【正文】 告、新聞炒作等多種促銷組合；抓住銷售過程，通過客戶跟蹤、人員推廣、現(xiàn)場體驗、折扣優(yōu)惠等手段實現(xiàn)銷售進度。加深消費者對本項目的認知度；認籌期執(zhí)行計劃 （）認籌方式：派號認籌，不定房號具體操作安排：VIP 認籌，不定房號，享用優(yōu)惠折扣。本方式僅屬逼訂的一種手段，最終憑具體情況靈活控制。認購期（）認購方式： 按照認籌號順序挑選房號認購說明：將認籌期間積累的誠意客戶轉(zhuǎn)化為準客戶?；顒佣?項目懇談會。促銷措施為促進客戶積極認籌，建議將整體分為兩批認籌客戶，第一批客戶可享用 3%的優(yōu)惠折扣；83 / 97第二批客戶只享用 2%的優(yōu)惠折扣。銷售各階段執(zhí)行計劃預(yù)熱期推廣執(zhí)行計劃（）戰(zhàn)略目標：引起市場對項目的高度關(guān)注樹立項目高度與形象，使產(chǎn)品快速滲透到市場中，建立項目的潛在目標客戶群，迅速提升項目知名度，產(chǎn)生廣泛的市場影響。促銷策略 促銷原則采取整合營銷傳播思路；實施定向傳播，強化溝通性，注重實效；貫徹過程促銷理念。銷售策略總體銷售策略內(nèi)部挖潛，定向銷售?？谔枺壕W(wǎng)絡(luò)一切，科技完美生活?？谔枺簞?chuàng)造我喜歡的辦公模式，我選擇我存在。 ——CBD 首 席 產(chǎn) 業(yè) 中 心 ，清 朗 的 晨 曦 ， 輕 輕 地 灑 入 ， 柔 柔 的 清 風(fēng) ， 悄 悄 地 進 來 。畫面：簡潔而大氣磅礴，追求畫面的沖擊力和感染力。中高檔次定位保證了具備相當層次和地位的中央商務(wù)區(qū)業(yè)主的聚集。第四章 概念包裝推廣項目的主題定位，決定產(chǎn)品的推廣主題，通過對產(chǎn)品內(nèi)在質(zhì)素特性的提煉和差異化分析，向市場傳達產(chǎn)品理念最為核心的部分，為產(chǎn)品塑造良好的市場形象。7430％+3200247。57 / 97影響商務(wù)物業(yè)價格的主要因素10 9139610 98 86 5 702468101214地 區(qū)級 差交 通便 利周 邊商 務(wù)環(huán) 境規(guī) 劃設(shè) 計樓 內(nèi)空 氣流 通性商 務(wù)配 套物 業(yè)管 理水 平物 業(yè)管 理收 費市 場認 同度景 觀綠 化工 程質(zhì) 量保 證發(fā) 展商 實力影 響 商 務(wù) 物 業(yè) 價 格 的 主 要 因 素（一）各影響因素細分地區(qū)級差 10 分58 / 97來往市中心的距離和時間在城市發(fā)展中所處的地位 （傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、傳統(tǒng)居住區(qū)、新興商業(yè)區(qū)、新興居住區(qū)）未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿煌ū憷? 9 分是否臨近城市主要干道交匯點或城市干道通達程度目標客戶群主要交通工具通達情況道路狀況未來發(fā)展周邊商務(wù)環(huán)境 13 分周邊商務(wù)網(wǎng)點的密度周邊的辦公配套（銀行、金融、政府部門等合作伙伴）未來發(fā)展59 / 97規(guī)劃設(shè)計 9 分人流、車流的協(xié)調(diào)組織，便捷程度，交通寬度各功能區(qū)的規(guī)劃與協(xié)調(diào)建筑外觀車位數(shù)量停車方便度市場內(nèi)園林綠化樓內(nèi)空氣流通性 6 分樓內(nèi)的通暢程度空氣流通空調(diào)對溫度的控制商務(wù)配套 10 分寬帶通訊網(wǎng)絡(luò)60 / 97信息網(wǎng)絡(luò)商務(wù)會所其他配套功能及設(shè)施物業(yè)管理水平 9 分物業(yè)管理服務(wù)水平物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量增殖服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理收費 8 分物業(yè)管理收費客戶的承受能力市場認同度 8 分對項目的國際化定位對項目的品質(zhì)61 / 97景觀綠化 6 分綠化面積園林設(shè)計效果園林綠化施工效果工程質(zhì)量保證 5 分施工單位的級別施工質(zhì)量保證發(fā)展商實力 7 分發(fā)展商品牌知名度發(fā)展商口碑發(fā)展商資金實力62 / 97第二節(jié) 價格評定參考針對本項目的特定情況，項目實際位置位于 CBD 中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，因此我們以項目周邊競爭樓盤為參照進行競爭者導(dǎo)向定價方式，以參照性物業(yè)的定位為基礎(chǔ)，來測算本項目的定價。