【正文】 2023年 1月 23日星期一 2023/1/232023/1/232023/1/23 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/1/232023/1/23January 23, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/23 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。在此前提下，建議本項目的景觀風格采用西式園林中精致化的走向，與建筑風格相統(tǒng)一協(xié)調(diào)，體現(xiàn)與建筑本身的融合，注重節(jié)點的營造和人性化的接觸。建筑面積（每套）：約 90m2 、 125m2 、 130m2 、160m2 、 205m2 、 275m2 等 擬建戶型： 2房 2廳 1衛(wèi)、 3房 2廳 2衛(wèi)、 4房 2廳 2衛(wèi)、 4房 2廳 3衛(wèi)至 6房 2廳 4衛(wèi)不等。 4大規(guī)劃 2大發(fā)展 升級區(qū)域價值 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路 本案 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路 周邊配套： 中小學：高行中學、金蘋果學校、福山外國語小學 （外地人及本地人都可就近免試入學） 綜合商場：聯(lián)華超市、農(nóng)工商、易初蓮花、家樂福 幼稚園：東溝、小博士 銀行：農(nóng)業(yè)銀行 郵局：高東郵電局 醫(yī)院：市七醫(yī)院、長海醫(yī)院 其他：文化藝術(shù)中心、體育公園、 sunpark綠地 五洲大道站 外高橋保稅區(qū)站 洲海路站 世紀大道站 陸家嘴站 張江高科站 6號線 2號線 本案 交通狀況： 6號線五洲大道站、東周線， 610 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路 S strength 優(yōu)勢 開發(fā)商品牌 新鎮(zhèn)中心，未來景觀、配套區(qū)域最佳 風格調(diào)性跳脫 產(chǎn)品力極具競爭力 W weakness 劣勢 項目體量與大盤有差距 周邊面貌與生態(tài)環(huán)境不足 目前配套匱乏 O opportunity 機會 市場轉(zhuǎn)暖，需求放大 新市鎮(zhèn)規(guī)劃前景與人口導入 區(qū)域輻射范圍大 軌道線即將開通 T threat 威脅 區(qū)位認可度不足 生態(tài)環(huán)境存在誤解 區(qū)域面貌改善緩慢 區(qū)域未來供應量大 同質(zhì)競爭激烈 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路 從地塊環(huán)境條件 /地塊指標：看項目定位思路 ? 區(qū)位條件： 森藍國際生活區(qū)規(guī)劃 ,今后發(fā)展?jié)摿薮? ? 地塊條件： 地塊平整，利于總體規(guī)劃 ? 交通條件： 軌道交通大大改善出行，高速道路通達性好 ? 地塊指標： 產(chǎn)品選擇豐富 ,有利于打造高尚產(chǎn)品 ? 周邊配套： 未來配套逐步完善 通過借勢與包裝，項目具備打造中高端住宅物業(yè)的條件 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路 目錄 一、城市發(fā)展環(huán)境簡析 二、房地產(chǎn)市場趨勢研判 三、區(qū)域市場趨勢研判 五、客戶深入調(diào)研 六、地塊分析 七、項目定位 四、區(qū)域市場特征分析 市場總結(jié) 項目定位 客群定位 區(qū)域規(guī)劃 房地產(chǎn) 發(fā)展趨勢 區(qū)域市場 特征 項目地塊條件及周邊環(huán)境較好，而低密度住宅社區(qū)（中高端住宅產(chǎn)品）是目前 市場所空白。 面積相當于 2個世紀公園，重現(xiàn)世紀公園聯(lián)動效應。 ? 上海客戶中 ,浦東地區(qū)最大最多，而楊浦、虹口、寶山北部三區(qū)由于交通便利從而成為區(qū)域外區(qū)客戶導入的主要區(qū)域。 調(diào)研說明 成交客戶分析 客群描述 【 面積需求 】 【 房型去化 】 ? 90~110平米需求量最大。月 物業(yè)公司 上海華高物業(yè)公司 開 發(fā) 商 上海中冶新域臵業(yè)有限公司 售樓地址 啟帆路 309號 房型 面積段 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 2//2/1 8692 990 904 % 3/2/2 126132 165 149 % 4/2/2 142169 41 18 % 復式 206216 8 2 % 合計 —— 1204 1073 % 戶型配比及去化 （ 1）項目 90㎡ 以下戶型為供應主體； （ 2）項目舒適型三房銷售良好。 歷年區(qū)域土地供應量 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域土地 區(qū)域成交 趨勢總結(jié) 0 6 0 9 年浦東商品住宅土地供應成交0100000202300300000400000500000600000土地面積 建筑面積 06年 07年 08年 09年從總體土地供應趨勢可以明顯看出，整個浦東區(qū)域的住宅土地供應處于萎縮階段，這也間接導致了產(chǎn)品價格的不斷提升。 適當加快房源上市步伐，可能是目前房企正確的選擇。 土地市場 政策面 二級市場 趨勢研判 政策對 2023年影響 ? 