【正文】 feliseleifendamet,January上午 06:48:54一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。2023? 1知人者智，自知者明。2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。January 。2023? 1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。January 。2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。模型、沙盤到位216。銷售物料到位216。）? 區(qū)位是基礎(chǔ)，但優(yōu)勢、劣勢共存；– 借北一環(huán)成熟市場及交通便利，提升項目價值；但是項目在高端市場并沒有突出優(yōu)勢。藍鉆國際商務(wù)中心 2期? 榮域 大，是穩(wěn)定的現(xiàn)金流；市場研究與整體戰(zhàn)略? 中端寫字樓價值體系研究? 客戶研究及市場策略? 客戶定位總結(jié)目標(biāo)客戶特征：– 合肥市場寫字樓主要以投資客購買為主，但是北一環(huán)在合肥一家形成一定影響力，所以相當(dāng)一部分客戶源于合肥市區(qū)及項目周邊。但這些知名企業(yè)能吸引大量下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)的跟隨合肥寫字樓租戶特征總結(jié)1. 市場主流租戶為本地中小型企業(yè)；2. 跨國公司和全國性公司租金承受力高，面積需求通常較大；3. 金融保險、電子信息等行業(yè)租金承受力高，商貿(mào)物流等傳統(tǒng)行業(yè)租金承受力相對較弱；4. 租戶結(jié)構(gòu)決定寫字樓租金水平；合肥寫字樓普遍以銷售模式盈利，購買者以中小投資客為主市場 以中小投資需求為主 ，成交面積區(qū)間集中在 100150平米，總價區(qū)間約 4060萬2除郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)自建寫字樓為持有招租外，近年來出現(xiàn)的市場化寫字樓均采用了直接銷售的盈利模式。 2北一壞板塊相當(dāng)成熟，商務(wù)形象被廣泛認(rèn)可1辦公區(qū)域集中化，區(qū)域性競爭激烈程度很大2報告結(jié)構(gòu)1 目標(biāo)梳理與問題界定2 市場研究與整體戰(zhàn)略3 營銷戰(zhàn)略與策略體系市場研究與整體戰(zhàn)略? 中端寫字樓價值體系研究? 客戶研究及市場策略? 客戶定位總結(jié)本項目雖然處在高端寫字樓片區(qū)，但是我們無法競爭知名項目，不如將自己納入中端市場，寧做中端老大，不做高端老小，所以我們的重點是怎樣能夠成為中端市場的領(lǐng)袖，那么我們必須突破寫字樓傳統(tǒng)價值體系，尋求差異化、個性化的寫字樓營銷方向中端寫字樓價值體系寫字樓二元價值體系個性產(chǎn)品地段產(chǎn)品地段模型研究：中端寫字樓價值體系在傳統(tǒng)的 “地段 +產(chǎn)品 ”價值體系之外， 優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu) 是寫字樓極其重要的隱性價值，但對中端寫字樓而言，吸引優(yōu)質(zhì)租戶的難度較大，所以個性化的品牌形象塑造就成了通往成功的重要途徑。為了爭二期物業(yè)單體面積較大，總價高，目標(biāo)客戶受到一定限制。定心丸，更重要的是，超長產(chǎn)權(quán)即是超長收益。但此為共享優(yōu)勢。