【正文】 覽 針對(duì)仍然瘋狂的樓市，政府近期出臺(tái)了更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，并且 相對(duì)之前，此次政策把 抑制不合理住房需求 放在了增加住房有效 供給的前面，反映了政策重點(diǎn)的變化 政策層級(jí) 頒布時(shí)間 政策名稱 立即執(zhí)行房貸新政 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制 度有關(guān)問(wèn)題的通知》 政策頒布主體 銀監(jiān)會(huì) 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 政策主要內(nèi)容 正式通知各銀行，要求銀行立即嚴(yán)格執(zhí)行新的二套房房貸政策 各大中型銀行還要按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試工作 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管 完善商品住房預(yù)售制度 加強(qiáng)預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量管理 健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理機(jī)制 各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé) 《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（ “國(guó)十條”） 新“國(guó)四條” 國(guó)務(wù)院 國(guó)務(wù)院 堅(jiān)決抑制不合理住房需求 增加住房有效供給 加快保障性安居工程建設(shè) 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管 抑制不合理住房需求 增加有效住房供給 加快保障性安居工程建設(shè) 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管 嚴(yán)控炒房行為 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 普通住房契稅優(yōu)惠方案 中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 國(guó)家發(fā)改委 財(cái)政部 要求所有銀行在 6月底之前提交貸款情況的評(píng)估報(bào)告，要嚴(yán)控炒房行為 .銀行大幅提高貸款的首付款比例和利率水平 . 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 ,增加普通商品住房的有效供給 , 對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買 90平方米及以下普通住房該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策 . 數(shù)據(jù)來(lái)源：鈞城市場(chǎng)研究中心 特征一 :鄭州市商品房供應(yīng)量繼續(xù)上升 ? 五月，鄭州市商品房批準(zhǔn)預(yù)售 ㎡ ，本月環(huán)比 增長(zhǎng) %， 同比增長(zhǎng) 267%，與上月對(duì)比沒(méi)有太大的波動(dòng)，從五月份預(yù)售情況來(lái)看， 鄭州市區(qū)開發(fā)商由于自身資金的狀況良好，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政的應(yīng)對(duì)還沒(méi)有做好準(zhǔn)備 。 ? 行政導(dǎo)向，依托省機(jī)關(guān) ? 商業(yè)、交通配套成，商務(wù)氛圍濃 第一層級(jí) 核心驅(qū)動(dòng)力 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ? 租金： /m2/天， ? 售價(jià)： 70009000元 /m2 ? 物業(yè)管理費(fèi)： /m2/月 租金 /售價(jià) ? 行業(yè)：多集中于高增長(zhǎng)性和高附加值行業(yè)如 投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn) 、 保險(xiǎn)、文化傳播等； ? 客戶：國(guó)際國(guó)內(nèi) 知名企業(yè)駐杭機(jī)構(gòu) 、 河南省及鄭州市著名企業(yè)； 以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主 ? 選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度： 客戶特征 ? 未來(lái) 5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位； ? 土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限； 租售狀況 ? 高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在 85％ 以上； ? 