【正文】 興旺以及東風路一帶寫字樓的崛起，面對強烈的市場競爭，加上新推寫字樓的質素平庸，天河區(qū)的寫字樓價格出現(xiàn)了下降，基本維持在81008300元/平方米均價左右。 據(jù)調查顯示，天河區(qū)高檔寫字樓的租賃價格為80120元/m2?月，普通寫字樓為5070元/m2?月；買賣方面，天河區(qū)近幾年來的寫字樓銷售成交均價均高于全市寫字樓成交均價，19982002年的寫字樓成交均價為10880元/m2左右的水平，比全市寫字樓成交均價的10317元/平方米高出500元/m2左右。 黃埔大道、崗頂路段、天河工業(yè)園一帶則零星分布著為數(shù)不多的普通寫字樓。 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。在城市中心東移的趨勢下，于上世紀90年代中期拔地而起的中信廣場、大都會廣場、國際貿易中心等標志性建筑物，奠定了天河區(qū)金融商務中心地位。 3 天河區(qū)寫字樓市場分析天河，是廣州發(fā)展中的一個奇跡，這個彈丸之地匯聚了全國一流的科技、金融、文化、商業(yè)等現(xiàn)代經濟的代表。 　　盡管珠江新城目前的寫字樓還未完全成熟，受配套、交通等因素制約較大，預計2008年～2010年是珠江新城走向成熟的三年，屆時廣州歌劇院、廣東省博物館、廣州圖書館、廣州市第二少年宮等標志性建筑已建成，珠江新城軸線已完成綠化，地鐵三號線、地鐵五號線已通車，新光快速干線也建成通車等等。同時該路段的寫字樓項目工程進度較為接近，開售周期相對接近，因而在未來幾年，該路段的寫字樓市場將走向白熱化的階段。 　　目前天河北是廣州寫字樓最為密集的區(qū)域，其中天河路是天河北商圈發(fā)展的一個分支，該商圈在2002年開始迅速崛起。此外，最重要的一點是，由于地段以及產品的質素不同，很多企業(yè)尤其是世界500強企業(yè)都樂意選擇CBD或者天河北作為根據(jù)地，因為這樣不僅能顯示自己公司的品牌，能享受更好的物業(yè)服務。隨著CBD以及琶洲等多個前景區(qū)域的寫字樓逐漸增多，老城區(qū)寫字樓的市場每況愈下?！　?007年下半年，廣州老城區(qū)可售寫字樓供應量將超過15萬平方米。歷經了15年的發(fā)展，廣州市目前以初步形成了環(huán)市東商務圈、天河北商圈、珠江新城商務圈以及琶洲商務圈四大商務圈。寫字樓的發(fā)展與城市建設及經濟發(fā)展是分不開的。Ａ區(qū)是西區(qū)，以居住、康樂為主導功能；Ｂ區(qū)是廣州國際會展中心，周圍將發(fā)展與會議和展覽相關的配套設施：酒店、寫字樓、銀行、商業(yè)服務等；Ｃ區(qū)是東區(qū)，以高科技產業(yè)研究開發(fā)、旅游度假和高品質居住為主導功能的綜合區(qū)。 　　琶洲，位于海珠區(qū)的東面，其規(guī)劃定位為“以會展博覽業(yè)為核心的城市副中心區(qū)”。共劃分為14個20～40公頃的街區(qū)，包括商務、行政辦公街區(qū)、高層居住區(qū)、金融貿易街區(qū)、文化活動街區(qū)、商業(yè)購物街區(qū)等，規(guī)劃發(fā)展成為集國際金融、貿易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級功能設施于一體，推動國際文化交流與合作的基地。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場、大都會廣場、城建大廈、金利來中心，其中廣州市地標中信廣場更是聲名遠播。 　　以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。2廣州市區(qū)寫字樓市場分析 　　核心區(qū)指傳統(tǒng)意義上的環(huán)市東（東到區(qū)莊立交、西到廣東國際大酒店，包括花園酒店、），包括花園酒店、白云賓館一帶，核心區(qū)信息密集度最高，酒店、寫字樓集中，是整個大區(qū)域的管理中心和經濟樞紐。廣州正加快步入國際大都市的步伐，開發(fā)商對甲級寫字樓的客戶定位有了更高的標準，寫字樓的建筑標準向國際標準看齊。新一批的甲級寫字樓當中，不少具有實力的發(fā)展商都將其作為長期發(fā)展的物業(yè)，因此，用于銷售的優(yōu)質寫字樓，銷售速度相當驚人。 ：2005年至今 2005年至今，甲級寫字樓進入快速增長期。 寫字樓調整期：20012004年 2001年2004年，隨著廣州甲級寫字樓存量逐漸被消化，租金、售價都有所回升，寫字樓在2000年，租金出現(xiàn)了觸底后反彈，其后，保持著平穩(wěn)的上升趨勢。期間，97亞洲金融風暴對港澳投資者造成了很大的影響，對寫字樓銷售市場也造成了嚴重的打擊。購買寫字樓的，多數(shù)是港澳私人投資者。