【正文】 97同時(shí)也包擴(kuò)類似金融大廈等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。這些企業(yè)對(duì)寫字樓的需求是十分強(qiáng)烈的。昌北擁有江西桑海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、江西省南昌英雄經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的英雄工業(yè)園、南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)三個(gè)大型開(kāi)發(fā)區(qū)；轄區(qū)總面積將近有 200 平方公里；擁有醫(yī)藥、化工、食品、羽絨服裝、機(jī)械、電器、塑料制品、包裝、印刷、運(yùn)輸、建筑、電子、紡織、新型材料、生物工程、生態(tài)農(nóng)業(yè)等十幾個(gè)行業(yè)，入園企業(yè)已達(dá)數(shù)百家之多，其中不乏上市公司與知名企業(yè)。區(qū)域內(nèi)專門打造的高檔次寫字樓物業(yè)目前還沒(méi)有，存在市場(chǎng)空白點(diǎn)。項(xiàng)目環(huán)境，項(xiàng)目位置優(yōu)越，周邊的商務(wù)氛圍。本項(xiàng)目的特質(zhì)表現(xiàn)為：35 / 97第二章 物業(yè)定位尊崇性、稀缺性與唯一性本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)科技、時(shí)代進(jìn)步現(xiàn)代、高檔次體現(xiàn)中國(guó)時(shí)代進(jìn)步與國(guó)際化接軌的尊貴商務(wù)空間健康、生態(tài)36 / 97第一節(jié) 物業(yè)定位說(shuō)明定位的基準(zhǔn)原則由于市場(chǎng)的不斷細(xì)分，項(xiàng)目的自有資源，決定了項(xiàng)目向多樣化或多元性的定位發(fā)展可能，在以下定位內(nèi)容中將把握如下原則進(jìn)行分析、創(chuàng)作，以尋求適合本項(xiàng)目的最佳定位走向： 把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場(chǎng)調(diào)查分析的結(jié)論之上； 強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)引導(dǎo)：在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上塑造新概念對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行引導(dǎo)； 強(qiáng)調(diào)揚(yáng)長(zhǎng)避短：根據(jù)本項(xiàng)目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案；尊重利潤(rùn)最大化：以項(xiàng)目盈利在最短時(shí)間內(nèi)取得最大化為出發(fā)點(diǎn)； 帶動(dòng)品牌衍生：通過(guò)產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提升開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目本身的品牌效應(yīng)； 體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容須通過(guò)有可操作的手法最終展現(xiàn)給目標(biāo)客戶； 堅(jiān)持以客為本：在保障開(kāi)發(fā)商最大利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化； 確保持續(xù)經(jīng)營(yíng)：選擇合適定位和運(yùn)營(yíng)措施確保項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。而一旦等紅谷灘成熟后，成長(zhǎng)后的金融大廈將為泰耐克集團(tuán)帶來(lái)豐厚的回報(bào)。對(duì)于項(xiàng)目本身，由于紅谷灘現(xiàn)實(shí)的因素，不具備開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值立即實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)條件；因此，看待金融大廈必須用發(fā)展的眼光。34 / 97項(xiàng)目啟動(dòng)過(guò)程中，應(yīng)該結(jié)合區(qū)域的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，整合區(qū)域的各種資源。項(xiàng)目現(xiàn)已具備的優(yōu)勢(shì)尚不夠明顯。