銷售客戶以自用客戶為主； 金水路 農(nóng)業(yè) 路 北環(huán) 花園路 文化路 經(jīng)三路 中州大道 項(xiàng)目名稱 鄭州國(guó)貿(mào)中心 信息大廈 圖示 河南新田置業(yè)有限公司 開發(fā)商 河南索克置業(yè)有限公司 農(nóng)業(yè)路與花園路交叉口 位置 花園路北環(huán)交叉口 29層 /， 7萬(wàn)平商業(yè) 層數(shù) /層高 28層 /，群房 4層 70年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 40年產(chǎn)權(quán) 中央空調(diào) 空調(diào) 中央空調(diào) 6部 電梯 5部 規(guī)模 大型綜合體項(xiàng)目體量近 50萬(wàn)， 2棟寫字樓約 8萬(wàn)㎡ 1棟，占地 9112㎡，總建面 ㎡ , 5～ 28層為純寫字樓 售 /租價(jià)格 /㎡ ?天 /㎡ ?天 售 /租率 出售率 90％ 出租率 90％ 裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點(diǎn) 超大型綜合體項(xiàng)目，配有 7萬(wàn)平方的商業(yè)面積 ,配套完善 唯一專于商務(wù)用途的寫字樓 花園路經(jīng)典寫字樓掃描 項(xiàng)目名稱 廣匯國(guó)貿(mào)大廈 財(cái)富廣場(chǎng) 圖示 鄭州廣匯房地產(chǎn)有限公司 開發(fā)商 鑫廣河南置業(yè) 經(jīng)三路緯五路交叉口 位置 經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路 22層 /，群房 3層 層數(shù) /層高 24層 /，群房 3層 50年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 70年產(chǎn)權(quán) 分戶空調(diào) 空調(diào) 中央空調(diào) 7部 電梯 每棟 2部愛(ài)登寶電梯 規(guī)模 主樓 22層，西樓 12層、北 12層。 硬件配套 周邊有曼哈頓商業(yè)中心， 沃爾瑪?shù)却笮统小? 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值 占據(jù) CBD商務(wù)核心，城市軌道交通雙站合一區(qū)位，億萬(wàn)級(jí)成熟配套之上，全球頂級(jí)智能生態(tài)商務(wù)聚合體； 項(xiàng)目配套價(jià)值 會(huì)展中心、藝術(shù)中心、商業(yè)中心、文化中心、商務(wù)中心、歷史中心，六心璀璨之中。 價(jià)格銀行商場(chǎng)／超市商務(wù)中心VIP 俱樂(lè)部餐飲書吧咖啡吧游泳池瑜珈會(huì)所美容院桌球室健身中心客戶購(gòu)買需求分析 表 7：配套設(shè)施需求 客戶對(duì)配套設(shè)施需求前三位的是： 銀行、商場(chǎng)、商務(wù)中心 硬件設(shè)施 平面布局 公共洗手間 停車位 物業(yè)管理 管理費(fèi) 面積劃分 外立面 景觀 大堂 電梯 層高 實(shí)用率客戶購(gòu)買需求分析 表 8：項(xiàng)目本體條件 客戶最關(guān)注的項(xiàng)目本體條件： 電梯、停車位、物業(yè)管理 建筑形象昭示性物業(yè)管理公司品牌交通配套周邊配套，環(huán)境完整商務(wù)體系園林景觀開發(fā)商品牌客戶購(gòu)買需求分析 表 9：項(xiàng)目外部條件 客戶最關(guān)注的項(xiàng)目外部條件： 商務(wù)氛圍、周邊環(huán)境、交通配套 鄭東寫字樓市場(chǎng)的主流客戶細(xì)分 0204060801001200%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%頻次 108 94 58 51 47 42 27 24 23 20 19 18 12 11 8 7 7 6比例 19% 16% 10% 9% 8% 7% 5% 4% 4% 3% 3% 3% 2% 2% 1% 1% 1% 1%實(shí)業(yè)公司/貿(mào)IT/通訊/網(wǎng)廣告/企劃/金融/保險(xiǎn)/裝修/裝飾其他建筑/建設(shè)/事務(wù)所餐飲/食品/文化/影視傳醫(yī)藥/醫(yī)療器房地產(chǎn)電器 化工教育/培訓(xùn)美容 服務(wù) 服裝其中排名前五位的分別是： 貿(mào)易型公司（批發(fā)零售業(yè)）是鄭東上最多的公司； IT及通訊業(yè) 廣告企劃 金融及各種咨詢服務(wù)業(yè) 建筑及裝飾 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)需求特點(diǎn) ——客戶細(xì)分 客戶群 客戶群特征描述 影響置業(yè)的主要因素 運(yùn)營(yíng) 費(fèi)低 功能 完善 提升 形象 周邊 配套 交通 通暢 投資 回報(bào) 片區(qū) 前景 景觀 貿(mào)易、咨詢、事務(wù)所、廣告等服務(wù)業(yè)成長(zhǎng)型企業(yè) 公司已經(jīng)初具規(guī)模，在市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟后準(zhǔn)備再上臺(tái)階。㎡ 基本數(shù)據(jù)： 車行大堂案例 人行道 車行道 中泰國(guó)際進(jìn)駐的優(yōu)質(zhì)客戶數(shù)不勝數(shù)，這與大廈注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)密不可分，車行大堂就是其中一個(gè)細(xì)節(jié)讓客戶充分感知到一種尊貴感 簡(jiǎn)約大氣的電梯間 ——延續(xù)物業(yè)統(tǒng)一設(shè)計(jì)風(fēng)格 電梯間 考慮因素： 電梯間融合甲級(jí)寫字樓的特色，同時(shí)與大堂整體效果融合； 建議要點(diǎn)： ? 