【正文】 圍將擴(kuò)大，投資額可望穩(wěn)定增加，相對來說酒店式公寓的開發(fā)也會相應(yīng)增加。21 / 392022 年 1—8 月外商直接投資與去年同期遞增比較與 去 年 同 比 遞 增% %%%%%%%%外 商 投 資 項(xiàng) 目 數(shù) 量 外 商 投 資 額 實(shí) 際 利 用 外 資 額2022 年 1—8 月外資企業(yè)及合同外資金額與去年同期遞增比較%%%%%%%%外 資 企 業(yè) 數(shù) 量 合 同 外 資 金 額與 去 年 同 比 遞 增從以上圖表中可以看到廣州今年以來的外商投資趨勢，也可間接預(yù)測了外資企業(yè)駐穗外籍人士的遞增趨勢。附：廣州市 2022 年 18 月利用外資統(tǒng)計快報19 / 39廣州市 2022 年 18 月利用外資統(tǒng)計快報統(tǒng)計日期：2022 年 18 月編制單位：廣州市外經(jīng)貿(mào)局 金額單位：萬美元本年批準(zhǔn)外資情況項(xiàng)目數(shù) 合同外資金額本年實(shí)際使用外資利用外資方式本月數(shù) 本年累計 去年同期 去年同期比% 本月數(shù) 本年累計 去年同期 去年同期比% 本月數(shù) 本年累計 去年同期 去年同期 比%一、外商直接投資 80 572 480 29,371 214,822 190,278 9,528 166,489 142,510 其中：業(yè) 12 107 88 10,536 44,992 44,037 1,176 29,360 35,292 5 31 42 5,264 21,937 25,620 2,232 74,365 42,148 63 433 350 13,571 132,025 120,621 6,120 56,164 65,070 0 1 15,868 6,600二、外商其它投資 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 21 227 269 205 4,995 8,585 280 2,784 2,589 三、對外借款 5,000 22,507 5,000 22,507 15,719 總 計 101 799 749 34,576 242,324 198,863 14,808 191,780 160,818 注：截止 2022 年 8 月底，我市共批準(zhǔn)累計外資項(xiàng)目 37540 個，合同外資 億美元，實(shí)際使用外資 億美元。經(jīng)過“中變“之后的廣州，城市面貌煥然一新，2022 年被評為“國際花園城市” ，日益散發(fā)出其獨(dú)特的魅力，投資環(huán)境及居住環(huán)境日趨理想，將吸引越來越多的外商投資，長住廣州的外籍人士年增長迅速。18 / 39八、 未來幾年酒店式公寓的市場前景預(yù)測1. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人員往來趨勢中國加入 WTO 后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持迅猛發(fā)展的勢頭，吸收外資額一舉躍升為全球第一，超過美國，據(jù)有關(guān)資料顯示，2022 年吸收外資額在 500 億美元以上，即使今年春夏之交的非典疫情，也未嚴(yán)重影響外來投資的趨勢。七、 未來兩年酒店式公寓的開發(fā)情況在廣州，未來兩年潛在的開發(fā)的公寓項(xiàng)目尚難以確認(rèn)，據(jù)悉，在廣州大道與天河北路交界處，有個別可能是商務(wù)公寓或酒店式公寓的項(xiàng)目在醞釀中，另外，在五羊新城珠江新城一帶，凱旋會、頤景軒等樓盤也在如火如荼地建設(shè)，最終定位結(jié)果尚未知。300100 200 200 200約 100002004006008001000中 怡城 市花 園雙 城國 際時 代新 世界凱 旋新 世界東 湖御 苑總 新增 供應(yīng) 量近 期 公 寓 類 型 物 業(yè) 供 應(yīng) 量供 應(yīng) 量 (套 ）17 / 39需要說明的是，凱旋新世界的公寓部分尚未發(fā)售，所列數(shù)字是已知道其即將作為公寓物業(yè)發(fā)售數(shù)量。