即使到現(xiàn)在，甲級寫字樓仍未超越當時的記錄。1995年到1997年，外商開始從以往的辦事處升級到成立分公司，外資的增加是當時推動寫字樓市場的主要動力，僅有的幾棟甲級寫字樓根本滿足不了市場的需求。第二部分 5A甲級寫字樓寫字樓項目整體由辦公、商業(yè)等功能組成，本部分將通過分析廣州市及天河區(qū)房產市場發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢，從而進行本項目各功能房產的市場定位。742*230*76%*365＝4734萬元 餐飲、會務、商場收入中餐廳收入：東莞莊地區(qū)點心、小吃集中，賓館每天以中、晚二個市，以接待一次測算，平均每天100桌，每人100元消費水平，利潤為50%測算，則：100元*10人*100桌*365天*50%=1825萬元 西餐廳收入：天河區(qū)旅游觀光的游客較多，配有一定水準、特色的西餐館是有一定的市場。酒店設計4種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下：客房類型間數(shù)面積（平方米）合計單人標準房471655．34標準房180豪華套房2180總統(tǒng)套房1小計23015589按照廣州市酒店發(fā)展行情預計未來（20092019年）十年間平均客房每日實收房價742元/天計算。如果自組管理公司管理，成本相對低很多。 營業(yè)費用（含營業(yè)稅費、財務成本直接費用、人工費用）：占總收入20%216。7969 m2＝酒店土地成本：* 3697m2＝ 萬元2）建安與裝修設備成本（包括土建部分）包含地上與地下部分，取最小經濟值（見下表）：序號分項工程名稱計算依據(jù)單方造價（元/m2） 1樁基工程（受力樁）總建筑面積160180 2地下室工程、基坑圍護及支撐地下室建筑面積38004200 3結構工程地上建筑面積11001300 4建筑工程（除外墻玻璃幕墻）地上建筑面積800900 5新型節(jié)能幕墻外立面建筑面積12001500 6給排水（含潔具，鍋爐房管線）總建筑面積350380 7噴淋、氣體消防總建筑面積100110 8污水處理（含管線）總建筑面積3540 9空調工程地上建筑面積550600 10地下室通風工程地下室建筑面積170190 11照明、防雷、動力、變配電總建筑面積800900 12電話總機及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災報警、共用天線、電報電傳總建筑面積500550 13煤氣工程總建筑面積4550 14電梯、自動扶梯總建筑面積320360 15室外總體總建筑面積100115 16室內精裝修連家具地上建筑面積32003500 17雜項工程總建筑面積280330 18洗衣房設備地上建筑面積150170 19廚房設備地上建筑面積250280總建筑面積為23983平方米，其中地上建筑面積為15589平方米，地下建筑面積約8394平方米，外墻面積約10000平方米。計劃商業(yè)裙樓部分為四層（不包括一樓酒店大堂），酒店整體建筑為六層，其中頂層為游泳池及酒吧。酒店的各類面積比例決定了將來酒店收入的比例。第一組數(shù)據(jù)涉及建筑容積率、建筑密度等技術指標，也關系到酒店客人的舒適度。酒店類型不同，比例差距明顯。這個比例越科學，就越能符合經營需要，更有利于產生更大的平方米產出。由此推算本案車位約需：15589247。其他后勤服務如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫的一及二層，機電設備室、冷庫房、水箱、冷澆灌設備室及泵房等，均位于地庫及頂數(shù)天臺的位置?，F(xiàn)時共規(guī)劃了200個停車位，其中180個為位處于地庫三層的有蓋車位，其余20個則設于一樓。 1）酒店設施酒店將設有餐飲，休閑及其他設施高于平臺層；而中餐及西餐廳將分別設于二樓及五樓；咖啡廳及酒吧將于三樓提供，另一間酒吧將會設于頂樓天臺；會議設施將于五樓提供；大部分的休閑設施將于六樓提供，這包括了男/女士桑拿，健身室及游泳池。 2) 客房貴重物品保險。 23) 嬰兒看護及兒童娛樂室。精品店、獨立的書店、 21) 美容美發(fā)室。 20) 潛水、海上沖浪、 19) 18) 17) 乒乓球室、射擊場、射箭場。 14) 賽車場、公園。13) 多功能綜合健身按摩撐。壁球室、桌球室。 9) 網球場、保齡球室(至少 4 道)、攀巖練習室。室內游泳池（水面積至少 40 平方米）。 6) 健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、沖浪浴、日光浴室。 4) 定期歌舞表演。 10) 至少5000 平方米的展覽廳。 