【正文】 feliseleifendamet,January上午 06:48:54一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過(guò) 于提升自我。2023? 1知人者智，自知者明。2023? 閱讀 一切好 書(shū) 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話(huà) 。January 。2023? 1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。January 。2023? 1乍 見(jiàn) 翻疑夢(mèng)，相悲各 問(wèn) 年。2023? 雨中黃葉 樹(shù) ，燈下白 頭 人。模型、沙盤(pán)到位216。銷(xiāo)售物料到位216。）? 區(qū)位是基礎(chǔ)，但優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)共存；– 借北一環(huán)成熟市場(chǎng)及交通便利，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；但是項(xiàng)目在高端市場(chǎng)并沒(méi)有突出優(yōu)勢(shì)。藍(lán)鉆國(guó)際商務(wù)中心 2期? 榮域 大，是穩(wěn)定的現(xiàn)金流；市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略? 中端寫(xiě)字樓價(jià)值體系研究? 客戶(hù)研究及市場(chǎng)策略? 客戶(hù)定位總結(jié)目標(biāo)客戶(hù)特征：– 合肥市場(chǎng)寫(xiě)字樓主要以投資客購(gòu)買(mǎi)為主，但是北一環(huán)在合肥一家形成一定影響力，所以相當(dāng)一部分客戶(hù)源于合肥市區(qū)及項(xiàng)目周邊。但這些知名企業(yè)能吸引大量下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)的跟隨合肥寫(xiě)字樓租戶(hù)特征總結(jié)1. 市場(chǎng)主流租戶(hù)為本地中小型企業(yè)；2. 跨國(guó)公司和全國(guó)性公司租金承受力高，面積需求通常較大；3. 金融保險(xiǎn)、電子信息等行業(yè)租金承受力高，商貿(mào)物流等傳統(tǒng)行業(yè)租金承受力相對(duì)較弱；4. 租戶(hù)結(jié)構(gòu)決定寫(xiě)字樓租金水平；合肥寫(xiě)字樓普遍以銷(xiāo)售模式盈利，購(gòu)買(mǎi)者以中小投資客為主市場(chǎng) 以中小投資需求為主 ，成交面積區(qū)間集中在 100150平米，總價(jià)區(qū)間約 4060萬(wàn)2除郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)自建寫(xiě)字樓為持有招租外，近年來(lái)出現(xiàn)的市場(chǎng)化寫(xiě)字樓均采用了直接銷(xiāo)售的盈利模式。 2北一壞板塊相當(dāng)成熟，商務(wù)形象被廣泛認(rèn)可1辦公區(qū)域集中化，區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)激烈程度很大2報(bào)告結(jié)構(gòu)1 目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定2 市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略3 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略體系市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略? 中端寫(xiě)字樓價(jià)值體系研究? 客戶(hù)研究及市場(chǎng)策略? 客戶(hù)定位總結(jié)本項(xiàng)目雖然處在高端寫(xiě)字樓片區(qū)，但是我們無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)知名項(xiàng)目，不如將自己納入中端市場(chǎng)，寧做中端老大，不做高端老小，所以我們的重點(diǎn)是怎樣能夠成為中端市場(chǎng)的領(lǐng)袖，那么我們必須突破寫(xiě)字樓傳統(tǒng)價(jià)值體系，尋求差異化、個(gè)性化的寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)方向中端寫(xiě)字樓價(jià)值體系寫(xiě)字樓二元價(jià)值體系個(gè)性產(chǎn)品地段產(chǎn)品地段模型研究：中端寫(xiě)字樓價(jià)值體系在傳統(tǒng)的 “地段 +產(chǎn)品 ”價(jià)值體系之外， 優(yōu)質(zhì)的租戶(hù)結(jié)構(gòu) 是寫(xiě)字樓極其重要的隱性?xún)r(jià)值，但對(duì)中端寫(xiě)字樓而言，吸引優(yōu)質(zhì)租戶(hù)的難度較大，所以個(gè)性化的品牌形象塑造就成了通往成功的重要途徑。為了爭(zhēng)二期物業(yè)單體面積較大，總價(jià)高，目標(biāo)客戶(hù)受到一定限制。定心丸，更重要的是，超長(zhǎng)產(chǎn)權(quán)即是超長(zhǎng)收益。但此為共享優(yōu)勢(shì)。