【正文】 店式商務(wù)公寓）進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，湯姆公寓、 “水晶島”和中匯商務(wù)酒店目前代表了三種酒店類型，湯姆公寓實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)式酒店， “水晶島”是定位于酒店式公寓，而中匯商務(wù)酒店則定位為酒店式商務(wù)公建設(shè)大型寫字樓大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)大型寫字樓大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告25寓。酒店式公寓源于歐洲，后引入中國。從以上對(duì)酒店業(yè)目前存在的一些問題分析看出，某整個(gè)酒店業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，各酒店在價(jià)格的制定上沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而各酒店在各種硬、軟服務(wù)上也有所縮水，對(duì)于客戶深層次需求的開發(fā)以及酒店的宣傳、消費(fèi)理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚?，故步自封、不思?chuàng)新的結(jié)果使得他們?cè)谑袌鎏幱谑直粍?dòng)的境地，因此，就整個(gè)某酒店業(yè)的發(fā)展來看，一方面不但要在整個(gè)酒店行業(yè)方面制定相關(guān)的行規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，另一方面作為酒店業(yè)的構(gòu)成單元——酒店自身也要大膽創(chuàng)新，不斷提高硬、軟服建設(shè)大型寫字樓大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)大型寫字樓大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告24務(wù)的規(guī)格，充分挖掘客戶內(nèi)心深處所需要的東西，實(shí)施個(gè)性化、人性化的管理服務(wù)，同時(shí)應(yīng)加大酒店宣傳和消費(fèi)理念引導(dǎo)的工作。酒店市場布局不夠合理調(diào)查發(fā)現(xiàn)，某的酒店主要分布在城內(nèi)、城南和城東，這三城區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的 75%，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合計(jì)才不過 25%。整個(gè)某的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng)某酒店至今為止二星級(jí)以上的酒店基本達(dá)到 120 多家，但無論是二星級(jí)酒店、三星級(jí)酒店還是星級(jí)更高的四星級(jí)、五星級(jí)酒店，到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達(dá)到 1000 套以上，更不用說哪建設(shè)大型寫字樓大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)大型寫字樓大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告23家酒店的客房數(shù)能達(dá)到 2022 套或者 2022 套以上，這說明某目前的酒店無論星級(jí)定位如何，尚未有一家酒店真正達(dá)到相當(dāng)?shù)慕?jīng)營規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。軟服務(wù)跟不上酒店在就客戶細(xì)致入微的心理需求方面沒有進(jìn)行細(xì)心的研究和開發(fā)，所提供的服務(wù)偏于大眾化，服務(wù)的項(xiàng)目也過于單一，沒有真正考慮不同客戶之間的差異化服務(wù)，而整個(gè)酒店的管理服務(wù)也很少體現(xiàn)出酒店經(jīng)營服務(wù)的個(gè)性化，相反，酒店制定的一些“條條款款”反倒使客戶落入一種被約束、不自由的境地。整個(gè)酒店行業(yè)沒有一個(gè)統(tǒng)一的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，在價(jià)格的制定上各個(gè)酒店根據(jù)自己的經(jīng)營狀況制定自己的客房價(jià)格，由于整個(gè)市場價(jià)格的制定比較混亂，使得酒店之間往往通過“價(jià)格”這一因素來做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開建設(shè)大型寫字樓大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)大型寫字樓大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告22激烈的價(jià)格戰(zhàn)，而價(jià)格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個(gè)酒店業(yè)的平均利潤產(chǎn)生縮水。