【正文】 、公共部分的裝修標(biāo)準(zhǔn)、電梯數(shù)量、配套、樓齡、物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、車位、付款方式等等，都有著較為密切的關(guān)系。付款方式寫字樓的銷售的付款方式一般采用一次性付款或六成十五年按揭；租賃一般則需以一個月的租金作為押金，以后可與產(chǎn)權(quán)所有者協(xié)商，一般可按月、季、年支付，按季、年支付的可能有一定的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理及配套物業(yè)管理公司及服務(wù)內(nèi)容十三個寫字樓中，已知有七個寫字樓的物業(yè)管理公司是由產(chǎn)權(quán)所有者自己組建的。部分物業(yè)管理公司還提供代理物業(yè)租售、專人開電梯、24小時供開水等服務(wù)。物業(yè)管理費物業(yè)管理費是根據(jù)物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及硬件設(shè)施的使用費來決定的，也有少數(shù)包含在租金內(nèi)不另收。 寫字樓的裙樓部分一般為銀行、商場、酒店、娛樂場所等，極少數(shù)寫字樓設(shè)立會所。3.供應(yīng)量合肥市對外租賃的寫字樓面積約為50萬平方米。銷售、承租情況新華大廈：該項目的開盤時間較早，但由于電樓數(shù)量較少、車庫入口處較窄、地處的安慶路、六安路較窄、給人流車流帶來阻塞，物業(yè)管理相對較差等原因，給已經(jīng)入住業(yè)主的上下班造成一定程度的不便，并產(chǎn)生了負面的社會影響，導(dǎo)致銷售不佳。華都大廈:2001年12月28日開盤租賃情況除了幾個在售的寫字樓、2個即將開盤銷售的寫字樓，剩余8個寫字樓的承租情況均較好，特別是婦幼中心和長江大廈，古井大廈，調(diào)查時發(fā)現(xiàn)其承租率達99%以上，甚至是滿租。]徽商杏花公寓項目的八大標(biāo)準(zhǔn)（1）帶有城市空間的開放和共享的氣息，這是CBD（2）CBD街區(qū)的魅力在于它不冷酷和森嚴，不再是封閉的裙樓，它是開放的沒有圍墻的，它給了我們寬大的廣場般的空曠，甚至摒棄稍高的臺階，任何人都可以在這里走一走、坐一坐、看一看、玩一玩、它的價值在于，它已經(jīng)把人當(dāng)作了風(fēng)景的主題，也不缺乏小景的點綴。有秩序的雅致店鋪和穿梭的人群，尊貴的建筑和人之間是融合和交匯的關(guān)系。私家領(lǐng)域CBD住宅的最大價值在于既可達到與城市空間、國際氣息的最大5融合，同時又可以享受自己的私家領(lǐng)域。腳下是繁華市景，滾滾紅塵；身外則是優(yōu)雅安靜的私家領(lǐng)地。特定客戶CBD我們在CBD理論中已經(jīng)知道，能擁有CBD的地方都是區(qū)域性、國際性的城市。作為由政府定位，并積極推進建設(shè)的專門為國際性跨國公司商務(wù)活動提供便捷、高效和優(yōu)美的工作環(huán)境的CBD，其“國際化‘水平是其他區(qū)域難以比擬的，它將是一個城市最繁華、最具有經(jīng)濟實力，最具投資價值的所在。（5）由于與一般的住宅客戶層面的不同，客戶的用途也不盡相同。CBD的將來是這樣的：匯聚了城市的精華和財富，CBD的住宅也就決不應(yīng)該只是第一居住的功能，而應(yīng)該是彈性的，可以自住，也可以出租，可以是第一居所，也可以是第二居所，居住在其中的可以是中國人，也可以是國際人。國際配套愜意的居住，可以設(shè)置恒溫泳池、室外泳池；家庭工作室和客戶的商務(wù)層次高帶來了黑白鞋會所；為了不同功能的居住，還可以預(yù)留雙重空調(diào)位，把選擇留給使用人；為了暢通的交流和個人的私密，出現(xiàn)了開放街區(qū)，私家領(lǐng)域；為滿足國際客戶和租戶的需要，設(shè)置國際衛(wèi)星接收系統(tǒng)，在衛(wèi)生間里設(shè)置電視和網(wǎng)絡(luò)接口；這一切構(gòu)成了一個CBD國際住宅的必要配套。