【正文】 專門為國際性跨國公司商務(wù)活動(dòng)提供便捷、高效和優(yōu)美的工作環(huán)境的CBD，其“國際化‘水平是其他區(qū)域難以比擬的，它將是一個(gè)城市最繁華、最具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，最具投資價(jià)值的所在。私家領(lǐng)域CBD住宅的最大價(jià)值在于既可達(dá)到與城市空間、國際氣息的最大5融合，同時(shí)又可以享受自己的私家領(lǐng)域。]徽商杏花公寓項(xiàng)目的八大標(biāo)準(zhǔn)（1）新華大廈：該項(xiàng)目的開盤時(shí)間較早，但由于電樓數(shù)量較少、車庫入口處較窄、地處的安慶路、六安路較窄、給人流車流帶來阻塞，物業(yè)管理相對較差等原因，給已經(jīng)入住業(yè)主的上下班造成一定程度的不便，并產(chǎn)生了負(fù)面的社會(huì)影響，導(dǎo)致銷售不佳。物業(yè)管理及配套1.新經(jīng)濟(jì)是講究規(guī)則的經(jīng)濟(jì)、新時(shí)代規(guī)則將代來效率，我們的物業(yè)管理、物業(yè)價(jià)格將因?yàn)橐?guī)則而代來效率、我們的周邊環(huán)境將為我們代來規(guī)則的環(huán)境、我們的規(guī)則為業(yè)主創(chuàng)造信心與效率。：開發(fā)商的誠信經(jīng)營、物業(yè)業(yè)主的誠信經(jīng)營、物業(yè)管理的誠信關(guān)懷詮（投資小、有市場需求）拍賣式銷售：14地塊的周邊市場價(jià)值商業(yè)物業(yè)在自身無法形成規(guī)模化效應(yīng)的現(xiàn)狀下，其周邊高密度的居住、辦公人群（中高收入背景、消費(fèi)途徑多元化）為本案的商業(yè)物業(yè)提供了潛力市場。作為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，我公司將同貴公司齊心合理就本案開發(fā)過程中的系列問題進(jìn)行探究，為物業(yè)的成功開發(fā)盡獻(xiàn)我公司的力量。項(xiàng)目地塊位于合肥市東西干道壽春路西端與蒙城路交口的東北角，地形L型。15項(xiàng)目地塊劣勢分析項(xiàng)目地塊的地理位置雖有交通優(yōu)勢，但周邊商業(yè)氛圍有待提高（周邊無其它休閑式購物區(qū)域，人流多為交通人流）項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)遇受到了物業(yè)規(guī)模的限制（沿蒙城路商鋪單間面積約200平方米左右，無法營造規(guī)模優(yōu)勢，只能營造特色功能，對經(jīng)營范圍有一定的限制，沿壽春路商鋪一、二層鋪面分開銷售，對二層商鋪的交通動(dòng)線及商業(yè)價(jià)值產(chǎn)生影響。沿蒙城路部分的為中等面積一、二層聯(lián)體商鋪，由于地理位置的優(yōu)越性，考慮到如我們認(rèn)為限定其經(jīng)營摸式可能會(huì)影響投資者的經(jīng)營或投資思路，進(jìn)而影響其置業(yè)行為，我們認(rèn)為采取先“內(nèi)部登記”，探測市場反映后采取拍賣的形式實(shí)現(xiàn)銷售。釋:自信：貴公司的自信來自貴公司的企業(yè)實(shí)力，客戶的自信來自對貴公司的認(rèn)可，優(yōu)良的地段使客戶有理由相信投資等于升值，入住等于向社會(huì)、給員工、合作伙伴傳遞自信。物業(yè)配套合肥市場中的寫字樓一般都有電話入戶、寬帶網(wǎng)入戶、大部分有中央空調(diào)，少數(shù)有監(jiān)控系統(tǒng)、功能會(huì)所及俱樂部等。直至今日，仍有部分尾盤在艱難地銷售。