【正文】 :50:2023:50Mar2323Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。 容易忽略的甲級(jí)寫(xiě)字樓細(xì)節(jié) ——衛(wèi)生間細(xì)節(jié)之處體現(xiàn)品質(zhì)高低 衛(wèi)生間 考慮因素： 細(xì)節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計(jì)是最容易忽視的細(xì)節(jié)，但卻是客戶實(shí)在感知到的地方。 ? 電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)。 項(xiàng)目環(huán)境價(jià)值 如意湖，東運(yùn)河，熊耳河，金三角純生態(tài)詩(shī)意辦公美景地。建面約為 6萬(wàn)㎡ ， 7棟，建面約為 18萬(wàn)㎡ , 售 /租價(jià)格 租金 /㎡ ?天 租金 /㎡ ?天 售 /租率 90%以上 銷售率在 95%以上 裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點(diǎn) “經(jīng)三路 ”、純寫(xiě)字樓辦公 寫(xiě)字樓項(xiàng)目經(jīng)三路大型純寫(xiě)字樓 經(jīng)三路經(jīng)典寫(xiě)字樓掃描 項(xiàng)目名稱 浦發(fā)國(guó)際大廈 未來(lái)大廈 圖示 名門地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商 商品交易所 金水路玨鳳路交叉口 位置 未來(lái)大道近緯四中路 27層 / 層數(shù) /層高 23層 / 40年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 40年產(chǎn)權(quán) 分戶空調(diào) 空調(diào) 中央空調(diào) 9部 電梯 7 規(guī)模 主樓 27層，附樓 11層，建筑面積 6萬(wàn)平方 1棟，建面約為 6萬(wàn)㎡ , 售 /租價(jià)格 售價(jià) 6000元 /㎡ [開(kāi)盤時(shí)銷售價(jià)格 ] 租金 /㎡ ?天 售 /租率 銷售率 90%以上 出租率在 95%以上 裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點(diǎn) 金融總部級(jí)寫(xiě)字樓 租賃型辦公樓 金水區(qū)其他經(jīng)典寫(xiě)字樓掃描 鄭東新區(qū)板塊 —— 鄭州最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)圈，主要由會(huì)展業(yè)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，代表鄭州未來(lái)寫(xiě)字樓最高水平的 CBD區(qū) ? 政府導(dǎo)向，會(huì)展業(yè)帶動(dòng) ? 成熟公建配套 ? 高檔住宅區(qū) 第二層級(jí) 核心驅(qū)動(dòng)力 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ? 租金： /m2/天 ? 售價(jià)： 900025000元 /m2 ? 物業(yè)管理費(fèi)： /m2/月 租金 /售價(jià) ? 行業(yè)：區(qū)域內(nèi)國(guó)際會(huì)展中心的帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)，如會(huì)展，貿(mào)易等； ? 客戶：國(guó)際國(guó)內(nèi) 知名企業(yè)駐杭機(jī)構(gòu) 、以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主 ? 選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì) 客戶特征 ? 未來(lái) 5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位； ? 土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限； 租售狀況 ? 交通不便，商業(yè)配套不成熟，出租率在 50％ 左右； ? 銷售狀況較好，以投資客戶為主； 鄭東新區(qū) — 鄭州未來(lái)最具活力商務(wù)板塊 本案 海逸名門 千璽廣場(chǎng) 世紀(jì)峰會(huì) 藍(lán)碼地王 溫哥華大廈 樂(lè)地金融中心 CBD各發(fā)展階段客戶分布特征 高比例投資客 —— 中型服務(wù)性企業(yè) —— 500強(qiáng)實(shí)業(yè)型企業(yè) 雛形 CBD 發(fā)展中的 CBD 成熟 CBD 2023年 2023年 市場(chǎng)投資 價(jià)值認(rèn)同 低 中 高 投資比例 低 高 低 產(chǎn)業(yè)類型 第二產(chǎn)業(yè)： 生產(chǎn)型公司的市場(chǎng)部、銷售部、研發(fā)部門，或及辦事處、子公司 第三產(chǎn)業(yè)： 服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè) ——咨詢、物流、貿(mào)易等行業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)： 金融相關(guān)的行業(yè) 產(chǎn)業(yè)表現(xiàn) 科技公司、計(jì)算機(jī)公司、制造業(yè)展銷場(chǎng)等 咨詢顧問(wèn)公司、設(shè)計(jì)單位、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、物業(yè)公司、進(jìn)出口貿(mào)易公司等 銀行、證券、保險(xiǎn)等公司 企業(yè)類型 民營(yíng)企業(yè) 民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè) 民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)、跨國(guó)公司 2023年 鄭東新區(qū)正處于 發(fā)展中的 CBD階段 鄭東新區(qū) CBD已形成規(guī)模效應(yīng)，提升市場(chǎng)信心 ?CBD地區(qū)由內(nèi)、外環(huán)兩條環(huán)路組成， 建成 60幢高檔商業(yè)樓宇 ； ?