【正文】 交通動線導(dǎo)入客源 金橋 高行 五角場 中環(huán)線 外環(huán)線 內(nèi)環(huán)線 外高橋 陸家嘴 張江 五角場城市副中心 金橋出口加工區(qū) 外高橋港區(qū) 張江高科技園區(qū) 小陸家嘴金融區(qū) 市場總結(jié) 項目定位 客群定位 客源行業(yè)特征 產(chǎn)業(yè)區(qū)域 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 主要年齡層次 陸家嘴 金融、貿(mào)易、商業(yè) 3045歲 外高橋 國際貿(mào)易、制造業(yè)、物流業(yè) 2540歲 金橋 轎車及零部件、微電子、現(xiàn)代通訊、新一代家電、機電 一體化、生物醫(yī)藥 2540歲 張江 生物醫(yī)藥、集成電路、軟件 3040歲 五角場 貿(mào)易、咨詢、服務(wù)業(yè)、教育、商業(yè) 2535歲 特征 以催生大量白領(lǐng)人群的智力型行業(yè)居多 2540歲 市場總結(jié) 項目定位 客群定位 客源購買力分析 稅后年收入 稅后月收入 月還款（月收入50%， 30年） 總價承受力 首付（ 3成） 客源置業(yè)次數(shù) 56萬 40005000元 20232500元 4763萬 1419萬 一次置業(yè) 1018萬 800015000元 40007500元 93194萬 2858萬 一次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔 稅后年收入 稅后月收入 月還款（月收入40%， 30年） 總價承受力 首付（ 3成） 客源特征 2025萬 1600020230元 64008000元 141200萬 4260萬 二次置業(yè)為主，一次置業(yè)為輔 2530萬 2023025000元 800010000元 200267萬 6080萬 二次置業(yè)為主 3050萬 2500041000元 1000016400元 267437萬 80131萬 二次置業(yè)為主 5080萬 4100067000元 1640026800元 437－ 677萬 131200萬 二次置業(yè)為主 80萬以上 67000元以上 26800元以上 677萬以上 200萬以上 二次置業(yè)以上 目標(biāo)客源 市場總結(jié) 項目定位 客群定位 客源屬性分析 產(chǎn)業(yè)區(qū)域 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 主要年 齡層次 普通職工平均 收入 中級管理 人員收入 高級管理 人員收入 陸家嘴 金融、貿(mào)易、商業(yè) 3045歲 610萬 2025萬 50萬以上 外高橋 國際貿(mào)易、制造業(yè)、物流業(yè) 2540歲 58萬 1218萬 30萬以上 金橋 轎車及零部件、微電子、現(xiàn)代通訊、新一代家電、機電一體化、生物醫(yī)藥 2540歲 56萬 1216萬 30萬以上 張江 生物醫(yī)藥、集成電路、軟件 3040歲 1218萬 30萬以上 五角場 貿(mào)易、咨詢、服務(wù)業(yè)、教育、 商業(yè) 2535歲 58萬 1220萬 30萬以上 特征 以催生大量白領(lǐng)人群的智力 型行業(yè)居多 2540歲 一次置業(yè) 一次置業(yè)居多，部分二次置業(yè)者 二次置業(yè)為主 市場總結(jié) 項目定位 客群定位 目標(biāo)客源圈定 核心客戶： ? 浦東金橋、外高橋產(chǎn)業(yè)區(qū)自住 客源 重點客戶 ： ? 高行本地改善性客源 ? 浦東其它區(qū)域自住 客源 ? 楊浦、虹口、閘北區(qū)域自住客源 游離客戶： ? 其它區(qū)域自住客源 ? 外來首次臵業(yè)客源 ? 純投資客源 市場總結(jié) 項目定位 客群定位 第二部分 產(chǎn)品篇 一、策略前思考 二、概念定性 三、策略系統(tǒng)落地 四、價值構(gòu)造 外高橋核心化 + 國際社區(qū) + 中高端需求 極化 /高端定位 策略前思考 [資源豪宅 ]黃浦江 /佘山的資源型產(chǎn) 黃浦江：時間沉淀的文脈，空間堆砌 的繁華，唯一性的價值高地 佘山： 不可復(fù)制山景，在城市回歸 自然權(quán)利，排他性低密豪宅 [類型豪宅 ]趙巷或其他板塊的城市聯(lián)排 城市聯(lián)排：別墅，終極居住夢想的落實 城市，顯貴于人心態(tài)的滿足 城市豪宅，價值獨城 社區(qū)形態(tài)創(chuàng)造 =〉 生活方式營造 戶型空間創(chuàng)新 =〉 空間體驗升級 支持系統(tǒng)創(chuàng)新 =〉 配套設(shè)施創(chuàng)新 站在城市的高度，創(chuàng)造第三種豪宅 策略前思考 一、策略前思考 二、概念定性 三、策略系統(tǒng)落地 四、價值構(gòu)造 I. 豪宅必定依賴于便利指數(shù)、人文指數(shù)或自然指數(shù)中任何一項大的地段； II. 頂級豪宅依賴于自然指數(shù)，城市豪宅偏重于便利指數(shù)和人文指數(shù)，即前者坐落于近郊，后者集中在城市的經(jīng)濟中心區(qū)域； III. 城市住宅價格由高至低的排序通常是：城市核心區(qū)域（便利指數(shù)＋人文指數(shù)） → 新開發(fā)城區(qū)（潛在便利指數(shù)） → 旅游風(fēng)景區(qū)（人文指數(shù)＋自然指數(shù)） → 工業(yè)區(qū) → 郊區(qū)（自然指數(shù)），在動態(tài)市場中低價區(qū)的價格向臨近的高價區(qū)流動，一旦逼近即遭遇瓶頸。