珠江新城某地塊寫(xiě)字樓項(xiàng)目策劃報(bào)告-wenkub.com
2025-03-20 10:56 本頁(yè)面
【正文】 因此分析主要對(duì)手（如：華普廣場(chǎng)、星匯國(guó)際、發(fā)展中心大廈等）的成功和失敗之處，確立本項(xiàng)目在廣州市寫(xiě)字樓中的地位，與新崛起的廣州國(guó)際電子大廈、財(cái)富廣場(chǎng)等看齊，項(xiàng)目將大有可為。六、結(jié)論在廣州市政府的推動(dòng)下，珠江新城的交通及公建的配套不斷完善，投資環(huán)境大為改善，珠江新城再次成為城市建設(shè)的熱點(diǎn)?？赏怀鲰?xiàng)目的方便、實(shí)用等優(yōu)勢(shì)。商業(yè)群樓劃分為小鋪位出租，但是鋪位經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目要專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；?，形成專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)，從而提高本項(xiàng)目的知名度。還可考慮引入著名的餐飲名店進(jìn)駐，既提高商業(yè)氛圍，又解決寫(xiě)字樓自身的消費(fèi)需求。本項(xiàng)目的目標(biāo)是成為廣州市高檔寫(xiě)字樓中的地標(biāo)之一，融入廣州市超甲級(jí)寫(xiě)字樓圈。如果銀行貸款的利率為6％，成本和收入的年增長(zhǎng)率為8％，則需年成本需減少10％，且收入增長(zhǎng)5％，則10年后（含建設(shè)期）可回收所有投資，且有228萬(wàn)的現(xiàn)值收益。按靜態(tài)計(jì)算。X地塊SWOT分析S(優(yōu)勢(shì)) W（劣勢(shì)） 交通便利 沒(méi)有良好的景觀擁有珠江新城尊貴地位 地塊面積較小可利用廣州大道成熟配套設(shè)施 目前珠江新城西區(qū)公建還不成熟O（機(jī)會(huì)） T（威脅）附近的寫(xiě)字樓供出售的不多 直接對(duì)手：創(chuàng)造自身寫(xiě)字樓的特色和概念 星匯國(guó)際、華普廣場(chǎng)利用高超的營(yíng)銷(xiāo)手段 廣州發(fā)展中心大廈、保利大廈等 四、項(xiàng)目功能定位及可行性分析(一) 項(xiàng)目功能定位分析酒店項(xiàng)目總面積分配：總建筑面積： （ ）其中： ： （含4000M2酒店商場(chǎng)面積）： ： 注：①根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，項(xiàng)目群樓基底面積3200M2 ，群樓層數(shù)6層；塔樓單層建筑面積2000M2 。而且目前附近的配套設(shè)施不足，景觀方面沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃前，首要的就是清楚自身項(xiàng)目所存在的有缺點(diǎn)，正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的分析：（SWOT分析圖）（1）優(yōu)勢(shì)分析交通便利，擁有珠江新城尊貴地位，升值潛力巨大。交通條件方面，鄰近的南方報(bào)社站有多路公交線路開(kāi)往廣州的各個(gè)方向。在景觀方面，東、南、北均為已建或?qū)⒔ǖ慕ㄖ?，西臨廣州大道中，可觀外商活動(dòng)中心及廣州大道之景?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)會(huì)展業(yè)將對(duì)廣州市的地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響。從目前亞運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng)及亞運(yùn)村的選址上，亞運(yùn)村及各體育場(chǎng)館所在地周邊地區(qū)將是最大的受益者，亞運(yùn)會(huì)帶來(lái)的巨大的升值預(yù)期因?yàn)橛辛舜_實(shí)的交通、市政、環(huán)境改善投入的支撐，其升值的潛力無(wú)疑將會(huì)很大。亞運(yùn)會(huì)的舉辦，對(duì)于提升廣州房地產(chǎn)交易量和價(jià)格是一次刺激。由于備戰(zhàn)主辦亞運(yùn)會(huì)，市政府著重建設(shè)發(fā)展‘兩心四城’，即天河新城市中心、廣州新城中心；花地新城、白云新城、奧體新城、大學(xué)城，亞運(yùn)場(chǎng)館以及亞運(yùn)村選點(diǎn)都會(huì)考慮這幾個(gè)地方。星匯國(guó)際由分別為28層、27層的2座塔樓組成，16層為裙樓，東塔727層為酒店式公寓，西塔樓727層為寫(xiě)字樓。并配有24部電梯服務(wù)，設(shè)有多功能會(huì)議中心、大型展覽廳。其中，已經(jīng)完成開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有13個(gè)，正在或準(zhǔn)備銷(xiāo)售的項(xiàng)目則有5個(gè)。不過(guò)，與周邊寫(xiě)字樓相比，特別是與天河北一帶的寫(xiě)字樓相比，在大型社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施、交通配套、服務(wù)設(shè)施等仍未完善的情況下，珠江新城現(xiàn)在暫時(shí)無(wú)法與各方面都極其完善的天河北商務(wù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)爭(zhēng)鋒，不過(guò)可以肯定的是，日后珠江新城將成為21世紀(jì)廣州市中央商務(wù)區(qū)，區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓的檔次更高，對(duì)廣州寫(xiě)字樓整體水準(zhǔn)將會(huì)起到一個(gè)提升的作用，屆時(shí)將和天河寫(xiě)字樓市場(chǎng)相互輝映，成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)一方新熱土另外，廣州與香港簽訂了CEPA協(xié)議，但對(duì)廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響暫時(shí)未能顯現(xiàn)。雙城國(guó)際公寓不單純是商務(wù)公寓，更多的是作為雙城國(guó)際其它兩座塔樓的配套公寓，類(lèi)似于天河北路中信廣場(chǎng)推出的中信公寓。其中名門(mén)大廈用來(lái)做寫(xiě)字樓的單位約占六成左右，月租金在4050元/平方米，租戶以中小企業(yè)為主，如廣告公司等。④珠江新城寫(xiě)字樓越來(lái)越受到追捧。珠江新城新推的8棟寫(xiě)字樓中，超過(guò)10萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓至少有3棟。同時(shí)，像都市華庭、帝景苑等高檔住宅樓的裙樓部分已用作辦公點(diǎn)，且租金比甲級(jí)寫(xiě)字樓低了兩成，由此又吸引了一批要開(kāi)源節(jié)流又要體面的公司進(jìn)駐。②天河北寫(xiě)字樓租金有所波動(dòng)。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的表現(xiàn)如下：①天河寫(xiě)字樓新貨量大。它是廣州市未來(lái)的城市中心區(qū)，是未來(lái)城市的核心。 此外，還有海珠區(qū)寫(xiě)字樓的前景也受看好。 東風(fēng)路：環(huán)市東、體育中心等區(qū)域相比，東風(fēng)路的寫(xiě)字樓租金較為便宜，月租金普遍在4065元/平方米之間，其中，租金較高的要數(shù)健力寶
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