【正文】 銷控 制定原理 PART 4： 行動 /營銷執(zhí)行 銷售團(tuán)隊(duì) 推盤執(zhí)行 銷控制定 價(jià)格制定 銷售節(jié)奏 銷控 制定原理 服務(wù)式公寓 私人行政公寓 — — — — 一期放量 210套 二期放量 150套 三期放量 33套 一期 放量 80套 二期放量 210套 三期放量 103套 共計(jì) 230套 共計(jì) 103套 共計(jì) 210套 共計(jì) 243套 PART 4： 行動 /營銷執(zhí)行 銷售團(tuán)隊(duì) 推盤執(zhí)行 銷控制定 價(jià)格制定 銷售節(jié)奏 銷售定價(jià)原則 之朝向價(jià)差 PART 4： 行動 /營銷執(zhí)行 銷售團(tuán)隊(duì) 推盤執(zhí)行 銷控制定 價(jià)格制定 銷售節(jié)奏 東向+800 東南向+1500 西向 起價(jià)“ 0” 西南向+1200 西北向 +200 東北向 +1000 ? 由于全部戶型均屬東 西朝向戶型，為了平衡東西朝向戶型銷售速度差異，建議東向戶型均價(jià)高于西向戶型 800元 /平米 ?端頭戶型價(jià)格提升： 西北側(cè)帶窗加價(jià) 200元 /平米 東北側(cè)帶窗加價(jià) 1000元 /平米西南側(cè)帶窗加價(jià) 1200元 /平米東南側(cè)帶窗加價(jià) 1500元 /平米 銷售定價(jià)原則 之朝向價(jià)差 PART 4： 行動 /營銷執(zhí)行 銷售團(tuán)隊(duì) 推盤執(zhí)行 銷控制定 價(jià)格制定 銷售節(jié)奏 加價(jià)1000元 加價(jià) 800元 加價(jià)1500元 加價(jià)200元 起價(jià) “0” 加價(jià)1200元 加價(jià)1000元 加價(jià) 800元 加價(jià)1500元 加價(jià)200元 起價(jià) “0” 加價(jià)1200元 服務(wù)式公寓 私人行政公館 PART 4： 行動 /營銷執(zhí)行 銷售團(tuán)隊(duì) 推盤執(zhí)行 銷控制定 價(jià)格制定 銷售節(jié)奏 運(yùn)營 支持 信息反饋 運(yùn)營支持 信息反饋 營銷中心 市 場 中心 企劃中心 營銷 配合 總經(jīng)理 營銷 配合 銷售總監(jiān) 1 監(jiān)督總控 匯報(bào)總結(jié) 市場專案 組 資源支持聯(lián)動 策 劃創(chuàng) 意 專 案 銷售經(jīng)理 － 1 客服主管 － 1 客服專員 3 資源支持聯(lián)動 銷售主管 － 1 置業(yè)顧問 10 市場中心： 定期提供北京地產(chǎn)市場資訊報(bào)告 定期提供區(qū)域市場研究分析報(bào)告 定期提供區(qū)域市場競爭項(xiàng)目研究 提供產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整建議 提供其它配合服務(wù) 針對本案：特別設(shè)立市場專案小組進(jìn)行項(xiàng)目全程市場跟蹤服務(wù)。 公司高端客戶的資源共享。 :50:0000:50:00March 22, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :50:0000:50Mar2322Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 22, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 22日星期三 12時(shí) 50分 0秒 00:50:0022 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 3月 22日星期三 12時(shí) 50分 0秒 00:50:0022 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 22, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 提供網(wǎng)站建設(shè)的指導(dǎo)建議。 方案 B 方案 C PART 4： 行動 /營銷執(zhí)行 銷售團(tuán)隊(duì) 推盤執(zhí)行 銷控制定 價(jià)格制定 銷售節(jié)奏 / ： 13個(gè)月 / 4個(gè)銷售周期 銷售階段控制 銷售階段 開盤 中盤 蓄盤 清盤 推盤時(shí)間 銷售套數(shù) 210 230 243 103 銷售面積 17304 18889 19857 8406 公寓銷售率 27% 56% 87% 100% 銷售金額 219760800 255791200 285755490 125246867 PART 4： 行動 /營銷執(zhí)行 銷售團(tuán)隊(duì) 推盤執(zhí)行 銷控制定 價(jià)格制定 銷售節(jié)奏 銷控制定把握 4原則：緊密配合原則、相對均衡原則、放量掌握原則、隨時(shí)調(diào)控原則 緊密配合原則： 銷售價(jià)格與銷售控制 的緊密配合。 ? 中關(guān)村同類價(jià)值項(xiàng)目售價(jià)超過 18000。 廣度與深度并重。