【正文】 2023年 3月 23日星期四 下午 9時(shí) 50分 20秒 21:50: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 3月 23日星期四 9時(shí) 50分 20秒 21:50:2023 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , March 23, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :50:2023:50Mar2323Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 建議要點(diǎn)： ?設(shè)置商務(wù)會(huì)議室，提供多功能商務(wù)會(huì)議室、 洽談室、培訓(xùn)室租賃服務(wù)、會(huì)務(wù)安排 功能完善的商務(wù)中心提供完備服務(wù) 配套設(shè)施 商務(wù)中心 PART6 項(xiàng)目總體運(yùn)營(yíng)策略 資產(chǎn)精裝修 拒絕投機(jī) ， 通過(guò)設(shè)定持有人的 準(zhǔn)入條件 并 統(tǒng)一出租平臺(tái) 而使資產(chǎn)獲得穩(wěn)定回報(bào) 高質(zhì)量產(chǎn)權(quán)持有 統(tǒng)一資產(chǎn)管理 營(yíng)造市場(chǎng)信心 銷售帶動(dòng)高效管理 高質(zhì)管理服務(wù)帶動(dòng)銷售 實(shí)現(xiàn)銷售與管理服務(wù)全面互動(dòng) 全案營(yíng)銷戰(zhàn)略 資產(chǎn)精裝修 為什么散賣寫字樓租金往往大大低于持有物業(yè)呢？ 就是因?yàn)闆](méi)有限制小投資者進(jìn)入，他們 處于償還月供款等壓力以低租金快速把房屋出租 ，加之出租管理沒(méi)有統(tǒng)一的出口，惡性競(jìng)爭(zhēng)； 租金上丌來(lái)，租客的品質(zhì)也下降了 ，辦公樓的二手房?jī)r(jià)格是由租客和租金決定的，自然無(wú)法使投資者利益最大化。（如右圖示） ?建議本項(xiàng)目根據(jù)走線，在地面搭鋼架，做成中空水泥網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)。 √ 電梯選型初步建議 產(chǎn)品核心指標(biāo)： 采用 /； 配備空調(diào)； 采用外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)； 相關(guān)費(fèi)用： 單梯報(bào)價(jià)約 130萬(wàn)元，共 7部電梯，折合平米造價(jià)約為 220元； 配備空調(diào)增加成本約 13萬(wàn)元 /臺(tái)； 推薦品牌： 日本三菱、芬蘭通力 其他可選：美國(guó)西子 OTIS、瑞士迅達(dá)（外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)的專利擁有者）等 市場(chǎng)主流商務(wù)電梯產(chǎn)品指標(biāo)參考 ? 三大電梯品牌在知名度和報(bào)價(jià)上處于同一水平，技術(shù)細(xì)節(jié)上各有特長(zhǎng)； ? 長(zhǎng)沙寫字樓多采用 OTIS品牌； ? 瑞士迅達(dá)推出外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)后市場(chǎng)占有率上升； 品牌 美國(guó)西子 OTIS 日本三菱 瑞士迅達(dá) 單梯報(bào)價(jià) 130萬(wàn)元 +10萬(wàn)安裝費(fèi) () : 100萬(wàn) 3m/s： 120萬(wàn) (均為 ，三大件進(jìn)口 ) 130萬(wàn)元 +10%安裝費(fèi) () 能耗 高出同類 10% 低于同類 10%30% 高出同類 10% 技術(shù) 優(yōu)勢(shì) 1. 五個(gè)微電腦模塊化控制 變壓變頻控制系統(tǒng)，該系統(tǒng)讓電梯高效智能化控制 （交流變頻）調(diào)速系統(tǒng) 2. OTIS立式主機(jī)，電機(jī)輸出與輸入軸一體，中間無(wú)需聯(lián)軸器，同心度高，噪音低，避免夜間擾民 先使用高效率的永磁（ PM）電動(dòng)機(jī)代替感應(yīng)電動(dòng)機(jī)，進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的無(wú)齒輪曳引機(jī)把馬達(dá)長(zhǎng)度減少 30% 新一代的驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)，是具有良好的性能價(jià)格比 3. 鋼絲繩采用 2： 1，比傳統(tǒng)1： 1更舒適 添加高性能群控控制屏和睡眠模式，節(jié)省電力 30% ，降低電路負(fù)載，可靠性高， 4. 主要部件歐美進(jìn)口 ，給建筑節(jié)省更多空間 30%,噪音小，故障少，采取模糊控制按鈕更加便捷 外部呼叫面板 參考建議（裝修成本約 4萬(wàn)元 /梯）： ? 轎廂尺寸：扣除裝修 20cm，凈高 。 建議要點(diǎn)： ? 采用 Low－ e中空鍍膜隔音玻璃，保證甲級(jí)建筑品質(zhì)； ? 玻璃幕墻開(kāi)窗數(shù)量只要保證消防規(guī)范要求即可，盡量減少； ? 幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺(jué)遮擋。 調(diào)查數(shù)量： 本次問(wèn)卷調(diào)查共 200份，回收有效問(wèn)卷 178份。還有其他設(shè)施，配套完善。