【正文】 “VIP 認(rèn)籌”說明：屬于誠(chéng)意金形式，不定房號(hào)，憑認(rèn)籌序列依次享有優(yōu)先選房權(quán)合在認(rèn)購(gòu)期間落定即可擁有額外 2%3%的優(yōu)惠權(quán)，同時(shí)承諾客戶如未選中房型，誠(chéng)意金可無理由退回（建議每套房型收取認(rèn)籌誠(chéng)意金 2022 元） 。網(wǎng)絡(luò)越來越滲透到工作\休閑和娛樂中的一切，重新定義人際關(guān)系，辦公網(wǎng)絡(luò)化\物業(yè)服務(wù)智能化\休閑網(wǎng)絡(luò)化 \網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物。寫字樓產(chǎn)品的品質(zhì)建立，完善的自身商務(wù)配套。公寓客戶定位客戶來源區(qū)內(nèi)政府部門工作的公務(wù)員南昌市工作的中高收入白領(lǐng)在經(jīng)開區(qū)企業(yè)服務(wù)的外籍人士SOHO 一族投資客55 / 97其他購(gòu)買用途自用：50%投資：50%C、職業(yè)、收入特點(diǎn)主要是從事制造業(yè)、IT、貿(mào)易、房地產(chǎn)、工程施工等行業(yè)的中高收入白領(lǐng)，買房過渡，大多有投資傾向，個(gè)人月收入比較高，不低于 3000 元/月，大多數(shù)年收入在 6 萬元以上。至于“節(jié)能、環(huán)保” ，在此所表達(dá)的是，由于本案南北通透，自然采光和通風(fēng)，整座大樓無死角，低輻射鍍膜中空玻璃材料的采用將極大地提高大廈的節(jié)能水平，同時(shí)采用自己自掛分體式空調(diào)，可自行控制，真正做到低成本使用，由此必然帶來環(huán)保和健康效應(yīng)。【環(huán)?；客鈮ΣＡР环垂?，不會(huì)造成光污染。建筑的科技性：社會(huì)安全保障、生活高效性。第二節(jié) 項(xiàng)目整體定位總部經(jīng)濟(jì)總部經(jīng)濟(jì)是指一個(gè)城市創(chuàng)造良好條件吸引跨國(guó)公司、外埠大型企業(yè)、本區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)總部入駐，進(jìn)而39 / 97集聚各種生產(chǎn)要素和創(chuàng)新要素，提升自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而達(dá)到企業(yè)與城市的雙贏，是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟化、規(guī)范化階段的必然產(chǎn)物。 37 / 97定位依據(jù)紅谷灘新區(qū)的規(guī)劃定位，以及區(qū)域的近景、遠(yuǎn)景以及本案所產(chǎn)生的深遠(yuǎn)影響。人民幣升值，經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步改善，投資者紛紛入市。項(xiàng)目整體外形設(shè)計(jì)較為高檔，高層景觀開闊。科技含量成為焦點(diǎn) 超前的內(nèi)在科技化設(shè)計(jì)，所謂寫字樓科技含量主要還是需要滿足企業(yè)的實(shí)際需求，包括企業(yè)形象、辦公科技、工作環(huán)境等諸多方面。華龍國(guó)際大廈的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，隨著南昌一批創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，進(jìn)入成長(zhǎng)期或成熟期，必然需要改善企業(yè)的辦公環(huán)境。財(cái)富廣場(chǎng)自不必說，座擁八一廣場(chǎng)成熟商圈。南昌寫字樓發(fā)展?fàn)顩r在 1993 年華財(cái)大廈出現(xiàn)以前，嚴(yán)格來講，南昌還沒有寫字樓的概念。在需求方面，未來南昌寫字樓區(qū)域上的需求將會(huì)有個(gè)大的轉(zhuǎn)移，不再是僅僅以市中心為限制區(qū)域，紅谷灘作為新市政府所在地，未來南昌 CBD 核心，將是寫字樓大需求市場(chǎng)無疑。CBD 的建設(shè)要求達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和區(qū)域的都市地位，雖然紅角洲區(qū)、鳳凰洲區(qū)都將是圍繞中心區(qū) CBD 而建設(shè)，但是紅谷灘區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)在南昌還達(dá)不到在紅谷灘中心區(qū)域建設(shè) CBD 的可能。