2023年第一季度： 由于 12月的政策末班車使需求“透支”， 1月份“國 11條”的政策出臺，以及春節(jié)淡季，市場觀望會增加，銷售量將回落；同時，開發(fā)商的“不差錢”狀態(tài)亦使價格堅挺，市場呈現(xiàn) “量跌價平” 的現(xiàn)象 。 城市地位 城市經(jīng)濟 居民收入 行業(yè)發(fā)展 城市總結(jié) 一、城市發(fā)展環(huán)境簡析 二、房地產(chǎn)市場趨勢研判 三、區(qū)域市場趨勢研判 五、客戶深入調(diào)研 六、地塊分析 七、項目定位 四、區(qū)域市場特征分析 土地市場 政策面 商品房成交 趨勢研判 上海商品房土地成交面積/ 建筑面積（平米）02023000400000060000008000000100000001202300014000000土地面積 3303592 6430565 7365197 4073103 7240553建筑面積 5410118 10601817 11419945 6691203 1170436105年 06年 07年 08年 09年土地平均樓面價格分析（元/ 平米）302920237573403842220202340006000800005年 06年 07年 08年 09年? 成交量： 土地市場在經(jīng)歷 08年供應與成交下降后， 09年重新放量。 中端市場的需求基礎(chǔ)不斷提升。 ? 08年常住人口 1888萬人，也是內(nèi)地人口規(guī)模最大城市。 上海與其它一線城市G D P 總量（億元）13698104887806 82150202340006000800010000120231400016000上海 北京 深圳 廣州上海與其它一線城市常住人口（萬人）18881695129610180400800120016002023上海 北京 深圳 廣州從城市綜合實力看上海，是無可爭議的內(nèi)地 “ 第一城市 ” 城市地位 城市經(jīng)濟 居民收入 行業(yè)發(fā)展 【 城市人口 】 主要一線城市人口及經(jīng)濟總量對比 城市總結(jié) 主要一線城市 GDP、人均收入對比 ? 08年上海實現(xiàn)人均 GDP73124元，在一線城市中處于中等。 城市中心范圍逐步擴大。這一方面是市場火熱導致對土地需求增加，同時，政府也加快了推地速度 ? 成交價格： 09年，是地王頻出的年份，成交土地的樓面價格也大幅飆升。 ? 2023年第二季度： 政策效應的消化以及按照市場傳統(tǒng)規(guī)律第二季度市場放量，成交相應回暖，但價格因第一季度政策調(diào)控影響，價格繼續(xù)持平 ， “量升價平” 。 一、城市發(fā)展環(huán)境簡析 二、房地產(chǎn)市場趨勢研判 三、區(qū)域市場趨勢研判 五、客戶深入調(diào)研 六、地塊分析 七、項目定位 四、區(qū)域市場特征分析 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域土地市場 區(qū)域成交 區(qū)域發(fā)展趨勢 ? 浦東四大新市鎮(zhèn)之一 ? 浦東唯一外環(huán)內(nèi)的新市鎮(zhèn) ? 規(guī)劃規(guī)模 ? RTKL規(guī)劃設(shè)計 ? 城市綠舟，浦東的國際生態(tài)港 ? 創(chuàng)意性城市副中心 ? 宜居宜業(yè)的復合型城市 ? 生態(tài)型國際化社區(qū) 高橋鎮(zhèn)整體規(guī)劃 整個新市鎮(zhèn)區(qū)域?qū)?gòu)建“一心、兩軸、八片”的格局。 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域土地 區(qū)域成交 趨勢總結(jié) 0 6 0 9 年浦東新區(qū)公寓供求量價070000014000002100000280000004000800012023160002023024000供應量 2598949. 27 1420233. 88 1709862. 62 1314819. 46成交量 2451015 2267665 1040246 1989109成交均價 9729 12922 16664 215642023 年 2023 年 2023 年 2023 年0 6 0 9 年外高橋板塊公寓供求量價02023004000006000008000000400080001202316000供應量 7 2 2 5 8 5 . 8 7 2 5 6 9 5 4 . 5 7 3 7 8 1 2 2 . 4 4 1 8 9 4 7 8 . 0 2成交量 269351 339886 193210 285819成交均價 7183 8944 13023 137572023 年 2023 年 2023 年 2023 年?從供應量看： 浦東以及外高橋地區(qū)住宅整體呈現(xiàn)供應逐步減少的態(tài)勢 ,這也與區(qū)域土地供應減少有關(guān) ? 從成交量看： 09年的成交量基本回到了 07年的整體水平 ,但受制于供應量的減少 ,導致成交量供應有限。 板塊對比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結(jié) 價格走勢分析 該項目由于在去年淡季入市，采用低價策略進行銷售，受整體市場好轉(zhuǎn)影響，價格上漲超過 100%，目前價格已達 22023元 /㎡ 板塊對比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結(jié) 中冶尚城 分季度量價0100002023030000400005000060000700000500010000150002023025000成交量 9145 16599 59506 17483 1249成交價格 11029 11266 14142 20370 2207509 年 1 季度 09 年 2 季度 09 年 3 季度 09 年 4 季度 10 年 1 季度 板塊對比 價格特征 面積