第四節(jié) 綜述在區(qū)域內(nèi)，周邊的人氣是區(qū)域開(kāi)發(fā)的主要瓶頸，影響到區(qū)域的整體發(fā)展，同時(shí)涉及項(xiàng)目的先期開(kāi)發(fā)和后期經(jīng)營(yíng)。片區(qū)目前的狀況，客戶的信心有部分動(dòng)搖，客戶由原來(lái)的極力支持轉(zhuǎn)為觀望，區(qū)域面臨重新啟動(dòng)的難度。作為洪谷灘中心區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目，本項(xiàng)目一定程度上形成了先入為主的市場(chǎng)先機(jī)，操作得當(dāng)有望截獲市場(chǎng)第一桶金。本項(xiàng)目的興建將與周邊眾多商業(yè)共同構(gòu)造城區(qū)第二個(gè)商業(yè)中心，并輻射整個(gè)南昌市區(qū)。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)政策性利好將促進(jìn)片區(qū)形象的升級(jí)，更具國(guó)際視野，使其經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)力增強(qiáng)，可以預(yù)計(jì)，此政策性利好將極大的促進(jìn)江西省內(nèi)外的企業(yè)、國(guó)內(nèi)外企業(yè)、國(guó)際市場(chǎng)的“眼球” ，極大的促進(jìn)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。機(jī)會(huì) (opportunity)隨著“CEPA”及“9+2”等協(xié)議的簽訂，江西的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將得到更大的發(fā)揮，南昌作為江西的省會(huì)，其巨大的32 / 97發(fā)展空間也為南昌商務(wù)物業(yè)的發(fā)展帶來(lái)巨大的發(fā)展契機(jī)；項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的集聚效應(yīng)保持增長(zhǎng)。項(xiàng)目過(guò)高的開(kāi)發(fā)成本增加了項(xiàng)目后期一定的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，項(xiàng)目區(qū)域的經(jīng)濟(jì)商圈沒(méi)有形成，項(xiàng)目的功能缺少依附的經(jīng)濟(jì)或產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目區(qū)域人氣不夠，項(xiàng)目的價(jià)值發(fā)揮受到局限。社區(qū)內(nèi)同類項(xiàng)目不多，屬于市場(chǎng)空白點(diǎn)。本案位置處于與政府行政單位臨近，周邊的基礎(chǔ)設(shè)施較多、較便利。項(xiàng)目位于紅谷灘新區(qū)中心區(qū)，交通便利。紅谷灘新區(qū)規(guī)劃現(xiàn)代，區(qū)域的功能前衛(wèi)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)現(xiàn)代，區(qū)域形成良好的區(qū)域形象。紅谷灘新區(qū)集合了南昌市市委、市政府等五套班子，一些政府機(jī)關(guān)單位江南證券、華山醫(yī)院、江西醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院、報(bào)業(yè)大廈、廣電中心、新華社江西分社、國(guó)際會(huì)展中心、在中心區(qū)域設(shè)置辦公點(diǎn)，片區(qū)辦公氛圍是較為濃厚的，但片區(qū)的配套非常缺乏。供水、供電設(shè)施齊備，10 萬(wàn)噸/日的長(zhǎng)凌水電站已向新區(qū)供水，220KV 的西郊變電站已投入運(yùn)行,20萬(wàn)噸/日的牛行水廠和管道燃?xì)夤こ陶诮ㄔO(shè)。景觀資源分析：本案是目前紅谷灘中心區(qū)規(guī)劃中最高的建筑物，目前除東面有部分高層建筑外，其他三個(gè)面都無(wú)建筑物27 / 97遮擋，視野很開(kāi)闊，東面和北面有較好的江景資源，同時(shí)，沿江一帶還有市政規(guī)劃建設(shè)的公園景觀。規(guī)劃內(nèi)地勢(shì)整體較為平坦，地塊已平整，且試樁完畢。項(xiàng)目東望贛江，緊靠報(bào)業(yè)大廈，西臨紅谷中大道，南接南昌廣電中心，北臨春暉路。例如，能夠提升企業(yè)形象與品位的國(guó)際化辦公大廈，可以隨時(shí)更改內(nèi)部網(wǎng)線電線等的網(wǎng)絡(luò)化地板和墻體結(jié)構(gòu)，可以保證健康辦公環(huán)境的空氣更新系統(tǒng)與抗輻射玻璃等等。在南昌寫字樓同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)狀下，做好人性化服務(wù)則更顯差異化，更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。