【正文】 電梯 20臺日立 電梯廳 分區(qū) ?？? 客戶情況 寶潔、思科、普華永道、迪斯尼、瑞士銀行、安永、中國質(zhì)量認(rèn)證中心、日立數(shù)據(jù)、夏普、京瓷 租售情況 ： 只租不售 入駐率約 90％ 管理費(fèi) 29元 /月 VRV分戶計(jì)量空調(diào)系統(tǒng)符合市場主流需求，建議部分樓層配置 24小時獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào) 為適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)（尤其是跨國公司、全國性公司、信息科技類公司、咨詢服務(wù)類公司）的信息辦公需求，建議 部分樓層設(shè)置 24小時獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào) （企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)機(jī)房通常需 24小時運(yùn)轉(zhuǎn)； 因此必須配備 24小時空調(diào)避免設(shè)備過熱受損），成為吸引大客戶的特色賣點(diǎn)； 網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào)設(shè)置在不適合員工辦公的位置，如空調(diào)室外機(jī)附近。 預(yù)留 10公分高度，用鋼架搭成的網(wǎng)絡(luò)架空地臺 硬件配置 廣州發(fā)展中心網(wǎng)絡(luò)地臺圖 廣州發(fā)展中心 網(wǎng)絡(luò)地臺圖 廣州發(fā)展中心大廈網(wǎng)絡(luò)地臺設(shè)計(jì) 規(guī)模及類型 37層超高層寫字樓 結(jié)構(gòu)類型 框筒結(jié)構(gòu) 樓體高度 160m 容積率 建筑面積 61739㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層面積 2023㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層層高 4m 功能分布 地下 3層停車場， 1層商業(yè)裙樓， 2～ 33層辦公， 34～ 37層設(shè)備層 空調(diào) 分戶式中央空調(diào) 電梯 12臺三菱 電梯廳 分區(qū) ?？? 大堂 高 12m，面積 1000㎡ 物業(yè)管理 世邦魏理仕 客戶情況 進(jìn)駐客戶主要為金融、能源、零售等行業(yè)的大型國企和跨國公司，包括家樂福、中國銀行、發(fā)展集團(tuán)和新近入駐的澳洲領(lǐng)事館。 并 不資產(chǎn)管理公司簽訂《資產(chǎn)管理承諾書》 ，主要內(nèi)容如下： 限定投資者的準(zhǔn)入 投資者必須為以中長期投資收益為目的的安全性資本的持有者或自用客戶 統(tǒng)一出租出口 投資人承諾在 5個月內(nèi)委托唯一一家代理公司出租，傭金為 統(tǒng)一物業(yè)協(xié)調(diào) 投資者人授權(quán)資產(chǎn)管理公司在一年內(nèi)代表投資人對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)管 案例借鑒 沿經(jīng)三路四棟寫字樓 A、 B、 C、 D樓， A、 B兩棟樓當(dāng)時對外散賣，很多零碎的小投資客在 后期租賃時公司隨意混亂 ， 租金較低 ，而 C、 D兩棟樓開發(fā)商自持，由管理公司 統(tǒng)一管理，設(shè)定門檻對外招租， 丌僅使整棟樓的企業(yè)檔次拔高，形象提升，租金提高。 :50:2023:50:20March 23, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :50:2023:50Mar2323Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 23, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 23日星期四 9時 50分 20秒 21:50:2023 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 3月 23日星期四 9時 50分 20秒 21:50:2023 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 23, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 硬件配置 細(xì)節(jié)決定甲級形象 ——國際化的公共導(dǎo)視系統(tǒng) 公共導(dǎo)視系統(tǒng) 考慮因素： 體現(xiàn)一個項(xiàng)目在細(xì)節(jié)上的體貼入微，展示項(xiàng)目的品質(zhì)感和國際商務(wù)感 建議要點(diǎn)： ? 指位明確； ? 采用國際統(tǒng)一圖標(biāo)； ? 造型精雅； ? 