【正文】 ，從而形成寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一個(gè)良性循環(huán)。對(duì)入世后北京高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，我們認(rèn)為在短期內(nèi)不會(huì)有很明顯的影響，在某一時(shí)期由于國(guó)外經(jīng)濟(jì)的衰退和本地寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)的急劇放大甚至?xí)霈F(xiàn)走低的可能。例如，日本三洋化工株式會(huì)社就準(zhǔn)備今年年底在北京設(shè)立辦事處，并且考慮在國(guó)內(nèi)合適的地方建廠。例如，前面提到的美日經(jīng)濟(jì)不景氣，在這種情況下，外國(guó)投資在它們本國(guó)由于尋找不到合適的投資機(jī)會(huì)，就會(huì)轉(zhuǎn)向其它更加有利可圖的市場(chǎng)，而中國(guó)作為一個(gè)充滿機(jī)會(huì)的、勞動(dòng)成本比較低的發(fā)展中國(guó)家正好吸引了這些資金，這必然會(huì)間接地促進(jìn)中國(guó)和北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展，當(dāng)然這種影響在短期內(nèi)也不會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。不過(guò)，盡管有上述不利因素的存在，我們還是應(yīng)該看到積極的方面存在。在1999年中美剛簽署世貿(mào)準(zhǔn)入?yún)f(xié)議的第二天，東方廣場(chǎng)就把其租金報(bào)價(jià)上調(diào)了一美金，而現(xiàn)在中國(guó)入世已經(jīng)大局已定的情況下，許多發(fā)展商不僅沒(méi)有上調(diào)租金報(bào)價(jià)，相反卻降低了租金報(bào)價(jià)；一些發(fā)展商雖然沒(méi)有調(diào)低租金報(bào)價(jià)，但成交價(jià)與報(bào)價(jià)卻相差很大，有的甚至超過(guò)30％；有的寫(xiě)字樓雖然成交價(jià)表面上也不低，但免租期卻給的很長(zhǎng)，并且附送了裝修等優(yōu)惠條件，因此實(shí)際租金也很低?；谝陨现T多因素，我們將不得不對(duì)北京高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)半年到一年的發(fā)展抱著謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。例如，嘉里中心寫(xiě)字樓中的許多公司今年合同到期，然而，由于嘉里中心的租金太高，它們不得不考慮搬到其它便宜的寫(xiě)字樓。實(shí)際上，這種不利影響已經(jīng)慢慢地顯現(xiàn)出來(lái)，表現(xiàn)在它們對(duì)寫(xiě)字樓需求面積的減少以及對(duì)寫(xiě)字樓租金承受能力的下降。入世也一樣，它對(duì)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響估計(jì)也得到明年下半年才能顯現(xiàn)出來(lái)。入世對(duì)北京高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)許多的有利因素，但是并不能由此而盲目樂(lè)觀，應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。這些行業(yè)入世之前在北京基本上都不允許經(jīng)營(yíng)本地業(yè)務(wù)，尤其是金融業(yè)最明顯，因此這些行業(yè)在北京的業(yè)務(wù)范圍非常有限，許多這類行業(yè)的外資公司在北京都是辦事處級(jí)的，人員通常只有3到4人，有的甚至更少，因此它們對(duì)寫(xiě)字樓的需求自然就非常弱。 “入世”后，高科技發(fā)展的步伐將加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步加速調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供配套服務(wù)的作用將日趨明顯。北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)最終如何發(fā)展將取決于各種因素之間相互作用的結(jié)果。2001年第三季度主要租賃成交公司名稱物業(yè)名稱位置租賃面積（平方米）安捷倫京匯大廈朝陽(yáng)區(qū)東環(huán)南路5400中國(guó)網(wǎng)通通泰大廈西城區(qū)金融街5000BEA系統(tǒng)中國(guó)人壽大廈朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)門(mén)外大街2600（使用）華泰保險(xiǎn)中化大廈西城區(qū)南禮士路1800（使用）金都律師事務(wù)所中國(guó)人壽大廈朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)門(mén)外大街850（使用）美國(guó)電報(bào)電信公司國(guó)貿(mào)中心一座朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門(mén)外大街617（使用）北京電信通京匯大廈朝陽(yáng)區(qū)東環(huán)南路8112001年第三季度主要買(mǎi)賣(mài)成交公司/機(jī)構(gòu)名稱物業(yè)名稱位置面積（平方米）浙江省政府浙江大廈朝陽(yáng)區(qū)安華橋34000中國(guó)絲綢匯置通大廈東城區(qū)北京站20000某證券公司寶景大廈東城區(qū)安定門(mén)5000鐵道部計(jì)算中心國(guó)興大廈海淀區(qū)車(chē)公莊2000綜合目前市場(chǎng)的各方面因素，中國(guó)成功地申辦2008年奧運(yùn)會(huì)、中國(guó)入世的最終成功，中軸路的貫通，將使得許多此區(qū)域的持觀望態(tài)度的項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作，預(yù)計(jì)會(huì)使當(dāng)前較為平淡的寫(xiě)字樓市場(chǎng)變得活躍起來(lái)。