【正文】 2023年 3月 23日星期四 下午 9時 50分 20秒 21:50: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 23日星期四 9時 50分 20秒 21:50:2023 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 23, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :50:2023:50Mar2323Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 建議要點： ?設置商務會議室，提供多功能商務會議室、 洽談室、培訓室租賃服務、會務安排 功能完善的商務中心提供完備服務 配套設施 商務中心 PART6 項目總體運營策略 資產(chǎn)精裝修 拒絕投機 ， 通過設定持有人的 準入條件 并 統(tǒng)一出租平臺 而使資產(chǎn)獲得穩(wěn)定回報 高質(zhì)量產(chǎn)權持有 統(tǒng)一資產(chǎn)管理 營造市場信心 銷售帶動高效管理 高質(zhì)管理服務帶動銷售 實現(xiàn)銷售與管理服務全面互動 全案營銷戰(zhàn)略 資產(chǎn)精裝修 為什么散賣寫字樓租金往往大大低于持有物業(yè)呢？ 就是因為沒有限制小投資者進入，他們 處于償還月供款等壓力以低租金快速把房屋出租 ，加之出租管理沒有統(tǒng)一的出口，惡性競爭； 租金上丌來，租客的品質(zhì)也下降了 ，辦公樓的二手房價格是由租客和租金決定的，自然無法使投資者利益最大化。（如右圖示） ?建議本項目根據(jù)走線，在地面搭鋼架，做成中空水泥網(wǎng)絡地臺。 √ 電梯選型初步建議 產(chǎn)品核心指標： 采用 /； 配備空調(diào)； 采用外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)； 相關費用： 單梯報價約 130萬元，共 7部電梯，折合平米造價約為 220元； 配備空調(diào)增加成本約 13萬元 /臺； 推薦品牌： 日本三菱、芬蘭通力 其他可選：美國西子 OTIS、瑞士迅達（外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)的專利擁有者）等 市場主流商務電梯產(chǎn)品指標參考 ? 三大電梯品牌在知名度和報價上處于同一水平，技術細節(jié)上各有特長； ? 長沙寫字樓多采用 OTIS品牌； ? 瑞士迅達推出外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)后市場占有率上升； 品牌 美國西子 OTIS 日本三菱 瑞士迅達 單梯報價 130萬元 +10萬安裝費 () : 100萬 3m/s： 120萬 (均為 ，三大件進口 ) 130萬元 +10%安裝費 () 能耗 高出同類 10% 低于同類 10%30% 高出同類 10% 技術 優(yōu)勢 1. 五個微電腦模塊化控制 變壓變頻控制系統(tǒng)，該系統(tǒng)讓電梯高效智能化控制 （交流變頻）調(diào)速系統(tǒng) 2. OTIS立式主機，電機輸出與輸入軸一體，中間無需聯(lián)軸器，同心度高，噪音低，避免夜間擾民 先使用高效率的永磁（ PM）電動機代替感應電動機，進一步開發(fā)的無齒輪曳引機把馬達長度減少 30% 新一代的驅動系統(tǒng)，是具有良好的性能價格比 3. 鋼絲繩采用 2： 1，比傳統(tǒng)1： 1更舒適 添加高性能群控控制屏和睡眠模式，節(jié)省電力 30% ，降低電路負載，可靠性高， 4. 主要部件歐美進口 ，給建筑節(jié)省更多空間 30%,噪音小，故障少，采取模糊控制按鈕更加便捷 外部呼叫面板 參考建議（裝修成本約 4萬元 /梯）： ? 轎廂尺寸：扣除裝修 20cm，凈高 。 建議要點： ? 采用 Low－ e中空鍍膜隔音玻璃，保證甲級建筑品質(zhì)； ? 玻璃幕墻開窗數(shù)量只要保證消防規(guī)范要求即可，盡量減少； ? 幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺遮擋。 調(diào)查數(shù)量： 本次問卷調(diào)查共 200份，回收有效問卷 178份。