設(shè)計(jì)風(fēng)格簡(jiǎn)約，大氣，避免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理。 根據(jù)客戶需求分而治之 ——選擇按電費(fèi)計(jì)量的變頻 VRV空調(diào) 空調(diào)選擇 ： 考慮因素： 空調(diào) 的運(yùn)行模式和計(jì)量方式直接影響著企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，其設(shè)置往往是客戶進(jìn)入購(gòu)買決定階段最為關(guān)注的問(wèn)題之一，變頻 VRV空調(diào)以其合理的計(jì)費(fèi)和顯著的變頻節(jié)能功效贏得市場(chǎng)青睞 建議要點(diǎn)： ? 公共空間均安設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)和中央空調(diào) ? 寫字樓部分按電量計(jì)費(fèi)，計(jì)費(fèi)點(diǎn)盡可能按產(chǎn)權(quán)單位劃分，公共空間通過(guò)物業(yè)管理費(fèi)分時(shí)段收取； ? 提供 24小時(shí)全天候服務(wù)，無(wú)時(shí)差辦公，滿足不同類型公司需求； ? 在條件允許的情況下盡量選用進(jìn)口設(shè)備。 價(jià)格情況 ： 租 金 130元 /㎡ 管理費(fèi) 29元 /月 〃 ㎡ 租售情況 ： 目前只租不售 入駐率約 60％ 基本數(shù)據(jù)： 在走線位設(shè)置地臺(tái) 鋼架 網(wǎng)絡(luò)地板案例 發(fā)展中心在廣州中心區(qū)獨(dú)樹一幟，雖然沒(méi)有頂級(jí)的配置，但每一項(xiàng)配置都是最實(shí)用的，如遮陽(yáng)板、網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)等，所以該大廈吸引了大批優(yōu)質(zhì)客戶，租金也一直居高不下。 金成國(guó)際廣場(chǎng) A B C D 散賣 租賃 推售策略 大客戶優(yōu)先策略 定制式策略 小客戶集中 本項(xiàng)目目前無(wú)論從品牌還是產(chǎn)品本身，都是鄭東的頂級(jí)寫字樓，容易吸引有實(shí)力的大客戶，因此易于將多數(shù)單位進(jìn)行定制銷售，對(duì)大客戶進(jìn)行引導(dǎo)，保證項(xiàng)目的開盤目標(biāo)。 2023年 3月 23日星期四 下午 9時(shí) 50分 20秒 21:50: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 21:50:2023:50:2023:50Thursday, March 23, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 21:50:2023:50:2023:503/23/2023 9:50:20 PM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 下午 9時(shí) 50分 20秒 下午 9時(shí) 50分 21:50: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 21:50:2023:50:2023:50Thursday, March 23, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 23日星期四 下午 9時(shí) 50分 20秒 21:50: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 9時(shí) 50分 :50March 23, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)及運(yùn)行軸線 價(jià)格目標(biāo) 銷售均價(jià)不低于 18000元 /平米 速度目標(biāo) 力爭(zhēng) 10個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售 80% 商業(yè)招商開始 4月底 寫字樓開售 9月份商業(yè)銷售 籌備 2023年工作 封頂 1月中 認(rèn)籌 銷售進(jìn)場(chǎng) .03外立面形成 銷售 80% 謝 謝 :50:2023:5021::50 21:5021:50::50:20 2023年 3月 23日星期四 9時(shí) 50分 20秒 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 建議要點(diǎn)： ? 設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離； ? 設(shè)置玄關(guān)和過(guò)渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間； ? 在基本裝修方面，地面和墻面選用高檔塊材，配備廁紙、衣物鉤、干手機(jī)，選用感應(yīng)式水龍頭，選用名牌潔具如科馬、科勒、美特、 TOTO等； ? 衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 ?網(wǎng)絡(luò)地板有工廠定制的專業(yè)地板，成本較高，也有現(xiàn)場(chǎng)施工制作的網(wǎng)絡(luò)地板，成本低但效果明顯，性價(jià)比高。 硬件配置 國(guó)際品牌標(biāo)志、