優(yōu)勢資源綜合體 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 核心競爭力 ——優(yōu)勢資源的集合 成熟地域資源 / 稀缺產(chǎn)品資源 / 高端客戶資源 創(chuàng)新地標(biāo)資源 / 強(qiáng)勢品牌資源 PART 3： 思考 /營銷策略 推廣策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 PART 3： 思考 /營銷策略 “打破度量衡，改變參照系”強(qiáng)調(diào)“優(yōu)勢資源集合，三位一體”，高調(diào)入市，樹立品牌地位，進(jìn)入無競爭領(lǐng)域。 打造高品質(zhì)禮儀大堂，高標(biāo)準(zhǔn)公共裝修。 市場背景 PART 2： 剖析 /營銷視角 針對本案的營銷解決之道？ PART 3： 思考 /營銷策略 絕對稀缺 VS 絕對需求 引爆市場 VS 把握節(jié)奏 綜合產(chǎn)品 VS 高端形象 產(chǎn)品力 形象力 銷售力 PART 3： 思考 /營銷策略 營銷目標(biāo) 形象推廣 VS 品牌塑造 傳播力 營銷定律 ＝ 產(chǎn)品力 ＋ 形象力 ＋ 傳播力 ＋ 銷售力 形象策略 推廣策略 銷售策略 產(chǎn)品策略 PART 3： 思考 /營銷策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 產(chǎn)品 策略 PART 3： 思考 /營銷策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 產(chǎn)品策 略 核心 增加產(chǎn)品附加值，拔升產(chǎn)品品質(zhì) 產(chǎn)品 解讀 —— 公寓 PART 3： 思考 /營銷策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 ?內(nèi)廊式布局， 4梯 18戶，非傳統(tǒng)居住模式 ? 東西式朝向，打破傳統(tǒng)居住觀念 ?70%標(biāo)準(zhǔn)居住型 一居戶型，功能尺度完善 ? 建筑時(shí)尚，配套便捷完善 產(chǎn)品 重塑 —— 服務(wù)式精裝公寓 PART 3： 思考 /營銷策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 建議： 成品精裝，一步到位。 關(guān)鍵：需求的引導(dǎo)，形象的打造。 核心：提前準(zhǔn)備，應(yīng)勢而動。 市場背景 PART 2： 剖析 /營銷視角 PART 2： 剖析 /營銷視角 背景 2－－公寓市場如火如荼 供給小、需求大、價(jià)格高，利用公寓市場特點(diǎn)趁熱打鐵。 市場背景 PART 2： 剖析 /營銷視角 背景 5－－經(jīng)濟(jì)過熱，大力調(diào)控 貸款加息、現(xiàn)房銷售、首付提高。 精裝標(biāo)準(zhǔn) 2023元 /㎡，建議帶部分家電 引入酒店式服務(wù)，提升居住品質(zhì)。 配套高檔商務(wù)會所，盡享完善商務(wù)功能。 推廣策略 核心 形象策略 客群鎖定 推廣策略 銷售策略 PART 3： 思考 /營銷策略 產(chǎn)品策略 形象策略 推廣 策略 銷售策略 推廣策略 闡述 策略推廣階段劃分及相關(guān)配合 項(xiàng)目先期預(yù)熱 建立知名度 07年 9月－ 11月上旬 公寓開盤熱銷 公館產(chǎn)品預(yù)熱 11月中下旬－ 08年 3月 公館開盤熱銷 項(xiàng)目確立地位 08年 4月 項(xiàng)目完美收官 打造口碑雙贏 08年 5月 年底 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 以差異化產(chǎn)品形象入市， 引發(fā)市場廣泛關(guān)注，導(dǎo)入項(xiàng)目形象。 系列表現(xiàn)跌宕起伏。 ? 經(jīng)濟(jì)型戶型稀缺性強(qiáng)，同期供應(yīng)量少。 相對均衡原則：樓層相對均衡、產(chǎn)品層次均衡。 定期提供區(qū)域市場競爭項(xiàng)目企劃推廣分析。 00:50:0000:50:0000:503/22/2023 12:50:00 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 上午 12時(shí) 50分 0秒 上午 12時(shí) 50分 00:50: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 3月 上午 12時(shí) 50分 :50March 22, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 :50:0000:50:00March 22, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 上午 12時(shí) 50分 :50March 22, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 上午 12時(shí) 50分 0秒 上午 12時(shí) 50分 00:50: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 00:50:0000:50:0000:503/22/2023 12:50:00 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 00:50:0000:50:0000:50Wednesday, March 22, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相