還有其他設施，配套完善。尚未開盤 工程進度 現(xiàn)房 整層面積 10002023㎡ 主力單套面 積 10002023㎡ 銷售均價 對外報價 10000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 集高檔辦公、休閑為一體的綜合性 5A智能化寫字樓，定位于酒店式公寓和公寓式寫字樓 ，中央空調(diào)， 6部高速電梯，分設雙電梯廳， 300個停車位 千璽廣場 項目名稱 千璽廣場 項目地址 鄭東新區(qū) CBD商務內(nèi)環(huán)路與商務西四街交叉口 開發(fā)商 綠地集團中原事業(yè)部 投資商 綠地集團 代理公司 / 總占地面積 ㎡ 建筑面積 24萬㎡ 產(chǎn)權年限 50 總層數(shù) 63 層高 / 商業(yè)裙樓 14 開盤時間 交房時 間 2023年 裝修情況 精裝修 銷售情況 4月 10日認籌 工程進度 已建 25層 整層面積 / 主力單套 面積 1603000㎡ 銷售均價 30000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 國際名品商業(yè)、 5A甲級辦公、美國萬豪五星級酒店、觀光旅游、頂級私人會所、日本原裝進口三菱電梯 ， 1000個停車位 建業(yè)總部港 項目名稱 建業(yè)總部港 項目地址 農(nóng)業(yè)東路北，東風東路南 開發(fā)商 河南建業(yè) 投資商 河南建業(yè) 代理公司 / 總占地面積 ㎡ 建筑面積 124303㎡ 產(chǎn)權年限 50 總層數(shù) 10層 層高 4米 商業(yè)裙樓 開盤時間 交房時 間 2023年底 裝修情況 精裝修 銷售情況 目前排號約 100組， 6月 12日開盤 整棟出售，作為企業(yè)總部獨立辦公 工程進度 A組團己經(jīng)封頂了 整層面積 20234000㎡ 主力單套 面積 300500平米 銷售均價 預計 10000元 /㎡ 租金情況 / 硬件配套 3座 40米景觀級寫字樓 ， 低密度商務辦公環(huán)境 ；雙河、公園、廣場，別墅花園區(qū)里的港灣商務， 車位 637個 地下 505 地上 132 曼哈頓廣場 項目名稱 曼哈頓廣場 項目地址 金水路和未來路交匯處 開發(fā)商 河南升龍置 業(yè) 投資商 升龍集團 代理公司 同致行 總占地面積 200畝 建筑面積 寫字樓 3萬㎡ 產(chǎn)權年限 50年 總層數(shù) 526層 層高 商業(yè)裙樓 14層 開盤時間 / 交房時間 一棟現(xiàn)房 一棟未建 裝修情況 毛坯 銷售情況 銷售 40% 工程進度 一棟現(xiàn)房 ，一棟未建 整層面積 1368㎡ 主力單套面 積 85㎡ 300㎡ 銷售均價 11000元／㎡ 租金情況 2元 /平米 硬件配套 地下停車場，會議室、私人信報箱、安全監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂、電子公告牌、家庭安全報警系統(tǒng)、消防聯(lián)動系統(tǒng)、大型多層停車場及 周邊配套：沃爾瑪，銀行，高檔百貨， 8部三菱電梯 鳳凰城寫字樓 項目名稱 鳳凰城寫字樓 項目地址 金水路和鄭汴路交匯處 開發(fā)商 河南捷宏置 業(yè) 投資商 升龍集團 代理公司 泰辰 總占地面積 / 建筑面積 109046㎡ 產(chǎn)權年限 50年 總層數(shù) 428層 層高 商業(yè)裙樓 13層 開盤時間 建好即賣，無開盤時間。 ? 辦公用房成交均價 5896元 /㎡，環(huán)比下降 12%。 產(chǎn)品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價格迅速提高，數(shù)量與質(zhì)量并重；產(chǎn)品附加值出現(xiàn)并提高。 競爭條件 有實力競爭者較少；需求簡單、市場結構單一。 金水路商務圈 （ W） （ S） 項目 SWOT分析 ? 占據(jù)城市主流價值地 ， CBD核心區(qū)位 ，升值潛力巨大； ? 項目物業(yè)市場稀缺 ， 價值與時凸顯； ? 項目緊臨地鐵 4號線 ， 快捷立體交通為項目價值提速； ? 項目西觀如意湖 ， 東眺東運河 ， 南望熊耳河 ， 處金三角純生態(tài)自然水領地 ，舒適怡人的外部空間環(huán)境； ? 