各大酒店（二星級(jí)以上）的報(bào)價(jià)從 100 元以下至最高 2022 元都有報(bào)價(jià)，而各大酒店的折扣或優(yōu)惠程度也不一樣，有的酒店為了搶占客戶，競相降價(jià)，最低折扣甚至低于 5 折，這種所謂的“價(jià)格戰(zhàn)”使得整個(gè)酒店業(yè)的利潤水平縮水的同時(shí)，又使整個(gè)酒店業(yè)的管理更加混亂，因此，針對(duì)不同級(jí)別、不同地段、不同季節(jié)制定相應(yīng)的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)和折扣標(biāo)準(zhǔn)等一系列的標(biāo)準(zhǔn)已是刻不容緩，它將關(guān)系到某整個(gè)酒店業(yè)的發(fā)展。所謂“人無遠(yuǎn)慮、必有近憂” ，面對(duì)目前競爭日益激烈的酒店市場，那些硬、軟服務(wù)跟不上的酒店已經(jīng)有些力不從心，深感競爭的殘酷，而市面上硬、軟件服務(wù)水平一流的酒店，其業(yè)績卻蒸蒸日上，這說明，酒店的各種硬、軟件服務(wù)對(duì)一個(gè)酒店的發(fā)展起著非常重要的作用，酒店經(jīng)營者應(yīng)該充分意識(shí)到這一點(diǎn)，只有努力提高這方面的服務(wù)水準(zhǔn)方能使酒店立于不敗之地。所以，關(guān)于某酒店業(yè)目前已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)的說法是有偏差的，某的酒店尚有較大的開發(fā)空間和商機(jī)。這種說法看起來不無道理，但只要看看每年國內(nèi)外到某來旅游的人次（15001800 萬人次）就知道某目前酒店之所以處于不景氣（或者利潤率較以前降低了）的原因其實(shí)是某酒店自身對(duì)這巨大的旅游資源沒有充分的開發(fā)利用，造成相當(dāng)一部分旅客資源的浪費(fèi)。旅游旺季出現(xiàn)在 35 月和 911 月入住率最高的為中檔客房調(diào)查顯示，幾乎所有的酒店其經(jīng)營高峰期出現(xiàn)在旅游旺季，即建設(shè)大型寫字樓大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)大型寫字樓大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告19客房入住率最高的月份通常在 3 月、4 月、5 月和 9 月、10 月、11月，即全年基本上有半年的旺季；6 月、7 月、8 月和 12 月、1 月、2 月為一年中的淡季，在淡季間，多數(shù)酒店的客房入住率低于平均水平，甚至有部分酒店的入住率尚不足 30%—40%，可見，酒店受季節(jié)影響是非常大的。消費(fèi)者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個(gè)體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。值得注意的是，近年來，以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長之勢，這就提醒酒店經(jīng)營者，如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤增長與否的一個(gè)重要策略?？?房 高 、 中 、 低 檔 次 比 例18%66%16% 高 檔中 檔低 檔酒店客戶以散客為主、旅行團(tuán)體居于其次調(diào)查表明，某酒店接待的客戶主要是以散客為主（占 35%） ，其次是旅行游客（26%） ，兩者合計(jì)占 61%，表明某目前酒店的經(jīng)營對(duì)象主要是針對(duì)散客和境內(nèi)外的旅行游客。從調(diào)查反映的酒店經(jīng)營狀況來看，高檔客房所占比重大的酒店在旺季時(shí)尚可保持較高的入住率，但一旦到了淡季，其客房入住率就相對(duì)顯得較低。 酒 店 標(biāo) 準(zhǔn) 間 面 積%%%%%%%%%標(biāo) 準(zhǔn) 間 占 所 有 客 房 的 比 重%%% %%%%%.90.85.80 .70.66.60.48.40 建設(shè)大型寫字樓大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)大型寫字樓大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告17客房以中檔次居多高、中、低檔次各有比例調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在所有被調(diào)查的酒店中高、中、低檔次客房平均分配比例為 18%：66%：16%，其中以中檔次客房最多，高檔次和低檔次客房數(shù)量相當(dāng)。表明，目前某酒店的主力戶型為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積主要集中在 20m2 左右。建設(shè)大型寫字樓大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)大型寫字樓大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告16酒 店 平 均 入 住 率%%% %%% 酒店標(biāo)準(zhǔn)間面積以 20m2 居多14—28m2 均有分布本次調(diào)查顯示，20 家酒店的主力客房均為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積平均為 20m2左右，其中面積從 14—28m2 均有一定的分布。某酒店業(yè)目前經(jīng)營狀況分析酒店入住率 70%，表現(xiàn)尚可對(duì)本次抽中的 20 家酒店的調(diào)查結(jié)果顯示，20 家酒店平均客房入住率達(dá)到 70%，其中客房入住率為 75%和 65%的酒店數(shù)分別占%和 %，兩者合計(jì)占到 58%；客房入住率最高達(dá)到 90%的酒店占 %，入住率最低為 45%的酒店占 %。