【正文】 覽 針對仍然瘋狂的樓市，政府近期出臺了更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，并且 相對之前，此次政策把 抑制不合理住房需求 放在了增加住房有效 供給的前面，反映了政策重點的變化 政策層級 頒布時間 政策名稱 立即執(zhí)行房貸新政 《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制 度有關(guān)問題的通知》 政策頒布主體 銀監(jiān)會 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 政策主要內(nèi)容 正式通知各銀行，要求銀行立即嚴(yán)格執(zhí)行新的二套房房貸政策 各大中型銀行還要按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試工作 進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管 完善商品住房預(yù)售制度 加強預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量管理 健全房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理機制 各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé) 《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（ “國十條”） 新“國四條” 國務(wù)院 國務(wù)院 堅決抑制不合理住房需求 增加住房有效供給 加快保障性安居工程建設(shè) 加強市場監(jiān)管 抑制不合理住房需求 增加有效住房供給 加快保障性安居工程建設(shè) 加強市場監(jiān)管 嚴(yán)控炒房行為 加強房地產(chǎn)市場調(diào)控 普通住房契稅優(yōu)惠方案 中國銀監(jiān)會 國家發(fā)改委 財政部 要求所有銀行在 6月底之前提交貸款情況的評估報告，要嚴(yán)控炒房行為 .銀行大幅提高貸款的首付款比例和利率水平 . 進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控 ,增加普通商品住房的有效供給 , 對兩個或兩個以上個人共同購買 90平方米及以下普通住房該套房產(chǎn)的共同購買人不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策 . 數(shù)據(jù)來源：鈞城市場研究中心 特征一 :鄭州市商品房供應(yīng)量繼續(xù)上升 ? 五月，鄭州市商品房批準(zhǔn)預(yù)售 ㎡ ，本月環(huán)比 增長 %， 同比增長 267%，與上月對比沒有太大的波動，從五月份預(yù)售情況來看， 鄭州市區(qū)開發(fā)商由于自身資金的狀況良好，對房地產(chǎn)市場調(diào)控新政的應(yīng)對還沒有做好準(zhǔn)備 。 ? 行政導(dǎo)向，依托省機關(guān) ? 商業(yè)、交通配套成，商務(wù)氛圍濃 第一層級 核心驅(qū)動力 未來發(fā)展趨勢 ? 租金： /m2/天， ? 售價： 70009000元 /m2 ? 物業(yè)管理費： /m2/月 租金 /售價 ? 行業(yè)：多集中于高增長性和高附加值行業(yè)如 投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn) 、 保險、文化傳播等； ? 客戶：國際國內(nèi) 知名企業(yè)駐杭機構(gòu) 、 河南省及鄭州市著名企業(yè)； 以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主 ? 選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度： 客戶特征 ? 未來 5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位； ? 土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限； 租售狀況 ? 高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在 85％ 以上； ? 銷售客戶以自用客戶為主； 金水路 農(nóng)業(yè) 路 北環(huán) 花園路 文化路 經(jīng)三路 中州大道 項目名稱 鄭州國貿(mào)中心 信息大廈 圖示 河南新田置業(yè)有限公司 開發(fā)商 河南索克置業(yè)有限公司 農(nóng)業(yè)路與花園路交叉口 位置 花園路北環(huán)交叉口 29層 /， 7萬平商業(yè) 層數(shù) /層高 28層 /，群房 4層 70年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 40年產(chǎn)權(quán) 中央空調(diào) 空調(diào) 中央空調(diào) 6部 電梯 5部 規(guī)模 大型綜合體項目體量近 50萬， 2棟寫字樓約 8萬㎡ 1棟，占地 9112㎡，總建面 ㎡ , 5～ 28層為純寫字樓 售 /租價格 /㎡ ?天 /㎡ ?天 售 /租率 出售率 90％ 出租率 90％ 裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點 超大型綜合體項目，配有 7萬平方的商業(yè)面積 ,配套完善 唯一專于商務(wù)用途的寫字樓 花園路經(jīng)典寫字樓掃描 項目名稱 廣匯國貿(mào)大廈 財富廣場 圖示 鄭州廣匯房地產(chǎn)有限公司 開發(fā)商 鑫廣河南置業(yè) 經(jīng)三路緯五路交叉口 位置 經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路 22層 /，群房 3層 層數(shù) /層高 24層 /，群房 3層 50年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 70年產(chǎn)權(quán) 分戶空調(diào) 空調(diào) 中央空調(diào) 7部 電梯 每棟 2部愛登寶電梯 規(guī)模 主樓 22層，西樓 12層、北 12層。 硬件配套 周邊有曼哈頓商業(yè)中心， 沃爾瑪?shù)却笮统小? 項目產(chǎn)品價值 占據(jù) CBD商務(wù)核心，城市軌道交通雙站合一區(qū)位，億萬級成熟配套之上，全球頂級智能生態(tài)商務(wù)聚合體； 項目配套價值 會展中心、藝術(shù)中心、商業(yè)中心、文化中心、商務(wù)中心、歷史中心，六心璀璨之中。 