從空置率方面來(lái)看，%，這一結(jié)果的出現(xiàn)主要是由于供應(yīng)量的顯著增長(zhǎng)。銷(xiāo)售價(jià)格呈上升趨勢(shì)，比去年同期上漲了3個(gè)百分點(diǎn)。2001年寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)一個(gè)最大特點(diǎn)就是：西區(qū)市場(chǎng)（西城區(qū)、海淀區(qū)）的銷(xiāo)售（租賃）量占北京市場(chǎng)的68%以上，從而以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)超過(guò)東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)），成為2001年上半年市場(chǎng)的熱點(diǎn)。東區(qū)和西區(qū)客戶群出現(xiàn)東遷與西移互動(dòng)跡象。而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)（主要是國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)）重新成為寫(xiě)字樓需求主力，市場(chǎng)需求已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)變化。從需求結(jié)構(gòu)上看，許多實(shí)力雄厚的中資機(jī)構(gòu)在上半年市場(chǎng)上扮演了主要角色，吸納了60%的寫(xiě)字樓市場(chǎng)份額。以下是近年來(lái)的寫(xiě)字樓租金走勢(shì)圖：另外，從去年下半年開(kāi)始，高科技企業(yè)（IT）需求量出現(xiàn)回落。由于銀行按揭已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)用房市場(chǎng)，使投資環(huán)境相對(duì)寬松。2001年上半年北京高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)在下半年加入WTO及七月份北京申奧兩大利好的刺激下，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸趨于活躍，再次呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)；上半年由于中國(guó)加入世貿(mào)的臨近，許多公司，包括國(guó)內(nèi)和國(guó)外公司，都看好北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資前景，尤其是最近寫(xiě)字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求，租金直線上漲，投資回報(bào)率也呈上升態(tài)勢(shì)。 未來(lái)三年內(nèi)，寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代，其中CBD將成為重點(diǎn)地區(qū)。同時(shí)，那些現(xiàn)在盡管還不能入伙，但是已經(jīng)開(kāi)始預(yù)租和預(yù)售的寫(xiě)字樓也對(duì)當(dāng)前寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生了壓力。（見(jiàn)下表）2001年北京高檔寫(xiě)字樓供應(yīng)狀況項(xiàng)目名稱 面積（平方米）項(xiàng)目名稱 面積（平方米）數(shù)碼科技大廈70000新亞大廈70000融科資訊中心50000凱特達(dá)利100000騰達(dá)大廈 91000名人廣場(chǎng)70000國(guó)興大廈 48000太運(yùn)大廈20000太平洋國(guó)際大廈 60000北京國(guó)際金融中心69000中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心60000富凱大廈110000瑞城中心 210000中證大廈110000中國(guó)人壽大廈90000東方廣場(chǎng)二期150000數(shù)碼0130000和喬大廈三期30000進(jìn)入第三季度后，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)有四棟寫(xiě)字樓入伙，這四棟寫(xiě)字樓為市場(chǎng)新增供應(yīng)量324000平方米，市場(chǎng)存量達(dá)到527萬(wàn)平方米。