會展中心 、 藝術中心 、 商業(yè)中心等成熟奢華配套 ， 尖端商務環(huán)境 ， 提升項目價值； ? 隨著 CBD日益成熟，入駐企業(yè)的增加，鄭東新區(qū)的價值和人氣都將大幅提升，帶動項目商務價值提升。 ? 項目周邊配套尚不成熟 ， 現(xiàn)有商務氛圍不足； ? 項目產(chǎn)品規(guī)劃不足以支撐項目高端商務價值； ? 項目價值需要重新定義 。 大量新競爭者介入，開發(fā)投資量猛增；需求復雜、市場細分顯現(xiàn)；競爭以市場份額的競爭為主。 產(chǎn)品注重質(zhì)量，價值構成廣泛，產(chǎn)品附加值很好體現(xiàn)。 ? 商業(yè)用房成交均價為 8164元 /㎡，與四月份成交均價基本持平。 交房時間 2023年 6月份 裝修情況 毛坯 銷售情況 銷售情況良好， 16層， 19層整層和半層都已賣出 工程進度 已經(jīng)建到 19層，共 28層，接近一半，年底竣工， 2023年 6月份交房。 區(qū)域 項目名稱 外立面 層高 公共大堂 金 東 區(qū) 榮勛贏座 LOWE中空玻璃幕墻 挑空 10米 盛潤國際 高級玻璃幕墻 挑空 30米 曼哈頓廣場 —— —— —— 楷林國際 LOWE中空玻璃幕墻 挑空 15米 鄭 東 新 區(qū) 海聯(lián)國際 LOWE中空玻璃幕墻 \高檔石材 綠地峰會天下 高檔石材＋玻璃幕墻 中煙大廈 干掛石材 10米挑空 匯錦中油大廈 干掛石材 —— —— 國泰財富中心 高檔石材 ,合金板材和防輻射節(jié)能玻璃幕墻 —— —— 永和國際廣場 深色干掛石材每層 1800平方米挑空大堂 與周邊競爭對手對比分析 受地塊影響，本案僅能設置乙級寫字樓，公共大堂面積在不影響到商業(yè)價值的 情況下，并不大氣，項目與競爭對手做比較，產(chǎn)品在整個區(qū)域內(nèi)屬一般水平。 分析工具： Excel 軟件 附：問卷調(diào)查統(tǒng)計說明 60以下60－1 00100 －200200300300400400500500100010002023200 0平米以上成長型公司占主流 中原二七管城金水 惠濟鄭東新區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高新技術開發(fā)區(qū)經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路?需求面積 60300平方米的成長型公司占主流； ?目前大部分客戶對金水區(qū)和鄭東新區(qū)認可度高。 硬件配置 建立甲級第一印象 ——玻璃幕墻奠定項目形象 車行大堂： 考慮因素： CBD甲級寫字樓大部分沒有車行大堂，該項目設置車行大堂，增加項目賣點，體現(xiàn)開發(fā)商注重品質(zhì)，讓項目在同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出。 ? 轎頂 :鏡面不銹鋼框架 ,水晶條 ,中間亞克力弓型板 ? 轎壁 :三側鏡面橫蝕刻 ? 扶手 :三面雙管不銹鋼扶手 ? 踢腳線 :發(fā)紋不銹鋼 ? 轎底 :2mm厚 PVC仿大理石地板 電梯轎廂裝修建議 ——注重轎壁和轎底的裝修檔次，頂部照明明亮 除電梯品牌、參數(shù)之外，轎廂裝修是客戶感受電梯檔次最直接的方面，目前市場上中高檔寫字樓在電梯方面只關注了品牌，轎廂裝修未得到重視，本項目以此可拉開差距。 ?本項目在預留足夠的網(wǎng)絡走線空間前提下盡量節(jié)省凈高空間，建議只留 10公分地臺空間。 資產(chǎn)精裝修 就是限定投資客的持有金額， 丌接受“小炒家”進入 。 21:50:2023:50:2023:50Thursday, March 23, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 21:50:2023:50:2023:503/23/2023 9:50:20 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 下午 9時 50分 20秒 下午 9時 50分 21:50: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 9時 50分 :50March 23, 2023 ?