【正文】 白鞋會所的商務和休閑功能的分離產(chǎn)生了要求，以滿足相關(guān)人群的不同需要。彈性功能繁忙而個性的“國際人”當然會選擇這一財富社區(qū)，以達致“事業(yè)與生活平衡的極致”的理想領(lǐng)地。在這里，由于跨國跨區(qū)域公司的行政戰(zhàn)略和城市間的公交化的進展，使CBD存在大量的跨國、跨區(qū)域公司，而這部分人一般選擇居住在CBD，這種客戶層面我們稱之為國際人。住宅的認群與普通住宅的市場輻射是完全不同的。（4）領(lǐng)域平臺滿足了這種需要，在這里遠離了喧囂，使內(nèi)園林與外街景全部成為視野內(nèi)的風景。（3）人們成為流動的風景，變化無限，每一天，這里都上演無法預想的奇妙情景。它使文脈忘記了城市的擁擠，小孩們放學后就在門前廣場嬉戲，老人坐在休閑椅上曬太陽，情侶們手牽手在街區(qū)里漫步開放街區(qū)CBD的街區(qū)是城市空間系統(tǒng)的重要部分，它的價值不僅雜于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的通道，構(gòu)成公共活動空間，提供各單體發(fā)展的建筑背景和視野，同時還提供項目商業(yè)和人文的生活文脈。住宅的必要特質(zhì)。交匯空間CBD的建筑一定是與城市空間相融和和交匯的其余6個寫字樓的承租率也達到了90%以上。地理位置具有相當大的優(yōu)越性（四牌樓站牌處），華都大廈的一至九層為黃金商鋪、酒店，十至十六層對外整層銷售每層816平方米，每平方米4000元，要求一次性付款，可適當優(yōu)惠，不可辦理按揭，目前只剩114層部分。直至今日，仍有部分尾盤在艱難地銷售。銷售情況目前市區(qū)內(nèi)在售的寫字樓只有兩個：新華大廈、華都大廈、中州大廈、萬通大廈、怡和錦江、天徽大廈。4.寫字樓的公共部分均有統(tǒng)一的裝修，內(nèi)部一般由承租者裝修，極少數(shù)由產(chǎn)權(quán)所有者裝修。物業(yè)配套合肥市場中的寫字樓一般都有電話入戶、寬帶網(wǎng)入戶、大部分有中央空調(diào)，少數(shù)有監(jiān)控系統(tǒng)、功能會所及俱樂部等。合肥寫字樓的物業(yè)管理費一般在2元/M2/月起（如新華大廈），最高可達15元/M2/月（如潤安大廈、金誠大廈）物業(yè)管理公司的工作內(nèi)容一般是為承租者提供保潔、保安等基本的物業(yè)管理服務。2.如樓齡較輕、檔次較高、配套較好（有獨立會所）的郵電大廈，租金達76元/M2/月；位置較好、但受電梯數(shù)量、裝修檔次約束的宏圖大廈租金為35~40元/M2/月；新華大廈由于停車位較少等等原因，月租金僅3035元/M2/月。M2）M2，位于四牌樓長江路邊的華都大廈均價4000元/M2，新華大廈起價3408元/M2，層差30元/M2。1這些寫字樓中有很大一部分屬于合肥市的一些單位，如郵電大廈屬于省郵電局，金誠大廈屬于省服裝進出口公司，這些單位將寫字樓作為本單位的固定資產(chǎn)，自己組建或聘請物業(yè)管理公司進行管理，并對外租賃；還有一部分是由房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的，如合肥華源物業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的科技信息大廈，新華社與福華房地產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)的新華大廈，安徽中興房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的萬通大廈，這些寫字樓則是對外銷售的。為便于系統(tǒng)地對合肥的寫字樓進行描述，特選取了十二個有代表性的寫字樓作重點說明。一般來說，寫字樓多位于商業(yè)繁華的鬧市區(qū)，對交通、檔次、硬件設施、物業(yè)管理的要求較高。自信：貴公司的自信來自貴公司的企業(yè)實力，客戶的自信來自對貴公司的認可，優(yōu)良的地段使客戶有理由相信投資等于升值，入住等于向社會、給員工、合作伙伴傳遞自信。規(guī)則：誠信釋:象讓他們感受到榮譽感，成就感，這不僅在物業(yè)的硬件上要高于當?shù)氐钠骄鶚藴?，更關(guān)鍵的是在軟件上即物業(yè)管理的服務標準上體現(xiàn)出業(yè)主的身份。22塔樓物業(yè)分析該物業(yè)以高層公寓、公寓式辦公為主的住宅大樓。沿蒙城路部分的為中等面積一、二層聯(lián)體商鋪，由于地理位置的優(yōu)越性，考慮到如我們認為限定其經(jīng)營摸式可能會影響投資者的經(jīng)營或投資思路，進而影響其置業(yè)行為，我們認為采取先“內(nèi)部登記”，探測市場反映后采取拍賣的形式實現(xiàn)銷售。拆分銷售：針對此區(qū)域客戶有一定的辦公需求，較為注重精神文化生活，而區(qū)域內(nèi)少此類產(chǎn)品得檔次性、集中性銷售平臺，可將沿壽春路部分定位為高檔的、高品位的文體主題式商場（文化用品、體育用品、影音制品、通訊及電腦配套產(chǎn)品商場）以鋪位的形式對外出售。