價格銀行商場／超市商務(wù)中心VIP 俱樂部餐飲書吧咖啡吧游泳池瑜珈會所美容院桌球室健身中心客戶購買需求分析 表 7：配套設(shè)施需求 客戶對配套設(shè)施需求前三位的是： 銀行、商場、商務(wù)中心 硬件設(shè)施 平面布局 公共洗手間 停車位 物業(yè)管理 管理費 面積劃分 外立面 景觀 大堂 電梯 層高 實用率客戶購買需求分析 表 8：項目本體條件 客戶最關(guān)注的項目本體條件： 電梯、停車位、物業(yè)管理 建筑形象昭示性物業(yè)管理公司品牌交通配套周邊配套，環(huán)境完整商務(wù)體系園林景觀開發(fā)商品牌客戶購買需求分析 表 9：項目外部條件 客戶最關(guān)注的項目外部條件： 商務(wù)氛圍、周邊環(huán)境、交通配套 鄭東寫字樓市場的主流客戶細(xì)分 0204060801001200%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%頻次 108 94 58 51 47 42 27 24 23 20 19 18 12 11 8 7 7 6比例 19% 16% 10% 9% 8% 7% 5% 4% 4% 3% 3% 3% 2% 2% 1% 1% 1% 1%實業(yè)公司/貿(mào)IT/通訊/網(wǎng)廣告/企劃/金融/保險/裝修/裝飾其他建筑/建設(shè)/事務(wù)所餐飲/食品/文化/影視傳醫(yī)藥/醫(yī)療器房地產(chǎn)電器 化工教育/培訓(xùn)美容 服務(wù) 服裝其中排名前五位的分別是： 貿(mào)易型公司（批發(fā)零售業(yè)）是鄭東上最多的公司； IT及通訊業(yè) 廣告企劃 金融及各種咨詢服務(wù)業(yè) 建筑及裝飾 競爭市場需求特點 ——客戶細(xì)分 客戶群 客戶群特征描述 影響置業(yè)的主要因素 運營 費低 功能 完善 提升 形象 周邊 配套 交通 通暢 投資 回報 片區(qū) 前景 景觀 貿(mào)易、咨詢、事務(wù)所、廣告等服務(wù)業(yè)成長型企業(yè) 公司已經(jīng)初具規(guī)模，在市場站穩(wěn)腳跟后準(zhǔn)備再上臺階。㎡ 基本數(shù)據(jù)： 車行大堂案例 人行道 車行道 中泰國際進駐的優(yōu)質(zhì)客戶數(shù)不勝數(shù)，這與大廈注重細(xì)節(jié)設(shè)計密不可分，車行大堂就是其中一個細(xì)節(jié)讓客戶充分感知到一種尊貴感 簡約大氣的電梯間 ——延續(xù)物業(yè)統(tǒng)一設(shè)計風(fēng)格 電梯間 考慮因素： 電梯間融合甲級寫字樓的特色，同時與大堂整體效果融合； 建議要點： ? 設(shè)計風(fēng)格簡約，大氣，避免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理。 根據(jù)客戶需求分而治之 ——選擇按電費計量的變頻 VRV空調(diào) 空調(diào)選擇 ： 考慮因素： 空調(diào) 的運行模式和計量方式直接影響著企業(yè)運營成本，其設(shè)置往往是客戶進入購買決定階段最為關(guān)注的問題之一，變頻 VRV空調(diào)以其合理的計費和顯著的變頻節(jié)能功效贏得市場青睞 建議要點： ? 公共空間均安設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)和中央空調(diào) ? 寫字樓部分按電量計費，計費點盡可能按產(chǎn)權(quán)單位劃分，公共空間通過物業(yè)管理費分時段收??； ? 提供 24小時全天候服務(wù)，無時差辦公，滿足不同類型公司需求； ? 在條件允許的情況下盡量選用進口設(shè)備。 價格情況 ： 租 金 130元 /㎡ 管理費 29元 /月 〃 ㎡ 租售情況 ： 目前只租不售 入駐率約 60％ 基本數(shù)據(jù)： 在走線位設(shè)置地臺 鋼架 網(wǎng)絡(luò)地板案例 發(fā)展中心在廣州中心區(qū)獨樹一幟，雖然沒有頂級的配置，但每一項配置都是最實用的，如遮陽板、網(wǎng)絡(luò)地臺等，所以該大廈吸引了大批優(yōu)質(zhì)客戶，租金也一直居高不下。 金成國際廣場 A B C D 散賣 租賃 推售策略 大客戶優(yōu)先策略 定制式策略 小客戶集中 本項目目前無論從品牌還是產(chǎn)品本身，都是鄭東的頂級寫字樓，容易吸引有實力的大客戶，因此易于將多數(shù)單位進行定制銷售，對大客戶進行引導(dǎo)，保證項目的開盤目標(biāo)。 2023年 3月 23日星期四 下午 9時 50分 20秒 21:50: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 21:50:2023:50:2023:50Thursday, March 23, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 21:50:2023:50:2023:503/23/2023 9:50:20 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 下午 9時 50分 20秒 下午 9時 50分 21:50: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 21:50:2023:50:2023:50Thursday, March 23, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 23日星期四 下午 9時 50分 20秒 21:50: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 9時 50分 :50March 23, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 目標(biāo)實現(xiàn)及運行軸線 價格目標(biāo) 銷售均價不低于 18000元 /平米 速度目標(biāo) 力爭 10個月內(nèi)實現(xiàn)銷售 80% 商業(yè)招商開始 4月底 寫字樓開售 9月份商業(yè)銷售 籌備 2023年工作 封頂 1月中 認(rèn)籌 銷售進場 .03外立面形成 銷售 80% 謝 謝 :50:2023:5021::50 21:5021:50::50:20 2023年 3月 23日星期四 9時 50分 20秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 建議要點： ? 設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離； ? 設(shè)置玄關(guān)和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間； ? 在基本裝修方面，地面和墻面選用高檔塊材，配備廁紙、衣物鉤、干手機，選用感應(yīng)式水龍頭，選用名牌潔具如科馬、科勒、美特、 TOTO等； ? 衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 ?網(wǎng)絡(luò)地板有工廠定制的專業(yè)地板，成本較高，也有現(xiàn)場施工制作的網(wǎng)絡(luò)地板，成本低但效果明顯，性價比高。 硬件配置 國際品牌標(biāo)志、