【正文】 ，標(biāo)識(shí)性和身份標(biāo)簽； ?品質(zhì) —— 產(chǎn)品從外立面以及內(nèi)部裝修等，都要是身份的象征； ?圈層 —— 有些朋友在這邊買房子，周邊都是這樣的人，也比較有面子，增添了談資與話題； ?對(duì)海資源要求 —— 必須臨海，不然不算頂級(jí)豪宅 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主要關(guān)注要素： ?對(duì)于置業(yè) —— 主要關(guān)注點(diǎn)在“海邊、小區(qū)環(huán)境好、位置理想、房子質(zhì)量要好 ”如購(gòu)房目的為自主，則要求必須離海很近，最好是觀海房，位置和小區(qū)環(huán)境很重要，面積控制在 200平米以內(nèi)， 180平米左右； ?消費(fèi) —— 生活消費(fèi)上并不是很高調(diào)，屬于低調(diào)內(nèi)斂一點(diǎn)都不張揚(yáng)，基本生活購(gòu)物在香港中路附近一些購(gòu)物中心； ?品質(zhì) —— 產(chǎn)品從外立面以及內(nèi)部裝修等，都要是身份的象征； ?對(duì)海資源要求 —— 必須臨海，不然不算頂級(jí)豪宅 ?對(duì)嶗山區(qū)看法 —— 希望在嶗山區(qū)域，因?yàn)槟壳白≡趰魃絽^(qū)，有感情，生活習(xí)慣了，并且嶗山環(huán)境好，目前居住的銀都花園是自己的理想居住，無(wú)換房意愿。 【 頂級(jí)財(cái)富階層寫真 】 魏女士， 45歲，海歸生意人 ?購(gòu)買產(chǎn)品： 200多平米 ?購(gòu)買量級(jí)： 2023萬(wàn)左右 ； ?置業(yè)背景：曾有在溫哥華居住 10年的經(jīng)歷；資金充足，購(gòu)買房地產(chǎn)成為其主要的投資渠道，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有自己的見解；客戶目前居住在東海路的銀都花園小區(qū)。 私企打工者、普通公務(wù)員、企業(yè)基層管理人員等 普通工人等 支付力 高 低 ?頂級(jí)財(cái)富階層： 目標(biāo)物業(yè)總價(jià) 1000萬(wàn)以上； 從業(yè)特征： 大型金融、能源、外貿(mào)、物流、房地產(chǎn)企業(yè)主； 置業(yè)目的： 本地客戶自住、外地客戶資產(chǎn)沉淀； 代表客戶：東海路 9號(hào)、銀都花園 ?主流財(cái)富階層： 目標(biāo)物業(yè)總價(jià)控制 600800萬(wàn)； 從業(yè)特征： 中小型金融、能源、外貿(mào)、物流、房地產(chǎn)企業(yè)主； 置業(yè)目的： 自住、養(yǎng)老； 代表客戶：海信天璽、魯商中心、上實(shí)海上海 ?入門級(jí)財(cái)富階層： 目標(biāo)物業(yè)總價(jià)控制 300500萬(wàn)； 從業(yè)特征： 金領(lǐng)、 職業(yè)經(jīng)理人； 置業(yè)目的： 自住，為子女置業(yè)； 代表客戶：御景峰、恩馬文景園、愛丁堡國(guó)際公寓 頂級(jí)財(cái)富階層 主流財(cái)富階層 入門級(jí)財(cái)富 階層 私企業(yè)主、金領(lǐng)、國(guó)企高層、政府權(quán)力部門高官 政府基層干部、大學(xué)教師、大型鋼企中層 外貿(mào)、物流、金融、 房地產(chǎn)業(yè)業(yè)主和高管 通過(guò)客戶訪談和項(xiàng)目調(diào)研，青島高端客戶按照財(cái)富層次可分為頂級(jí)財(cái)富階層、主流財(cái)富階層和入門級(jí)財(cái)富客戶三個(gè)層次 高端客戶類型 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 小結(jié) 規(guī)劃建筑 —— 參照項(xiàng)目除依托山海資源外，社區(qū)感的打造尤為重要，建筑單體、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)均由世界知名景觀設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì) 戶型 —— 直接參照項(xiàng)目主力戶型區(qū)間為 160— 180平米舒適型三居，間接參照項(xiàng)目主力戶型區(qū)間為 220平米舒適型四居 客戶 —— 參照項(xiàng)目客戶大部分為自主性客戶，改善型為主，以貿(mào)易、物流私營(yíng)業(yè)主為主，大部分為生意人，還有部分金融行業(yè)企業(yè)高管 精裝 —— 參照項(xiàng)目均為精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn) 2023— 5000元，均由世界知名室內(nèi)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，均采用德系的衛(wèi)浴器具 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世界級(jí)定制別墅作為標(biāo)桿產(chǎn)品影響力突出，高層戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)豪宅居住感，但對(duì)海景資源價(jià)值的展示不足 高層產(chǎn)品： 海信天璽 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 認(rèn)可天璽的地段、海景景觀、視野 大平層 /復(fù)式 300418平米 3% 1300－ 2023萬(wàn) 別墅 429620平米 4% 2023－ 3000萬(wàn) 海信天璽 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 雙層安防大堂：安防電動(dòng)門，結(jié)合外大堂，充分保證業(yè)主居住的安全私密 ArtDeco干掛石材立面 殿堂級(jí)大堂 海信天璽 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戲水池為主題，采用“透景”筆法打造，主題宏大突出、細(xì)節(jié)精致典雅的圍合式中央公園景觀。 