交匯空間CBD的建筑一定是與城市空間相融和和交匯的領(lǐng)域平臺(tái)滿足了這種需要，在這里遠(yuǎn)離了喧囂，使內(nèi)園林與外街景全部成為視野內(nèi)的風(fēng)景。繁忙而個(gè)性的“國際人”當(dāng)然會(huì)選擇這一財(cái)富社區(qū)，以達(dá)致“事業(yè)與生活平衡的極致”的理想領(lǐng)地。（6）CBD的住宅是需要具有國際視野的，它集中了世界大師（美國設(shè)計(jì)背景）的思想精華，國際接軌與世界同步的住宅配套、尺度?；丈碳瘓F(tuán)杏花公寓項(xiàng)目面對激烈競爭在高端客戶爭奪方面，在我們項(xiàng)目基地周邊為普通多層小區(qū)，形勢迫使我們在中高檔客戶爭奪方面出奇兵。2．國際中心徽商?第四階段項(xiàng)目運(yùn)作中廣告的作用是以提高樓盤知名度、樹立品牌形象?！熬频晔健钡奈飿I(yè)管理：聘請一家知名物業(yè)管理公司制定物業(yè)管理手冊及“管家式”的物業(yè)服務(wù)規(guī)范、專職保姆培訓(xùn)，以全面提升公寓的服務(wù)品質(zhì)。車庫必須有閉路電視監(jiān)控，大樓后備電源發(fā)動(dòng)機(jī)必須接駁車庫，照明系統(tǒng)以備緊急時(shí)段仍能提供有限服務(wù)，車庫必須有足夠的通風(fēng)系統(tǒng)，對外來車輛及時(shí)收費(fèi)，管理人員必須規(guī)范服務(wù)，加強(qiáng)市場競爭能力和吸引力。讓業(yè)主倍感尊重。C：可通過組織符合本項(xiàng)目形象的活動(dòng)來有效提升客戶的購房信心，此活動(dòng)要求與目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣，生活方式相吻合。企事業(yè)單位、高級(jí)寫字樓等）。作業(yè)流程推廣安排工作綱要售樓現(xiàn)場布置、主要營銷道具銷售處選址銷售處整體定位、設(shè)計(jì)、施工和室內(nèi)布置（物業(yè)簡介交通位置圖、環(huán)境圖效果圖、鳥瞰圖、透視圖設(shè)置小區(qū)規(guī)劃模型的制作銷控區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū)）銷售處內(nèi)外空間企劃、設(shè)計(jì)、布置銷售處至工地現(xiàn)場包裝設(shè)計(jì)街區(qū)標(biāo)示牌、廣告看板、各類旗幟、燈光照明其他促銷活動(dòng)現(xiàn)場的選址、設(shè)計(jì)和布置室內(nèi)、室外燈片選擇和燈箱制作銷售處銷售道具的布置與安排銷售處銷售道具使用注意事項(xiàng)印刷媒體的制作樓書設(shè)計(jì)、文案內(nèi)容設(shè)計(jì)、印刷宣傳單頁設(shè)計(jì)、印刷海報(bào)設(shè)計(jì)、印刷平面圖冊設(shè)計(jì)、印刷 樣板房裝修設(shè)計(jì)樣板房戶型選擇樣板房的樓層、景觀選擇內(nèi)裝璜的設(shè)計(jì)、施工和督導(dǎo)家具配置的設(shè)計(jì)、選擇和實(shí)施室內(nèi)燈光照明、日常生活什物擺設(shè)清潔衛(wèi)生和監(jiān)護(hù)工作報(bào)廣媒體的制作與安排新聞報(bào)道的設(shè)計(jì)、撰寫和發(fā)布報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)、發(fā)布雜志廣告設(shè)計(jì)、發(fā)布三維效果設(shè)計(jì)、拍攝廣告發(fā)布計(jì)劃報(bào)紙廣告的選擇路牌廣告的選擇電視廣播廣告的選擇派報(bào)夾報(bào)的方式發(fā)布數(shù)量、發(fā)布節(jié)奏的安排和控制價(jià)格斷定與價(jià)格控制基價(jià)和差價(jià)系數(shù)的確定底價(jià)價(jià)目表與表價(jià)價(jià)目表的擬訂付款方式的確定優(yōu)惠折扣的條件和方式銷售人員、銷售經(jīng)理等各級(jí)人員的讓價(jià)空間和權(quán)責(zé)范圍推出時(shí)間計(jì)劃依施工進(jìn)度、資金狀況而定依準(zhǔn)備工作、市場狀況而定依天氣狀況、季節(jié)特性而定銷售人員十日培訓(xùn)計(jì)劃 