【正文】 場(chǎng)項(xiàng)目的調(diào)查，我們對(duì)江蘇大廈、安聯(lián)大廈和地王大廈的入駐企業(yè)的行業(yè)性質(zhì)進(jìn)行分類(lèi)。n 隨著政府對(duì)中心區(qū)CBD概念和金融中心區(qū)的打造，加之人民南國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓的停止不前，蔡屋圍地王寫(xiě)字樓圈金融地位受到中心區(qū)的挑戰(zhàn)，這兩個(gè)區(qū)域現(xiàn)有的租賃客戶(hù)是本案的主體。④ 客戶(hù)區(qū)域流動(dòng)說(shuō)明 n 華強(qiáng)北有通訊、電子、IT及貿(mào)易，車(chē)公廟有裝潢裝飾、家具建材制造和銷(xiāo)售企業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的支撐，其寫(xiě)字樓租金和辦公環(huán)境較為適合這些企業(yè)的存在，故一般企業(yè)流向福田中心區(qū)的情況較小，只是部分為尋求更大發(fā)展平臺(tái)的企業(yè)和公司才會(huì)進(jìn)駐中心區(qū)。n 區(qū)域共性客戶(hù)：福田中心區(qū)朝著“金融”中心區(qū)的方向發(fā)展，更多的是行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的匯聚與集合，中心區(qū)各寫(xiě)字樓項(xiàng)目對(duì)客戶(hù)群的吸納業(yè)較為相似。 譬如：地鐵相關(guān)設(shè)備材料供應(yīng)商、地鐵廣告公司、顧問(wèn)公司、設(shè)計(jì)公司、監(jiān)理公司等。n 有國(guó)際商務(wù)的形象和空間需要。第四篇：潛在目標(biāo)客戶(hù)群描述與鎖定一、目標(biāo)客戶(hù)群定位（一）辦公部分鎖定客戶(hù)群根據(jù)對(duì)中心區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目入駐企業(yè)和公司狀況的市場(chǎng)調(diào)研，以及我司接觸和掌握的寫(xiě)字樓潛在客戶(hù)來(lái)看，我們將本案目標(biāo)客戶(hù)總結(jié)出以下群類(lèi)及區(qū)域范圍。商務(wù)部分根據(jù)市場(chǎng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目裙樓商業(yè)狀況，以及我們對(duì)寫(xiě)字樓裙樓商業(yè)招商的經(jīng)驗(yàn)，本案可招商的商務(wù)部分租金定位如下。說(shuō)明：n 2005年8月入伙的安聯(lián)大廈，雖然在銷(xiāo)售上取得較好收獲，但目前企業(yè)入駐率尚不足50％；諾德中心入住率也只有30％左右；考慮競(jìng)爭(zhēng)的壓力，我們建議租價(jià)采取“低開(kāi)高走”的趨勢(shì)，取值市場(chǎng)租金水平。以下是區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的大致平均租金表。n 多種租賃方式中，靈活方便，拓寬客戶(hù)層面，操作風(fēng)險(xiǎn)小，減少招租壓力。樓層招租面積功能建議備注9～11層㎡3＝ ㎡為中小公司選擇中小面積單位而設(shè)置～㎡,將中小集中在這3各樓層，裝修一樣板間（不設(shè)辦公用品）以作示范14層㎡為短期性租賃客戶(hù)而設(shè)置將單位面積細(xì)分，～㎡，將14層整體裝修，布置辦公用品，短期性項(xiàng)目公司可直接入駐進(jìn)行辦公（仿“雷格斯”式出租方式）15～21層㎡7＝ ㎡為租賃期較長(zhǎng)的中大型企業(yè)而設(shè)置單位需求面積在220㎡以上，在選擇上適當(dāng)控制而不影響整體空間格局23～24層㎡2＋＝㎡為需要整層的大公司預(yù)留主要考慮23層前廳與24層前廳上空的空間設(shè)計(jì)對(duì)大公司有一定吸引力小結(jié)：n 多種租賃方式，打破常規(guī)“囫圇吞棗”式的招租模式，按公司規(guī)模和需求狀態(tài)而有意將大中小公司進(jìn)行分離。n 14層，仿“雷格斯”式的經(jīng)營(yíng)方式：～㎡的小面積單位，帶上辦公用品，對(duì)于短期性租賃的項(xiàng)目公司和小規(guī)模公司來(lái)講，可以直接派人進(jìn)駐辦公，完全省去裝修等費(fèi)用；在實(shí)際招租過(guò)程中，可以考慮適當(dāng)調(diào)高租金額度。n 15～21層，為租賃期較長(zhǎng)中大企業(yè)而設(shè)置，這是項(xiàng)目的主要客戶(hù)的需求層。功能建議n 將寫(xiě)字樓招租部分進(jìn)行有效區(qū)間分布，主要考慮按企業(yè)規(guī)模和需求面積的大小，不至于形成大小公司混雜在一層的局面，這樣對(duì)大公司客戶(hù)較為公平。 （二）辦公部分招租面積及樓層分布本案寫(xiě)字樓辦公部分包括9～12層、14～21層，23～24層，共計(jì)14層，招租面積共計(jì)25811平方米；其中，12層為物業(yè)辦公室，13層和22層為避難層。我們認(rèn)為：快餐中心前期的租金收入并不重要，重要的是在招租前期滿(mǎn)足地鐵公司員工就餐需要；同時(shí)建立起規(guī)?；慕?jīng)營(yíng)，待寫(xiě)字樓人氣上升之后，再可以考慮轉(zhuǎn)租，那時(shí)租金收益可以高很多。優(yōu)勢(shì)：保證大廈飲食質(zhì)量與口味及經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期性。優(yōu)勢(shì)：全部市場(chǎng)化；難點(diǎn)：難以保證經(jīng)營(yíng)的恒久性。優(yōu)勢(shì)：解決就餐及飲食口味問(wèn)題；難點(diǎn)：總承包企業(yè)的招商，在寫(xiě)字樓招租前期沒(méi)有人氣氛圍之時(shí)，需要地鐵公司員給予地鐵員工到就餐中心的補(bǔ)助支持；另外，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，難以保證飲食品質(zhì)。功能建議：商務(wù)預(yù)留 為寫(xiě)字樓招租空間不足而預(yù)留 為特殊要求的公司而預(yù)留8層32層1854功能建議：對(duì)外出租會(huì)議室、商務(wù)談判、培訓(xùn)基地1488㎡招商業(yè)態(tài)：休閑（小球運(yùn)動(dòng)室、小電影室、舞蹈室、棋牌室等）健身房、美容美發(fā)及纖體、個(gè)人護(hù)理專(zhuān)門(mén)店、減肥中心、Spa香薰店等1362㎡招商業(yè)態(tài)：休閑（小球運(yùn)動(dòng)室、小電影室、舞蹈室、棋牌室等）健身房、美容美發(fā)及纖體、個(gè)人護(hù)理專(zhuān)門(mén)店、減肥中心、Spa香薰店等5層1776功能建議：快餐中心（以快餐中心為主，地方風(fēng)味店為輔）4層不對(duì)外檔案室、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)機(jī)房1165㎡招商業(yè)態(tài)：657㎡廚房、164㎡銀行882㎡商務(wù)西餐廳3層1829招商業(yè)態(tài)：35㎡票務(wù)、35㎡商務(wù)(旅行社等)926銀行2層架空大堂上空1643樓層主樓招商面積㎡功能建議裙樓招商面積㎡功能建議1層70n 32層景觀資源豐富，在周邊項(xiàng)目沒(méi)有高檔酒樓的情況下，市民中心政府辦公人員和周邊寫(xiě)字樓項(xiàng)目與本案內(nèi)部企業(yè)的消費(fèi)需求，為我們創(chuàng)造了招商的機(jī)會(huì)。n 補(bǔ)充性的商務(wù)配套有：裙樓二層商務(wù)西餐廳、裙樓4層和主樓5層會(huì)所及32層高檔酒樓。功能建議n 商務(wù)配套已定功能的有：一樓票務(wù)與銀行、裙樓二層廚房與銀行辦公、裙樓5層多功能廳即六樓會(huì)議室。由此，深圳地鐵大廈產(chǎn)品定位為：?jiǎn)我粯I(yè)權(quán)純商務(wù)甲級(jí)寫(xiě)字樓第三篇：功能建議方案與租金的定位 一、可出租部分功能建議（一）商務(wù)部分招商面積及樓層分布本案商務(wù)部分包括裙樓1～7層，主樓1層、3層、5～8層、32層、32A、32B，招商面積共計(jì)20546平方米。深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目類(lèi) 別評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)本案狀況區(qū)位價(jià)值環(huán)境周邊商務(wù)氛圍中軸大于外圍目前較弱，未來(lái)見(jiàn)好樓盤(pán)昭示性超高層大于高層，與周邊樓宇差距只有東面臨近住宅景觀資源臨路好于對(duì)望，自然景觀好于城市景觀最近蓮花山寫(xiě)字樓物業(yè)交通地鐵地鐵距離200300米內(nèi)最好，近好于遠(yuǎn)地下連通4少年宮站公共交通離公交車(chē)站的距離和經(jīng)過(guò)公交路線(xiàn)的數(shù)量臨紅荔路重要公交線(xiàn)路車(chē)行管制最近道路是否單行？是否有時(shí)間限制？車(chē)道數(shù)雙行，沒(méi)有限制樓盤(pán)質(zhì)素基本數(shù)據(jù)體量大于60000平方米總建面84313㎡層數(shù)大于35層地上33層，略低于標(biāo)準(zhǔn)高度大于150190米稍微低于標(biāo)準(zhǔn)平面設(shè)計(jì)單位面積設(shè)置是否滿(mǎn)足不同面積需要？滿(mǎn)足大中小不同需求單位合并可能性評(píng)估合并可能？