珠江新城某地塊寫字樓項(xiàng)目策劃報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 樓價(jià)十分堅(jiān)挺，一般保持8000元每平方米。寫字樓部分，針對要體面又要經(jīng)濟(jì)的小型公司，可劃分成小戶型出售。商業(yè)群樓引入大型的超市，帶動(dòng)整棟樓商業(yè)的氛圍。如果銀行貸款的利率為7％，成本和收入的年增長率為8％，成本變動(dòng)為1，收入變動(dòng)為1，則12年后（含建設(shè)期）仍有2348萬元的現(xiàn)值虧損。通過全新的概念，找準(zhǔn)入市的時(shí)機(jī)，全面推向和占領(lǐng)市場。交通方便。亞運(yùn)會(huì)的舉辦和會(huì)展業(yè)的興旺必然會(huì)對寫字樓產(chǎn)生大量的需求，因此，本項(xiàng)目應(yīng)抓緊時(shí)機(jī)，適時(shí)建設(shè)高檔寫字樓，共享廣州經(jīng)濟(jì)的繁榮。14年前，亞運(yùn)會(huì)的舉行使北京亞運(yùn)村成為北京最具潛力的房地產(chǎn)板塊之一，發(fā)展成為今日的一大新城區(qū)和新商務(wù)圈，使當(dāng)?shù)胤績r(jià)從當(dāng)年的每平方米3000多元漲到今天的1萬多元。三層地下室，均為停車場；裙樓七層，一至三層為銀行，四至五層為餐廳，六至七層為會(huì)議室和辦公室，屋面層為平臺花園；一棟三十層高座落在群房上的辦公樓；頂層為直升機(jī)停機(jī)坪。華普廣場占地面積8925平方米，建筑面積88200平方米。但這些項(xiàng)目都要兩三年才能建成，珠江新城商務(wù)市場的全面激活尚需時(shí)日。因此，不少商務(wù)寫字樓項(xiàng)目都還在持觀望態(tài)度。此外，還有零星的寫字樓，如正在施工的廣虹大廈，建筑面積超過10萬平方米；保利地產(chǎn)和珠江投資的金穗大廈等。目前，天河區(qū)在售的寫字樓有東站一帶的中泰國際廣場、金海大廈，珠江新城的華普廣場、勤建商務(wù)大廈、星辰大廈、雙城國際和廣州保利大廈等等，其總建筑面積達(dá)幾十萬平方米。2004年上半年，%；，同比增幅近兩倍。 環(huán)市東：著城市中心東移，環(huán)市東路原金融貿(mào)易商務(wù)中心區(qū)的地位有所弱化，但由于環(huán)市東路的商業(yè)配套較為齊全，所以該區(qū)域?qū)懽謽墙甑淖馐蹆r(jià)格仍保持在較高的位置。 申亞的成功，為廣州的寫字樓市場帶來直接的利好，同時(shí)，2004年廣州寫字樓的興旺也來源于租戶由租轉(zhuǎn)買的模式，市場上，越來越多的大租戶由租客轉(zhuǎn)成買家。因此，廣州的寫字樓市場含有泡沫成分的不大，將保持著一種平穩(wěn)的發(fā)展勢態(tài)。二、項(xiàng)目市場研究（一） 廣州市寫字樓市場走勢分析（宏觀）廣州市的寫字樓在整個(gè)房地產(chǎn)市場上占相當(dāng)比重，廣州市寫字樓市場特點(diǎn)如下：1. 寫字樓呈價(jià)升量增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州甲級寫字樓的面積現(xiàn)存120多萬平方米，中國加入世貿(mào)之后，銀行、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)和律師等外資公司被允許經(jīng)營本地業(yè)務(wù)，會(huì)對甲級寫字樓產(chǎn)生大需求。 3. 眾多停工的樓盤重新啟動(dòng)。 目前在廣州，最受歡迎的寫字樓是24小時(shí)可辦公的公寓式寫字樓；最不受歡迎的則是物業(yè)管理費(fèi)貴且管理質(zhì)量不好的寫字樓。如有10年樓齡的世界貿(mào)易中心南塔平均月租金為75元/平方米；樓齡較短的好世界廣場、東山廣場、國際電子大廈的月租金均在90元/平方米以上，出租率也高達(dá)95%。（二） 天河區(qū)及珠江新城寫字樓市場走勢分析（微觀）區(qū)位特點(diǎn)及房地產(chǎn)情況：珠江新城位于廣州市天河區(qū)的西部，南面珠江。從2004年第四季度開始，單在珠江新城，即將推出市場的有星匯國際大廈、信合大廈、富力科訊大廈、富力盈隆廣場、富力中心大廈、保利國稅大廈、發(fā)展中心大廈以及海聯(lián)大廈，這8棟寫字樓的總建筑面積將近70萬平方米。 ③新推出的寫字樓單層面積大、質(zhì)素高。但珠江新城的住宅項(xiàng)目卻有相當(dāng)比重用來做寫字樓，如南天廣場、名門大廈等。如這些項(xiàng)目建成，加上現(xiàn)已立項(xiàng)或已動(dòng)工的廣東省博物館、廣州市歌劇院、廣州市圖書館等相關(guān)的配套設(shè)施，珠江新城將是另一番景象。華普廣場的硬件配置的檔次較高，實(shí)用率達(dá)72％~79％，且有5層樓高的大堂，空間顯得格外豪華氣派。 （四）廣州會(huì)展博覽產(chǎn)業(yè)及2010年廣州亞運(yùn)會(huì)對本項(xiàng)目的影響。廣州市曾經(jīng)有過舉辦六運(yùn)會(huì)和九運(yùn)會(huì)的經(jīng)歷和歷史，這兩次全國性的體育盛會(huì)都對廣州市的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了一定的促進(jìn)作用，比如六運(yùn)會(huì)對天河區(qū)的建設(shè)發(fā)展、九運(yùn)會(huì)對白云區(qū)的建設(shè)發(fā)展都是十分重要的；現(xiàn)在的亞運(yùn)會(huì)有可能對廣州市的東部地區(qū)的建設(shè)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)也將起十分重要的促進(jìn)和推動(dòng)作用。 三、項(xiàng)目環(huán)境條件分析1. 地塊環(huán)境條件項(xiàng)目用地面積8000平方米，建筑面積72000平方米。配套設(shè)施方面，珠江新城規(guī)劃檢討中對各項(xiàng)配套設(shè)施均作了詳細(xì)的考慮，地塊北面臨近規(guī)劃建設(shè)的小學(xué)和中學(xué)，花城大道兩旁有各類的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，而且與五羊新城僅一路之隔，可利用五羊新城成熟的配套設(shè)施。(4)項(xiàng)目的威脅分析由于地塊面積較小，難以形成規(guī)模，來自珠江新城區(qū)域及附近區(qū)域的星匯國際、華普廣場、廣州發(fā)展中心大廈、保利大廈等
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