投資客則不限。從行業(yè)分布來看：主導(dǎo)客戶：工業(yè)類客戶高新科技產(chǎn)業(yè)客戶輔助客戶：貿(mào)易、廣告、包裝、外貿(mào)、報關(guān)、會計事務(wù)所、律師事務(wù)所、物流、工業(yè)設(shè)計、服務(wù)咨詢、其他：53 / 97注：以上比例指面積的百分比。CBD——區(qū)位優(yōu)勢突出首席——第一個企業(yè)總部基地——規(guī)模優(yōu)勢突出推薦主案名：51 / 97第七節(jié) 目標客戶群體定位寫字樓客戶定位從前面市場分析并結(jié)合項目所在區(qū)域來看，本項目的用戶應(yīng)分為兩大類型：對于事業(yè)板塊和成長板塊企業(yè)和機構(gòu)來說，從其投資結(jié)構(gòu)和資金使用方向的規(guī)律來分析，一般來說，其重點在于面積適中,要求性價比高。六層——二十七層（34 層副樓）：百變空間Magic Place（商務(wù)公寓） （Magic 魔術(shù)的，意為機靈的、多變的，49 / 97功能機動的，能自由組合和間隔，此概念比較含糊，既不傾向于寫字樓，也不傾向于公寓，介于寫字樓與公寓物業(yè)的特定狀況，在推廣上加強視覺、用途、客戶心理方面的引導(dǎo)，利用商務(wù)公寓新型物業(yè)進行推廣）第六節(jié) 項目案名建議原案名國際金融大廈最大的問題在限定在“金融”上，行業(yè)較為單一，在傳播上很容易使人聯(lián)想到銀行、保險等企業(yè)；而目前南昌金融業(yè)相對并不發(fā)達，客戶資源有限，據(jù)了解，國有銀行大都是自建商務(wù)辦公樓，因此，對項目體量而言，支持存在相對的難度。第五節(jié) 產(chǎn)品分層功能定位副二層：地下停車場。第四節(jié) 產(chǎn)品功能定位通過對當今南昌市場寫字樓產(chǎn)品的調(diào)查和分析、本案的市場形象，以及項目自身的素質(zhì)和資源，提升項目的品味，本案的產(chǎn)品功能定位為：5A 級智慧性生態(tài)型節(jié)能環(huán)保健康商務(wù)空間所謂“5A 級” ，即指 OA（ 辦 公 智 能 化 ） 、 BA（ 樓 宇 自 動 化 ） 、 CA（ 通 訊 傳 輸 智 能 化 ） 、 FA（ 消防 智 能 化 ） 、 SA（ 安 保 智 能 化 ） ， 是 當前在發(fā)達區(qū)域的市場上所流行的對高端寫字樓的智能化水平表征上的定性描述，雖然在國家相關(guān)標準中沒有硬性如此規(guī)定，但是從營銷的角度，我們依然尊重市場的“習(xí)慣” ，對其功能上進行“5A 級”定位?！?突出產(chǎn)業(yè)中心將推動南昌整體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，打造企業(yè)總部，促成總部經(jīng)濟，形成良性循環(huán)。在硬件上要求可分可合，為用戶對內(nèi)部的調(diào)整創(chuàng)造最大的便利。多種節(jié)能設(shè)施，如采用 LOWE 鍍膜中空玻璃，減低空調(diào)負荷和室內(nèi)燈具耗電量。健康寫字樓必定空氣質(zhì)量高——有利人體健康；空間感強——不會使人感到壓抑；對于長時間工作在寫字樓里的人們來說，室外空氣新鮮而彌足珍貴，只有與室外大自然親密接觸的寫字樓方能匹配“健康”二字。預(yù)留分體空調(diào)位滿足不同業(yè)主的需要。物業(yè)管理：聘請國際化水準的知名物業(yè)管理，如第一太平戴維斯或世邦建筑的社會性：承擔(dān)環(huán)境的和諧責(zé)任?！敖鞯?、中國的、世界的”指本項目要面向整個江西省，同時與世界接軌，是和中國的、世界的發(fā)達區(qū)域之間的橋梁，本項目位于此橋頭堡， “中國聯(lián)動世界，世界改變中國” 。發(fā)展商中愛將致力將本案塑造成為江西領(lǐng)先的、面向全國、全世界的高檔寫字樓項目；——“5A”41 / 97意為描述本項目是一個科技型的寫字樓，不僅在建筑技術(shù)的創(chuàng)新，而且包括智能化技術(shù)、生態(tài)技術(shù)與理念、信息化技術(shù)等的創(chuàng)新與結(jié)合；其代表這寫字樓的最高品質(zhì)。