某酒店公寓項目定位及產(chǎn)品建議-文庫吧資料
2025-01-27 19:36本頁面
【正文】 古地磚拼花和地毯鋪地，花崗巖踢腳線或木飾面踢腳 墻面： 木飾面和乳膠漆，局部裝飾大理石或板巖的點綴，另外適當可采用金屬 板材和線材配以高級現(xiàn)代的壁燈和落地燈強化現(xiàn)代高雅的氛圍。 ■ 在造型和建筑元素運用上，充分運用 Art Deco風格元素，在細節(jié)中表現(xiàn)項目高貴氣質。 ■ 局部層面設置凹進 ,并利用公共空間在外立面表現(xiàn)出綠意 ,充分體現(xiàn)項目的個性化與時代感。 BOUTIQUE SERVICE APARTMENT 標準 別出心裁的設計 unique design 可持續(xù)發(fā)展 de潛力地段location 周到貼心的服務 service 方便通達的交通 Communications 持續(xù)推廣經(jīng)營策略 spread 穩(wěn)定健康發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境 Economy environment 項目整體定位 世博核心 /全功能 /城市級 / Boutique 服務式公寓 [ 上海首家 Boutique Serviced Apartment ] 項目定位依據(jù) ■ 引入 Boutique概念，形成個性化產(chǎn)品和個性化服務，與普通服務式公寓差異競爭； ■ 上海的酒店式服務公寓總量有限，新增供應減少 ,需求穩(wěn)定，供不應求的狀況開始出現(xiàn)，租金及入住率穩(wěn)中有升，投資回報較高； ■ 項目所處世博直接輻射區(qū)域內尚未有服務式公寓項目，可填補區(qū)域市場空白； ■ 服務式公寓的客戶來源主要是來自境外和海歸人士，利于提升整體項目檔次，帶動區(qū)域繁榮； ■ 目前市場中的酒店式服務公寓供應稀缺，產(chǎn)品老化，項目可利用良好的設計理念，以領先的 Boutique服務公寓產(chǎn)品吸納浦東及市中心區(qū)域的中高端租賃客戶，提升社區(qū)整體檔次； 項目價值定位 物業(yè)名稱 房型面積 租金 (報價 ) 價格水平 日租 (元 /天 ) 月租 (元 /月 ) USD/平方米 /月 明城花苑 1R:83 1R:1480 1R:31000 30 2R:106121 2R:1880 2R:38800 3R:148 3R:2280 3R:47880 東櫻花苑 1R:83 —— 1R:14760 20— 25 2R:107 2R:21320 3R:142274 3R:2700032800 雅詩閣 1R:86 1R:1500 1R:30000 35— 40 2R:133168 2R:2350 2R:47500 3R:176183 3R:2700 3R:51000 測算本案理論租金 浦東浦江沿線服務式公寓租金狀況 陸家嘴 陸家嘴 南浦大橋 選取東櫻花苑與本案比較 比較項目 東櫻花 苑 錦之家 參考權 重 系數(shù) 區(qū)位因素 地段 1 30% 周邊環(huán)境 1 10% 交通便利 1 5% 景觀 1 5% 產(chǎn)品因素 內外裝修 1 5% 硬件設施 1 1 5% 會所配套 1 5% 管理服務 經(jīng)營管理公司 1 25% 項目知名度 1 10% 綜合系數(shù) 100% 本案綜合系數(shù)： 東櫻花苑租金： 20— 25美元 /平方米 /月 本案理論租金 =20/25*=—— /月 /平方米 項目價值定位 測算條件： 本案理論租金： — /平方米 /月 年 空 置 率： 20% 投 資 回 報 率： 8% 本案理論售價＝ (月租金 12月 80％ ) 8 / 8% =13248— 16560元 /平方米 月租（美元 /平方米） — 單位折合年租金收益 （美元 /平方米 /年） 160201 投資回報率 推導出的售價 （元 /平方米） 13248— 16560 本案的理論售價： 13000— 16500元 /平方米 項目價值定位 項目價格定位 考慮項目預售時尚未正式經(jīng)營，市場口碑度不高，且軌道交通尚未開通，同時預留給客戶一些盈利空間，因此建議價格取低值： 靜態(tài)價格定位為 :13500元 /平方米 (含裝修） 項目銷售客戶定位 未來主要的面對客戶對象將是全市范圍內的投資及高端自住客戶，主要包括： ?全市乃至江浙一帶的投資群體； ?外資公司、跨國公司或機構駐滬的工作人員； ?國內知名企業(yè)駐滬的高級管理人員； ?“海歸創(chuàng)業(yè)派”人士
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