六、 近期公寓類型物業(yè)的供應(yīng)量近期，位于珠江新城的雙城國際上周正式推出 100 套 3040 平方米的公寓單位進(jìn)行內(nèi)部登記，均價約在 75008000 元/平方米，市場反應(yīng)不俗，該盤的發(fā)售再次掀起公寓類型物業(yè)的熱潮。從這些樓盤的銷售情況不難發(fā)現(xiàn)，公寓的市場需求量非常旺盛，供給卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，供需的不平衡導(dǎo)致了公寓式住宅銷售出貨速度迅猛。祈福華廈與富城花園競爭表 競爭內(nèi)容樓盤 價格 物業(yè)管理 出租率 實(shí)際形象 開業(yè)時間祈福華廈一年以上租價可低至 85 折堅持一貫高素質(zhì)90%以上檔次高貴勝出一籌比富城花園遲些富城花園3 個月、半年或一年價格都可以洽談，最低可低至面價的8 折以下向祈福華廈看齊，但感覺仍然遜色不少曾經(jīng)低至 3成，現(xiàn)在出租率為 7 成左右因?yàn)橥饬⒚婕拔飿I(yè)管理等稍遜，市場形象不及祈福華廈廣州市最早的國際性酒店式公寓另外，現(xiàn)時在廣州的外資機(jī)構(gòu)外籍人士，除了選擇專業(yè)化的酒店式公寓作為居所外，如花園酒店、中國大酒店這樣的五星級酒店附帶的高級公寓也倍受他們青睞，因?yàn)槲逍羌壘频瓯旧頁碛谐錾呐涮自O(shè)施和五星級服務(wù)，生活的方便不言而明，未來新開發(fā)的五星級酒店，相信有不少也附帶高級公寓，這些16 / 39都是專業(yè)性酒店式公寓強(qiáng)有力的競爭對手。持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)；（6） 六看整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢，國內(nèi)國際的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境對酒店式公寓的租賃經(jīng)營影響很大。管理人員需具備優(yōu)秀的專業(yè)素質(zhì)水平，還要有奉獻(xiàn)精神，并重視品牌效益；（4） 四看完整經(jīng)營計劃。——在這方面，珠江新城新大廈在銷售推廣及招租方面的成功頗值得借鑒。在整體市場環(huán)境、硬件水平相當(dāng)?shù)那闆r下，物業(yè)管理是未來酒店式服務(wù)公寓競爭的焦點(diǎn)。對于酒店式公寓來說，在租務(wù)市場中，客戶的去留很大程度上首先取決于物業(yè)管理的質(zhì)量。酒店式公寓的本質(zhì)是住宅物業(yè)，但因?yàn)槠溆靡越?jīng)營獲利的特質(zhì)故具備商業(yè)物業(yè)的特性，一個商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目要發(fā)揮其最大的價值及利潤最大化，關(guān)鍵在于其后期的經(jīng)營管理水平，酒店式公寓也不例外。而早期一些公寓如 63 層 B 附樓，其配套功能早已滿足不了住戶的需求，導(dǎo)致公寓檔次難以攀升。目前廣州酒店式公寓物業(yè)初現(xiàn)雛形，硬件、軟件設(shè)施多為抄襲國外模式，硬件方面相對比較完善，如智能化、網(wǎng)絡(luò)、通訊等必備條件都已被市場消化，但軟件方面則無太多自身特色，近幾年來僅有萬科園、新大廈較為突出。2） 投資者現(xiàn)時國際公寓的回報率可達(dá) 10%以上，比一般的住宅4%7%的回報率明顯要高，與二線路段臨街商鋪的回報相近，13 / 39風(fēng)險則介乎于兩者之間，是一個穩(wěn)健明智的投資選擇，故頗受一些有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力及有投資眼光的投資者歡迎。據(jù) 2022 年第五次人口普查統(tǒng)計，廣州市總?cè)丝跒? 