內(nèi)部配套強(qiáng)調(diào)足夠的車位、可自行控制的中央空調(diào)、信息高速公路和多功能會(huì)議室等，外部配套則注重集娛樂(lè)購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)休閑、國(guó)際公寓、金融系統(tǒng)和航空售票等于一體的“一站式”服務(wù)。主要體現(xiàn)在通訊自動(dòng)化系統(tǒng)——雙向電視電話會(huì)議系統(tǒng)等，樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)——停車庫(kù)的安全系統(tǒng)、電梯、冷熱源的自動(dòng)化等，辦公自動(dòng)化系統(tǒng)——會(huì)議中心系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等，保安自動(dòng)化系統(tǒng)——監(jiān)控電視系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)等和消防自動(dòng)化系統(tǒng)。不論是投資租用型業(yè)主或自用型業(yè)主，都是想買一個(gè)好的增值的前景，而現(xiàn)在南昌的寫字樓，正以各大商圈為中心形成不同的“圈地”格局，所以選擇何種商圈，正是鎖定區(qū)域作出絕佳選擇的上策。南昌世貿(mào)中心則是未來(lái)紅谷灘商圈的重要組成部分。融入商業(yè)圈依然為寫字樓發(fā)展的主要路線專業(yè)寫字樓，它們都不是作為單體存在，而是融于各商業(yè)圈中。在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)主題化、個(gè)性化、生態(tài)化的市場(chǎng)下，寫字樓將—改以往的宜商宜住之賣點(diǎn)，消除商用公開(kāi)性和住宅私密性那種格格不入的尷尬，因純粹而越顯高檔。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度， “居商混雜”的現(xiàn)象必然逐步退出市場(chǎng)?！吧叹右惑w”暫不會(huì)出局在南昌寫字樓市場(chǎng)， “商居一體”的寫字樓占據(jù)了市場(chǎng)相當(dāng)大的份額，而且這個(gè)份額存在繼續(xù)增加的趨勢(shì)。第一代的商務(wù)樓其弱勢(shì)眾多，讓不少有實(shí)力的公司有了建設(shè)商務(wù)樓的規(guī)劃，隨之就出現(xiàn)了南昌的第二代商務(wù)樓。南昌寫字樓發(fā)展趨勢(shì)分析通過(guò)對(duì)南昌商務(wù)樓、寫字樓市場(chǎng)的了解，南昌的商務(wù)樓市場(chǎng)已經(jīng)歷了五代，第一代的商務(wù)樓其實(shí)并非真正商務(wù)樓，只是一些外地公司與本地私營(yíng)公司，租借賓館與招待所來(lái)辦公，公司設(shè)在賓館、招待所內(nèi)的某一套房間。投資者看好寫字樓 2022 年以前，南昌的寫字樓市場(chǎng)一度“低迷疲軟” ，當(dāng)年，華財(cái)大廈的租價(jià)僅為 25 元／平方米，如今， “華財(cái)”的租金上漲了 10 多元。從目前南昌商務(wù)樓的總體情況來(lái)看，高檔商務(wù)樓非常少，其硬件與軟件與真正的高檔寫字樓還相差較遠(yuǎn)，因而此類寫字樓雖吸引了一些重視形象、實(shí)力較強(qiáng)的公司介入，但吸納量相對(duì)還是較小，出租率并不是很高，而中檔寫字樓與一些公寓樓的出租率較高。21 / 97檔次各異、競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈華財(cái)大廈作為商務(wù)物業(yè)在南昌出現(xiàn)后，其追逐者眾多，長(zhǎng)欣寫字樓、匯盛大廈、江信大廈等等，南昌的商務(wù)寫字樓一時(shí)間遍地開(kāi)花。地王廣場(chǎng)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這種良性循環(huán)融入中山路商圈，能加強(qiáng)和完善中山路商業(yè)圈，提升其檔次。整棟大廈造型簡(jiǎn)潔挺拔，以后現(xiàn)代建筑風(fēng)格成為南昌一道亮麗的景觀。融入商業(yè)圈縱觀前面提及的幾個(gè)專業(yè)寫字樓，與最早的江信國(guó)際大廈不同的是，它們都不是作為單體存在，而是融于各商業(yè)圈中。許多大型國(guó)際跨國(guó)公司、企業(yè)以及國(guó)內(nèi)知名企業(yè)紛紛向南昌這塊紅土地進(jìn)軍，從福特、奔馳、肯德基、麥當(dāng)勞等國(guó)際品牌到深圳萬(wàn)科、大連萬(wàn)達(dá)、上海綠地等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)紛紛進(jìn)駐南昌就可以看出。以上幾點(diǎn)對(duì)于那些正處于發(fā)展階段，務(wù)實(shí)經(jīng)營(yíng)又講求靈活性的中小企業(yè)很有吸引力。