目前，CBD地區(qū)只有數(shù)碼0總面積7萬(wàn)平方米的新亞大廈、成中大廈和長(zhǎng)安街邊的凱特達(dá)利項(xiàng)目等約20萬(wàn)平方米的供應(yīng)量；中關(guān)村在建的有融科資訊中心和騰達(dá)大廈等；金融街地區(qū)有新開(kāi)盤(pán)的國(guó)際金融中心以及下半年將要開(kāi)盤(pán)的11萬(wàn)平方米的富凱大廈和同樣規(guī)模的中證大廈，總共約30萬(wàn)平方米的供應(yīng)量。進(jìn)入2001年后，寫(xiě)字樓市場(chǎng)平淡中見(jiàn)活躍，預(yù)計(jì)全年寫(xiě)字樓供應(yīng)量應(yīng)能達(dá)到140萬(wàn)平方米以上。歷年來(lái)辦公用房的開(kāi)工面積由94年的200平方米上升到997年高峰，超過(guò)600萬(wàn)平方米，由于當(dāng)時(shí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資過(guò)熱，98年后逐年回落。以上預(yù)測(cè)中并未考慮2008年由于奧運(yùn)會(huì)舉辦將導(dǎo)致游客大幅增加。 需求預(yù)測(cè)改革開(kāi)放以來(lái)，海外來(lái)京旅游人數(shù)增長(zhǎng)迅速，日前中國(guó)加入WTO，國(guó)際交往，尤其商務(wù)交往必然增加，海外來(lái)京人數(shù)仍然會(huì)維持較快的增速。隨著旅游業(yè)發(fā)展，對(duì)賓館飯店需求量必將增加。把北京建成代表中國(guó)現(xiàn)代化成就和中國(guó)旅游業(yè)形象的城市；不斷提高旅游業(yè)對(duì)首都經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率，使其成為首都經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)；充分發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)的重要社會(huì)功能，創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)、提高公民生活質(zhì)量與自身素質(zhì)、促進(jìn)社會(huì)文明與城市國(guó)際化；本著對(duì)旅游資源開(kāi)發(fā)、利用、保護(hù)相結(jié)合的原則，保護(hù)古都風(fēng)貌、改善首都生態(tài)環(huán)境。根據(jù)《北京市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》到規(guī)劃期末（2020年），將北京建設(shè)成為具有東方特色的一流國(guó)際旅游城市和具有首都風(fēng)貌的國(guó)內(nèi)首位旅游中心城市。形成了國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游兩者同步發(fā)展的格局。%作為年增長(zhǎng)速度估計(jì)今后數(shù)年客房數(shù)量，考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及目前面臨的眾多利好因素，這一估計(jì)在目前情況下仍然比較保守： 飯店需求發(fā)展預(yù)測(cè) 旅游與商務(wù)需求基本狀況2000年，%；，%。 飯店供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測(cè) 飯店供應(yīng)發(fā)展預(yù)測(cè)改革開(kāi)放20多年來(lái)，北京飯店接待游客能力保持了較快的發(fā)展速度，%。二星級(jí)及一星級(jí)飯店分布城區(qū)內(nèi)分布趨勢(shì)與三星以上飯店分布趨勢(shì)相比變化不大，遠(yuǎn)郊區(qū)縣數(shù)量繼續(xù)增加。四星級(jí)飯店分布四星級(jí)賓館飯店仍然以朝陽(yáng)、東城、海淀等區(qū)域最集中，具體見(jiàn)下圖。各區(qū)域具體賓館數(shù)量分布見(jiàn)下圖：五星級(jí)飯店分布北京市五星級(jí)飯店主要分布與朝陽(yáng)區(qū)的CBD、燕莎商圈，東城區(qū)的長(zhǎng)安街、王府井附近，以及海淀區(qū)的中關(guān)村附近。各類飯店商品收入比重都比較低。未定級(jí)飯店一般客房收入占到總營(yíng)業(yè)收入的絕大多數(shù)，餐飲收入也較高。酒店式公寓除客房服務(wù)外，一般還提供健身、商務(wù)、子女教育等等多種服務(wù)項(xiàng)目，所以營(yíng)業(yè)收入中其他項(xiàng)所占比重最大。星級(jí)飯店餐飲服務(wù)收入占總營(yíng)業(yè)收入比重都比較高，尤其五星級(jí)與三星級(jí)飯店，比例均超過(guò)30%。不同星級(jí)賓館客房實(shí)際出租率如下圖所示：各類營(yíng)業(yè)收入在不同星級(jí)飯店中的比重不同星級(jí)飯店一般除客房服務(wù)之外，尚設(shè)有餐飲服務(wù)、商品銷(xiāo)售服務(wù)以及包括會(huì)議服務(wù)在內(nèi)的其他服務(wù)項(xiàng)目。不同星級(jí)飯店租金與出租率2000年不同星級(jí)賓館客房實(shí)際平均房?jī)r(jià)狀況如下圖所示：根據(jù)房?jī)r(jià)租金情況，未定級(jí)的賓館飯店可能多為四星與三星級(jí)水平。自年初以來(lái)，五星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)收入、利潤(rùn)的同步增長(zhǎng)，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，、%%；，%，；，%，扣除不可比因素，其經(jīng)營(yíng)狀況有待改善。