如果以目前某酒店的平均入住率 60%左右計(jì)算，則某尚有 12—41 個(gè)酒店的開發(fā)空間，由此看出，某目前的酒店市場尚未達(dá)到飽和，可開發(fā)空間尚在，但對(duì)其專業(yè)的經(jīng)營背景更為看重。因此，就整個(gè)某酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看來，市場尚未達(dá)到飽和，市場可開發(fā)的空間尚在，酒店業(yè)前景目前還比較看好。調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于某酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個(gè)酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀(jì)元賓館其入住率常年保持在 90%左右） ，并保持較高的利潤，這表明盡管某酒店業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在說明酒店業(yè)是個(gè)具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰提供的軟服務(wù)更細(xì)、更周到、更符合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。④、準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。 ②、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個(gè)酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如木春風(fēng)。 ）各酒店（或飯店、賓館）數(shù)和客房數(shù)統(tǒng)計(jì)情況如圖所示： 建設(shè)大型寫字樓大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)大型寫字樓大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告13西 安 星 級(jí) 酒 店 統(tǒng) 計(jì) 圖3% 4% 10%14%69%五 星 級(jí)四 星 級(jí)三 星 級(jí)準(zhǔn) 三 星 級(jí)二 星 級(jí) 及 以 下西 安 酒 店 客 房 數(shù) 統(tǒng) 計(jì) 圖8% 12%15%17%48%五 星 級(jí)四 星 級(jí)三 星 級(jí)準(zhǔn) 三 星 級(jí)二 星 級(jí) 及 以 下從某星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)圖和某酒店客房數(shù)統(tǒng)計(jì)圖看，目前某五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)、準(zhǔn)三星級(jí)和二星級(jí)及以下酒店分配比例分別為3%、 4%、 10%、14% 和 69%，其中二星級(jí)及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店數(shù)合計(jì)只有 31%，表明目前某酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。 （調(diào)查數(shù)據(jù)來源于某旅游局、某黃頁、某旅游網(wǎng)、某各家旅行社資料等，由于以上單位本身對(duì)三星級(jí)及以下的酒店統(tǒng)計(jì)時(shí)存在一定誤差，故以上數(shù)據(jù)尤其是三星級(jí)以下的酒店數(shù)量略有偏差，估計(jì)誤差率不會(huì)超過 15%；對(duì)酒店客房數(shù)的調(diào)查方式與酒店的調(diào)查方式相同，酒店客房數(shù)的調(diào)查數(shù)據(jù)誤差率可能略大，估計(jì)不會(huì)超過20%。對(duì)某目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前某有 4 家五星級(jí)酒店、6 家四星級(jí)酒店、15 家三星級(jí)酒店、20 家準(zhǔn)三星級(jí)酒店和近100 家二星級(jí)及以下酒店。據(jù)統(tǒng)計(jì)，某每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近 1600—1700 萬余人次，其中 2022 年某共接待境外旅游者 70 萬人次，接待國內(nèi)旅游者 1685 萬人次，旅游總收入 113 億元，其中外匯收入 億美元，巨大的旅游資源為某的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時(shí)，也為某的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇。獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使某的旅游資源在全國名列前茅。以上深層次的消費(fèi)觀念的變化，正在逐步演變成全國范圍內(nèi)廣泛的異地消費(fèi)的變遷。隨著生活水平的不斷提高，消費(fèi)者不斷調(diào)整自己對(duì)物質(zhì)享受與精神享受的比例關(guān)系，以追求生活素質(zhì)的全面提高；? 從消費(fèi)時(shí)效性分析：隨著國民收入的逐步提高和社會(huì)保障體系的逐步完善，加之各類家庭常備耐用品已基本獲得滿足。