將行政中心遷至紅谷灘。交通：規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有廬山南大道和臨江大道二條城市道路，以及一條通往沙子嶺的公路。區(qū)域內(nèi)各分區(qū)域規(guī)劃概況紅谷灘新區(qū)是南昌市城市建設(shè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，按照規(guī)劃先行和“富規(guī)劃，窮建設(shè)”的理念，紅谷灘新區(qū)堅(jiān)持以人為本，與國(guó)際大都市接軌和實(shí)現(xiàn)人與自然和諧統(tǒng)一的原則，精心搞好新區(qū)的規(guī)劃。CBD 中心區(qū)設(shè)施包括政府—酒店—辦公—商場(chǎng)—娛樂—餐飲—文化—醫(yī)院等設(shè)施。用地面積約 25 平方公里，人口規(guī)模25 萬人。由于紅谷灘剛建，教育投入不多，學(xué)校教學(xué)質(zhì)量難以得到保證，業(yè)主不放心把孩子放進(jìn)學(xué)校就讀，使部分業(yè)主并不急于入住社區(qū)。僅 2022 年上半年，全區(qū)累計(jì)引進(jìn)合同內(nèi)資 億元人民幣、外資 3800 萬美元，實(shí)際利用內(nèi)資 億元人民幣、外資 1132 萬美元，分別占全年實(shí)際引進(jìn)資金的 55％和 57％，共 118 個(gè)項(xiàng)目已落戶新區(qū)。問題主要集中在：寫字樓需求與供給出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性矛盾，老一代寫字樓已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代企業(yè)對(duì)寫字樓新的需求；寫字樓需求很旺盛，但供應(yīng)不足。第四代開始考慮客戶的貼身需求，提高舒適度，加入環(huán)保辦公理念，大大提高了智能化水平。目前南昌市寫字樓需求總體比較旺盛，但是也存在一些問題。投資者看好寫字樓 2022 年以前，南昌的寫字樓市場(chǎng)一度“低迷疲軟” ，當(dāng)年，華財(cái)大廈的租價(jià)僅為 25 元／平方米，如今， “華財(cái)”的租金上漲了 10 多元。不論是投資租用型業(yè)主或自用型業(yè)主，都是想買一個(gè)好的增值的前景，而現(xiàn)在南昌的寫字樓，正以各大商圈為中心形成不同的“圈地”格局，所以選擇何種商圈，正是鎖定區(qū)域作出絕佳選擇的上策。供水、供電設(shè)施齊備，10 萬噸/日的長(zhǎng)凌水電站已向新區(qū)供水，220KV 的西郊變電站已投入運(yùn)行,20萬噸/日的牛行水廠和管道燃?xì)夤こ陶诮ㄔO(shè)。項(xiàng)目過高的開發(fā)成本增加了項(xiàng)目后期一定的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。34 / 97項(xiàng)目啟動(dòng)過程中，應(yīng)該結(jié)合區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，整合區(qū)域的各種資源。定位核心問題的提出紅谷灘區(qū)域的發(fā)展，目前屬于二次提速，二次提速成功與否，很大程度上決定于洪谷灘現(xiàn)代服務(wù)配套的形成，38 / 97同時(shí)也包擴(kuò)類似金融大廈等項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)。發(fā)展商中愛將致力將本案塑造成為江西領(lǐng)先的、面向全國(guó)、全世界的高檔寫字樓項(xiàng)目；——“5A”41 / 97意為描述本項(xiàng)目是一個(gè)科技型的寫字樓，不僅在建筑技術(shù)的創(chuàng)新，而且包括智能化技術(shù)、生態(tài)技術(shù)與理念、信息化技術(shù)等的創(chuàng)新與結(jié)合；其代表這寫字樓的最高品質(zhì)。預(yù)留分體空調(diào)位滿足不同業(yè)主的需要?！?突出產(chǎn)業(yè)中心將推動(dòng)南昌整體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，打造企業(yè)總部，促成總部經(jīng)濟(jì)，形成良性循環(huán)。