【正文】 籌措投資估算效益分析2003～……………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析《管理》……………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析文章標題類目狀態(tài)點擊發(fā)布時間(策劃案步驟)……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析實施績效考評 強化日常監(jiān)管 ……………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析實施單位目標規(guī)范管理,……………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析節(jié)能評估報告(篇章)……………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析加強村級財務管理工作、……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析4A免費策劃：天綠香品牌營銷整合案(提交稿).經濟管理市場分析國內外市場情況預測……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析監(jiān)理竣工評估報告.(竣工評估報告).經濟管理市場分析國內外市場情況預測……………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析規(guī)范教學管理 ……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析抓班子帶隊伍 抓管理促規(guī)范 ……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析ORACLE ……………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析U型橋臺、……………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析物業(yè)投標書——……………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析網上開店vs科技創(chuàng)業(yè) ……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析節(jié)能評估報告范本(參考).經濟管理市場分析國內外市場情況預測……………………競爭力分析…………資金籌措投資承蒙貴公司的信任，我公司有機會就此項目的發(fā)展發(fā)表我們的見解與看法。時代在高速的發(fā)展，社會的各因子皆在發(fā)生著深刻的變化，對社會的政治、經濟、文化的綜合體現(xiàn)的房地產業(yè)而言，鋼筋＋水泥僅是其物質構成，什么才是符合新時代需求的物業(yè)，怎樣的物業(yè)才能適應不斷發(fā)展、不斷自我超越的人類，是本行業(yè)應思考與面對的挑戰(zhàn)性課題。也是本建議書的觀點之源。作為專業(yè)的房地產公司，我公司將同貴公司齊心合理就本案開發(fā)過程中的系列問題進行探究，為物業(yè)的成功開發(fā)盡獻我公司的力量。項目地塊位于合肥市東西干道壽春路西端與蒙城路交口的東北角，地形L型。道路狀況及交通路線完備。周邊各類生活設施、商務設施齊備。自然環(huán)境及人文景觀豐富，是房地產開發(fā)的黃金地塊。同時在市民意識中的地段認知度、美譽度極佳。 