目前南昌市寫字樓需求總體比較旺盛，但是也存在一些問(wèn)題。以國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、華龍國(guó)際大廈、南昌世貿(mào)為代表，它們的專業(yè)性體現(xiàn)在以人為本上，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，提倡人性化的溝通與交流，引導(dǎo)智能化向國(guó)際水準(zhǔn)看齊，強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念，提供更多舒適共享空間。到了 2022 年后，南昌的商住樓嶄露頭角，以太平洋商務(wù)大廈、中環(huán)廣場(chǎng)、洪城廣場(chǎng)、三星大廈為代表，它們以優(yōu)越的地理位置，宜商、宜住的靈活變通的物業(yè)功能受到一些中、小成長(zhǎng)型企業(yè)的追捧。大廈有各項(xiàng)基本配套，有自己的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，但其中參雜了客房，商、住在一起，還不是真正意義上的寫字樓產(chǎn)品。公司、企業(yè)對(duì)辦公條件要求不高，一般租用民宅或是沿街店鋪，政府的一些樓院也被相中，少數(shù)外來(lái)機(jī)構(gòu)租住酒店、賓館。四橫具體指：福州路方向的金昌利、金陽(yáng)光購(gòu)物廣場(chǎng)北京路方向氣象局大廈、糖酒大廈、江信大廈孺子路中山路方向的強(qiáng)威大廈、紡織品大廈站前西路的錦峰大酒店、三星大廈、九洲商廈和鄱陽(yáng)湖大酒店三縱具體指：沿江路方向文化大廈、華財(cái)大廈、桃苑大廈、金源大廈以及幾個(gè)積壓爛尾項(xiàng)目井岡山大道的長(zhǎng)欣、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、長(zhǎng)運(yùn)商城、外經(jīng)貿(mào)大廈二七北路的儲(chǔ)備招待所，糧油大廈和機(jī)械行業(yè)管理局大廈18 / 97三橋具體指：沿江路項(xiàng)目集中，中山橋、撫河橋和海關(guān)橋等城市干道上，未來(lái)幾年仍將匯集較大規(guī)模的寫字樓。博泰江濱、恒茂國(guó)際華城、泰耐克國(guó)際金融大廈更加注重人性化理念，具有國(guó)際化、人性化、智能化、環(huán)?；?、是較高舒適度國(guó)際商務(wù)空間。第五代是第四代的提升與超越。第四代開(kāi)始考慮客戶的貼身需求，提高舒適度，加入環(huán)保辦公理念，大大提高了智能化水平。第三代開(kāi)始對(duì)戶型靈活分割，智能化水平有所提升。有一定的分割靈活性以及簡(jiǎn)單的智能化方面。其實(shí)并非真正寫字樓，只是一些外地公司與本地私營(yíng)公司，租借賓館與招待所來(lái)辦公，公司設(shè)在賓館、招待所內(nèi)的某一套房間。南昌寫字樓發(fā)展歷程我們通過(guò)對(duì)南昌寫字樓市場(chǎng)的了解，從真正意義上講，南昌市的寫字樓已經(jīng)歷了四代，正在邁入第五代。當(dāng)然這一區(qū)域毫無(wú)疑問(wèn)也是該地高檔寫字樓集中地，老寫字樓中最好的江信國(guó)際大廈即位于此。究其原因，主要有以下兩點(diǎn)，一是經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展帶來(lái)15 / 97寫字樓市場(chǎng)的需求加大；二是新的寫字樓供應(yīng)有限，難以滿足需求。老寫字樓由于功能上的落后已明顯不能滿足當(dāng)前經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的南昌寫字樓市場(chǎng)的需求。問(wèn)題主要集中在：寫字樓需求與供給出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性矛盾，老一代寫字樓已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)代企業(yè)對(duì)寫字樓新的需求；寫字樓需求很旺盛，但供應(yīng)不足。第二節(jié) 南昌寫字樓概況南昌寫字樓概述隨著近年來(lái)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的跑火，南昌市寫字樓市場(chǎng)也跟著走紅，呈現(xiàn)出喜人的態(tài)勢(shì)。但是，入住的客戶低，導(dǎo)致市政配套的浪費(fèi)和設(shè)施的閑置。就目前的區(qū)域發(fā)展建設(shè)看，紅谷灘尚處于成長(zhǎng)時(shí)期，對(duì)于區(qū)域的前景較為廣闊，作為城市投資，競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力夠大。紅谷灘的發(fā)展，市政府的投入和所作的工作表明，政府對(duì)紅谷灘建設(shè)將是南昌市政建設(shè)、城市發(fā)展的核心?