CBD——區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出首席——第一個(gè)企業(yè)總部基地——規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出推薦主案名：51 / 97第七節(jié) 目標(biāo)客戶群體定位寫字樓客戶定位從前面市場(chǎng)分析并結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域來看，本項(xiàng)目的用戶應(yīng)分為兩大類型：對(duì)于事業(yè)板塊和成長(zhǎng)板塊企業(yè)和機(jī)構(gòu)來說，從其投資結(jié)構(gòu)和資金使用方向的規(guī)律來分析，一般來說，其重點(diǎn)在于面積適中,要求性價(jià)比高。7430％+3200247。 ——CBD 首 席 產(chǎn) 業(yè) 中 心 ，清 朗 的 晨 曦 ， 輕 輕 地 灑 入 ， 柔 柔 的 清 風(fēng) ， 悄 悄 地 進(jìn) 來 。促銷策略 促銷原則采取整合營(yíng)銷傳播思路；實(shí)施定向傳播，強(qiáng)化溝通性，注重實(shí)效；貫徹過程促銷理念。認(rèn)購(gòu)期（）認(rèn)購(gòu)方式： 按照認(rèn)籌號(hào)順序挑選房號(hào)認(rèn)購(gòu)說明：將認(rèn)籌期間積累的誠(chéng)意客戶轉(zhuǎn)化為準(zhǔn)客戶。77 / 97銷售方式關(guān)系營(yíng)銷；專人拜訪銷售；現(xiàn)場(chǎng)接待銷售； “一對(duì)一”銷售；搭單銷售。文案：每系列廣告均針對(duì)項(xiàng)目的一個(gè)賣點(diǎn)進(jìn)行描述，同時(shí)標(biāo)題的撰寫兼顧賣點(diǎn)和總的主題。定價(jià)的方法如下：評(píng)價(jià)因子 各樓盤打分內(nèi)容評(píng)價(jià)因子權(quán)重 博泰江濱 圣淘沙花園 豐和都會(huì) 紅谷現(xiàn)代城 本樓盤參考項(xiàng)目權(quán)重 Σβ i=100%（i=W,X,Y,Z） Β W=20% Β X=30% Β Y=30% Β Z=20% T地區(qū)級(jí)差 10 6 6 6 6 6交通便利 9 7 6 6 6 5周邊商務(wù)環(huán)境 13 6 6 7 7 7規(guī)劃設(shè)計(jì) 9 8 7 7 8 8樓內(nèi)空氣流通性 6 6 6 6 6 6商務(wù)配套 10 8 9 8 8 9物業(yè)管理水平 9 7 7 7 7 7物業(yè)管理收費(fèi) 8 7 6 7 6 764 / 97市場(chǎng)認(rèn)同度 8 7 6 6 7 7景觀綠化 6 5 5 5 5 4工程質(zhì)量保證 5 5 4 5 5 5開發(fā)商實(shí)力 7 7 6 6 7 7綜 合 100 79 74 76 78 78價(jià)格（均價(jià)） 4400 3800 3200 3200 ?本項(xiàng)目寫字樓均價(jià)為：（4400247。 主選案名：——CBD 首席企業(yè)總部基地50 / 97案名詮釋：主案名“國(guó)際產(chǎn)業(yè)中心”概念的提出不僅涵蓋了原有的金融行業(yè)，還可延伸到幾乎所有的行業(yè)；泰耐克第一個(gè)提出，將先入為主占領(lǐng)第一高度。我們根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，本案所處區(qū)域的發(fā)展前景，以及本案目標(biāo)客戶構(gòu)成的特點(diǎn)，未來寫字樓產(chǎn)品差異化分析，并考慮到當(dāng)前和今后建筑發(fā)展趨勢(shì)和社會(huì)關(guān)注重點(diǎn)，我司對(duì)本案的市場(chǎng)形象定位是：46 / 97——南昌新型企業(yè)總部基地【定位解析】◎ 充分放大 CBD 的作用和影響，對(duì)其進(jìn)行大力炒作。多語種語言服務(wù)平臺(tái)（物業(yè)管理具有應(yīng)付國(guó)際化語言溝通交流的能力） 。泰耐克金融大廈位于紅谷灘中心區(qū)，將打造成為目前江西第一高樓，依托南昌各種工業(yè)園區(qū)，特別是周邊的昌北工業(yè)園區(qū)內(nèi)招商引資的產(chǎn)業(yè)資源，將打造成江西乃至世界的區(qū)域型企業(yè)總部基地。