可以預(yù)見，未來的外高橋極有可能重現(xiàn)今日楊浦、三林的輝煌，且有過之而無不及。繼高橋、張江等本地客戶后，大批崇尚生活品味的浦江對岸客戶也跨江而至，供需兩旺將成為外高橋樓市近一兩年內(nèi)的主旋律。 教育環(huán)境提前優(yōu)化 證大試驗中學(xué)、外高橋中學(xué)、金蘋果中學(xué)、世紀(jì)星雙語幼兒園、金蘋果雙語幼兒園、東溝幼兒園等一批師資力量雄厚的學(xué)校已坐落，師資力量日趨強大。 五洲大道、軌道六號線串聯(lián)浦江兩岸，迅速拉近外高橋與市中心距離。 在建浦東綠肺深蘭綠地，構(gòu)建外環(huán)線內(nèi)最大生態(tài)綠地。地塊西側(cè)是張揚北路綠化帶，目前已經(jīng)基本成形。地塊隸屬高行板塊，南部毗鄰金橋板塊。 客戶來源61%8%5%4%3%3%2%1%13%上海 浙江 江蘇 安徽 其它 【 客戶來源 】 調(diào)研說明 成交客戶分析 客群描述 目錄 一、城市發(fā)展環(huán)境簡析 二、房地產(chǎn)市場趨勢研判 三、區(qū)域市場趨勢研判 五、客戶深入調(diào)研 六、地塊分析 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 七、項目定位 地塊分析 四、區(qū)域市場特征分析 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路 地塊名稱 外高橋鎮(zhèn) 5街坊 P1宗 宗地面積 79328㎡ 四至 東至經(jīng)二路，南至緯九路，西至萊 陽路，北至緯八路南側(cè)公建用地 規(guī)劃用途 住宅 容積率 ≤ 地塊位于浦東東北部，緊鄰?fù)飧邩虮６悈^(qū)，與東溝楔形綠地公園相連。 調(diào)研說明 成交客戶分析 客群描述 單價分析0%10%20%30%40%成交面積 4% 15% 36% 19% 16% 7% 3% 0%1 . 2 萬以下萬萬萬 萬2 . 5 萬以上總價分析0%10%20%30%40%成交面積 0% 25% 36% 19% 11% 5% 3% 1%75100100125萬125150萬150175175200萬200225萬225250萬2 5 0 萬以上 ? 上?？蛻粽急燃s 6成，其次是江浙客戶，合計占比達到 13%。 【 總價去化 】 ? 總價在 100~200萬最為集中。這主要是由于目前產(chǎn)品以小面積為主。從大的范圍看，70~150平米需求基礎(chǔ)都較好。 ? 客戶范圍針對外高橋區(qū)域公寓住宅市場的調(diào)研。 區(qū)域規(guī)劃 市場需求 未來以中高檔住宅社區(qū)為主 市場將以改善型、剛性需求市場為主 本項目房型設(shè)計可以改善型需求為主要產(chǎn)品訴求點。 二手房價格 板塊對比 價格特征 面積特征 特征總結(jié) ?受前幾年土地 70/90政策限制，目前在售項目多以 90㎡ 以下小戶型為主。 板塊對比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結(jié) 價格走勢分析 該項目由于在去年淡季入市，采用低價策略進行銷售，受整體市場好轉(zhuǎn)影響，價格上漲超過 100%，目前價格已達 22023元 /㎡ 板塊對比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結(jié) 中冶尚城 分季度量價0100002023030000400005000060000700000500010000150002023025000成交量 9145 16599 59506 17483 1249成交價格 11029 11266 14142 20370 2207509 年 1 季度 09 年 2 季度 09 年 3 季度 09 年 4 季度 10 年 1 季度 板塊對比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結(jié) 金地未未來 建筑類別：多層 高層 裝修狀況：精裝修（其中高層 TOWNHOUSE根據(jù)客戶要求或毛坯或精裝修交付） 樓層狀況： 22棟 5層多層（花園洋房）、 3棟 14層高層（高層 TOWNHOUSE）、 7棟 15層高層（空中院館） 所屬板塊：外高橋板塊 所屬商圈： 外高橋 售樓地址：張揚北路 2899弄（五洲大道口） 售樓電話： 02168971818 物業(yè)管理費： /平方米 板塊對比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結(jié) 年份 總成交量 110150平方米 所占比例 08年 189871平方米 66176平方米 34% 09年 269729平方米 78649平方米 31% 0 8 年各面積段成交01000020230300004000050000600007000080000成交面積 14569 71667 29565 29955 36221 2633 4851 410070 7190 91110 111130 131150 151170 171190 1 9 0 以上0 9 年各面積段成交020230400006000080000100000120230140000成交面積 23789 114352 38486 43307 35342 6633 4446 3374070 7190 91110 111130 131150 151170 171190 1 9 0 以上 板塊對比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結(jié) 中冶尚城 物業(yè)類別 住宅、公寓 建筑類別 多層、小高層 環(huán)線位臵 中外環(huán)間 物業(yè)地址 啟帆路近張楊北路口 交通狀況 軌道交通