經(jīng)過(guò) 7年的大規(guī)模建設(shè)， CBD已經(jīng)完成了寫(xiě)字樓和公寓的建設(shè)并部分投入使用，增強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)新區(qū)開(kāi)發(fā)的信心。 需求特征 滿足基本生活需求，客戶結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單。營(yíng)銷策劃方案 CBD寫(xiě)字樓項(xiàng)目 鈞城地產(chǎn)（中國(guó)）河南公司 2023年 06月 08日 1 問(wèn)題及目標(biāo)界定 項(xiàng)目詮釋 1 1 2 3 4 5 6 項(xiàng)目客戶思考 項(xiàng)目總體運(yùn)營(yíng)策略 市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng) 目 錄 項(xiàng)目整體定位 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占地面積 建筑面積 容積率 寫(xiě)字樓 商業(yè)裙樓 地理位置：本項(xiàng)目地塊所處的位置絕佳，處于純 CBD最后一塊寫(xiě)字樓用地，項(xiàng)目極度優(yōu)越的地段使本項(xiàng)目有極大的利潤(rùn)空間和升值潛力。 生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶層面擴(kuò)大 需求增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣。 項(xiàng)目名稱 綠地峰會(huì)天下 藍(lán)瑪?shù)赝醮髲B 圖示 綠地集團(tuán) 開(kāi)發(fā)商 鄭州歌億房地產(chǎn)有 線公司 CBD外環(huán) 位置 CBD外環(huán) 30層 / 層數(shù) /層高 30層 / 40年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 40年產(chǎn)權(quán) 中央空調(diào) 空調(diào) 中央空調(diào) 6部 電梯 6部 規(guī)模 2棟，約 10萬(wàn)㎡ 1棟， ㎡ 售 /租價(jià)格 6200元 /㎡ [租金： /㎡ /天 ] 原售價(jià) 60006500 元 /㎡ [租金： /㎡ /天 ] 售 /租率 已銷售完畢 [以上價(jià)格為開(kāi)盤價(jià) ] 銷售完畢 裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點(diǎn) 地理位置，規(guī)模，開(kāi)發(fā)商品牌 中原首座全鋼結(jié)構(gòu)寫(xiě)字樓，玻璃幕墻 鄭東新區(qū) CBD代表樓盤 項(xiàng)目名稱 順馳第一國(guó)際 新芒果大廈 圖示 河南順馳地產(chǎn)有限公司 開(kāi)發(fā)商 鄭州新芒果房地產(chǎn)有限公司 CBD外環(huán) 位置 CBD外環(huán) 27層 / 層數(shù) /層高 30層 / 40年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 40年產(chǎn)權(quán) 中央空調(diào) 空調(diào) 中央空調(diào) 10部 電梯 5部 規(guī)模 1棟， ㎡ 建面約 ㎡ 售 /租價(jià)格 6100[開(kāi)盤銷售價(jià)格 ] 售價(jià) 6300元 /㎡ [開(kāi)盤銷售價(jià)格 ] 售 /租率 售完 銷售完畢 裝修狀況 毛坯，公用部位精裝修 毛坯，公用部位精裝修 核心賣點(diǎn) 開(kāi)發(fā)商品牌，地域前景 鄭東新區(qū) CBD代表樓盤 西北區(qū)板塊 —— 現(xiàn)存寫(xiě)字樓陳舊且品質(zhì)不高物業(yè)形態(tài)以商住的形式為主，客戶外溢。 項(xiàng)目投資價(jià)值 項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)可持價(jià)值與未來(lái)可持續(xù)增長(zhǎng)空間。 硬件配置 國(guó)際品牌標(biāo)志、國(guó)內(nèi)品牌價(jià)格 ——選擇價(jià)格相對(duì)較低日本三菱品牌電梯 考慮因素： 電梯品牌是客戶感知寫(xiě)字樓品質(zhì)的關(guān)鍵，原裝電梯更受客戶信賴。 建議要點(diǎn)： ? 設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離； ? 設(shè)置玄關(guān)和過(guò)渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間； ? 在基本裝修方面，地面和墻面選用高檔塊材，配備廁紙、衣物鉤、干手機(jī)，選用感應(yīng)式水龍頭，選用名牌潔具如科馬、科勒、美特、 TOTO等； ? 衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 2023年 3月 下午 9時(shí) 50分 :50March 23, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 21:50:2023:50:2023:50Thursday, March 23, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 21:50:2023:50:2023:503/23/2023 9:50:20 PM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 3月 23日星期四 下午 9時(shí) 50分 20秒 21:50: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 價(jià)格情況 ： 租 金 130元 /㎡ 管理費(fèi) 29元 /月 〃 ㎡ 租售情況 ： 目前只租不售 入駐率約 60％ 基本數(shù)據(jù)： 在走線位設(shè)置地臺(tái) 鋼架 網(wǎng)絡(luò)地板案例 發(fā)展中心在廣州中心區(qū)獨(dú)樹(shù)一幟，雖然沒(méi)有頂級(jí)的配置，但每一項(xiàng)配置都是最實(shí)用的，如遮陽(yáng)板、網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)等，所以該大廈吸引了大批優(yōu)質(zhì)客戶，租金也一直居高不下。