隨著生活、工作、學(xué)習(xí)節(jié)奏的加快，人們?cè)谧⒅毓ぷ餍实耐瑫r(shí)也更加注重生活效率的提高，結(jié)合休閑、娛樂，購物與一體的一站式消費(fèi)形態(tài)已成為人們有效利用時(shí)間、豐富業(yè)余生活方式的上佳選擇。在原住地已不能滿足消費(fèi)者的在最低消費(fèi)成本心態(tài)下的快節(jié)奏、高效率的消費(fèi)需求，進(jìn)而刺激了近兩年來方興未艾的跨省、區(qū)“自助游”的蓬勃發(fā)展。消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析：、消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析：? 從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上分析：消費(fèi)者已從低層次向高層次消費(fèi)轉(zhuǎn)變。隨著交通的不斷完善，城內(nèi)——城外，省內(nèi)——省外，跨區(qū)域、跨地域消費(fèi)正在形成風(fēng)尚。建設(shè)大型寫字樓大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)大型寫字樓大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告10全國范圍內(nèi)，民用汽車擁有量已經(jīng)突破 1500 萬輛。但是，隨著人們生活水平的提高，尤其是人們對(duì)于大宗消費(fèi)觀念的改變，汽車已經(jīng)成為越來越多人們的普通交通工具。在此基礎(chǔ)上，為適應(yīng)某古都的歷史性城市布局，將加大城市市郊的城市化建設(shè)，大量的人口外遷，將促使環(huán)城墻商業(yè)布局密度大大提高，從而帶動(dòng)某城市旅游業(yè)的高速發(fā)展。全市擁有年接待游客10 萬人以上的景區(qū) 20 個(gè)；國家 4A 級(jí)景區(qū) 9 個(gè)；為適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢的需要，年末全市星級(jí)賓館 72 家，其中五星級(jí)賓館 4 家，四星級(jí)賓館 13 家。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明：2022 年某旅游業(yè)全年共接待旅游、參觀、訪問及從事其他活動(dòng)的海外游客 65 萬人次，比上年增長 93％；接待國內(nèi)旅游者2084 萬人次，首次突破兩千萬人次，增長 29．1％。在普通市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，食品類消費(fèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長，根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2022 年某市民恩格爾系數(shù)為 ％，白領(lǐng)階層的恩格爾系數(shù)更低于 26％，服裝、家電、通訊、交通、教育、娛樂等消費(fèi)額均比上年有所增加，說明市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化，已經(jīng)從溫飽型消費(fèi)向心理滿足型消費(fèi)進(jìn)行了成功的轉(zhuǎn)移。成為西北地區(qū)首個(gè)突破千億元的城市。經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長速度連續(xù)五年保持在 13％以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺(tái)階，并步入一個(gè)新的增長期。第三章：市場調(diào)查與分析第三章：市場調(diào)查與分析第一節(jié)：宏觀市場分析第一節(jié)：宏觀市場分析2022 年，某人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的十六大、十六屆三中和四中全會(huì)精神，以科學(xué)的發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，認(rèn)真執(zhí)行中央的宏觀調(diào)控政策，牢固樹立“四化”理念，國民經(jīng)濟(jì)在平穩(wěn)、健康、快速的軌道上運(yùn)行，并呈現(xiàn)出總量與結(jié)構(gòu)、速度與效益協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)建設(shè)大型寫字樓大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)大型寫字樓大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告8全面發(fā)展，人民生活水平顯著提高，城市服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，全面實(shí)現(xiàn)了年初制定的發(fā)展目標(biāo)，一些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。城墻內(nèi)核心商圈具有相當(dāng)水平的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張力和消費(fèi)牽引力，根據(jù)某市城市建設(shè)總體規(guī)劃來看，這里將成為今后幾年重點(diǎn)商貿(mào)區(qū)。在此興建“和平大廈”其商業(yè)價(jià)值較高，它的周邊有星級(jí)賓館、飯店、商場、醫(yī)院、影城、學(xué)校等社會(huì)服務(wù)設(shè)施，配之以便利的交通條件，該項(xiàng)