我司針對物業(yè)特點初步3種銷售方式：整體出售：如沿壽春路的部分可向銀行、證券、電信出售、向肯德基、麥當勞招租（帶租約出售給投資客戶），15項目地塊劣勢分析項目地塊的地理位置雖有交通優(yōu)勢，但周邊商業(yè)氛圍有待提高（周邊無其它休閑式購物區(qū)域，人流多為交通人流）項目的商業(yè)機遇受到了物業(yè)規(guī)模的限制（沿蒙城路商鋪單間面積約200平方米左右，無法營造規(guī)模優(yōu)勢，只能營造特色功能，對經(jīng)營范圍有一定的限制，沿壽春路商鋪一、二層鋪面分開銷售，對二層商鋪的交通動線及商業(yè)價值產(chǎn)生影響。13項目的面積價值項目總建筑面積5萬平方米左右，在此等地段（老城區(qū)，拆遷成本高、周邊區(qū)域已建有多層建筑），項目具有不可多得的稀缺性。建設銀行、申銀萬國證券公司行政機關(guān)單位：合肥市公安局、安徽省地方稅務局、合肥市人大常委會、合肥市中級法院綜合以上的外在配套設施，我們認為物業(yè)的居住功能有便利性、檔次性、齊全性的優(yōu)勢、同時會使業(yè)主時間成本大大降低；而作為辦公物業(yè)的，其準業(yè)主追求的交通便利性、物業(yè)外在形象、與相關(guān)行業(yè)的互補性等亦充分具備。11同時在市民意識中的地段認知度、美譽度極佳。周邊各類生活設施、商務設施齊備。項目地塊位于合肥市東西干道壽春路西端與蒙城路交口的東北角，地形L型。也是本建議書的觀點之源?；I措投資估算效益分析2003～……………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析《管理》……………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析文章標題類目狀態(tài)點擊發(fā)布時間(策劃案步驟)……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析實施績效考評 強化日常監(jiān)管 ……………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析實施單位目標規(guī)范管理,……………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析節(jié)能評估報告(篇章)……………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析加強村級財務管理工作、……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析4A免費策劃：天綠香品牌營銷整合案(提交稿).經(jīng)濟管理市場分析國內(nèi)外市場情況預測……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析監(jiān)理竣工評估報告.(竣工評估報告).經(jīng)濟管理市場分析國內(nèi)外市場情況預測……………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析規(guī)范教學管理 ……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析抓班子帶隊伍 抓管理促規(guī)范 ……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析ORACLE ……………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析U型橋臺、……………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析物業(yè)投標書——……………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析網(wǎng)上開店vs科技創(chuàng)業(yè) ……………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析………………………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析節(jié)能評估報告范本(參考).經(jīng)濟管理市場分析國內(nèi)外市場情況預測……………………競爭力分析…………資金籌措投資承蒙貴公司的信任，我公司有機會就此項目的發(fā)展發(fā)表我們的見解與看法。時代在高速的發(fā)展，社會的各因子皆在發(fā)生著深刻的變化，對社會的政治、經(jīng)濟、文化的綜合體現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)而言，鋼筋＋水泥僅是其物質(zhì)構(gòu)成，什么才是符合新時代需求的物業(yè)，怎樣的物業(yè)才能適應不斷發(fā)展、不斷自我超越的人類，是本行業(yè)應思考與面對的挑戰(zhàn)性課題。