遠(yuǎn)航大廈 智能化 :5A商場 :樂購 優(yōu)惠方式 :一次性付清 開發(fā)商 :安徽普蘭德置業(yè) 物業(yè)管理 :信聯(lián)物業(yè) 電梯數(shù)量 :6部 付款方式（首付） :50%m2/月 設(shè)備裝修 :毛坯 周邊配套 :南淝河；杏花公園；電梯數(shù)量 :11部 優(yōu)惠方式 :一次性付清 ；銀行按揭 售樓處位置 :項目處 智能化： VRV中央空調(diào)， 5A智能數(shù)字神經(jīng)系統(tǒng) 銀行： 交行，徽行合肥科技農(nóng)村商業(yè)銀行商場： 紅府 6700元 /開發(fā)商： 合肥求實置業(yè)代理銷售： 金沙文化推廣機構(gòu) 項目名稱： 求實君臨國際 電梯： 3部 樓高： 工程進度：完畢 ? 本板塊的商務(wù)辦公的集中性，對于寫字樓具案來說是雙刃劍，聚集一方面能凸顯此區(qū)域在合肥的寫字樓市場的重要性，更能增加在此區(qū)域內(nèi)本項目的品牌效應(yīng) ,另一面則增加了本區(qū)域的競爭的激烈性。? 政府大力開發(fā)，但認(rèn)知度不夠，出租率不高，成熟期將較長，但發(fā)展勢頭迅猛? 出租率在 40％以上市場環(huán)境報業(yè)大廈出版大廈 省廣電合肥市場寫字樓總結(jié) 寫字樓中期前景比較樂觀：市場在售的純寫字樓前景比較樂觀，純寫字樓的將成為一種趨勢；純寫字樓的形象、檔次對自用類客戶的吸引力大；老項目存在著一定硬傷。? 本區(qū)是傳統(tǒng)的市中心，人氣很旺，交通方便，區(qū)位優(yōu)勢明顯? 租金： 35—70 元/m2/月? 售價： 55007800本區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，集中了郵電大廈，百大 CBD、金城大廈，向西更集中了置地廣場、金鵬大廈、匯金大廈、松芝廣場、 BOSS中心、豐樂國際公寓、拓基大廈、浙商大廈等，除三里庵較為集中，其余因線路更長更分散。 藍海蔚藍商務(wù)港B0SS中心 ……逐漸被市場淘汰 部分進入租賃市場，標(biāo)定了合肥高檔寫字樓的形象 個別開發(fā)商進入市場化寫字樓開發(fā)，產(chǎn)品以中低端為主寫字樓開發(fā)被市場看好，供應(yīng)量放大，市場快速發(fā)展，產(chǎn)品開始細(xì)分寫字樓市場化時間不長，對諸如地段、產(chǎn)品、服務(wù)、客戶素質(zhì)等寫字樓評價標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。寫字樓 是現(xiàn)代城市中心建筑的主要建筑群體，是現(xiàn)代城市 ＣＢＤ的核心部分。寫字樓也 是城市經(jīng)濟發(fā)展的反映，與寫字樓關(guān)系最密切的首先是寫字樓所處的 區(qū)位 。郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)領(lǐng)袖項目逐漸沒落，雖然新市場領(lǐng)袖的新型寫字樓尚未出現(xiàn)，萬達廣場及政務(wù)區(qū)的寫字樓群的崛起，合肥寫字樓市場將重上新的臺階。? 三孝口地區(qū)寫字樓供應(yīng)接近飽和程度，但向西增長迅速。 辦公樓區(qū)域化：寫字樓市場區(qū)域性特征尤為突出，各區(qū)域中心已成為寫字樓的發(fā)源地，伴隨辦公樓區(qū)域化的是辦公樓客戶的區(qū)域化和集群化。? 針對本區(qū)域，選擇類似項目作對比。 平均單價 : 5700元 m2 層高： 品牌：三菱 占地面積： 售樓處位置： 雙崗十字路口東南角 m2主力套型 交通： 12， 21， 22， 46， 5， 143， 117車位車庫 :200多個 容積率： 開發(fā)商 :和嘉投資 交付日期 : 電梯品牌 :進口品牌 19項目名稱 :置地匯豐廣場 售 樓層差價 :50元 m2樓高 :100m層高 :公攤系數(shù) :27%代理銷售 :無 交付日期 :交通 :14， 15， 137， 109， 114， 143， 155 容積率 :1價值，當(dāng)客戶認(rèn)同了此區(qū)域的商務(wù)優(yōu)勢就會容易認(rèn)同本項目。?