【正文】 銷商，誠心誠意地去合作，招商會結(jié)束后要有諾必現(xiàn)，只有這樣才能實現(xiàn)良性循環(huán)，保證后期的招商工作能夠有序進行。 專家洗腦，消除經(jīng)銷商的疑慮。 建立可操作的經(jīng)營 模式 ，讓經(jīng)銷商放心經(jīng)銷。 建立 樣板市場 ，讓經(jīng)銷商看到自己的未來。 ）； 如何讓他們愿意做 無論是哪一種招商方式，其最終目的就是要將招商信息傳播到目標招商群中去。 用什么樣的方式去找 廣告招商（ 通過各種廣告媒體將企業(yè)的招商信息傳播出去，通過電話、傳真、信件等方式來收集客戶資料，通過進一步談判，引導人 們來經(jīng)銷本企業(yè)的產(chǎn)品。 招商是企業(yè)營銷過程中的關鍵環(huán)節(jié)之一，是企業(yè)將產(chǎn)品推向市場的必由之路。⑸硬件設施標準：考核建筑設計和建筑功能的創(chuàng)新，以及 其所用的建筑技術、標準層高、標準承重、弱電系統(tǒng)、新風系統(tǒng)，以及電梯、智能等 ， 在上述方面 若 有兩項以上不能達到優(yōu)良，則不能獲得硬件設施標準 A級。 ⑶客戶層次標準：客 戶層次的高低也直接影響了新的業(yè)主或租戶的投資決策，較高的客戶層次對他們公司的形象有較好的提升作用。因此， 具備較大的區(qū)域影響力、能與 城市品牌 和諧統(tǒng)一的寫字樓品牌將評定為樓宇品牌標準A級。 （ 1）甲級寫字樓乃是行業(yè)內(nèi)從綜合品質(zhì)角度出發(fā)評定寫字樓的等級，是一種通行叫法，沒有固定標準。? 圈層營銷：小眾化、精準化媒體投放和活動策劃，與手握企業(yè)決策權的 “ 關鍵先生 ” 直接互動。? 與財經(jīng)、金融、產(chǎn)業(yè)等周邊資源互動。 交樓標準建議 項目 交付標準 分租樓層 整租樓層 供水 安裝進樓層，有指定接駁口 安裝進樓層，有指定接駁口 供電 安裝進戶有指定接駁口 安裝進樓層，有指定接駁口 電話、網(wǎng)絡 安裝進樓層，有指定接駁口 安裝進樓層，有指定接駁口 中央空調(diào) 空調(diào)水管、新風口按標準進客戶室內(nèi)， 盤管風機安裝到位 安裝進樓層，有指定接駁口 消防設施設備 按主體驗收標準安裝到位 按主體驗 收標準安裝到位 樓層電梯廳 天花、墻面、地面、照明、消防煙感、 噴淋按標準裝修 天花、墻面、地面、照明、消防煙感、噴 淋按標準裝修 樓層消防通道 天花、墻面、地面、照明、消防煙感、 噴淋按標準裝修 天花、墻面、地面、照明、消防煙感、噴 淋按標準裝修 樓層公共走道 天花、墻面、地面、照明、消防煙感、 噴淋按標準裝修 不裝修 樓層衛(wèi)生間 按標準裝修，每層男女、衛(wèi)生間設立 按標準裝修，每層男女、衛(wèi)生間設立一個 ? 用清晰鮮明的廣告訴求，建立項目獨特品牌形象。 根據(jù)租賃進度和租賃情況，及時調(diào)整租賃方案，可預留最低二層分租， 滿足其它優(yōu)質(zhì)客戶的租賃需求。 行業(yè)龍頭企業(yè)、市場上有影響力的企業(yè)、可連續(xù)租賃二至三層以上的企業(yè)優(yōu)先安排 在最高樓層。 分租面積 根據(jù)樓層格局分隔 25 26 29816 平米 21 24 3237 1150 平米 5 11 280、 4650、 1500 平米 定金標準 1000 平米以內(nèi)定金為 3 萬； 1000至 3000 平米定金為 5 萬； 3000 平米以上定金為 10萬。 毛坯交付， 550平米以內(nèi) 1 個月； 5501150 平米的 個月；具體可根據(jù)租賃條件商談。 租期 原則上不超過 3年 3 年 25 年 15 年 免 租裝 修期 毛坯交付， 500 平米以內(nèi)為 個月； 500 至 1000平米為 個月； 1500 平米以上為 個月。 2 年內(nèi)租金單價保持不變，第 3年起租金單價按5%逐 年遞增。 市場上同類案例租賃條件對比 項目 百仕達大廈 寶琳珠寶交易中心 (羅湖水貝 ) 鴻 隆 世 紀 中心 (羅湖和平路 ) 國貿(mào)大廈 (羅湖人民南路 ) 入伙日期 預計 2020 年 12月 2020 年 10 月 2020 年 9 月 1985 年 12 月 總 建筑 面積 60580 平米 (寫字樓 萬平米 ) 萬 平 米 (寫字樓 1 萬平米 ) 萬平米 10 萬平米 租金 100150 元 80 元 110130 元 8090 元 租 金遞 增方式 前 2年租金單價保持不變，第 3 年起租金單價按 5%逐年遞增。