材質(zhì)商務(wù)感強(qiáng) 硬件配置 建議要點(diǎn)： ： ? 會客吧：在辦公場合不便接待時可與朋友上會客吧小坐 ， 或獨(dú)自去飲一杯咖啡 。 網(wǎng)格地臺建議： ?建議在實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)地板作用的前提下，盡量的節(jié)省建筑成本。國產(chǎn)名牌電梯會在電梯銘牌上標(biāo)注國內(nèi)產(chǎn)地，影響客戶認(rèn)知，通力電梯 95%以上為進(jìn)口部件，國內(nèi)組裝，貼原裝銘牌） 建議要點(diǎn)： 品牌： ? 選用三菱電梯 內(nèi)裝 ： ? 電梯內(nèi)可裝設(shè)小液晶屏，播放對外牌價、股市行情、天氣預(yù)報(bào)等商務(wù)信息； ? 內(nèi)裝材質(zhì)盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質(zhì)，增加轎廂尺度空間，風(fēng)格簡單，易于后期管理和清潔； ? 電梯內(nèi)設(shè)置空調(diào)及音樂系統(tǒng)。 全球頂級智能生態(tài)商務(wù)樓 項(xiàng)目營銷主題提煉 區(qū)域、稀缺， CBD唯一 產(chǎn)品高端 生態(tài)、人文配套 高端產(chǎn)品 本項(xiàng)目 寫字樓檔次定位 各種物業(yè)類型具體排部示意 ? 由于塔樓限高，而商業(yè)裙樓及塔樓結(jié)構(gòu)未確定設(shè)計(jì)方案，故物業(yè)類型排部 同類產(chǎn)品產(chǎn)品的裙樓及層高設(shè)計(jì)要求模擬排部 ， 僅作為設(shè)計(jì)示意 ，具體方案由設(shè)計(jì)院根據(jù)實(shí)際情況權(quán)衡。 區(qū)域、高端、稀缺、生態(tài) 優(yōu)勢 1:絕品地段、商務(wù)氛圍 優(yōu)勢 2：生態(tài)環(huán)境 臨近鄭汴路，中州大道。 ? 傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)配套成熟 ? 市政府行政配套 核心驅(qū)動力 未來發(fā)展趨勢 租金 /售價 ? 潛在供應(yīng)規(guī)模小，客戶外溢，出租率下降 ? 客戶將存在外遷鄭東新區(qū)或金水區(qū)板塊現(xiàn)象 租售狀況 ? 平均出租率在 60％ 以上； ? 在售樓盤較少 ?租金：集中于 / m2/天； ?售價： 50006000元 /m2 ； ?物業(yè)管理費(fèi)： /m2/月 ?行業(yè)：以 貿(mào)易、信息科技、廣告 及政府類相關(guān)企業(yè)為主， ?客戶：入住企業(yè)以中小型企業(yè)為主； ?辦公成本較低比相對金水區(qū)是吸引中小型企業(yè)的主要因素之一 客戶特征 第三層級 項(xiàng)目名稱 華林新時代廣場 福華中心 圖示 鄭州中原華豐投資中心有限公司 開發(fā)商 鄭州福華置業(yè)有限公司 紫荊山路商城路 位置 紫荊山路東大街 21層 / 層數(shù) /層高 27層 / 70年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 70年產(chǎn)權(quán) 分體空調(diào) 空調(diào) 分體空調(diào) 7部 電梯 6部 規(guī)模 1棟 21層 ,總面積 5萬㎡ 1棟 27層、總建面 ㎡ , 售 /租價格 /㎡ ?天 /㎡ ?天 售 /租率 50% 95％以上 裝修狀況 精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點(diǎn) 5． 2米 LOFT，可以分隔二層 全新復(fù)合新 OFFICE 經(jīng)典寫字樓掃描 項(xiàng)目名稱 裕達(dá)國貿(mào)大廈 金運(yùn)大廈 圖示 河南裕達(dá)國貿(mào)置業(yè) 開發(fā)商 河南金運(yùn)房地產(chǎn)有限公司 中原路 220號 位置 二七路 49層 / 層數(shù) /層高 32層 50年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 50年產(chǎn)權(quán) 中央空調(diào) 空調(diào) 21部 電梯 規(guī)模 1棟， 160000萬㎡ 1棟， ㎡ 售 /租價格 3元 /㎡ /天 /㎡ /天 售 /租率 95%以上 銷售完畢 裝修狀況 毛坯，公用部位精裝修 毛坯，公用部位簡裝修 核心賣點(diǎn) 周邊有高檔酒店作為成熟配套 成功銷售爛尾樓 經(jīng)典寫字樓掃描 競爭環(huán)境分析 本地塊主要的競爭對手 金水路 鄭州市目前在售的寫字樓主要分布在 三個區(qū)域 經(jīng)三路商務(wù)圈 一級競爭 :鄭東和未來路的未售項(xiàng)目 ,它們下半年的推出將會對本案的成交量產(chǎn)生較大的影響 次級競爭 :正在售的項(xiàng)目 ,他們的價格和銷售情況會對市場上的同類項(xiàng)目有一定的指導(dǎo)意義 鳳凰城 曼哈頓廣場 未來路商務(wù)圈 楷林國際 CBD商務(wù)圈 匯智大廈 溫哥華大廈 建業(yè)總部港 