11外在配套設施分析：購物：世紀聯(lián)華、合家福、城隍廟批零市場、杏花農貿市場學校：六安路小學、淮河路第三小學、合肥第6中學、合肥45中學、合肥47中學、合肥工業(yè)大學北校區(qū)醫(yī)院：合肥市第一人民醫(yī)院、安徽中醫(yī)學院附屬醫(yī)院文化體育設施：合肥市體育運動中心、合肥市圖書館、藝術電影院休閑娛樂設施：東怡酒店、杏花公園、阿里吧吧歌城、碧海云天休閑中心、金融機構|：招商銀行、交通銀行、商業(yè)銀行、建設銀行、申銀萬國證券公司行政機關單位：合肥市公安局、安徽省地方稅務局、合肥市人大常委會、合肥市中級法院綜合以上的外在配套設施，我們認為物業(yè)的居住功能有便利性、檔次性、齊全性的優(yōu)勢、同時會使業(yè)主時間成本大大降低；而作為辦公物業(yè)的，其準業(yè)主追求的交通便利性、物業(yè)外在形象、與相關行業(yè)的互補性等亦充分具備。12物業(yè)外在因素的延伸項目的景觀特性；杏花公園、琥珀潭景區(qū)、環(huán)城景區(qū)的自然風貌所帶來的亦動亦靜的物業(yè)形象項目的人文價值：省市級重點中學的教育氛圍、合肥市圖書館的人文氣質，合肥市體育運動中心的健康保障，物業(yè)的不可復制在于軟件的獨特性。13項目的面積價值項目總建筑面積5萬平方米左右，在此等地段（老城區(qū)，拆遷成本高、周邊區(qū)域已建有多層建筑），項目具有不可多得的稀缺性。14地塊的周邊市場價值商業(yè)物業(yè)在自身無法形成規(guī)?；默F(xiàn)狀下，其周邊高密度的居住、辦公人群（中高收入背景、消費途徑多元化）為本案的商業(yè)物業(yè)提供了潛力市場。15項目地塊劣勢分析項目地塊的地理位置雖有交通優(yōu)勢，但周邊商業(yè)氛圍有待提高（周邊無其它休閑式購物區(qū)域，人流多為交通人流）項目的商業(yè)機遇受到了物業(yè)規(guī)模的限制（沿蒙城路商鋪單間面積約200平方米左右，無法營造規(guī)模優(yōu)勢，只能營造特色功能，對經營范圍有一定的限制，沿壽春路商鋪一、二層鋪面分開銷售，對二層商鋪的交通動線及商業(yè)價值產生影響。21裙樓部分產品分析：本案裙樓部分產品1~2為層為商業(yè)用途，結合貴司提供的工程圖紙所確定的產品形態(tài)，我們認為在該地段（商業(yè)氛圍未形成片區(qū)連動性，客戶選擇余地較??；功能性商業(yè)用途較多，休閑即興性購物氛圍不足）我司認為在此定位休閑即興型購物空間不適宜，而針對此區(qū)域居住人口密度較大，周邊辦公人群較多的特點，我司認為裙樓商業(yè)物業(yè)在現(xiàn)有建筑規(guī)劃條件下的商業(yè)定位應為針對此類人群的補缺型商業(yè)物業(yè)。我司針對物業(yè)特點初步3種銷售方式：整體出售：如沿壽春路的部分可向銀行、證券、電信出售、向肯德基、麥當勞招租（帶租約出售給投資客戶），拆分銷售：針對此區(qū)域客戶有一定的辦公需求，較為注重精神文化生活，而區(qū)域內少此類產品得檔次性、集中性銷售平臺，可將沿壽春路部分定位為高檔的、高品位的文體主題式商場（文化用品、體育用品、影音制品、通訊及電腦配套產品商場）以鋪位的形式對外出售。（投資小、有市場需求）拍賣式銷售：沿蒙城路部分的為中等面積一、二層聯(lián)體商鋪，由于地理位置的優(yōu)越性，考慮到如我們認為限定其經營摸式可能會影響投資者的經營或投資思路，進而影響其置業(yè)行為，我們認為采取先“內部登記”，探測市場反映后采取拍賣的形式實現(xiàn)銷售。22塔樓物業(yè)分析該物業(yè)以高層公寓、公寓式辦公為主的住宅大樓。由于該項目住宅部分客戶群定位于高收入的省內成功人士，所以配套設施、建筑物外觀、公共區(qū)域的裝修、物業(yè)管理必須圍繞這一目標群體的文化背景，行為習慣，消費習慣，心理需求來設計。讓他們感受到榮譽感，成就感，這不僅在物業(yè)的硬件上要高于當地的平均標準，更關鍵的是在軟件上即物業(yè)管理的服務標準上體現(xiàn)出業(yè)主的身份。項目形象定位：結合徽商集團的企業(yè)背景，我公司認為本項目的物業(yè)形象是見證與體現(xiàn)新徽商時代的品位、誠信、規(guī)則、自信的物業(yè)形象. 