這些企業(yè)對(duì)寫字樓的需求是十分強(qiáng)烈的。項(xiàng)目現(xiàn)已具備的優(yōu)勢(shì)尚不夠明顯。區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，項(xiàng)目區(qū)域的經(jīng)濟(jì)商圈沒有形成，項(xiàng)目的功能缺少依附的經(jīng)濟(jì)或產(chǎn)業(yè)。景觀資源分析：本案是目前紅谷灘中心區(qū)規(guī)劃中最高的建筑物，目前除東面有部分高層建筑外，其他三個(gè)面都無建筑物27 / 97遮擋，視野很開闊，東面和北面有較好的江景資源，同時(shí)，沿江一帶還有市政規(guī)劃建設(shè)的公園景觀。南昌世貿(mào)中心則是未來紅谷灘商圈的重要組成部分。從目前南昌商務(wù)樓的總體情況來看，高檔商務(wù)樓非常少，其硬件與軟件與真正的高檔寫字樓還相差較遠(yuǎn)，因而此類寫字樓雖吸引了一些重視形象、實(shí)力較強(qiáng)的公司介入，但吸納量相對(duì)還是較小，出租率并不是很高，而中檔寫字樓與一些公寓樓的出租率較高。以國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、華龍國(guó)際大廈、南昌世貿(mào)為代表，它們的專業(yè)性體現(xiàn)在以人為本上，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，提倡人性化的溝通與交流，引導(dǎo)智能化向國(guó)際水準(zhǔn)看齊，強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念，提供更多舒適共享空間。第三代開始對(duì)戶型靈活分割，智能化水平有所提升。第二節(jié) 南昌寫字樓概況南昌寫字樓概述隨著近年來南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的跑火，南昌市寫字樓市場(chǎng)也跟著走紅，呈現(xiàn)出喜人的態(tài)勢(shì)。加大對(duì)區(qū)域招商引資力度。而開發(fā)商在宣傳中刻意回避這些問題，等到房屋銷售一空，需要入住時(shí)，一切問題就暴露出來了。綠化：紅谷灘中心區(qū)規(guī)劃綠地 144 萬平方米，綠地占總用地達(dá) 33．6％，加上地塊內(nèi)綠地，則整個(gè)中心綠地率達(dá) 45％以上。通過對(duì)區(qū)域規(guī)劃打造，新區(qū)的優(yōu)越地理位置凸顯，便利交通條件受到市民的追捧。規(guī)劃該區(qū)總用地面積為 10 平方公里，人口規(guī)模為 15 萬人。區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀片區(qū)住房入駐率低紅谷灘片區(qū)樓盤存在的主要問題是銷售率高，入駐率低。 增加對(duì)紅谷灘基礎(chǔ)建設(shè)的投入。紅谷灘是昌北的橋頭堡，在未來的發(fā)展趨勢(shì)看，昌北的工業(yè)制造業(yè)將對(duì)紅谷灘區(qū)域發(fā)展的最大的產(chǎn)業(yè)支持。南昌寫字樓發(fā)展歷程解析16 / 97歷程 基本特征 代表性物業(yè) 解析第一代僅僅具備寫字樓的雛形；一些企業(yè)自建的辦公樓；談不上什么企業(yè)形象。1993 年，華財(cái)大廈以近百米的高度面市，是當(dāng)年南昌的標(biāo)志建筑。地王廣場(chǎng)所在的中山路商圈是南昌市數(shù)百年的城市發(fā)展的歷史沉淀，人氣聚集，品牌匯集。23 / 97走向?qū)I(yè)化隨著現(xiàn)代社會(huì)分工的日益細(xì)化、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的興起以及信息經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，寫字樓日益成為現(xiàn)代社會(huì)非常重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)空間。26 / 97第三節(jié) 項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況地理位置介紹項(xiàng)目位于南昌紅谷灘 CBD 中心區(qū)——紅谷二路與紅谷大道交匯處東南角。項(xiàng)目規(guī)劃定位在區(qū)域內(nèi)特色鮮明，吸引力較強(qiáng)。