介紹發(fā)展商的背景，公眾心目中的形象，公司目標(biāo)，推廣目標(biāo)，銷售人員的行為準(zhǔn)則，個(gè)人收入目標(biāo)物業(yè)的詳細(xì)情況，規(guī)模定位，設(shè)施介紹，買賣文件，周邊環(huán)境，公共設(shè)施，該區(qū)域的發(fā)展計(jì)劃洽談技巧，以問題套答案，詢問客戶需求，經(jīng)濟(jì)狀況現(xiàn)場氣氛把握，依次接待客戶，禮貌用語，多客，少客，雨天，節(jié)假日物管內(nèi)容，管理規(guī)則，公共契約推銷技巧，語言技巧，身體語言技巧，客戶心理分析簽訂買賣程序，展銷會(huì)買賣技巧房地產(chǎn)法規(guī)，土地管理法，交易管理法，登記條例，物管條例，抵押貸款條例現(xiàn)場環(huán)境實(shí)習(xí)其他樓盤實(shí)習(xí)客戶表格管理系統(tǒng)銷售流程表價(jià)目表電話接聽記錄表客戶登記表客戶統(tǒng)計(jì)表客戶訪談錄銷售日統(tǒng)表銷售周報(bào)表銷售月報(bào)表已成交客戶檔案應(yīng)收款清單房屋銷售相關(guān)文書大、小定金收據(jù)簽定相關(guān)文書的注意事項(xiàng)促銷活動(dòng)的主題選擇新產(chǎn)品說明會(huì)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)座談各類有獎(jiǎng)活動(dòng)，優(yōu)惠活動(dòng)促銷活動(dòng)計(jì)劃、實(shí)施、效果評判和費(fèi)用安排廣告效果和銷售狀況分析各種媒體來電狀況分析各種媒體來人狀況分析每周、每月實(shí)際成交分析每周、每月退戶情況分析每月銷售情況總體分析階段銷售計(jì)劃安排與建議銷售總結(jié)銷售結(jié)束總結(jié)報(bào)告、總結(jié)報(bào)告審核并存檔、工地用品及銷售道具清理完畢公司收存以上方案為我司初步制定的大綱性方案，由于對貴司的工程進(jìn)度、資金要求尚未充分溝通以現(xiàn)階段資料細(xì)化各營銷環(huán)節(jié)的分支方案惟恐不足，請貴司諒解。2不重要3無所謂設(shè)有大型娛樂購物商場3無所謂完善的會(huì)所康樂設(shè)施1必要3無所謂價(jià)格吸引及升值空間㎡㎡㎡以上B在住宅面積已定的情況下，您愿意選擇的廳房面積分布是：1．別墅B您打算購買住宅的結(jié)構(gòu)為：1．朝南一環(huán)沿線增加非常需要主人房設(shè)衣帽間完全不需要１、浴缸租用，您認(rèn)為合理的租金為—————／月。６、住客巴士服務(wù)Ｄ６、選擇住宅時(shí)，您認(rèn)為小區(qū)是否需要建有以下會(huì)所設(shè)施？請問您打算購買的住宅是否需要以下設(shè)施８、羽毛球場１６、老年人活動(dòng)場所比較少使用（每月少于５次）２、３、銀行按揭Ｆ５、您希望選擇按揭的額度是多少？１、５成或以下５、九成或以上Ｆ６、您希望按揭的期限是多少？１、５年以下３、１１－１５年４、１６－２０年３、投資（房價(jià)增價(jià)）親戚朋友介紹７、公共場所派送宣傳資料８、媒體新聞報(bào)道９、路過順便踩盤或上門看盤１０、房展會(huì)房產(chǎn)超市（如精品家園）其他，請說明Ｇ５、您是否同意以下關(guān)于發(fā)展商的實(shí)力與信譽(yù)的判斷：１、１、電梯入口過窄３、無所謂Ｉ、背景資料如不介意，請留下Ｉ１、您的姓名：Ｉ２、性別：男（）1０－3０萬元（）私營企業(yè)主（）廣告與公關(guān)（（?。