㎡ 基本數(shù)據(jù)： 車行大堂案例 人行道 車行道 中泰國(guó)際進(jìn)駐的優(yōu)質(zhì)客戶數(shù)不勝數(shù)，這與大廈注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)密不可分，車行大堂就是其中一個(gè)細(xì)節(jié)讓客戶充分感知到一種尊貴感 簡(jiǎn)約大氣的電梯間 ——延續(xù)物業(yè)統(tǒng)一設(shè)計(jì)風(fēng)格 電梯間 考慮因素： 電梯間融合甲級(jí)寫(xiě)字樓的特色，同時(shí)與大堂整體效果融合； 建議要點(diǎn)： ? 設(shè)計(jì)風(fēng)格簡(jiǎn)約，大氣，避免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理。 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值 占據(jù) CBD商務(wù)核心，城市軌道交通雙站合一區(qū)位，億萬(wàn)級(jí)成熟配套之上，全球頂級(jí)智能生態(tài)商務(wù)聚合體； 項(xiàng)目配套價(jià)值 會(huì)展中心、藝術(shù)中心、商業(yè)中心、文化中心、商務(wù)中心、歷史中心，六心璀璨之中。 ? 行政導(dǎo)向，依托省機(jī)關(guān) ? 商業(yè)、交通配套成，商務(wù)氛圍濃 第一層級(jí) 核心驅(qū)動(dòng)力 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ? 租金： /m2/天， ? 售價(jià)： 70009000元 /m2 ? 物業(yè)管理費(fèi)： /m2/月 租金 /售價(jià) ? 行業(yè)：多集中于高增長(zhǎng)性和高附加值行業(yè)如 投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn) 、 保險(xiǎn)、文化傳播等； ? 客戶：國(guó)際國(guó)內(nèi) 知名企業(yè)駐杭機(jī)構(gòu) 、 河南省及鄭州市著名企業(yè)； 以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主 ? 選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度： 客戶特征 ? 未來(lái) 5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位； ? 土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限； 租售狀況 ? 高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在 85％ 以上； ? 銷售客戶以自用客戶為主； 金水路 農(nóng)業(yè) 路 北環(huán) 花園路 文化路 經(jīng)三路 中州大道 項(xiàng)目名稱 鄭州國(guó)貿(mào)中心 信息大廈 圖示 河南新田置業(yè)有限公司 開(kāi)發(fā)商 河南索克置業(yè)有限公司 農(nóng)業(yè)路與花園路交叉口 位置 花園路北環(huán)交叉口 29層 /， 7萬(wàn)平商業(yè) 層數(shù) /層高 28層 /，群房 4層 70年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 40年產(chǎn)權(quán) 中央空調(diào) 空調(diào) 中央空調(diào) 6部 電梯 5部 規(guī)模 大型綜合體項(xiàng)目體量近 50萬(wàn)， 2棟寫(xiě)字樓約 8萬(wàn)㎡ 1棟，占地 9112㎡，總建面 ㎡ , 5～ 28層為純寫(xiě)字樓 售 /租價(jià)格 /㎡ ?天 /㎡ ?天 售 /租率 出售率 90％ 出租率 90％ 裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點(diǎn) 超大型綜合體項(xiàng)目，配有 7萬(wàn)平方的商業(yè)面積 ,配套完善 唯一專于商務(wù)用途的寫(xiě)字樓 花園路經(jīng)典寫(xiě)字樓掃描 項(xiàng)目名稱 廣匯國(guó)貿(mào)大廈 財(cái)富廣場(chǎng) 圖示 鄭州廣匯房地產(chǎn)有限公司 開(kāi)發(fā)商 鑫廣河南置業(yè) 經(jīng)三路緯五路交叉口 位置 經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路 22層 /，群房 3層 層數(shù) /層高 24層 /，群房 3層 50年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 70年產(chǎn)權(quán) 分戶空調(diào) 空調(diào) 中央空調(diào) 7部 電梯 每棟 2部愛(ài)登寶電梯 規(guī)模 主樓 22層，西樓 12層、北 12層。 競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量進(jìn)一步減少，消費(fèi)者需求減少。 本案 九如路 項(xiàng)目概況 千璽廣場(chǎng) 藍(lán)碼地王 四十七中 本地塊 項(xiàng)目現(xiàn)狀 海逸名門