國際視野（8）居住在CBD的住宅中，生活本身就有不可避免的展示，社區(qū)的氛圍和人群特征，在不經(jīng)意間顯露著居住者在社會中的位置和品位。當(dāng)別人還在回家的車陣中不能自拔，CBD的居住者已經(jīng)在泳池中不一天的疲勞洗掉。CIS導(dǎo)入的重要性論企業(yè)實力，我們具備勢力與品牌的保證，而房地產(chǎn)項目的企業(yè)背景是此項目目標(biāo)客戶極為關(guān)注的，我們應(yīng)通過企業(yè)背景和文化的導(dǎo)入，全面打造物業(yè)的品質(zhì)、形象，同時通過項目的成功開發(fā)，提升企業(yè)品牌。 CIS導(dǎo)入的目標(biāo)第一，品質(zhì)宣傳提升項目品牌美譽度；第三，通過我們的努力，打造合肥乃至安徽地產(chǎn)的新高度。CIS導(dǎo)入的方式理念導(dǎo)入為先，行為導(dǎo)入日常營銷活動和關(guān)鍵性營銷活動，視覺導(dǎo)入全面細致體現(xiàn)對業(yè)主的人文關(guān)懷，CIS導(dǎo)入的兩大戰(zhàn)役，內(nèi)部登記活動，同時可以公開征求業(yè)主對項目名稱、物業(yè)管理等建議，盛大開盤，開盤策劃要有重大創(chuàng)新和突破，結(jié)合項目CIS導(dǎo)入，開盤采用發(fā)展商對公眾宣誓承諾質(zhì)量與銷售誠信，業(yè)主與發(fā)展商一起剪彩，開展當(dāng)?shù)靥厣幕顒拥确绞剑刚埍镜刂襟w和記者擔(dān)任樓盤建筑質(zhì)量與營銷服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督員，樹立高品味樓盤形象。3．項目行為識別系統(tǒng)行為系統(tǒng)就是要通過徽商集團杏花公寓項目一整套的特有行為模式，達到項目內(nèi)部的共識，使內(nèi)部產(chǎn)生整體性和一致性；同時對外展示項目的最大魅力，以獲得社會大眾的認同和好評，就項目本身而言，就是要通過專業(yè)性的手法操作，增進合肥公眾乃至安徽區(qū)域公眾對徽商集團杏花公園樓盤的了解，來提高知名度和美譽，從而達到我們快速營銷的目標(biāo)。時代廣場徽商杏花大廈徽商五彩廣場徽商櫥衛(wèi)精裝修或辦公家具扣率第一階段???第三階段第五階段預(yù)計金額在800000元左右。直銷我司擬采用主動出擊的銷售方式，直接向目標(biāo)客戶派發(fā)樓書。適合于高價的樓盤。而銷售外勤人員根據(jù)名單直接拜訪潛在的用戶。具體實施計劃我司將在物業(yè)推廣時安排。對此我司建議在開展物業(yè)管理計劃時可分為以下部分，統(tǒng)一管理。公共管理服務(wù)：維護大樓內(nèi)包括電梯、照明、消防設(shè)備、通訊設(shè)備、安全系統(tǒng)在內(nèi)的各項電動和機械設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)。注：該二項繁瑣工作要建立包括各類電動和機械維護人員、專職清潔人員、大堂服務(wù)人員在內(nèi)的訓(xùn)練有素并有經(jīng)驗的物業(yè)管理人員隊伍和制定一系列規(guī)章制度。社區(qū)公共綠化整體綠化關(guān)系到小區(qū)的居住環(huán)境，更影響到對外公眾形象，甚至物業(yè)的價值和投資收益?！竦叵萝噹旃芾碥噹斓牧己霉芾頃黾榆嚵髁浚瑥亩刮飿I(yè)管理運轉(zhuǎn)更通暢，對業(yè)主和房客利用停車場設(shè)備有莫大幫助?！熬频晔健狈?wù)內(nèi)容簡介每戶一位專職保姆服務(wù)室內(nèi)清潔服務(wù)干洗衣物服務(wù)叫車服務(wù)傳真服務(wù)訂報服務(wù)代繳公共事業(yè)費用、代訂機票服務(wù)代購物品服務(wù)每戶設(shè)直通大堂接待電話（24小時）本司認為該酒店式公寓的物業(yè)管理模式，需要一家專業(yè)的物業(yè)管理顧問公司。