逾期交還租賃房屋的，每延誤一日，乙方應向甲方支付兩倍的日租金作為違約金。 退場條件 租賃期限屆滿或本合同提前解除（不論是單方解除還是雙方協(xié)商解除）的，乙方應于 5 日內(nèi)將租賃房屋恢復原狀或符合正常使用后的狀態(tài)返還給甲方，雙方共同對租賃房屋按交樓時的設施設備清單清點數(shù)量，所有欠缺數(shù)量須由乙方補回或賠償 材料損壞或損耗。 定金標準 1000 平米以內(nèi)定金為 3 萬； 1000 至 3000 平米定金為 5 萬； 3000 平米以上定金為 10 萬。 免租裝修期 500 平米以內(nèi) 個月； 500 至 1000 平米 個月； 1000 平 米以上 個月； (如裝修期內(nèi)客戶提前完成裝修入住的 ,以實際入住日為計租日，免租期內(nèi)免租金、中央空調(diào)費，不免物業(yè)管理費 )。 租賃條件 項目 百大廈寫字樓 租金 100150 元 /平米 租金遞增方式 前 2 年租金單價保持不變，第 3 年起按 5%逐年遞增。 C、考慮雖然百仕達花園是羅湖區(qū)高尙住宅小區(qū)的代表已廣泛接受，但百仕達大廈作為第一個區(qū)域?qū)懽謽?，仍?要一個推廣和接受的過程。 項目 百仕達大廈 國貿(mào)大廈 鴻隆世紀 地王大廈 租金 120 元 /平米 80 元 /平米 120 元 /平米 130 元 /平米 售價 / 18000 元 /平米 400平米， 10 層 30000——32020（ 150 平米）， 27 層 31000－ 32500（ 200平米）， 32 層 回報率 / % %——% %－ % 平均回報率 %－ % 百仕達大廈售價 26938——32039 分析小結(jié)： A、從選取的三個項目計算得知，平均回報率范圍在 %－ %，按平均租金 120 元 /平米計算，則可得出，百仕達大廈的銷售價格為 26938——32039 元，此價位相當于百仕達花園四期的二手價格范圍。 價格表： 樓層 租金 （元 /平米 /月） 分割方式 備注 36 議價 單層整租 預報價 120150 35 議價 單層整租 預報價 120150 34 120 單層整租 / 33 120 單層整租 / 32 120 單層整租 / 31 120 單層整租 / 30 120 單層整租 / 29 120 單層整租 / 28 120 單層整租 / 27 120 分租 若整租，租金則為 100 元 /平米 26 120 分租 若整租，租金則為 100 元 /平米 25 / 自用 / 24 / 自用 / 以上為初始租期價格， 2 年后隨市場價格重新報批。建議百 仕達 大廈寫字樓租金范圍定于 100150 元 /平米。而且無論怎樣盤算利潤和成本，終歸要經(jīng)過市場的考驗，市場接受的價格是直接反 映市場狀況的晴雨表。 租金定位 租金定價策略 租金定價策略在整個招租過程中較為重要，它將直接影響招租效果及開發(fā)商收益。 ” 樓層規(guī)劃 根據(jù)公司規(guī)劃和大廈定位，百仕達大廈以單層整租的方式出租，主要吸引租金承受能力強，經(jīng)營穩(wěn)定的中大型企業(yè)，規(guī)劃兩層 (26F、 27F)分租，以滿足其它優(yōu)質(zhì)中小型客戶的租賃需求，分租樓層單層最多不超過 4個客戶。 我們不再是 CBD 的匆匆過客， 不再是不負責任的生意人， 我們?nèi)松褪聵I(yè)成長的每一步， 在這里都能找到記憶。 ” 理念 4： 以人為本，注重企業(yè)與社區(qū)的融合，強調(diào)社區(qū)認同感和歸屬感的培養(yǎng)，入駐社區(qū)的企業(yè)、個人、機構都在社區(qū)氣質(zhì)的培養(yǎng)中發(fā)揮作用。 “O＝ Oxygen 氧氣 我們的事業(yè)不以犧牲這片綠色為代價， 不止基于企業(yè)公民的責任和道德， 還因為這片綠色， 品牌理念H2O 鄰里辦公主義新紀元羅湖之上 ” 理念 3： 不必膜拜 CBD，我們更珍視環(huán)境。 “Home to Office，告別尾氣和塞車，只需 5 分鐘。 “Home to Office, 一路上應有盡有， 早忘記了 CBD 呆板的表情， 就在家門口，我們活得更有質(zhì)量。