合并后面積模數(shù)？極易分割層高、梁底凈高，中偏上水準(zhǔn)進(jìn)深開(kāi)間比＜進(jìn)深比＜2，低進(jìn)深，寬開(kāi)間采光、朝向6米＜進(jìn)深＜12米～，通透采光實(shí)用率68%＜實(shí)用率＜75%%，稍低于標(biāo)準(zhǔn)形象外觀形象獨(dú)特，醒目，有昭示性氣派超然外墻幕墻幕墻＞落地窗式＞小窗大堂面積(s)300平方米＜s＜1200平方米大堂高度(h)10米＜h＜1820米符合標(biāo)準(zhǔn)大堂裝修優(yōu)雅大方，功能合理，用料高檔，品質(zhì)優(yōu)良樹(shù)掛冰花石才，烤漆金屬網(wǎng)板公共走道裝修同上樹(shù)掛冰花石才，烤漆金屬網(wǎng)板走道寬度與形式（l）＜l＜約2m，寬度適度廣場(chǎng)位置合適，功能多樣，人流動(dòng)線(xiàn)合理符合標(biāo)準(zhǔn)要求硬件配置電梯數(shù)量（x）3800平方米/部＜x＜4500平方米/部16部奧迪斯品牌電梯電梯品牌知名品牌＞常規(guī)品牌，原裝＞組裝16部奧迪斯品牌電梯中央空調(diào)品牌，是否分戶(hù)計(jì)算，功率按流量統(tǒng)一計(jì)算商務(wù)會(huì)所面積，功能完善變頻式全空氣變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)車(chē)位（k）180平方米/個(gè)＜k＜250平方米/個(gè)K≈205，標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先于同區(qū)項(xiàng)目寬帶接入互聯(lián)網(wǎng)及費(fèi)用光纖＞寬帶＞普通未知品牌發(fā)展商、物管品牌地鐵品牌，建議起用知名物管從上表綜合素質(zhì)測(cè)評(píng)來(lái)看，本案除開(kāi)個(gè)別因素略低于標(biāo)準(zhǔn)要求之外，其他絕大部分項(xiàng)目與類(lèi)別都優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)要求；另外，在同區(qū)項(xiàng)目的對(duì)比之中，本案許多硬件部分更優(yōu)于其他項(xiàng)目；故本案完全符合業(yè)界認(rèn)同的“深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓綜合素質(zhì)”的要求。三、產(chǎn)品定位在市場(chǎng)上大部分開(kāi)發(fā)商都宣稱(chēng)自己的寫(xiě)字樓產(chǎn)品是“甲級(jí)寫(xiě)字樓”時(shí)，本案的產(chǎn)品素質(zhì)如何？是否達(dá)到公認(rèn)的高端產(chǎn)品要求標(biāo)準(zhǔn)，我們以業(yè)界認(rèn)同的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)——“深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓綜合素質(zhì)測(cè)評(píng)”作為參照，對(duì)本案各方面素質(zhì)進(jìn)行測(cè)評(píng)，為產(chǎn)品定位提供有力的客觀的實(shí)際的支撐點(diǎn)。寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重中心區(qū)市場(chǎng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的同質(zhì)化太嚴(yán)重，項(xiàng)目差異化不明顯，無(wú)法細(xì)分客戶(hù)市場(chǎng)，眾多項(xiàng)目爭(zhēng)搶“區(qū)域共性目標(biāo)客戶(hù)”。威脅（Threat）中心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量巨大在周邊寫(xiě)字樓銷(xiāo)售項(xiàng)目高度聚集的狀態(tài)下，本案只租不售的一線(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)者雖少，但早期已售項(xiàng)目的售后出租和目前在售項(xiàng)目日后出租的總體市場(chǎng)量依舊比較大，本案還是存在較大競(jìng)爭(zhēng)壓力。地鐵公司總部率先入住項(xiàng)目可招租的寫(xiě)字樓面積只有25811㎡，對(duì)外招租的壓力相對(duì)較輕；地鐵公司本身入駐寫(xiě)字樓辦公，不僅可以帶動(dòng)其相關(guān)業(yè)務(wù)公司入住，而且可以在招租前就啟動(dòng)相關(guān)配套設(shè)施如餐廳等，有助于提升人氣、盡快形成辦公氛圍。