尚未開(kāi)盤 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 整層面積 10002023㎡ 主力單套面 積 10002023㎡ 銷售均價(jià) 對(duì)外報(bào)價(jià) 10000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 集高檔辦公、休閑為一體的綜合性 5A智能化寫字樓，定位于酒店式公寓和公寓式寫字樓 ，中央空調(diào)， 6部高速電梯，分設(shè)雙電梯廳， 300個(gè)停車位 千璽廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 千璽廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址 鄭東新區(qū) CBD商務(wù)內(nèi)環(huán)路與商務(wù)西四街交叉口 開(kāi)發(fā)商 綠地集團(tuán)中原事業(yè)部 投資商 綠地集團(tuán) 代理公司 / 總占地面積 ㎡ 建筑面積 24萬(wàn)㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 63 層高 / 商業(yè)裙樓 14 開(kāi)盤時(shí)間 交房時(shí) 間 2023年 裝修情況 精裝修 銷售情況 4月 10日認(rèn)籌 工程進(jìn)度 已建 25層 整層面積 / 主力單套 面積 1603000㎡ 銷售均價(jià) 30000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 國(guó)際名品商業(yè)、 5A甲級(jí)辦公、美國(guó)萬(wàn)豪五星級(jí)酒店、觀光旅游、頂級(jí)私人會(huì)所、日本原裝進(jìn)口三菱電梯 ， 1000個(gè)停車位 建業(yè)總部港 項(xiàng)目名稱 建業(yè)總部港 項(xiàng)目地址 農(nóng)業(yè)東路北，東風(fēng)東路南 開(kāi)發(fā)商 河南建業(yè) 投資商 河南建業(yè) 代理公司 / 總占地面積 ㎡ 建筑面積 124303㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 10層 層高 4米 商業(yè)裙樓 開(kāi)盤時(shí)間 交房時(shí) 間 2023年底 裝修情況 精裝修 銷售情況 目前排號(hào)約 100組， 6月 12日開(kāi)盤 整棟出售，作為企業(yè)總部獨(dú)立辦公 工程進(jìn)度 A組團(tuán)己經(jīng)封頂了 整層面積 20234000㎡ 主力單套 面積 300500平米 銷售均價(jià) 預(yù)計(jì) 10000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 3座 40米景觀級(jí)寫字樓 ， 低密度商務(wù)辦公環(huán)境 ；雙河、公園、廣場(chǎng)，別墅花園區(qū)里的港灣商務(wù)， 車位 637個(gè) 地下 505 地上 132 曼哈頓廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 曼哈頓廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址 金水路和未來(lái)路交匯處 開(kāi)發(fā)商 河南升龍置 業(yè) 投資商 升龍集團(tuán) 代理公司 同致行 總占地面積 200畝 建筑面積 寫字樓 3萬(wàn)㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50年 總層數(shù) 526層 層高 商業(yè)裙樓 14層 開(kāi)盤時(shí)間 / 交房時(shí)間 一棟現(xiàn)房 一棟未建 裝修情況 毛坯 銷售情況 銷售 40% 工程進(jìn)度 一棟現(xiàn)房 ，一棟未建 整層面積 1368㎡ 主力單套面 積 85㎡ 300㎡ 銷售均價(jià) 11000元／㎡ 租金情況 2元 /平米 硬件配套 地下停車場(chǎng)，會(huì)議室、私人信報(bào)箱、安全監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂(lè)、電子公告牌、家庭安全報(bào)警系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、大型多層停車場(chǎng)及 周邊配套：沃爾瑪，銀行，高檔百貨， 8部三菱電梯 鳳凰城寫字樓 項(xiàng)目名稱 鳳凰城寫字樓 項(xiàng)目地址 金水路和鄭汴路交匯處 開(kāi)發(fā)商 河南捷宏置 業(yè) 投資商 升龍集團(tuán) 代理公司 泰辰 總占地面積 / 建筑面積 109046㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50年 總層數(shù) 428層 層高 商業(yè)裙樓 13層 開(kāi)盤時(shí)間 建好即賣，無(wú)開(kāi)盤時(shí)間。 ? 辦公用房成交均價(jià) 5896元 /㎡，環(huán)比下降 12%。 產(chǎn)品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價(jià)格迅速提高，數(shù)量與質(zhì)量并重；產(chǎn)品附加值出現(xiàn)并提高。 競(jìng)爭(zhēng)條件 有實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)者較少；需求簡(jiǎn)單、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一。 金水路商務(wù)圈 （ W） （ S） 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 占據(jù)城市主流價(jià)值地 ， CBD核心區(qū)位 ，升值潛力巨大； ? 項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)稀缺 ， 價(jià)值與時(shí)凸顯； ? 