H 2O 鄰里辦公主義新紀元 一個助力新生代領袖自我超越的平臺 一個面向未來的可持續(xù)企業(yè)模式示范地 一個滲透社區(qū)人文情懷的企業(yè)公民群落 理念解讀： Hhome Ooffice H2OHome to Office 鄰里化的住區(qū)辦公模式 理念 1： 復合社區(qū)，把社區(qū)看作一個經(jīng)濟、生態(tài)、社會的有機體，資源混合使用，通過社區(qū)功能多樣性，實現(xiàn)城市特色和活力。百仕達大廈的客戶選擇主要為非勞動密集型、非營業(yè)性質(zhì)且訪客數(shù)量少、人均辦公面積大的行業(yè)企業(yè)。 目標客戶特質(zhì) 為營造良好的辦公空間，保證優(yōu)質(zhì)的客戶結(jié)構，結(jié)合百仕達大廈寫字樓品牌定位，須對客戶進行嚴格篩選。 項目周邊初具規(guī)模、經(jīng)營狀況和形象中高端水平的珠寶、金融、科技和貿(mào)易類企業(yè)，如：金大福。 既不能承受 CBD 甲級寫字樓的租金又不愿意降低寫字樓檔次、品質(zhì)的企業(yè)。 百仕達花園業(yè)主（中）開辦的企業(yè)的大部分為珠寶（公司）、貿(mào)易類公司，這類企業(yè)大部分對租賃面積需求較小，對租金的承受能力有限，但不乏有部分企業(yè)有較大的面積需求和租金承受能力。其中部分既不能承 受 CBD 甲級寫字樓的租金又不愿意降低寫字樓檔次的公司，也會成為百仕達大廈的目標客戶群。 項目周邊產(chǎn)業(yè)鏈清晰。 見附件 2：業(yè)主調(diào)查分析 市場調(diào)查小結(jié) 根據(jù)上述羅湖區(qū)主要寫字樓的市場調(diào)查以及對百仕達花園業(yè)主的調(diào)查分析，結(jié)合百仕達大廈自身特質(zhì)，可以得知： 羅湖區(qū) CBD 甲級寫字樓資源有限，這為百仕達大廈的招租提供了契機。其中業(yè)主來電 93 人，來訪 2 人。 見附件 1：羅湖區(qū)寫字樓市場情況分析 百仕達花 園業(yè)主調(diào)查 為了更準確了解百仕達花園業(yè)主對寫字樓的租賃需求， 2020 年 2 月 15 日至 2020 年 2 月 28日，營運部與市場部策劃了一次百仕達業(yè)主調(diào)查活動。 百仕達大廈周邊 5公里范圍內(nèi)，大部分為舊樓，且商住樓居多，樓宇陳舊，配套不完善，定位檔次較低，平均租金約為 65 元 /平方米。為了落實公司對百大廈寫字樓租賃策略，指導招租工作的順利進行，達到長期收益與短期回報的平衡，營運部與市場部在對深圳寫字樓市場尤其是羅湖區(qū)市場的調(diào)研基礎之上，結(jié)合項目自身特點，經(jīng)過充分討論，現(xiàn)制定以下招租方案。 注：承租方在收到附件一、附件二時須在本合同承租方附件簽收處簽字。 本合同一式三份，出租方兩份；承租方一份。 第二十一條 效力條款 本合同以書面形式 為準，任何口頭協(xié)議一律無效。 第十九條 代理行為 承租方應對其授權簽署本合同的代表人和對其雇員的授權行為及職務行為負責。 第十八條 爭議解決 本合同受中華人民共和國法律管轄。 出租方以本合同中所列明的地址及傳真郵寄任何賬單、信函或通 知。 除雙方同意解除合同外，有下列情形之一者，任何一方可單方面解除本合同： a：一方違反本合同，以致嚴重影響對方訂立本合同的； b：一方在合同約定的期限內(nèi)沒有履行合同，在被允許推遲履行的期限內(nèi)仍未履行； c：發(fā)生不可抗力事件（地震、自然災害、戰(zhàn)爭、及政府行為等），致使本合同的全部義務不能履行； d：本合同其他約定的解除情況出現(xiàn)。 第十五條 免責條款 因不可抗力因素（地震、自然災害、戰(zhàn)爭、及政府行為等）的出現(xiàn)致使本合同不能履行或不能完全履行的，則免除任何一方的責任且合同終止。 如果寫字樓因不可抗力因素（地震、自然災害、戰(zhàn)爭、及政府行為等）出現(xiàn)難以修復的損壞使承租方不可能使用時，承租方應及時向出租方提出，報經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門鑒定后，從寫字樓損壞之日起，承租方可不再支付租金和其他費用。 第十四條 寫字樓的損壞 如果寫字樓因不可抗力因素（地震、自然災害、戰(zhàn)爭、及政府行為等）遭受損壞，且出租方不欲修復或不修復超過 60 天，承租方有權在 60 天后書面通知出租方停租寫字間，本合同即刻終止。