會所、裝修會所的設(shè)立將為業(yè)主提供生活的便利和根據(jù)他們的高尚休閑要求而配備該項目的會所安排我司建議如下：建身房、屋頂網(wǎng)球場、乒乓室、桌球房、24小時便利店、美容中心、面包房（提供中、西式早餐）、園藝由于該項目的綠化面積較小，無法形成有規(guī)模綠化帶，為彌補該項缺憾，我司建議移植一些名貴樹種來增加綠化的品位，同時也增加了物業(yè)的知名度，讓其形成一道景觀。裝修大堂和電梯轎廂的裝修。轎廂的裝飾作用和大堂的裝修是同一目的。市場推廣綱要：本案的目標(biāo)客戶的思維理性化，而期房的銷售進程主要取決于潛在客戶對項目本身的信任度，美譽度。 第一階段推廣目的：只有消費者認知了的物業(yè)才會產(chǎn)生評價，進而增加了解的欲望，本階段的推廣目的使客戶了解本案的市場形象，以及項目的賣點，并通過舉辦符合項目形象的活動，來使消費者產(chǎn)生對項目形象的贊同，并產(chǎn)生美譽度。B：由于房地產(chǎn)投資的復(fù)雜性、專業(yè)性，使業(yè)主的房產(chǎn)投資行為復(fù)雜化，并拉長客戶的投資決策周期，本案可通過投資置業(yè)洽談會的形式與目標(biāo)客戶進行溝通，一方面可了解客戶的置業(yè)意圖，置業(yè)動機其次，可通過此舉幫助客戶了解置業(yè)的專業(yè)性問題，以獲得較高的市場美譽度，起到縮短銷售周期的目的。達到引起市場關(guān)注、收到市場效果的作用。第二階段推廣目的：本階段將吸引市場關(guān)注，了解市場需求價位，提前控制重點潛在客戶為主要目的，提前預(yù)熱市場。通過媒體的廣告攻勢，告知客戶內(nèi)部認購的消息，但內(nèi)部認購期間只接受認購誠意金，不與客戶簽定正式的購房合同，并告之前來參與此次活動的客戶將于什么具體時間告之其優(yōu)惠方式。第三階段推廣方式：本階段推廣方式主要以報紙廣告為主，并輔以橫幅宣傳，節(jié)假日的人流聚集場所宣傳，以及針對目標(biāo)客戶所在單位的集中宣傳（如外貿(mào)、高等院校、科研院所第四階段推廣目的：向市場發(fā)出樓盤熱銷的訊息，保持銷售的持續(xù)熱態(tài)。但訴求的重點應(yīng)由整體的概況向細節(jié)性的局部信息轉(zhuǎn)變。并可于節(jié)假日舉行限時的優(yōu)惠活動。該推廣費用包括：售樓處的建造、裝飾；營銷道具；新聞媒介的宣傳；報廣費用；工地包裝；街區(qū)包裝；售樓處周邊地區(qū)的包裝；各類宣傳資料；促銷活動費用。我司將在與貴司深度溝通后以細化的操作方案與貴司共同探討、完備。為此，我司擬定了一份詳細的市場調(diào)查問卷，供貴司參考。 問卷表A.物業(yè)所處地段及交通1必要3無所謂發(fā)展商實力和信譽入物業(yè)品牌1必要3無所謂優(yōu)美的物業(yè)周邊環(huán)境1必要3無所謂優(yōu)美及規(guī)劃完善的小區(qū)/平臺花園環(huán)境1必要2不重要2不重要2不重要2不重要2不重要2不重要2不重要2不重要:1一房一廳4四房一廳5四房二廳?1.㎡㎡㎡客飯廳越大越好，主人房及一般睡房夠用便可2．衛(wèi)生間和廚房要盡量大高層住宅（層高超過15層）2．多層住宅（7層或以下）4．普通躍式復(fù)式B請您對住宅朝向排出您的偏好順序：1．B您打算購買的地區(qū)首選是————————，其次選是——————，再次選是。一環(huán)、二環(huán)之間中市區(qū)二環(huán)沿線C、設(shè)計與裝修C您希望購買的住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)如何？