形象詮釋:品位：優(yōu)越的地段、進取的外立面形象、優(yōu)質的配套設施、自成體系的文化氛圍誠信：開發(fā)商的誠信經營、物業(yè)業(yè)主的誠信經營、物業(yè)管理的誠信關懷規(guī)則：新經濟是講究規(guī)則的經濟、新時代規(guī)則將代來效率，我們的物業(yè)管理、物業(yè)價格將因為規(guī)則而代來效率、我們的周邊環(huán)境將為我們代來規(guī)則的環(huán)境、我們的規(guī)則為業(yè)主創(chuàng)造信心與效率。自信：貴公司的自信來自貴公司的企業(yè)實力，客戶的自信來自對貴公司的認可，優(yōu)良的地段使客戶有理由相信投資等于升值，入住等于向社會、給員工、合作伙伴傳遞自信。合肥當前寫字樓市場分析寫字樓，是指專門提供給公司、企事業(yè)單位作為辦公場所的一種物業(yè)，一般是層數較高的單體建筑，一至三四層多為裙樓，四五層以上為塔樓，地下有一至兩層，一般用途為地下停車庫和設備間。一般來說，寫字樓多位于商業(yè)繁華的鬧市區(qū)，對交通、檔次、硬件設施、物業(yè)管理的要求較高。合肥真正意義上的寫字樓不多，大部分位于長江中路兩側或一環(huán)內兩條路的交叉口處，層數一般在12~39層。為便于系統(tǒng)地對合肥的寫字樓進行描述，特選取了十二個有代表性的寫字樓作重點說明。這十二個寫字樓分別是：新華大廈（淮河路與六安路交叉口）、宏圖大廈（宿州路）、婦幼中心（長江中路）、潤安大廈（蒙城路與阜陽路交叉口）、金誠大廈（長江中路）、郵電大廈（淮河路與六安路交叉口）、華都大廈（長江中路）、科技信息大廈（花園街）、萬通大廈（美屯立交橋）、盛安廣場（金寨路與紅星路交叉口）、中州大廈（新站中州家具城旁）、怡和錦江國際大酒店（淮河路步行街）、古井大酒店十三個大廈，有已經入住的，如宏圖大廈、婦幼中心、長江大廈等，有正在銷售的，如新華大廈（尾盤銷售）、華都大廈，有尚未開盤的，如科技信息大廈、萬通大廈。這些寫字樓中有很大一部分屬于合肥市的一些單位，如郵電大廈屬于省郵電局，金誠大廈屬于省服裝進出口公司，這些單位將寫字樓作為本單位的固定資產，自己組建或聘請物業(yè)管理公司進行管理，并對外租賃；還有一部分是由房地產開發(fā)公司開發(fā)的，如合肥華源物業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的科技信息大廈，新華社與福華房地產公司聯(lián)合開發(fā)的新華大廈，安徽中興房地產開發(fā)公司開發(fā)的萬通大廈，這些寫字樓則是對外銷售的。1.價格寫字樓的銷售對象一般是有一定經濟實力的公司或投資者，多為整層或半層銷售，一般要求一次性付款或按揭，按揭的成數一般為六成十五年。1銷售價格從位于長江路兩側或一環(huán)內兩條路交叉口處的寫字樓來看，銷售價格一般在3500元/M2~5000元/M2之間，如位于花園街的科技信息大廈均價為4800元/M2，天徽大廈均價為3850元/M2，位于四牌樓長江路邊的華都大廈均價4000元/M2，新華大廈起價3408元/M2，層差30元/M2。（另作為產權式酒店的怡和錦江售價達7500元/M2）租賃價格以上十三個寫字樓的租價在3076元/M2/月之間，這與寫字樓的位置、檔次、公共部分的裝修標準、電梯數量、配套、樓齡、物業(yè)管理的服務內容、車位、付款方式等等，都有著較為密切的關系。如樓齡較輕、檔次較高、配套較好（有獨立會所）的郵電大廈，租金達76元/M2/月；位置較好、但受電梯數量、裝修檔次約束的宏圖大廈租金為35~40元/M2/月；新華大廈由于停車位較少等等原因，月租金僅3035元/M2/月。付款方式寫字樓的銷售的付款方式一般采用一次性付款或六成十五年按揭；租賃一般則需以一個月的租金作為押金，以后可與產權所有者協(xié)商，一般可按月、季、年支付，按季、年支付的可能有一定的優(yōu)惠政策。2.物業(yè)管理及配套物業(yè)管理公司及服務內容十三個寫字樓中，已知有七個寫字樓的物業(yè)管理公司是由產權所有者自己組建的。物業(yè)管理公司的工作內容一般是為承租者提供保潔、保安等基本的物業(yè)管理服務。部分物業(yè)管理公司還提供代理物業(yè)租售、專人開電梯、24小時供開水等服務。物業(yè)管理費物業(yè)管理費是根據物業(yè)管理公司的服務內容及硬件設施的使用費來決定的，也有少數包含在租金內不另收。