項(xiàng)目緊臨地鐵 4號(hào)線 ， 快捷立體交通為項(xiàng)目?jī)r(jià)值提速； ? 項(xiàng)目西觀如意湖 ， 東眺東運(yùn)河 ， 南望熊耳河 ， 處金三角純生態(tài)自然水領(lǐng)地 ，舒適怡人的外部空間環(huán)境； ? 會(huì)展中心 、 藝術(shù)中心 、 商業(yè)中心等成熟奢華配套 ， 尖端商務(wù)環(huán)境 ， 提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值； ? 隨著 CBD日益成熟，入駐企業(yè)的增加，鄭東新區(qū)的價(jià)值和人氣都將大幅提升，帶動(dòng)項(xiàng)目商務(wù)價(jià)值提升。 ? 項(xiàng)目周邊配套尚不成熟 ， 現(xiàn)有商務(wù)氛圍不足； ? 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃不足以支撐項(xiàng)目高端商務(wù)價(jià)值； ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)值需要重新定義 。 大量新競(jìng)爭(zhēng)者介入，開(kāi)發(fā)投資量猛增；需求復(fù)雜、市場(chǎng)細(xì)分顯現(xiàn)；競(jìng)爭(zhēng)以市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)為主。 產(chǎn)品注重質(zhì)量，價(jià)值構(gòu)成廣泛，產(chǎn)品附加值很好體現(xiàn)。 ? 商業(yè)用房成交均價(jià)為 8164元 /㎡，與四月份成交均價(jià)基本持平。 交房時(shí)間 2023年 6月份 裝修情況 毛坯 銷售情況 銷售情況良好， 16層， 19層整層和半層都已賣出 工程進(jìn)度 已經(jīng)建到 19層，共 28層，接近一半，年底竣工， 2023年 6月份交房。 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 外立面 層高 公共大堂 金 東 區(qū) 榮勛贏座 LOWE中空玻璃幕墻 挑空 10米 盛潤(rùn)國(guó)際 高級(jí)玻璃幕墻 挑空 30米 曼哈頓廣場(chǎng) —— —— —— 楷林國(guó)際 LOWE中空玻璃幕墻 挑空 15米 鄭 東 新 區(qū) 海聯(lián)國(guó)際 LOWE中空玻璃幕墻 \高檔石材 綠地峰會(huì)天下 高檔石材＋玻璃幕墻 中煙大廈 干掛石材 10米挑空 匯錦中油大廈 干掛石材 —— —— 國(guó)泰財(cái)富中心 高檔石材 ,合金板材和防輻射節(jié)能玻璃幕墻 —— —— 永和國(guó)際廣場(chǎng) 深色干掛石材每層 1800平方米挑空大堂 與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比分析 受地塊影響，本案僅能設(shè)置乙級(jí)寫字樓，公共大堂面積在不影響到商業(yè)價(jià)值的 情況下，并不大氣，項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做比較，產(chǎn)品在整個(gè)區(qū)域內(nèi)屬一般水平。 分析工具： Excel 軟件 附：?jiǎn)柧碚{(diào)查統(tǒng)計(jì)說(shuō)明 60以下60－1 00100 －200200300300400400500500100010002023200 0平米以上成長(zhǎng)型公司占主流 中原二七管城金水 惠濟(jì)鄭東新區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路?需求面積 60300平方米的成長(zhǎng)型公司占主流； ?目前大部分客戶對(duì)金水區(qū)和鄭東新區(qū)認(rèn)可度高。 硬件配置 建立甲級(jí)第一印象 ——玻璃幕墻奠定項(xiàng)目形象 車行大堂： 考慮因素： CBD甲級(jí)寫字樓大部分沒(méi)有車行大堂，該項(xiàng)目設(shè)置車行大堂，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商注重品質(zhì)，讓項(xiàng)目在同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出。 ? 轎頂 :鏡面不銹鋼框架 ,水晶條 ,中間亞克力弓型板 ? 轎壁 :三側(cè)鏡面橫蝕刻 ? 扶手 :三面雙管不銹鋼扶手 ? 踢腳線 :發(fā)紋不銹鋼 ? 轎底 :2mm厚 PVC仿大理石地板 電梯轎廂裝修建議 ——注重轎壁和轎底的裝修檔次，頂部照明明亮 除電梯品牌、參數(shù)之外，轎廂裝修是客戶感受電梯檔次最直接的方面，目前市場(chǎng)上中高檔寫字樓在電梯方面只關(guān)注了品牌，轎廂裝修未得到重視，本項(xiàng)目以此可拉開(kāi)差距。 ?本項(xiàng)目在預(yù)留足夠的網(wǎng)絡(luò)走線空間前提下盡量節(jié)省凈高空間，建議只留 10公分地臺(tái)空間。 資產(chǎn)精裝修 就是限定投資客的持有金額， 丌接受“小炒家”進(jìn)入 。 21:50:2023:50:2023:50Thursday, March 23, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 21:50:2023:50:2023:503/23/2023 9:50:20 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 9時(shí) 50分 20秒 下午 9時(shí) 50分 21:50: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 9時(shí) 50分 :50March 23, 2023 ?