；诖?，建華認(rèn)為紅谷灘板塊現(xiàn)階段具有以下特點(diǎn)：從紅谷灘的總體定位上看，定位有些脫離實(shí)際。11 / 97片區(qū)物業(yè)不完全現(xiàn)狀已形成物業(yè)：萬(wàn)達(dá)星城（一期） 、豐和苑、紅谷春天（一期） 、濱江豪園（一、二期） 、洪城時(shí)代廣場(chǎng)（一期） 、江信國(guó)際花園、鹿璟名居、理想家園、理想家園泉水灣（一期）等在售物業(yè)：鳳凰城（二期） 、博泰江濱（二期） 、圣淘沙花園（二期） 、江信國(guó)際花園（二期） 、濱江豪園（四期） 、理想家園泉水灣、陽(yáng)光楓情（二期） 、匯龍銘都、萬(wàn)達(dá)新城（二期） 、商城世紀(jì)村（二期）在建物業(yè)：鳳凰城、博泰江濱、圣淘沙花園、濱江豪園、 、陽(yáng)光楓情、理想家園泉水灣、紅谷春天（二期） 、鹿璟名居、萬(wàn)達(dá)星城、匯龍銘都、名雅歐洲城、豐和新城、天賜良園、豐和都會(huì)等待建物業(yè)：紅谷凱旋等12 / 9713 / 97綜述以上可看出南昌市政府打造紅谷灘的思路，是先做整體規(guī)劃，再做具體項(xiàng)目建設(shè)；即“富規(guī)劃 窮建設(shè)” 。南昌市政府聘請(qǐng)王志綱工作室為紅谷灘進(jìn)行把脈，經(jīng)過(guò)王志綱工作室的論證后，認(rèn)為紅谷灘更傾向于成為南昌的中央居住區(qū)——CLD。僅 2022 年上半年，全區(qū)累計(jì)引進(jìn)合同內(nèi)資 億元人民幣、外資 3800 萬(wàn)美元，實(shí)際利用內(nèi)資 億元人民幣、外資 1132 萬(wàn)美元，分別占全年實(shí)際引進(jìn)資金的 55％和 57％，共 118 個(gè)項(xiàng)目已落戶新區(qū)。加大對(duì)區(qū)域招商引資力度。供水、供電設(shè)施齊備，10 萬(wàn)噸/日的長(zhǎng)凌水電站已向新區(qū)供水，220KV 的西郊變電站已投入運(yùn)行,20 萬(wàn)噸/日的牛行水廠和管道燃?xì)夤こ陶诮ㄔO(shè)。政府對(duì)南昌進(jìn)行一江兩岸的規(guī)劃，花巨資打造紅谷灘區(qū)域，投入近 10億元建設(shè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施。為了加速紅谷灘區(qū)域形成南昌的 CBD ，南昌市將市委、市政府等五套班子全部搬到紅谷灘新區(qū)，通過(guò)轉(zhuǎn)移政治中心來(lái)平衡舊城和新城分量，以產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設(shè)的示范效應(yīng)和投資效應(yīng)，一些政府機(jī)關(guān)單位江南證券、華山醫(yī)院、江西醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院、報(bào)業(yè)大廈、廣電中心、新華社江西分社、國(guó)際會(huì)展中心、在中心區(qū)域設(shè)置辦公點(diǎn)，匯集區(qū)域人氣指數(shù)。政府在啟動(dòng)區(qū)域所做的努力紅谷灘的現(xiàn)狀是南昌市政府不得不面對(duì)的問(wèn)題，為此南昌市政府為改變紅谷灘格局做了大量工作，并取得了一定成效。9 / 97樓盤小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施閑置，無(wú)法投入使用目前，各樓盤都以配套設(shè)施為核心建設(shè)，在小區(qū)內(nèi)建設(shè)各種配套設(shè)施，但是實(shí)際操作僅停留在口頭宣傳上，停留在概念上的炒作上。區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套不夠完善區(qū)域內(nèi)存在的嚴(yán)重問(wèn)題就是區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施不夠完善，商品品種單元或者缺乏，業(yè)主入住普遍體會(huì)到生活的不方便，沒(méi)有地方購(gòu)物，很多居民的日常生活必須品的購(gòu)買存在障礙，買菜要走好遠(yuǎn)的一段路程。由于紅谷灘剛建，教育投入不多，學(xué)校教學(xué)質(zhì)量難以得到保證，業(yè)主不放心把孩子放進(jìn)學(xué)校就讀，使部分業(yè)主并不急于入住社區(qū)。而開(kāi)發(fā)商在宣傳中刻意回避這些問(wèn)題，等到房屋銷售一空，需要入住時(shí)，一切問(wèn)題就暴露出來(lái)了。公共配套建設(shè)落后于開(kāi)發(fā)目前，南昌市的紅谷灘片區(qū)從配套設(shè)施而言還不是很完善，相關(guān)的水、電、煤氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還只是8 / 97在規(guī)劃階段，有的雖然已經(jīng)建成，但是投入使用也遙遙無(wú)期，市民對(duì)此十分擔(dān)心。由于紅谷灘本身缺乏