投資安全牌投資安全牌 ———— 投資者關(guān)心的就是收益問題，房子日后的經(jīng)營重要。為了爭取更多的客戶，我們建議降低門檻，采取取更多的客戶，我們建議降低門檻，采取 “首付款分期付首付款分期付 ”模式來吸引客戶，比如模式來吸引客戶，比如 ‘首付首付2萬搶灘領(lǐng)北一環(huán)寫字樓萬搶灘領(lǐng)北一環(huán)寫字樓 ’。收益保證?租金承受力?經(jīng)營穩(wěn)定性?建筑形象?內(nèi)部配置?服務(wù)水平?成熟性?昭示性?可達性本項目在地段和產(chǎn)品方面處于市場第一梯隊，通過車位，超長回報，空置補貼， 24小時服務(wù)提升自身賣點；再通過性價比達到在此區(qū)域內(nèi)獨樹一幟 。1常規(guī)模式下的客戶分布客戶類型 消化面積 價格承受能 力 數(shù)量比 例 營銷特征 客戶特點 客戶來源自用客戶大客戶500—10004500—5500小約 10%被動集團決策注重形象、綜合素質(zhì)、追求個性風(fēng)格郵電大廈財富廣場百大 CBD金城大廈……（挖掘）中小客戶100400 3800—4500 小約 20% 不理性比較、 有追隨喜好 追求性價比公司規(guī)模擴張，追求形象層面，發(fā)展類公司投資客客戶 60—200 4000—4500 大約 70%主動注重實際利益、追求大價值、對價格敏感、有投資目的、認(rèn)可區(qū)域價值絕大多數(shù)本地客源少量省內(nèi)其他客源收益水平與投資風(fēng)險是影響投資決策的主要因素，市場對 9%的投資回報率接受度高高單價不成為寫字樓投資障礙， 租金回報及物業(yè)本身的保值升值是決定投資行為的關(guān)鍵因素。– 少量自用客戶，改善辦公環(huán)境 核心客戶重點客戶游離客戶本區(qū)域投資客自用客戶異地投資者本案終端使用者（入駐企業(yè)）定位領(lǐng)袖企業(yè)跟隨企業(yè)?預(yù)計總租賃面積 1/5以上?本地領(lǐng)先企業(yè)房地產(chǎn)、電子電器、金融保險、咨詢服務(wù)、信息軟件等行業(yè)；?能承受市場較高租金；?客戶訴求：p成熟區(qū)位p特殊配置p輻射地段p市政配套p24小時服務(wù)p70年產(chǎn)權(quán)?中小企業(yè)為主?各地市大中企業(yè)合肥辦事處?房地產(chǎn)、咨詢服務(wù)、商貿(mào)物流、裝飾裝修等行業(yè)；?有購買需求，關(guān)注性價比；?客戶訴求：p個性化品牌形象p合理的使用成本p交通方便p大企業(yè)為鄰物業(yè)購買者定位：自用 30%，投資 70%自用 投資自用兼投資：購買較大面積，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展打算，目前部分用于自用，部分作為投資。藍鉆國際商務(wù)中心 2期—— 合肥首家 360保險式寫字樓，即將上市！68“高性價比 ”的價格戰(zhàn)略與公寓比專業(yè)：與公寓比專業(yè)： 價格雖相對偏高，但為純字樓，在合肥知名的商務(wù)區(qū)域價格雖相對偏高，但為純字樓，在合肥知名的商務(wù)區(qū)域其形象度、專業(yè)度更強，性價比更高；其形象度、專業(yè)度更強，性價比更高；與高端寫字樓比價格：與高端寫字樓比價格： 雖然品牌形象稍遜但依然專業(yè)，加之北一環(huán)商務(wù)雖然品牌形象稍遜但依然專業(yè)，加之北一環(huán)商務(wù)區(qū)域和區(qū)域和 70年產(chǎn)權(quán)以及空置補貼；具有更高的投資回報保障：年產(chǎn)權(quán)以及空置補貼；具有更高的投資回報保障：與板塊比價格潛力：與板塊比價格潛力： 與其它板塊的寫字樓相比，北一環(huán)的地段是本案所與其它板塊的寫字樓相比，北一環(huán)