隨著接待人數(shù)的增長(zhǎng)，涉外飯店的出租率明顯回升，%，成為營(yíng)業(yè)收入總額增長(zhǎng)的原因之一。不同星級(jí)飯店所占比例如下圖所示：根據(jù)統(tǒng)計(jì)，%。%。北京賓館飯店接待國(guó)際旅游者歷年人數(shù)變化情況如下圖：，%，北京市歷年旅游外匯收入變動(dòng)情況見(jiàn)下圖：根據(jù)2000年統(tǒng)計(jì)，在國(guó)外客人來(lái)京的花費(fèi)中，%，僅僅次于在民航與商品的花費(fèi)。%；從來(lái)京各洲際客源國(guó)情況看，%；%；%；%；%。 住宿人員狀況 國(guó)外住宿人員根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家旅游局的抽樣調(diào)查，2000年來(lái)本市在飯店住宿的1861名國(guó)外旅游者中，按目的分類如下：目的人數(shù)比例（％）游覽、觀光、度假779探親、訪友324商務(wù)478會(huì)議74健康、療養(yǎng)94宗教朝拜10文化、體育、技術(shù)交流62其他40合計(jì)1861100目的分類表示見(jiàn)下圖： 國(guó)外住宿人員目的分類以上調(diào)查人員按職業(yè)分類如下：職業(yè)組成人數(shù)比例（％）政府工作人員95專業(yè)技術(shù)人員307職員309技工/工人194商務(wù)人員4服務(wù)/推銷(xiāo)員137退休人員63合計(jì)國(guó)外人員主要來(lái)源于日本、美國(guó)等地，1999年、2000年國(guó)外游客主要來(lái)源國(guó)家構(gòu)成如下：日本美國(guó)韓國(guó)德國(guó)馬來(lái)西亞英國(guó)法國(guó)新加坡加拿大意大利澳大利亞泰國(guó)199920002000年來(lái)北京的國(guó)外客人282萬(wàn)人，%。各種外事、地方、企業(yè)的交往，對(duì)北京市的賓館飯店也提出了巨大需求。北京是中國(guó)最主要的國(guó)際交往中心，正在按照國(guó)際化大城市的客觀要求，拓寬對(duì)外交往的渠道，已同76個(gè)國(guó)家的96個(gè)首都和大城市建立了友好聯(lián)系，與19個(gè)國(guó)家的22個(gè)城市建立了友好城市關(guān)系。尤其隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展人民收入水平不斷提高，旅游經(jīng)濟(jì)也將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。北京作為國(guó)內(nèi)最重要旅游城市之一，長(zhǎng)城與故宮已經(jīng)成為中華民族的象征，長(zhǎng)期以來(lái)北京一直吸引著廣大的國(guó)內(nèi)游客，同時(shí)也吸引了眾多國(guó)際游客。北京是世界聞名的旅游勝地和著名的文化古城，文物古跡、風(fēng)景名勝數(shù)不勝數(shù)，故宮、長(zhǎng)城已經(jīng)成為中國(guó)的象征。投資來(lái)源地涉及到香港、美國(guó)、日本、臺(tái)灣、歐盟各國(guó)等100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。北京市重要地位、特點(diǎn)及發(fā)展前景都決定了北京市作為中國(guó)最重要交流中心的作用，旅游、會(huì)議、商務(wù)、訪問(wèn)等等，都決定了對(duì)賓館飯店的巨大需求。北京的農(nóng)業(yè)技術(shù)水平全國(guó)領(lǐng)先。北京是中國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市之一。北京西客站是亞洲最大的現(xiàn)代化鐵路客運(yùn)中心，首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)是我國(guó)最大的航空港，航線通住世界各地。北京是中國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化水平最高的城市。北京市民的文化教育程度在中國(guó)最高，每百人中就有14人受到高等教育，這些年來(lái)，北京大型文化設(shè)施建設(shè)步伐加快。北京是中國(guó)科學(xué)、教育、文化最繁榮發(fā)達(dá)的城市。北京是全國(guó)的金融決策和宏觀調(diào)控中心城市。北京的國(guó)際、國(guó)內(nèi)公務(wù)與社會(huì)交往活動(dòng)繁忙，每天產(chǎn)生和發(fā)布著大量的經(jīng)濟(jì)社會(huì)信息，從中反映出中國(guó)的發(fā)展方向。這里聚集了全國(guó)黨、政、軍首腦機(jī)關(guān)和全國(guó)性公司的總部、行業(yè)總會(huì)、金融機(jī)構(gòu)總部。國(guó)華公司河北大廈項(xiàng)目定位研究報(bào)告搜 房 資 訊 控 股搜房研究院 — 中房指數(shù)系統(tǒng)2001年12月57 / 60目　　錄1. 總體市場(chǎng)狀況分析 1 飯店市場(chǎng)概況 1 住宿人員狀況 3 北京市飯店賓館概況 6 飯店供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測(cè) 18 飯店供應(yīng)發(fā)展預(yù)測(cè) 18 飯店需求發(fā)展預(yù)測(cè) 18 寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況 20 市場(chǎng)供應(yīng)情況