政策導(dǎo)向使中心區(qū)發(fā)展速度日益加快政府不遺余力地打造中心區(qū)形象，行政、商業(yè)、交通等配套日趨完善，為寫(xiě)字樓市場(chǎng)和本案注入強(qiáng)心劑。 道路規(guī)劃受到限制項(xiàng)目北側(cè)沒(méi)有規(guī)劃道路與金田路相貫通，東側(cè)為天健世紀(jì)花園住宅車(chē)道出入口，大廈只有兩面臨路，進(jìn)出車(chē)行道存在一些不便利的狀況。另外，由于片區(qū)辦公熱度氛圍尚未形成，各項(xiàng)目自身商務(wù)配套遲遲未能啟動(dòng)。良好的自然景觀北臨蓮花山，自然景觀資源豐富，大廈內(nèi)部水池和綠化設(shè)計(jì)，營(yíng)造出健康安靜的辦公環(huán)境。地鐵品牌形象好、知名度高并易于傳播“地鐵－地鐵服務(wù)－地鐵大廈”是“效力、速度、安全貼心、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的象征，品牌效應(yīng)讓其他項(xiàng)目望塵莫及；“深圳地鐵大廈”，易傳播易記，可以實(shí)現(xiàn)“國(guó)貿(mào)、地王、報(bào)業(yè)”之后又一“無(wú)人不知，無(wú)人不曉”的寫(xiě)字樓名字。商務(wù)配套設(shè)施齊全周邊建有市民中心、少年宮、電視中心、音樂(lè)廳、圖書(shū)館、會(huì)展中心、書(shū)城等市政配套設(shè)施，地鐵水晶島、怡景中心城、晶島國(guó)際等大型商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)投入施工，多個(gè)五星級(jí)酒店也將落戶(hù)中心區(qū)；項(xiàng)目自身?yè)碛?層裙樓和主樓1～8層的商務(wù)配套，快餐中心、酒樓、會(huì)議廳、會(huì)所等配套一應(yīng)俱全，是目前中心區(qū)北區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目中配套最為齊全的項(xiàng)目之一。項(xiàng)目共計(jì)出租面積為：46357㎡14～21層㎡寫(xiě)字樓辦公23～25層㎡寫(xiě)字樓辦公31～32層1854㎡綜合商務(wù)32A㎡展臺(tái)及員工活動(dòng)場(chǎng)所32B㎡高級(jí)接待會(huì)議廳多功能廳二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strengths）地理位置優(yōu)越項(xiàng)目地處深圳CBD所在區(qū)域——福田中心區(qū)，是深圳未來(lái)的商務(wù)中心、行政中心，是目前和將來(lái)寫(xiě)字樓最為集中的原點(diǎn)，是深圳最先跨入國(guó)際性行列的代表區(qū)域。寫(xiě)字樓招租面積共計(jì)：25811㎡n 深圳地鐵大廈若想實(shí)現(xiàn)短期效益及長(zhǎng)期收益雙贏，則必須對(duì)產(chǎn)品的功能定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣及管理服務(wù)等方面進(jìn)行深入研究。n 在供大于求的市場(chǎng)環(huán)境下，品質(zhì)成為決定價(jià)值及價(jià)格的關(guān)鍵因素。n 政策導(dǎo)向、地鐵發(fā)展等諸多因素使得福田中心區(qū)的價(jià)值及影響力進(jìn)一步被認(rèn)可，寫(xiě)字樓市場(chǎng)“中心強(qiáng)化、兩翼增強(qiáng)”之勢(shì)日趨明顯。在辦公環(huán)境、寫(xiě)字樓中商務(wù)和休閑會(huì)所的設(shè)置、物業(yè)管理方面還未真正做到“以人為本、以商為源”，管理和服務(wù)需要更專(zhuān)業(yè)。各個(gè)項(xiàng)目都打出“國(guó)際化、智能化”等宣傳，但目前其實(shí)目標(biāo)客戶(hù)群體“蛋糕”的份額還是有限的，各個(gè)超大體量的項(xiàng)目紛紛進(jìn)入市場(chǎng)爭(zhēng)奪一杯羹，其中難免會(huì)有“空手者”。目前，深圳市場(chǎng)上只租不售的甲級(jí)寫(xiě)字樓較少，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)隨著市場(chǎng)的發(fā)展成熟，高端客戶(hù)對(duì)此類(lèi)物業(yè)的需求將越來(lái)越大，因此有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)只租不售甲級(jí)寫(xiě)字樓將是市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。n 只租不售寫(xiě)字樓物業(yè)在聚集眾多高素質(zhì)客戶(hù)群同時(shí),自身品牌也得到了極大的提高。在深圳的寫(xiě)字樓中，只租不售單一業(yè)權(quán)的寫(xiě)字樓由