全套櫥柜抽油煙機水過濾器其他，請注明C您較喜歡的陽臺設(shè)計是：傳統(tǒng)式陽臺落地玻璃陽臺封閉式陽臺其他，請注明C您希望住宅每層戶數(shù)是：兩戶及以下三至四戶不打算購買頂層單位C您打算購買的住宅是否需要以下設(shè)施：請問您打算購買的住宅是否需要以下設(shè)施比較需要不大需要書房陽臺附廚房外的工作陽臺連晾衣架向西的單位加設(shè)遮陽板臥房預(yù)留衣柜位 Ｃ６、主人房衛(wèi)生間是否需要預(yù)置以下設(shè)備：請問您打算購買的住宅是否需要以下設(shè)施：比較需要不大需要２、淋浴間電動剃須刀插座Ｄ、配套設(shè)施及物業(yè)服務(wù)Ｄ１、請問您目前是否擁有汽車？１、有２、沒有Ｄ２、購買住宅時，您是否需要停車位？１、不需要２、需要一個３、兩個及以上Ｄ３、您希望的停車位位置：１、室外３、地下室Ｄ４、您打算購買還是租用停車位１、２、Ｄ５、請問您認為小區(qū)內(nèi)是否需要為住戶提供以下服務(wù)。非常需要有無都可完全不需要１、幼兒代管服務(wù)３、衣物洗熨５、代送牛奶７、送餐服務(wù)９、其他、請說明非常需要有無都可完全不需要１、室內(nèi)泳池３、網(wǎng)球場５、健身室７、籃球室９、高爾夫練習(xí)場１１、西餐廳１３、桑拿浴室１５、醫(yī)療保健室１７、緩跑徑１９、卡拉ＯＫ房２１、電子游戲室Ｄ７、若會所設(shè)有上述設(shè)施，您估計每月使用會所的頻度是：１、經(jīng)常使用（每月超過１０次）３、基本不使用Ｄ８、如會所設(shè)有上述設(shè)施，您愿意每月花—————（元）使用會所設(shè)施？Ｅ、小區(qū)環(huán)境Ｅ１、請問您更喜歡哪一種住宅？１、大型商場上塔樓住宅連平臺花園２、北方庭院式花園３、日本式花園６、其他Ｆ、收費與付費Ｆ１、請問您家是否打算在三個月內(nèi)購買價格在元／平方米左右的住宅？１、是２、不是Ｆ２、您計劃用于此次購房的支出最高不會超過—————萬元。Ｆ４、您打算選用何種付款方式？１、一次性付款２、六成３、七成４、八成５、２０年以上Ｆ７、您愿意負擔(dān)的首期款最高的為—————萬元。Ｆ９、如果租房，您愿意負擔(dān)的最高月租金為——————元（如不打算租房可不答）Ｆ１０、您購房的主要目的是：１、自用２、出租４、贈送親友５、其他，請說明 Ｇ、購買決策Ｇ１、您認為未來一年的房價將會怎樣？Ｇ２、若您有一筆多余資金作投資用途，您會選用哪種投資方式？１、房地產(chǎn)３、儲蓄４、債券５、其他Ｇ３、請您寫出您認為是合肥市最好的５個高檔住宅樓盤的名稱？１、———————２、———————５、———————報刊廣告；請注明報刊名稱：———————２、廣播電臺廣告；請注明電臺：————————４、中介機構(gòu)；請說明：—————————６、廣告版面大的發(fā)展商是有實力的；２、售樓處裝飾越豪華，發(fā)展商實力越強；４、信譽好的發(fā)展商開發(fā)的住宅，價格較高是應(yīng)該的；６、Ｈ、細部處理Ｈ１、現(xiàn)時居住的房子在托運搬運大件家具時有否遇到如下困難？（可多選）。２、樓梯及通道過窄５、其他，請說明Ｈ您所要購買的小區(qū)與著名的大、中、小學(xué)校聯(lián)姻，與大商家、醫(yī)院等服務(wù)設(shè)備實現(xiàn)功能聯(lián)絡(luò)，是否加快了您的購買進程？１、是２、否）女（）Ｉ３、年齡：（）３０歲以下（）４０－５０歲（）５０歲以上Ｉ４、家庭年收入：（）5萬元以下（—1０萬元（）3０萬以上Ｉ５、（）國營企業(yè)（）三資企業(yè)（）個體工商業(yè)者（）獨立工作室（）國家公務(wù)員（）金融、證券業(yè)（）房地產(chǎn)業(yè)（）藝術(shù)與文化傳播（完成樓盤品牌知名度和開發(fā)商美譽的培４、完成抽象賣點的傳播和新增賣點的創(chuàng)造 二、項目廣告推廣的狀態(tài)高負荷高頻率高效率四、第一部分：樓盤各功能模塊分析第一篇：酒店式商務(wù)公寓一、大規(guī)模的汽車泊位８、廣告策略定位：酒店式商務(wù)公寓廣告脈絡(luò)廣告投放計劃杏花商業(yè)中心一關(guān)于大范圍形象化造勢廣告與小范圍招商促銷廣告的劃分條件二、大范圍形象廣告造勢，特定范圍直效廣告促銷辦法（一）廣告風(fēng)格理性、務(wù)