┐T士或碩士以上（?。┐髮Ｒ酝瓿蓸潜P熱點(diǎn)的炒作，創(chuàng)造樓盤熱銷的局面完成樓盤的價(jià)值提升３、成長性地段，自用投資兩相宜二、主（本案的地段優(yōu)勢）B、網(wǎng)絡(luò)廣告：C、報(bào)紙?zhí)貏e企劃專號(hào)D、報(bào)紙硬廣告E、報(bào)紙軟文（2）走另一方面，在樓盤地段、房型、配套等傳統(tǒng)賣點(diǎn)的基礎(chǔ)上通過概念的炒作、文化的塑造，可以創(chuàng)造出一系列基于主觀層面的新賣點(diǎn)（如居住模式的時(shí)尚性、先進(jìn)性和人文性等），使樓盤的優(yōu)勢變得更豐富。概念二：酒店式商務(wù)公寓本樓盤的功能模塊中，商務(wù)公寓的規(guī)劃中存在一些非常具有前瞻性的優(yōu)秀特質(zhì)（如酒店式物管服務(wù)、公寓式辦公單位、強(qiáng)有力的垂直交通等），難以用前述的新生活概念來統(tǒng)領(lǐng)，因此，我們推出“酒店式商務(wù)公寓”概念，通過對這一概念的炒作使商務(wù)公寓的形象和賣點(diǎn)得到差異化和系統(tǒng)化傳播。項(xiàng)目全銷售期間各階段銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；巧妙的空間景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境的完美結(jié)合：本案在規(guī)劃中，在樓宇與道路間布置樹木、花壇，形成一個(gè)過度性的城市空間，提高了商場、辦公、公寓的整體品味；在裙樓六層頂部及塔樓頂部設(shè)有屋頂花園，與毗鄰的杏花公園相結(jié)合，形成階梯式綠化景觀，獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境的巧妙結(jié)合，彰顯樓盤的高貴品位。廣告定位掘金運(yùn)動(dòng)一次合肥城市商圈擴(kuò)張的掘金運(yùn)動(dòng)一次開發(fā)合肥商業(yè)競爭處女地的掘金運(yùn)動(dòng)一次進(jìn)軍合肥新老城區(qū)咽喉節(jié)點(diǎn)的掘金運(yùn)動(dòng)一次引領(lǐng)都市新生活的掘金運(yùn)動(dòng)廣告媒體大范圍形象造勢廣告A、本地篇：b、（時(shí)間待定）媒體形成樓盤形象的規(guī)范化表述，向目標(biāo)客戶營造高品位樓盤的感覺戶外廣告牌內(nèi)部認(rèn)購期（時(shí)間待定）媒體以本樓盤“新生活概念”理念為切入點(diǎn)，為樓盤形象做宣傳，引起社會(huì)關(guān)注?；丈倘绾未蛟煲粋€(gè)現(xiàn)代化的都市商圈第四次報(bào)紙軟文“徽商備注第八報(bào)廣（全彩整版）“徽商公寓化辦公——現(xiàn)代辦公戶型的革命在這里，也有您愛車的位置——200余個(gè)車位面對發(fā)達(dá)地區(qū)目標(biāo)客戶的直接推介，請貼郵寄，會(huì)務(wù)組成立第十七次報(bào)廣（全彩整版）杏花公寓，引爆樓市激情杏花公寓會(huì)場布置，日程安排多元整合體系消費(fèi)在本案商業(yè)部分定位為主題式商業(yè)區(qū)的情況下，可將商業(yè)部分細(xì)分成若干不同的主題消費(fèi)區(qū)域的多元化消費(fèi)場所，以實(shí)現(xiàn)最大限度地滿足消費(fèi)者在物質(zhì)和文化方面的需求的目的。理想的事業(yè)成就我童年的渴望，終于找到了我夢中的故鄉(xiāng)。經(jīng)歷風(fēng)雨方見彩虹；玉茹于成繁花盡現(xiàn)。