南昌是江西政治、經(jīng)濟、文化的集中之地，是引領(lǐng)江西經(jīng)濟發(fā)展的龍頭；在江西承接沿海制造業(yè)梯度轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略中發(fā)揮了領(lǐng)頭羊的作用；南昌在江西打造區(qū)域總部經(jīng)濟具有先天優(yōu)勢?？偛拷?jīng)濟有利于企業(yè)利用區(qū)域比較優(yōu)勢，實現(xiàn)經(jīng)營成本最小化；同時使企業(yè)總部入駐城市增加政府財政收入，促進就業(yè)和消費，推動城市轉(zhuǎn)型升級。需解決紅谷灘新區(qū)目前“沉睡”的形象以及房地產(chǎn)“相對冷靜”的姿態(tài)，描繪美好遠景，預(yù)告“熱度” 。定位核心問題的提出紅谷灘區(qū)域的發(fā)展，目前屬于二次提速，二次提速成功與否，很大程度上決定于洪谷灘現(xiàn)代服務(wù)配套的形成，38 / 97同時也包擴類似金融大廈等項目的開發(fā)運營。昌北擁有江西桑海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、江西省南昌英雄經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的英雄工業(yè)園、南昌經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)三個大型開發(fā)區(qū)；轄區(qū)總面積將近有 200 平方公里；擁有醫(yī)藥、化工、食品、羽絨服裝、機械、電器、塑料制品、包裝、印刷、運輸、建筑、電子、紡織、新型材料、生物工程、生態(tài)農(nóng)業(yè)等十幾個行業(yè)，入園企業(yè)已達數(shù)百家之多，其中不乏上市公司與知名企業(yè)。項目環(huán)境，項目位置優(yōu)越，周邊的商務(wù)氛圍。而一旦等紅谷灘成熟后，成長后的金融大廈將為泰耐克集團帶來豐厚的回報。34 / 97項目啟動過程中，應(yīng)該結(jié)合區(qū)域的經(jīng)濟基礎(chǔ)，整合區(qū)域的各種資源。第四節(jié) 綜述在區(qū)域內(nèi)，周邊的人氣是區(qū)域開發(fā)的主要瓶頸，影響到區(qū)域的整體發(fā)展，同時涉及項目的先期開發(fā)和后期經(jīng)營。作為洪谷灘中心區(qū)商業(yè)中心項目，本項目一定程度上形成了先入為主的市場先機，操作得當有望截獲市場第一桶金。項目區(qū)域內(nèi)政策性利好將促進片區(qū)形象的升級，更具國際視野，使其經(jīng)濟發(fā)動力增強，可以預(yù)計，此政策性利好將極大的促進江西省內(nèi)外的企業(yè)、國內(nèi)外企業(yè)、國際市場的“眼球” ，極大的促進片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。項目過高的開發(fā)成本增加了項目后期一定的開發(fā)風(fēng)險。項目區(qū)域人氣不夠，項目的價值發(fā)揮受到局限。本案位置處于與政府行政單位臨近，周邊的基礎(chǔ)設(shè)施較多、較便利。紅谷灘新區(qū)規(guī)劃現(xiàn)代，區(qū)域的功能前衛(wèi)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)代，區(qū)域形成良好的區(qū)域形象。供水、供電設(shè)施齊備，10 萬噸/日的長凌水電站已向新區(qū)供水，220KV 的西郊變電站已投入運行,20萬噸/日的牛行水廠和管道燃氣工程正在建設(shè)。規(guī)劃內(nèi)地勢整體較為平坦，地塊已平整，且試樁完畢。例如，能夠提升企業(yè)形象與品位的國際化辦公大廈，可以隨時更改內(nèi)部網(wǎng)線電線等的網(wǎng)絡(luò)化地板和墻體結(jié)構(gòu)，可以保證健康辦公環(huán)境的空氣更新系統(tǒng)與抗輻射玻璃等等。內(nèi)部配套強調(diào)足夠的車位、可自行控制的中央空調(diào)、信息高速公路和多功能會議室等，外部配套則注重集娛樂購物、運動休閑、國際公寓、金融系統(tǒng)和航空售票等于一體的“一站式”服務(wù)。