作為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，我公司將同貴公司齊心合理就本案開發(fā)過程中的系列問題進行探究，為物業(yè)的成功開發(fā)盡獻我公司的力量。道路狀況及交通路線完備。自然環(huán)境及人文景觀豐富，是房地產(chǎn)開發(fā)的黃金地塊。 外在配套設施分析：購物：世紀聯(lián)華、合家福、城隍廟批零市場、杏花農(nóng)貿(mào)市場學校：六安路小學、淮河路第三小學、合肥第6中學、合肥45中學、合肥47中學、合肥工業(yè)大學北校區(qū)醫(yī)院：合肥市第一人民醫(yī)院、安徽中醫(yī)學院附屬醫(yī)院文化體育設施：合肥市體育運動中心、合肥市圖書館、藝術(shù)電影院休閑娛樂設施：東怡酒店、杏花公園、阿里吧吧歌城、碧海云天休閑中心、金融機構(gòu)|：招商銀行、交通銀行、商業(yè)銀行、12物業(yè)外在因素的延伸項目的景觀特性；杏花公園、琥珀潭景區(qū)、環(huán)城景區(qū)的自然風貌所帶來的亦動亦靜的物業(yè)形象項目的人文價值：省市級重點中學的教育氛圍、合肥市圖書館的人文氣質(zhì)，合肥市體育運動中心的健康保障，物業(yè)的不可復制在于軟件的獨特性。14地塊的周邊市場價值商業(yè)物業(yè)在自身無法形成規(guī)?；默F(xiàn)狀下，其周邊高密度的居住、辦公人群（中高收入背景、消費途徑多元化）為本案的商業(yè)物業(yè)提供了潛力市場。21裙樓部分產(chǎn)品分析：本案裙樓部分產(chǎn)品1~2為層為商業(yè)用途，結(jié)合貴司提供的工程圖紙所確定的產(chǎn)品形態(tài)，我們認為在該地段（商業(yè)氛圍未形成片區(qū)連動性，客戶選擇余地較??；功能性商業(yè)用途較多，休閑即興性購物氛圍不足）我司認為在此定位休閑即興型購物空間不適宜，而針對此區(qū)域居住人口密度較大，周邊辦公人群較多的特點，我司認為裙樓商業(yè)物業(yè)在現(xiàn)有建筑規(guī)劃條件下的商業(yè)定位應為針對此類人群的補缺型商業(yè)物業(yè)。（投資小、有市場需求）拍賣式銷售：由于該項目住宅部分客戶群定位于高收入的省內(nèi)成功人士，所以配套設施、建筑物外觀、公共區(qū)域的裝修、物業(yè)管理必須圍繞這一目標群體的文化背景，行為習慣，消費習慣，心理需求來設計。項目形象定位：結(jié)合徽商集團的企業(yè)背景，我公司認為本項目的物業(yè)形象是見證與體現(xiàn)新徽商時代的品位、誠信、規(guī)則、自信的物業(yè)形象. 形詮品位：優(yōu)越的地段、進取的外立面形象、優(yōu)質(zhì)的配套設施、自成體系的文化氛圍：開發(fā)商的誠信經(jīng)營、物業(yè)業(yè)主的誠信經(jīng)營、物業(yè)管理的誠信關(guān)懷新經(jīng)濟是講究規(guī)則的經(jīng)濟、新時代規(guī)則將代來效率，我們的物業(yè)管理、物業(yè)價格將因為規(guī)則而代來效率、我們的周邊環(huán)境將為我們代來規(guī)則的環(huán)境、我們的規(guī)則為業(yè)主創(chuàng)造信心與效率。合肥當前寫字樓市場分析寫字樓，是指專門提供給公司、企事業(yè)單位作為辦公場所的一種物業(yè)，一般是層數(shù)較高的單體建筑，一至三四層多為裙樓，四五層以上為塔樓，地下有一至兩層，一般用途為地下停車庫和設備間。合肥真正意義上的寫字樓不多，大部分位于長江中路兩側(cè)或一環(huán)內(nèi)兩條路的交叉口處，層數(shù)一般在12~39層。這十二個寫字樓分別是：新華大廈（淮河路與六安路交叉口）、宏圖大廈（宿州路）、婦幼中心（長江中路）、潤安大廈（蒙城路與阜陽路交叉口）、金誠大廈（長江中路）、郵電大廈（淮河路與六安路交叉口）、華都大廈（長江中路）、科技信息大廈（花園街）、萬通大廈（美屯立交橋）、盛安廣場（金寨路與紅星路交叉口）、中州大廈（新站中州家具城旁）、怡和錦江國際大酒店（淮河路步行街）、古井大酒店十三個大廈，有已經(jīng)入住的，如宏圖大廈、婦幼中心、長江大廈等，有正在銷售的，如新華大廈（尾盤銷售）、華都大廈，有尚未開盤的，如科技信息大廈、萬通大廈。1.價格寫字樓的銷售對象一般是有一定經(jīng)濟實力的公司或投資者，多為整層或半層銷售，一般要求一次性付款或按揭，按揭的成數(shù)一般為六成十五年。銷售價格從位于長江路兩側(cè)或一環(huán)內(nèi)兩條路交叉口處的寫字樓來看，銷售價格一般在3500元/M2~5000元/M2之間，如位于花園街的科技信息大廈均價為4800元/M2，天徽大廈均價為3850元/（另作為產(chǎn)權(quán)式酒店的怡和錦江售價達7500元/租賃價格以上十三個寫字樓的租價在3076元/M2/月之間，這與寫字樓的位置、檔次