8) 有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設備。 6) 有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機、錄像機、文件粉碎機。 4) 有電話會議設施。 2) 至少配有 2 個小會議室。 5) 圖書館（至少有 1000 冊圖書）。 3) 洽談室（至少容納 10 人）。 商務設施及服務（ 5 項） 1) 提供國際互聯(lián)網服務，傳輸速度不小于 64kbit/s 。 7) 有至少 10 個不同風味的餐廳（大小宴會廳除外）。 5) 有風味餐廳。 3) 有除西餐廳外的其他外國餐廳，配有專門廚房。 餐廳及酒吧（ 8 項） 1) 有大堂酒吧。 44) 24 小時提供洗衣加急服務。 42) 商務樓層的客房內有收發(fā)傳真或電子郵件的設備。 40) 所有套房分設供主人和來訪人使用的衛(wèi)生間。 38) 不少于 50% 的客房衛(wèi)生間淋浴與浴缸分設。（共 78 項，至少具備 35 項，具備項目越多，酒店越高檔） 客房（ 10 項） 36) 客房內可通過視聽設備提供帳單等的可視性查詢服務，提供語言信箱服務。 35) 33) 提供代購交通、影劇、參觀等票務服務。提供打字服務。 30) 有商場，出售旅行日常用品，旅游紀念品、工藝品等商品。 28) 有公用電話，并有市內電話簿。 26) 廚房冷菜間、面點間獨立分割，有足夠的冷氣設備，冷菜間有空氣消毒設施，粗加工間與操作間隔離，有足夠的冷庫，有專門放置臨時垃圾的設施并保持其封閉 。 24) 有適當?shù)男⊙鐣d，有封閉的酒吧間。 22) 有布局合理、裝飾豪華的西餐廳，配專門的西餐廚房。 20) 客房、衛(wèi)生間每天全面整理，每日更換床單和枕套，客房用品和消耗品每天補齊。 18) 有與五星級相匹配的文具用品，提供開夜床服務， 24 小時提供冷熱飲用水及冰塊，免費提供茶葉或咖啡，客房內設微型酒吧， 24 小時提供中西式早餐，正餐送餐服務。梳妝臺，浴缸并帶淋浴噴頭，配浴簾，晾曬繩， 24 小時供應冷熱水。 16) 衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚，用良好的排風設施，110/220V 電源插座，電話副機，吹風機和體重稱。至少有 40 間（套）可供出租的客房，70% 客房的面積（不含衛(wèi)生間和走廊）不少于 20 平方米，至少有5個開間的豪華套房，有殘疾人客房。 13) 至少能用 2 種外語提供服務（英語為必備語種），總機至少能用 3 種外語提供服務（英語為必備語種），各種指示用和服務用文字至少用中英文同時表示。 11) 可8小時直接接受國內、國際客房預訂，有酒店和客人同時開啟的保險箱、設門衛(wèi)應接員、專職行李員、值班經理、大堂經理。 9) 提供留言服務、一次性總帳單結帳服務、信用卡服務、 18 小時提供外幣兌換服務。7) 接待大廳寬敞、裝修豪華、光線充足。5) 有背景音響系統(tǒng)。3) 酒店內部公共信息圖形符號符合 LB/AT001 標準。3 定位五星級酒店的標準要求及樓層規(guī)劃五星級旅游涉外酒店應具備的基本條件概述如下： 1) 酒店功能劃分合理、設施使用方便、安全。營業(yè)收入方面，比如東方賓館，％。經濟型酒店3年的預期數(shù)字也將過百，未來3至5年內，經濟型連鎖酒店客房超萬間。未來幾年內，廣州將新建50家四、五星級豪華酒店、增加8000個房間。廣州有賓館、飯店、招待所等各類住宿設施1400多座，客房約10萬間，床位近20萬個；其中星級飯店205家，五星6家，四星24家，三星89家，二星80家，一星6家。廣州五星級酒店增量仍很理性，當然供給量增大、價格也自然受到市場調節(jié)。孫雷表示，廣州是中國會展業(yè)中心，特別到了廣交會，不但五星級酒店及都市區(qū)內的各類酒店爆滿，廣州周邊地區(qū)縣市酒店也是高入住率。據(jù)廣州市外經貿局副局長孫雷介紹，廣州市政府將給予具體扶持鼓勵外資酒店管理企業(yè)向四個方面發(fā)展：一是擴大選址區(qū)域。目前，廣州星級酒店超過兩百家、五星級七家，與實際需求和周邊地區(qū)相比，廣州五星級酒店嚴重不足。市旅游局認為，隨著廣州城市國際化程度越來越高，外資來穗將投資、設辦事處、包長包房以及會議經濟、歐美市場的開拓等原因都將導致高星級酒店供不應求。2行業(yè)人士對廣州高級酒店業(yè)的發(fā)展看法五星級酒店被業(yè)內人士視為“城市之巔”，可以引領一座城市的風尚，同時也是一座城市經濟發(fā)展最敏感的風向標。05太古匯香格里拉天河路2008年開業(yè)六星級的豪華酒店，酒店建筑面積約8萬平方米，擁有500到600個客房。03富力君悅大酒店珠江新城2008年開業(yè)，樓高75米，由