不論是投資租用型業(yè)主或自用型業(yè)主，都是想買一個好的增值的前景，而現(xiàn)在南昌的寫字樓，正以各大商圈為中心形成不同的“圈地”格局，所以選擇何種商圈，正是鎖定區(qū)域作出絕佳選擇的上策。融入商業(yè)圈依然為寫字樓發(fā)展的主要路線專業(yè)寫字樓，它們都不是作為單體存在，而是融于各商業(yè)圈中。當經(jīng)濟發(fā)展到一定程度， “居商混雜”的現(xiàn)象必然逐步退出市場。第一代的商務(wù)樓其弱勢眾多，讓不少有實力的公司有了建設(shè)商務(wù)樓的規(guī)劃，隨之就出現(xiàn)了南昌的第二代商務(wù)樓。投資者看好寫字樓 2022 年以前，南昌的寫字樓市場一度“低迷疲軟” ，當年，華財大廈的租價僅為 25 元／平方米，如今， “華財”的租金上漲了 10 多元。21 / 97檔次各異、競爭趨于激烈華財大廈作為商務(wù)物業(yè)在南昌出現(xiàn)后，其追逐者眾多，長欣寫字樓、匯盛大廈、江信大廈等等，南昌的商務(wù)寫字樓一時間遍地開花。整棟大廈造型簡潔挺拔，以后現(xiàn)代建筑風(fēng)格成為南昌一道亮麗的景觀。許多大型國際跨國公司、企業(yè)以及國內(nèi)知名企業(yè)紛紛向南昌這塊紅土地進軍，從福特、奔馳、肯德基、麥當勞等國際品牌到深圳萬科、大連萬達、上海綠地等國內(nèi)知名企業(yè)紛紛進駐南昌就可以看出。目前南昌市寫字樓需求總體比較旺盛，但是也存在一些問題。到了 2022 年后，南昌的商住樓嶄露頭角，以太平洋商務(wù)大廈、中環(huán)廣場、洪城廣場、三星大廈為代表，它們以優(yōu)越的地理位置，宜商、宜住的靈活變通的物業(yè)功能受到一些中、小成長型企業(yè)的追捧。公司、企業(yè)對辦公條件要求不高，一般租用民宅或是沿街店鋪，政府的一些樓院也被相中，少數(shù)外來機構(gòu)租住酒店、賓館。博泰江濱、恒茂國際華城、泰耐克國際金融大廈更加注重人性化理念，具有國際化、人性化、智能化、環(huán)保化、是較高舒適度國際商務(wù)空間。第四代開始考慮客戶的貼身需求，提高舒適度，加入環(huán)保辦公理念，大大提高了智能化水平。有一定的分割靈活性以及簡單的智能化方面。南昌寫字樓發(fā)展歷程我們通過對南昌寫字樓市場的了解，從真正意義上講，南昌市的寫字樓已經(jīng)歷了四代，正在邁入第五代。究其原因，主要有以下兩點，一是經(jīng)濟的加快發(fā)展帶來15 / 97寫字樓市場的需求加大；二是新的寫字樓供應(yīng)有限，難以滿足需求。問題主要集中在：寫字樓需求與供給出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性矛盾，老一代寫字樓已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代企業(yè)對寫字樓新的需求；寫字樓需求很旺盛，但供應(yīng)不足。但是，入住的客戶低，導(dǎo)致市政配套的浪費和設(shè)施的閑置。紅谷灘的發(fā)展，市政府的投入和所作的工作表明，政府對紅谷灘建設(shè)將是南昌市政建設(shè)、城市發(fā)展的核心。11 / 97片區(qū)物業(yè)不完全現(xiàn)狀已形成物業(yè)：萬達星城（一期） 、豐和苑、紅谷春天（一期） 、濱江豪園（一、二期） 、洪城時代廣場（一期） 、江信國際花園、鹿璟名居、理想家園、理想家園泉水灣（一期）等在售物業(yè)：鳳凰城（二期） 、博泰江濱（二期） 、圣淘沙花園（二期） 、江信國際花園（二期） 、濱江豪園（四期） 、理想家園泉水灣、陽光楓情（二期） 、匯龍銘都、萬達新城（二期） 、商城世紀村（二期）在建物業(yè)：鳳凰城、博泰江濱、圣淘沙花園、濱江豪園、 、陽光楓情、理想家園泉水灣、紅谷春天（二期） 、鹿璟名居、萬達星城、匯龍銘都、名雅歐洲城、豐和新城、天賜良園、豐和都會等待建物業(yè)：紅谷凱旋等12 / 9713 / 97綜述以上可看出南昌市政府打造紅谷灘的思路，是先做整體規(guī)劃，再做具體項目建設(shè)；即“富規(guī)劃 窮建設(shè)” 。僅 2022 年上半年，全區(qū)累計引進合同內(nèi)資 億元人民幣、外資 3800 萬美元，實際利用內(nèi)資 億元人民幣、外資 1132 萬美元，分別占全年實際引進資金的 55％和 57％，共 118 個項目已落戶新區(qū)。供水、供電設(shè)施齊備，10 萬噸/日的長凌水電站已向新區(qū)供水，220