珠江新城某地塊寫字樓項目策劃報告(已修改)
2025-04-04 10:56 本頁面
【正文】 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！珠江新城X地塊寫字樓項目策劃報告(20041010) 一、項目基本情況珠江新城X地塊位于廣州大道和金X路交叉口，用地面積8000多平方米，建筑面積72000多平方米，用地性質為商務辦公用地（C13）。廣州市城市規(guī)劃局已經批準了該項目的建設用地,并給出了紅線與規(guī)劃設計要點。本地塊現(xiàn)狀為草坪，目前已滿足“五通一平”條件。二、項目市場研究（一） 廣州市寫字樓市場走勢分析（宏觀）廣州市的寫字樓在整個房地產市場上占相當比重，廣州市寫字樓市場特點如下：1. 寫字樓呈價升量增。據統(tǒng)計，廣州甲級寫字樓的面積現(xiàn)存120多萬平方米，中國加入世貿之后，銀行、保險、會計和律師等外資公司被允許經營本地業(yè)務，會對甲級寫字樓產生大需求。因此，2004年以來，廣州寫字樓售價一直堅挺向上，升幅雖然沒有住宅高，但也漲勢明顯；租金更是一路走高，如中信廣場的出租率達98％以上，金利來大廈、大都會的出租率在90％以上。中信、金利來等寫字樓的租金，高居在115130元／平方米／月之間，最高租價已突破200元/平方米大關。 2. 準入門檻提高，發(fā)展商實力提升?！?今年廣州各區(qū)的寫字樓放量較以往有所提升，但與19961997年廣州寫字樓開發(fā)的無序狀況相比，市場屬于一個供求合理的階段。2004年上半年，，供求差只在6萬平方米左右，合理的供需，是今年廣州寫字樓好銷的原因之一。 另外，由于地價在升，政府已實行一次性的買地付款方式，不少中、小發(fā)展商因資金短缺被拒于門外，只剩下實力雄厚的大發(fā)展商才具有實力進行開發(fā)。因此，廣州的寫字樓市場含有泡沫成分的不大，將保持著一種平穩(wěn)的發(fā)展勢態(tài)。 3. 眾多停工的樓盤重新啟動。 由于廣州市經濟增長迅速，眾多停工的樓盤重新啟動，如：體育東路原羊城商貿中心西座被越秀城建集團包裝成“財富廣場”推售。又如：東風東路的君鉑國際（原名廣東港澳中心）及體育西路中誠廣場。同時政府出臺政策，促進這些已停工項目的盤活。廣州市房管局會同市計委、財政局對廣州的57宗爛尾項目制定了三項優(yōu)惠措施，盡力促使項目復蘇。某些停工項目所處的地理位置非常好，能夠被盤活肯定可以產生更大的利潤，因而2004年會出現(xiàn)如此多項目“翻生”個案。4. 新型的公寓式寫字樓受歡迎。 申亞的成功，為廣州的寫字樓市場帶來直接的利好，同時，2004年廣州寫字樓的興旺也來源于租戶由租轉買的模式，市場上，越來越多的大租戶由租客轉成買家。 目前在廣州，最受歡迎的寫字樓是24小時可辦公的公寓式寫字樓；最不受歡迎的則是物業(yè)管理費貴且管理質量不好的寫字樓。其中，高低兩端的產品較為好銷，中價位的物業(yè)則會出現(xiàn)難銷、難租的情況。5. 各區(qū)域板塊寫字樓群雄并起、各領風騷天河北、珠江新城、環(huán)市東、東風路和沿江路等幾大區(qū)域共同繁榮。天河：在體育東、天河北和體育西的寫字樓市場，云集了廣州55%的甲級寫字樓。該板塊的寫字樓月租金在80140元/平方米之間。以金利來大廈為例，目前月租金為100130元/平方米，出租率在95%以上。 珠江新城：由于珠江新城的商務規(guī)劃較廣州其他區(qū)域更為合理，珠江新城首批投入使用的寫字樓將在市場中扮演重要的角色，并且隨著時間的推移，將逐步與體育中心板塊的寫字樓平分秋色。 環(huán)市東：著城市中心東移，環(huán)市東路原金融貿易商務中心區(qū)的地位有所弱化，但由于環(huán)市東路的商業(yè)配套較為齊全，所以該區(qū)域寫字樓近年的租售價格仍保持在較高的位置。如有10年樓齡的世界貿易中心南塔平均月租金為75元/平方米；樓齡較短的好世界廣場、東山廣場、國際電子大廈的月租金均在90元/平方米以上，出租率也高達95%。 東風路：環(huán)市東、體育中心等區(qū)域相比，東風路的寫字樓租金較為便宜，月租金普遍在4065元/平方米之間，其中，租金較高的要數(shù)健力寶大廈，月租金達90元/平方米。由于東風路是廣東省、廣州市政府及直屬機構的聚居地，再加上租金較天河北及環(huán)市東便宜，因此，東風路寫字樓的主要客戶群是國內公司在廣州的辦事處。 沿江路：江路的寫字樓近年來一直較為低迷，主要原因是交通不便，同時部分寫字樓已呈老化，新貨的填補尤顯重要。目前，沿江路租金最高的寫字樓是新光商務大廈，月租金約為65元/平方米，售價在8000元/平方米左右；江灣新城的月租金是5565元/平方米，其他寫字樓的月租金則普遍在40元/平方米左右。 此外，還有海珠區(qū)寫字樓
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