合肥寫字樓的物業(yè)管理費一般在2元/M2/月起（如新華大廈），最高可達15元/M2/月（如潤安大廈、金誠大廈）物業(yè)配套合肥市場中的寫字樓一般都有電話入戶、寬帶網入戶、大部分有中央空調，少數有監(jiān)控系統(tǒng)、功能會所及俱樂部等。 寫字樓的裙樓部分一般為銀行、商場、酒店、娛樂場所等，極少數寫字樓設立會所。寫字樓的公共部分均有統(tǒng)一的裝修，內部一般由承租者裝修，極少數由產權所有者裝修。3.供應量合肥市對外租賃的寫字樓面積約為50萬平方米。4.銷售、承租情況銷售情況目前市區(qū)內在售的寫字樓只有兩個：新華大廈、華都大廈、中州大廈、萬通大廈、怡和錦江、天徽大廈。新華大廈：該項目的開盤時間較早，但由于電樓數量較少、車庫入口處較窄、地處的安慶路、六安路較窄、給人流車流帶來阻塞，物業(yè)管理相對較差等原因，給已經入住業(yè)主的上下班造成一定程度的不便，并產生了負面的社會影響，導致銷售不佳。直至今日，仍有部分尾盤在艱難地銷售。華都大廈:2001年12月28日開盤，地理位置具有相當大的優(yōu)越性（四牌樓站牌處），華都大廈的一至九層為黃金商鋪、酒店，十至十六層對外整層銷售每層816平方米，每平方米4000元，要求一次性付款，可適當優(yōu)惠，不可辦理按揭，目前只剩114層部分。租賃情況除了幾個在售的寫字樓、2個即將開盤銷售的寫字樓，剩余8個寫字樓的承租情況均較好，特別是婦幼中心和長江大廈，古井大廈，調查時發(fā)現(xiàn)其承租率達99%以上，甚至是滿租。其余6個寫字樓的承租率也達到了90%以上。]徽商杏花公寓項目的八大標準（1）交匯空間CBD的建筑一定是與城市空間相融和和交匯的，帶有城市空間的開放和共享的氣息，這是CBD住宅的必要特質。（2）開放街區(qū)CBD的街區(qū)是城市空間系統(tǒng)的重要部分，它的價值不僅雜于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的通道，構成公共活動空間，提供各單體發(fā)展的建筑背景和視野，同時還提供項目商業(yè)和人文的生活文脈。CBD街區(qū)的魅力在于它不冷酷和森嚴，不再是封閉的裙樓，它是開放的沒有圍墻的，它給了我們寬大的廣場般的空曠，甚至摒棄稍高的臺階，任何人都可以在這里走一走、坐一坐、看一看、玩一玩、它的價值在于，它已經把人當作了風景的主題，也不缺乏小景的點綴。它使文脈忘記了城市的擁擠，小孩們放學后就在門前廣場嬉戲，老人坐在休閑椅上曬太陽，情侶們手牽手在街區(qū)里漫步人們成為流動的風景，變化無限，每一天，這里都上演無法預想的奇妙情景。有秩序的雅致店鋪和穿梭的人群，尊貴的建筑和人之間是融合和交匯的關系。（3）私家領域CBD住宅的最大價值在于既可達到與城市空間、國際氣息的最大5融合，同時又可以享受自己的私家領域。領域平臺滿足了這種需要，在這里遠離了喧囂，使內園林與外街景全部成為視野內的風景。腳下是繁華市景，滾滾紅塵；身外則是優(yōu)雅安靜的私家領地。（4）特定客戶CBD住宅的認群與普通住宅的市場輻射是完全不同的。我們在CBD理論中已經知道，能擁有CBD的地方都是區(qū)域性、國際性的城市。在這里，由于跨國跨區(qū)域公司的行政戰(zhàn)略和城市間的公交化的進展，使CBD存在大量的跨國、跨區(qū)域公司，而這部分人一般選擇居住在CBD，這種客戶層面我們稱之為國際人。作為由政府定位，并積極推進建設的專門為國際性跨國公司商務活動提供便捷、高效和優(yōu)美的工作環(huán)境的CBD，其“國際化‘水平是其他區(qū)域難以比擬的，它將是一個城市最繁華、最具有經濟實力，最具投資價值的所在。繁忙而個性的“國際人”當然會選擇這一財富社區(qū)，以達致“事業(yè)與生活平衡的極致”的理想領地。（5）彈性功能由于與一般的住宅客戶層面的不同，客戶的用途也不盡相同。有第一居所的，有第二居所的，有家庭工作室的、租住的、投資的等，那么對戶型、彈性空間、相關配套如黑白鞋會所的商務和休閑功能的分離產生了要求，以滿足相關人群的不同需要。CBD的將來是這樣的：匯聚了城市的精華和財富