北路項(xiàng)目思路溝提案中聯(lián)宏業(yè)公寓式酒店寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)策劃(完整版)
【正文】 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。「酒之十德」 百藥之長(zhǎng)、延長(zhǎng)壽命、忘憂、解勞、旅行良伴、耐寒、通便、萬(wàn)人好合、貧富貴賤皆可成為朋友、獨(dú)居時(shí)的良伴?？棵块g客房不同的個(gè)性裝修裝飾來(lái)實(shí)現(xiàn)差異化，客人在入住的時(shí)候體驗(yàn)不同的文化，不同房間代表著不同的格調(diào)，讓人流連忘返。 配套建議 按星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)提供配套服務(wù)： ?公共會(huì)議室 ?空中花園（休息平臺(tái)） ?商務(wù)中心 ?休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施：兵乓球、羽毛球、臺(tái)球等 ?健身設(shè)施：健身房、跳操房等 ?商務(wù)休閑會(huì)所：咖啡廳、茶吧，結(jié)合商鋪進(jìn)行定向招商 ?餐廳：結(jié)合商鋪進(jìn)行定向招商 ?智能化系統(tǒng)：達(dá)到 5A級(jí)智能化、樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。 國(guó)際化、科技化、智能化、人性化 規(guī)劃建議 ?滿足規(guī)劃指標(biāo)和建筑規(guī)范的要求。 B硬件分析 自身產(chǎn)品 整體規(guī)劃 —— 高端復(fù)合型 根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)了解，該區(qū)域項(xiàng)目幾乎全部為住宅， 商務(wù) /商住項(xiàng)目幾乎為空白，為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供良好市場(chǎng)空間。酒店發(fā)展到今天，已經(jīng)不再是舊有的狹隘的提供床的概念，更多的是以此營(yíng)造出的感覺(jué)，吸引回頭客。以凱越國(guó)際為代表的寫(xiě)字樓聚集在朝陽(yáng)路北段，雖然價(jià)格產(chǎn)品尚可，但地段較偏，人氣不旺。 公司在核心業(yè)務(wù)上獲得成功 ，要求高檔辦公空間和辦公環(huán)境，其目的為顯示企業(yè)實(shí)力。 不可回避的弱點(diǎn)只有以提升自身品質(zhì)來(lái)彌補(bǔ)，以減少起負(fù)面影響。對(duì) 外交通便利，商住價(jià)值潛力大。 ? 過(guò)高的房?jī)r(jià)及限購(gòu)政策，住宅投資受限較多，商業(yè)地產(chǎn)增值保值表現(xiàn)強(qiáng)勁，不受政策影響，投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。 成長(zhǎng)期階段，處于公司資本的原始積累階段，追求業(yè)務(wù)的多元化和利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)， 方便快捷的辦公環(huán)境，提高企業(yè)辦公效率 。 2. 貴。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研 —— 需求表現(xiàn)分析 5090平米 90120平米 120 平米以上 寫(xiě)字樓面積需求分析 寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析 % % 9% 購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓目的分析 投資 自用 % % 精裝修 毛坯 無(wú)所謂 % 35% % 對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的裝修分析 寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析 一次性 貸款 不確定 對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的付款方式 % % 32% 25 萬(wàn)以下 2535 萬(wàn) 3550 萬(wàn) 50 萬(wàn)以上 對(duì)本區(qū)域?qū)懽謽强們r(jià)的分析 42% 39% 13% 6% 寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析 可購(gòu)買(mǎi) 不購(gòu)買(mǎi) 不確定 可以考慮 60% 8% 20% 12% 期房階段對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)意向調(diào)查 市場(chǎng)區(qū)域企業(yè)營(yíng)業(yè)收入總價(jià)的分析 市場(chǎng)區(qū)域辦公人員配備市場(chǎng)的分析 寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析 25人 512人 1230人左右 50人以上 25% 48% 9% 18% 300 萬(wàn)以下 300500 萬(wàn) 5001000 萬(wàn) 1000 萬(wàn)以上 40% 31% 18% 11% 寫(xiě)字樓租金 —— /平米 /天 寫(xiě)字樓賣(mài)不過(guò)住宅 商務(wù)氛圍缺乏 寫(xiě)字樓價(jià)格倒掛，無(wú)法保證開(kāi)發(fā)商利益； 作為三線城市，商務(wù)氛圍不足，雖然有小型公司（或者分公司）與集團(tuán)化大型上游企業(yè)多，但是多選用更嬌便利的商住公寓，純寫(xiě)字樓氛圍還需要時(shí)間培養(yǎng)。 CLD中央居住區(qū) —— 高成熟度 北部新城的門(mén)戶核心地段，以恒祥北大街為軸心的居住帶，勾勒出保定新城的天際線，現(xiàn)代風(fēng)格居民區(qū)的代表作。 目標(biāo)客戶特征 目標(biāo)客戶群 特 征 投資型客戶 年齡在 30歲以上，具有多次置業(yè)經(jīng)歷 付款方式多樣 注重物業(yè)投資價(jià)值 購(gòu)買(mǎi)時(shí)對(duì)朝向、樓層不太關(guān)注，對(duì)價(jià)格較為敏感，希望付款方式輕松靈活 商務(wù)客戶 多為公司高級(jí)員工宿舍 對(duì)物業(yè)的位置、交通、服務(wù)、便利性較為關(guān)心 與投資者同樣關(guān)心物業(yè)的保值、增值性 商務(wù)性客戶不排除一些自由職業(yè)者的 SOHO用途 物業(yè)兌現(xiàn)力強(qiáng)，智能化要求較高，管理要求好，需求安全性和舒適性 自用型客戶 年齡 2535歲之間，首次置業(yè) 文化層次較高，受過(guò)高等教育 商業(yè)、醫(yī)藥、銀行、美食等商業(yè)配套齊全，出行方便 有足夠的溝通、娛樂(lè)、休閑空間 事業(yè)正處于上升時(shí)期，對(duì)自己充滿自信 目標(biāo)客戶群定義 他們實(shí)際就是一群： 社會(huì)上峰人士 他們追求： 居住與事業(yè)同步，身份與享受兼得 提升項(xiàng)目品質(zhì)的關(guān)鍵詞 ?產(chǎn)品各方面應(yīng)對(duì)本項(xiàng)目的公寓式酒店及寫(xiě)字樓有一個(gè)較好的詮釋。 ?規(guī)劃中考慮一定的空中休息平臺(tái)。 ? 立面配合彩色的裝飾線，構(gòu)成一個(gè)色彩斑斕的五彩世界，給客戶以強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊。白蘭地的芬芳，可可酒的柔美，鮮奶油的濃醇，讓這款雞尾酒入口柔軟滑口。國(guó)外稱之為“天使美人痣”。 2023年 3月 27日星期一 上午
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