遠(yuǎn)航大廈 智能化 :5A商場(chǎng) :樂(lè)購(gòu) 優(yōu)惠方式 :一次性付清 開(kāi)發(fā)商 :安徽普蘭德置業(yè) 物業(yè)管理 :信聯(lián)物業(yè) 電梯數(shù)量 :6部 付款方式（首付） :50%m2/月 設(shè)備裝修 :毛坯 周邊配套 :南淝河；杏花公園；電梯數(shù)量 :11部 優(yōu)惠方式 :一次性付清 ；銀行按揭 售樓處位置 :項(xiàng)目處 智能化： VRV中央空調(diào)， 5A智能數(shù)字神經(jīng)系統(tǒng) 銀行： 交行，徽行合肥科技農(nóng)村商業(yè)銀行商場(chǎng)： 紅府 6700元 /開(kāi)發(fā)商： 合肥求實(shí)置業(yè)代理銷(xiāo)售： 金沙文化推廣機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目名稱(chēng)： 求實(shí)君臨國(guó)際 電梯： 3部 樓高： 工程進(jìn)度：完畢 ? 本板塊的商務(wù)辦公的集中性，對(duì)于寫(xiě)字樓具案來(lái)說(shuō)是雙刃劍，聚集一方面能凸顯此區(qū)域在合肥的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的重要性，更能增加在此區(qū)域內(nèi)本項(xiàng)目的品牌效應(yīng) ,另一面則增加了本區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)的激烈性。? 政府大力開(kāi)發(fā)，但認(rèn)知度不夠，出租率不高，成熟期將較長(zhǎng)，但發(fā)展勢(shì)頭迅猛? 出租率在 40％以上市場(chǎng)環(huán)境報(bào)業(yè)大廈出版大廈 省廣電合肥市場(chǎng)寫(xiě)字樓總結(jié) 寫(xiě)字樓中期前景比較樂(lè)觀：市場(chǎng)在售的純寫(xiě)字樓前景比較樂(lè)觀，純寫(xiě)字樓的將成為一種趨勢(shì)；純寫(xiě)字樓的形象、檔次對(duì)自用類(lèi)客戶(hù)的吸引力大；老項(xiàng)目存在著一定硬傷。? 本區(qū)是傳統(tǒng)的市中心，人氣很旺，交通方便，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯? 租金： 35—70 元/m2/月? 售價(jià)： 55007800本區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，集中了郵電大廈，百大 CBD、金城大廈，向西更集中了置地廣場(chǎng)、金鵬大廈、匯金大廈、松芝廣場(chǎng)、 BOSS中心、豐樂(lè)國(guó)際公寓、拓基大廈、浙商大廈等，除三里庵較為集中，其余因線(xiàn)路更長(zhǎng)更分散。 藍(lán)海蔚藍(lán)商務(wù)港B0SS中心 ……逐漸被市場(chǎng)淘汰 部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)，標(biāo)定了合肥高檔寫(xiě)字樓的形象 個(gè)別開(kāi)發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)化寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品以中低端為主寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)被市場(chǎng)看好，供應(yīng)量放大，市場(chǎng)快速發(fā)展，產(chǎn)品開(kāi)始細(xì)分寫(xiě)字樓市場(chǎng)化時(shí)間不長(zhǎng)，對(duì)諸如地段、產(chǎn)品、服務(wù)、客戶(hù)素質(zhì)等寫(xiě)字樓評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。寫(xiě)字樓 是現(xiàn)代城市中心建筑的主要建筑群體，是現(xiàn)代城市 ＣＢＤ的核心部分。寫(xiě)字樓也 是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的反映，與寫(xiě)字樓關(guān)系最密切的首先是寫(xiě)字樓所處的 區(qū)位 。郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)領(lǐng)袖項(xiàng)目逐漸沒(méi)落，雖然新市場(chǎng)領(lǐng)袖的新型寫(xiě)字樓尚未出現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及政務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓群的崛起，合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)將重上新的臺(tái)階。? 三孝口地區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)接近飽和程度，但向西增長(zhǎng)迅速。 辦公樓區(qū)域化：寫(xiě)字樓市場(chǎng)區(qū)域性特征尤為突出，各區(qū)域中心已成為寫(xiě)字樓的發(fā)源地，伴隨辦公樓區(qū)域化的是辦公樓客戶(hù)的區(qū)域化和集群化。? 針對(duì)本區(qū)域，選擇類(lèi)似項(xiàng)目作對(duì)比。 平均單價(jià) : 5700元 m2 層高： 品牌：三菱 占地面積： 售樓處位置： 雙崗十字路口東南角 m2主力套型 交通： 12， 21， 22， 46， 5， 143， 117車(chē)位車(chē)庫(kù) :200多個(gè) 容積率： 開(kāi)發(fā)商 :和嘉投資 交付日期 : 電梯品牌 :進(jìn)口品牌 19項(xiàng)目名稱(chēng) :置地匯豐廣場(chǎng) 售 樓層差價(jià) :50元 m2樓高 :100m層高 :公攤系數(shù) :27%代理銷(xiāo)售 :無(wú) 交付日期 :交通 :14， 15， 137， 109， 114， 143， 155 容積率 :1價(jià)值，當(dāng)客戶(hù)認(rèn)同了此區(qū)域的商務(wù)優(yōu)勢(shì)就會(huì)容易認(rèn)同本項(xiàng)目。?