人與自然交相輝映，物與天地遙相呼應(yīng)；九、住宅的必要特質(zhì)。（4）彈性功能生活高度CBD住宅提供一種不同于普通城市生活的特定生活方式。CBD的生活是一種事業(yè)與生活間平衡的極致，喜歡安靜，又不遠(yuǎn)離繁華，喜歡品位，也無須放棄節(jié)奏。配套因?yàn)樾枰袃r(jià)值，國際人客戶的包容性以及彈性空間而帶來的各種需要，使杏花公寓除了要具備一般豪宅的配套外，還需增添許多其它特色。住宅的認(rèn)群與普通住宅的市場輻射是完全不同的。人們成為流動(dòng)的風(fēng)景，變化無限，每一天，這里都上演無法預(yù)想的奇妙情景。開放街區(qū)CBD的街區(qū)是城市空間系統(tǒng)的重要部分，它的價(jià)值不僅雜于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的通道，構(gòu)成公共活動(dòng)空間，提供各單體發(fā)展的建筑背景和視野，同時(shí)還提供項(xiàng)目商業(yè)和人文的生活文脈。二、客戶定位分析消費(fèi)者選擇房子一般關(guān)注三個(gè)層面①、硬性層面（價(jià)格、地段、環(huán)境）②、軟性層面（健康生活、教育、管理、投資回報(bào)等）③、感性層面（未來、品位、成功渴望、身份象征）對三個(gè)層面的準(zhǔn)確把握，可以塑造出項(xiàng)目品牌獨(dú)有魅力，客戶群體定位：①、年齡在28－40歲之間，三口之家，事業(yè)單位公務(wù)員身份，工作單位較好，年收入在8－12萬，追求成功，時(shí)尚健康但不乏名利之心的白領(lǐng)階層；②、區(qū)域私營老板，因做生意特別注重地段，年收入不低于8萬元。待到山花爛漫時(shí)，夢中理想展笑顏?；丈天`活的付款方式=======淮河路步行街杏花公寓銷售推廣階段細(xì)分a、引導(dǎo)期：宣傳樓盤整體形象，給市場與受眾一定印象，并進(jìn)行人員培訓(xùn)、市場調(diào)查，對比樓盤比較等前期準(zhǔn)備工作。新生活今天起為您呈現(xiàn)對都市新生活的向往，徽商對公寓式辦公進(jìn)行宣傳和渲染業(yè)主參觀工地針對本案的銷售狀況而做出的生活模式的概念宣傳（視實(shí)際需要而定）商業(yè)中心異地報(bào)紙廣告財(cái)富的高度，取決于您的投資——來徽商極速交通、暢通無阻——告別寫字樓電梯擁擠的時(shí)代酒店式公寓賣點(diǎn)的宣傳第五次報(bào)紙軟文“為新生活喝彩”“徽商“傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展”通過沿海先進(jìn)城市的案例和合肥的高品位商業(yè)中心的空白的現(xiàn)狀展開第六次報(bào)廣（全彩整版）投對中心地段的優(yōu)勢、商業(yè)業(yè)態(tài)的市場空白、中心的其它賣點(diǎn)、投資回報(bào)分析、大開本、2432p，精裝第五次報(bào)廣（全彩整版）締造新都市經(jīng)濟(jì)圈傳統(tǒng)商業(yè)中心的拓展備注第三次報(bào)廣（全彩整版）慶典氣氛的渲染樓盤形象傳播以及營銷熱線，售樓部地址等促銷信息的傳播第一次報(bào)廣（全彩整版）備注售樓部包裝（展板、模型、樓頂廣告牌、吊旗、刀旗、售樓部周邊景觀治理、內(nèi)部環(huán)境裝修等）報(bào)紙硬廣告：指導(dǎo)思想：只做形象宣傳，不做促銷宣傳，形式：報(bào)紙半版彩色平面廣告。均不具有廣泛的、有影響力的社會(huì)認(rèn)知。炒作“酒店式商務(wù)公寓”的概念，以“什么是真正優(yōu)秀的寫字樓”為切入通過對傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)的否定而最終使目