萬人，本市戶口人數(shù) 萬人，外來人口超過 300 萬人，其中很大一部分屬于高學(xué)歷、高收入的“ 飄一族”，他們流動性強(qiáng)，講求生活質(zhì)素，暫時沒有穩(wěn)定的居住愿望，構(gòu)成了公寓租賃市場的潛力股。其中，長期在廣州工作生活者不少會選擇在廣州購房置業(yè)，有一些中短期逗留者則會居住在較為高檔的寓所中，這些寓所就包括酒店式公寓。平均每年有數(shù)百萬人次的港、澳、臺人士來穗探親訪友和從事經(jīng)濟(jì)文化活動。? 港澳臺人士由于廣州市毗鄰港澳，地理位置及及投資環(huán)境優(yōu)越，粵港澳臺經(jīng)貿(mào)投資往來及四地人員交往越來越頻繁，港、澳、臺12 / 39商在廣州的投資項(xiàng)目逐年增多，2022 年底，僅臺資企業(yè)就有2144 家，實(shí)際利用臺資 元億美元。例如，中信公寓就聚集了大量的日籍人士，占租賃總比例的 50%以上。除了一些中高檔酒店附屬的公寓和別墅，這些外籍人士更樂于選擇豪華、服務(wù)完善、又有家的感覺的國際公寓作為居所，從而形成了一批穩(wěn)定的客源，這些租客以來自歐美、日本、韓國這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家或地區(qū)的外籍人員人士為主。目前，常駐廣州工作的外籍人員目前已超過 3 萬人，加上其家屬將近 10 萬人，這個數(shù)字還在逐年遞增。11 / 394. 客戶類型1） 租賃用戶? 跨國公司工作的外籍人士外籍人士是酒店式公寓最主要的客源。另外，花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館等五星級酒店附帶的高級公寓套房凱旋華美達(dá)月租為 180~200 元/ ㎡，而及金亞花園、嶺南會等頂級酒店式服務(wù)別墅月租達(dá)到 300 元/㎡左右。2. 出租率因?yàn)榫频晔椒?wù)公寓數(shù)量不多，象花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館、凱旋華美達(dá)等四五星級酒店附帶的高級公寓套房以及二沙島金亞花園、嶺南會等酒店式服務(wù)別墅的出租情況長期接近 100%，專業(yè)性的酒店式公寓因?yàn)闄n次及服務(wù)素質(zhì)等原因，空置率從 5~30%不等，但普遍出租率都在 70%以上（如下圖所示） 。目前廣州能稱得上國際化酒店式公寓僅有祈福華廈、新大廈、富城花園、中信公寓等少數(shù)幾間，而隨著廣州市的經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，對外經(jīng)貿(mào)交流日趨活躍，外商投資日增，常駐廣州的外籍人士逐年遞增，高檔的酒店式公寓的需求潛力巨大。酒店式公寓的特征：性質(zhì) 屬于商住樓，有 70 年產(chǎn)權(quán) 設(shè)備配套設(shè)備配套 通常配備酒店作為配套，會所設(shè)施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、兒童游樂室、咖啡室等應(yīng)有盡有，國際公寓配套標(biāo)準(zhǔn)更按外籍人士需求來配置 戶型特點(diǎn)戶型特點(diǎn) 介于住宅戶型及酒店套房之間，大廳大房，一般二 房 110㎡以上，三房150㎡以上裝修及室內(nèi)配置 通常配有豪華裝修及全屋家電家具廚具 物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù) 專業(yè)公司進(jìn)行管理，提供 24 小時全天候物業(yè)管理和星級酒店式服務(wù) 日常生活日常生活 配置廚房和洗手間，通常不可以明火煮食，配備獨(dú)立空調(diào)（或中央空調(diào)）及熱水系統(tǒng) 管理費(fèi)管理費(fèi) 管理費(fèi)相對較高，有的納入租金內(nèi)，有的則另計 租賃價格租賃價格 租價多在 100 元/平方米以上，部分租賃價格以港幣或美金標(biāo)價，比市場上同等質(zhì)素的個人出租物業(yè)要貴不少 租售特點(diǎn)租售特點(diǎn) 因?yàn)橐M(jìn)行專業(yè)性管理，故一般只租不售，近年因