投資安全牌投資安全牌 ———— 投資者關(guān)心的就是收益問(wèn)題，房子日后的經(jīng)營(yíng)重要。為了爭(zhēng)取更多的客戶(hù)，我們建議降低門(mén)檻，采取取更多的客戶(hù)，我們建議降低門(mén)檻，采取 “首付款分期付首付款分期付 ”模式來(lái)吸引客戶(hù)，比如模式來(lái)吸引客戶(hù)，比如 ‘首付首付2萬(wàn)搶灘領(lǐng)北一環(huán)寫(xiě)字樓萬(wàn)搶灘領(lǐng)北一環(huán)寫(xiě)字樓 ’。收益保證?租金承受力?經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性?建筑形象?內(nèi)部配置?服務(wù)水平?成熟性?昭示性?可達(dá)性本項(xiàng)目在地段和產(chǎn)品方面處于市場(chǎng)第一梯隊(duì)，通過(guò)車(chē)位，超長(zhǎng)回報(bào)，空置補(bǔ)貼， 24小時(shí)服務(wù)提升自身賣(mài)點(diǎn)；再通過(guò)性?xún)r(jià)比達(dá)到在此區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟 。1常規(guī)模式下的客戶(hù)分布客戶(hù)類(lèi)型 消化面積 價(jià)格承受能 力 數(shù)量比 例 營(yíng)銷(xiāo)特征 客戶(hù)特點(diǎn) 客戶(hù)來(lái)源自用客戶(hù)大客戶(hù)500—10004500—5500小約 10%被動(dòng)集團(tuán)決策注重形象、綜合素質(zhì)、追求個(gè)性風(fēng)格郵電大廈財(cái)富廣場(chǎng)百大 CBD金城大廈……（挖掘）中小客戶(hù)100400 3800—4500 小約 20% 不理性比較、 有追隨喜好 追求性?xún)r(jià)比公司規(guī)模擴(kuò)張，追求形象層面，發(fā)展類(lèi)公司投資客客戶(hù) 60—200 4000—4500 大約 70%主動(dòng)注重實(shí)際利益、追求大價(jià)值、對(duì)價(jià)格敏感、有投資目的、認(rèn)可區(qū)域價(jià)值絕大多數(shù)本地客源少量省內(nèi)其他客源收益水平與投資風(fēng)險(xiǎn)是影響投資決策的主要因素，市場(chǎng)對(duì) 9%的投資回報(bào)率接受度高高單價(jià)不成為寫(xiě)字樓投資障礙， 租金回報(bào)及物業(yè)本身的保值升值是決定投資行為的關(guān)鍵因素。– 少量自用客戶(hù)，改善辦公環(huán)境 核心客戶(hù)重點(diǎn)客戶(hù)游離客戶(hù)本區(qū)域投資客自用客戶(hù)異地投資者本案終端使用者（入駐企業(yè)）定位領(lǐng)袖企業(yè)跟隨企業(yè)?預(yù)計(jì)總租賃面積 1/5以上?本地領(lǐng)先企業(yè)房地產(chǎn)、電子電器、金融保險(xiǎn)、咨詢(xún)服務(wù)、信息軟件等行業(yè)；?能承受市場(chǎng)較高租金；?客戶(hù)訴求：p成熟區(qū)位p特殊配置p輻射地段p市政配套p24小時(shí)服務(wù)p70年產(chǎn)權(quán)?中小企業(yè)為主?各地市大中企業(yè)合肥辦事處?房地產(chǎn)、咨詢(xún)服務(wù)、商貿(mào)物流、裝飾裝修等行業(yè)；?有購(gòu)買(mǎi)需求，關(guān)注性?xún)r(jià)比；?客戶(hù)訴求：p個(gè)性化品牌形象p合理的使用成本p交通方便p大企業(yè)為鄰物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者定位：自用 30%，投資 70%自用 投資自用兼投資：購(gòu)買(mǎi)較大面積，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打算，目前部分用于自用，部分作為投資。藍(lán)鉆國(guó)際商務(wù)中心 2期—— 合肥首家 360保險(xiǎn)式寫(xiě)字樓，即將上市！68“高性?xún)r(jià)比 ”的價(jià)格戰(zhàn)略與公寓比專(zhuān)業(yè)：與公寓比專(zhuān)業(yè)： 價(jià)格雖相對(duì)偏高，但為純字樓，在合肥知名的商務(wù)區(qū)域價(jià)格雖相對(duì)偏高，但為純字樓，在合肥知名的商務(wù)區(qū)域其形象度、專(zhuān)業(yè)度更強(qiáng)，性?xún)r(jià)比更高；其形象度、專(zhuān)業(yè)度更強(qiáng)，性?xún)r(jià)比更高；與高端寫(xiě)字樓比價(jià)格：與高端寫(xiě)字樓比價(jià)格： 雖然品牌形象稍遜但依然專(zhuān)業(yè)，加之北一環(huán)商務(wù)雖然品牌形象稍遜但依然專(zhuān)業(yè)，加之北一環(huán)商務(wù)區(qū)域和區(qū)域和 70年產(chǎn)權(quán)以及空置補(bǔ)貼；具有更高的投資回報(bào)保障：年產(chǎn)權(quán)以及空置補(bǔ)貼；具有更高的投資回報(bào)保障：與板塊比價(jià)格潛力：與板塊比價(jià)格潛力： 與其它板塊的寫(xiě)字樓相比，北一環(huán)的地段是本案所與其它板塊的寫(xiě)字樓相比，北一環(huán)