威脅 (threats)中心商圈、昌南區(qū)域、京東區(qū)域等幾大片區(qū)均在打造區(qū)域商業(yè)中心，各商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)將日益加劇；33 / 97區(qū)域內(nèi)同類型商務(wù)物業(yè)項(xiàng)目紛紛上馬，對(duì)客戶有所分流等。項(xiàng)目自身的狀況，以及周邊的資源。 “總部經(jīng)濟(jì)”具有強(qiáng)勁的納稅效應(yīng)、就業(yè)拉動(dòng)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng)。商務(wù)的國(guó)際化：國(guó)際商務(wù)空間（不是概念/是平臺(tái)）商務(wù)的信息化：構(gòu)筑物業(yè)內(nèi)部的信息共享空間?！局悄芑砍仨毦邆?5A：樓宇自動(dòng)化（BAS） 、辦公自動(dòng)化（OAS ） 、通訊自動(dòng)化（CAS ） 、安保自動(dòng)化（ SAS） 、消防45 / 97自動(dòng)化（FAS）之外。副一層—五層（43 層主樓）： 商業(yè)裙樓（提供商務(wù)配套） 、商務(wù)會(huì)所、管理用房。第三章 價(jià)格定位第一節(jié) 價(jià)格定位說明定 價(jià) 原 則 ： 商務(wù)物業(yè)的租售價(jià)格，不僅與物業(yè)的位置、停車位數(shù)量、所處商業(yè)圈、物業(yè)的功能、周邊的56 / 97商務(wù)配套等有關(guān)，還與商家的投資興趣，以及與開發(fā)商的談判技巧等因素也有很大的關(guān)系，因此不能僅從周邊商業(yè)的價(jià)格作出比較定出租售價(jià)格，還可以從成本和市場(chǎng)方面來相應(yīng)的調(diào)整價(jià)格定位。項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì) 建筑品質(zhì)優(yōu)勢(shì) 業(yè)主層次優(yōu)勢(shì)三大優(yōu)勢(shì)支撐主題CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心 ——南昌新型企業(yè)總部基地68 / 97 推廣目標(biāo)? 樹立 “CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心”形象? 提升項(xiàng)目的整體注目度? 傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)群最為關(guān)心的信息CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心 ——南昌新型企業(yè)總部基地 推廣思路LOGO商務(wù)主張描述形象配套環(huán)境核心片區(qū)商務(wù)氛圍建立知名度樹立商務(wù)區(qū)寫字樓新銳形象將“產(chǎn)業(yè)中心”的概念深入目標(biāo)消費(fèi)者頭腦CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心 ——南昌新型企業(yè)總部基地69 / 97廣告推廣思路每期廣告在設(shè)計(jì)思路緊扣“CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心—南昌新型企業(yè)總部基地這一主題，以不同的創(chuàng)意圍繞該主題進(jìn)行描述。從休閑方式\建筑小品\建筑材料\設(shè)計(jì)形式融合自然是份內(nèi)之事，追求樸素和簡(jiǎn)約主義的風(fēng)格。（注：第一批和第二批客戶沒有明顯的界限。戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)：?完善銷售資料；?完成售樓處的包裝；?現(xiàn)場(chǎng)售樓現(xiàn)場(chǎng)綠化環(huán)境的包裝；82 / 97?軟性新聞炒作為主，適度進(jìn)行硬性廣告的宣傳；?運(yùn)用奠基儀式的形式作為項(xiàng)目正式啟動(dòng)的信號(hào)，全力推出本項(xiàng)目，以嶄新面孔展示于公眾面前。把建筑\環(huán)境\空間\設(shè)施和服務(wù)全面融入藝術(shù)，使其成為審美對(duì)象，富有人文精神的每一個(gè)細(xì)節(jié)，營(yíng)銷體現(xiàn)美學(xué)。66 / 97根據(jù)本案品特