千璽廣場 本項(xiàng)目主要競爭對手調(diào)查 針對本案的區(qū)位，我司認(rèn)為想要了解本案的主要客戶群體，以及其需求，應(yīng)重點(diǎn)針對以下幾個項(xiàng)目進(jìn)行走訪調(diào)查： 第一：匯智大廈 第二：溫哥華大廈 第三：千璽廣場 第四：建業(yè)總部港 第五：曼哈頓廣場 第六：鳳凰城 溫哥華大廈 鳳凰城 建業(yè)總部港 曼哈頓廣場 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 1月份 2月份 3月份 在售， 10萬㎡，均價 9000元 /平米 6月份推售 12萬㎡，均價 10000元 /平米 在售， 3萬㎡，均價 11000元 /平米 2023年 2023年 匯智大廈 下半年推售 6萬㎡，均價 80009000元 /平米； ?在售項(xiàng)目的可售剩余量約 40萬㎡，下半年預(yù)計(jì)推售量約 10萬㎡；潛在競爭總量約 50萬㎡ ； ?由此看來，本案在鄭東寫字樓的競爭較大，其他的區(qū)域的競爭較低； 下半年推售 ㎡，均價 10000元 /平米 千璽廣場 5月份推售 24萬㎡，均價 30000元 /平米 周邊重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目推貨趨勢預(yù)測 匯智大廈 項(xiàng)目名稱 匯智大廈 項(xiàng)目地址 商務(wù)外環(huán)路與九如路交 匯處 開發(fā)商 河南楷林置業(yè)有限公司 投資商 / 代理公司 / 總占地面積 5237㎡ 建筑面積 62023㎡ 產(chǎn)權(quán)年限 50 總層數(shù) 30 層高 商業(yè)裙樓 14 開盤時間 / 交房時間 / 裝修情況 全裝修 銷售情況 整層賣。 特征三 :鄭州市商品住房均價上升 ? 五 月，鄭州市商品住宅成交均價為 5634元 /㎡ ，環(huán)比上升 %。 改善需求為主，需求趨于多樣化。 土地市場、商品房市場規(guī)范操作；政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進(jìn)行；政府的住房福利少量存在。 本案 九如路 項(xiàng)目概況 千璽廣場 藍(lán)碼地王 四十七中 本地塊 項(xiàng)目現(xiàn)狀 海逸名門 地塊俯視 項(xiàng)目現(xiàn)場 項(xiàng)目現(xiàn)場 項(xiàng)目現(xiàn)場 四十七中 鄭州目前寫字樓區(qū)域分布 寫字樓漂移鄭東 寫字樓升級引擎 鄭東新區(qū) 商務(wù)圈 現(xiàn)在：以大體量的商務(wù)樓群為核心的寫字樓區(qū)。 ? 區(qū)域內(nèi)的其他類型物業(yè)價值對項(xiàng)目客流的分流； ? 政策的不明朗為市場帶來不確定因素； ? 同類項(xiàng)目的市場競爭 。 競爭者數(shù)量進(jìn)一步減少，消費(fèi)者需求減少。 鄭州處于 平穩(wěn)發(fā)展階段 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描 三產(chǎn)分布比例 — 第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及增長比較穩(wěn)定，變化較小 ? 第二產(chǎn)業(yè)占 GDP比重逐漸上升，說明工業(yè)是鄭州市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ? 近年來第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)比例均小幅下降 ? 第一產(chǎn)業(yè)比重較低 ? 第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，近年變化較小 ? 自 2023年以來，第一產(chǎn)業(yè)的比重有所下降，與此同時第二產(chǎn)業(yè)的比率波動上升 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描 數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計(jì)年鑒 第三產(chǎn)業(yè)總量反映鄭州寫字樓整體容量處于中等 ，經(jīng)驗(yàn)值反映 鄭州寫字樓市場相對于整體房地產(chǎn)市場處于較低水平 三產(chǎn) GDP 總量 (億元 ) 寫字樓 整體容量 1200 大 800～ 1200 中等 800 較低 一線寫字樓租金水平 (元 /平米 /月 ) 商品房均價 (元 /平米 ) R= R 寫字樓相對發(fā)展水平 3 高 2～ 3 中等 2 較低 鄭州 =60/4244=% 鄭州 2023年第三產(chǎn)業(yè) GDP總值 元，寫字樓整體容量處于中等 鄭州 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描 宏觀經(jīng)濟(jì) 環(huán)境掃描 鄭州樓市 狀況分析 寫字樓 市場分析 宏觀市場分析 國 家 政 策 近期政策一