選用兼具現(xiàn)代時(shí)尚及古典美感的 ARTC DECO立面風(fēng)格，建筑形象按照三段式構(gòu)圖，強(qiáng)調(diào)對(duì)稱，創(chuàng)造渾厚內(nèi)斂、扎實(shí)穩(wěn)重的形象，采用卡拉麥麗金石材。 海信天璽 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶置業(yè)特征：多次置業(yè) 客戶職業(yè)特征：貿(mào)易、物流私營(yíng)業(yè)主，主要為生意人，還有部分金融行業(yè)企業(yè)高管 銷售狀況 項(xiàng)目現(xiàn)階段未開盤，開始預(yù)約交定金，前期只預(yù)定 300名客戶，（客戶名額小于開盤套數(shù)），交定的金額為： 150萬(wàn)、 200萬(wàn)、 400萬(wàn)、 600萬(wàn) ,視戶型大小確定定金額度。 標(biāo)準(zhǔn)： 5000元 /平方米標(biāo)準(zhǔn) 品牌：主衛(wèi)五金（德國(guó)當(dāng)代） 浴缸（卡德維） 面盆 /座廁（德國(guó)唯寶） 門鎖（德國(guó)金凱登） 櫥柜（德國(guó)西曼諦克） 電器（意大利庫(kù)西尼 ） 德系品牌為主的高品質(zhì)精裝是產(chǎn)品的主要發(fā)力點(diǎn)，在銷售期內(nèi)領(lǐng)先市場(chǎng) 上實(shí)海上海 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 戶型點(diǎn)評(píng)： ? 戶型方正，南北通透，空間尺度舒適 ? 電梯直接入戶，配置獨(dú)立工人電梯，青島市場(chǎng)首創(chuàng)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)領(lǐng)先 ? 后臺(tái)操作空間完善，獨(dú)立工人房，主仆分區(qū)到位 ? 戶型公攤偏大 在滿足實(shí)用性、舒適度基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)了豪宅的分區(qū)及電梯入戶、主仆分道等要求 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2室 2廳 2衛(wèi) 1廚 上實(shí)海上海 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃： 海景資源和高爾夫資源價(jià)值最大化，弧形樓座布局有一定形式美感 建筑： 典雅的現(xiàn)代風(fēng)格建筑，外立面全部采用干掛石材 +深色玻璃，低調(diào)內(nèi)斂的建筑挺拔而厚重，富有存在感和體量感 園林： 瑞士風(fēng)格的圍合式園林景觀設(shè)計(jì)也是上實(shí) 〃 海上海的獨(dú)特亮點(diǎn)之一 整體規(guī)劃呈現(xiàn)明顯的資源導(dǎo)向特征，高品質(zhì)建筑和園林為打造高端社區(qū)提供支撐 上實(shí)海上海 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 置業(yè)特征：多次置業(yè)，多數(shù)已有別墅 職業(yè)特征：多為貿(mào)易物流公司老板、跨省企業(yè)董事、高管為主 銷售狀況 已基本售罄 產(chǎn)品水平 停車位：地下 449個(gè)，地上 15個(gè)，共 464個(gè) 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 5000元 /平方米，德國(guó)進(jìn)口家具 上實(shí)海上海 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 精裝修提升競(jìng)爭(zhēng)力 精裝修標(biāo)準(zhǔn)： 2023元 /平方米 裝修設(shè)計(jì)：香港美高 中央空調(diào)系統(tǒng)、地板采暖 御景峰 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主力戶型為 120160平三居和 180平米四居，青島本地改善升級(jí)型客戶為主，關(guān)注區(qū)位、規(guī)劃和園林 戶型 面積 套數(shù) 配比 總價(jià) 客戶特征 高層平層 90平 80 25% 約 16000元 地緣性改善型客戶為主， 銀行金融屬性的客戶、公務(wù)員及部分物流外貿(mào)行業(yè)企業(yè)主，支付能力在 150300萬(wàn)之間 120160平 115 36% 180平 82 25% 客戶價(jià)格敏感度低，對(duì)產(chǎn)品形式敏感，追求優(yōu)質(zhì)的景觀資源； 物流、外貿(mào)行業(yè)企業(yè)主 大多沒有稱心的住所，現(xiàn)住的房子是九十年代的老房子，一直想找合適的新房源，尋求城市價(jià)值和景觀價(jià)值的平衡 高層復(fù)式 200平 10 3% 約 17000元 300平 洋房平層 160平 20 6% 約 20230元 洋房復(fù)式 240平 16 5% 約 22023元 御景峰 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 景觀設(shè)計(jì)： 香港貝爾高林景觀設(shè)計(jì)公司 ,利用了地塊自然高差、跌宕起伏的先天優(yōu)勢(shì)，打造出多維景觀、臺(tái)地立體景觀 ,最大限度地豐富了空間視覺美感，增加了私密性，真正實(shí)現(xiàn)了步移景異、戶戶見景的效果。 規(guī)劃建筑： 單體由美國(guó)愛普斯頓國(guó)際設(shè)計(jì)公司來(lái)完成，以“山水綠城”為主題，依托錯(cuò)落的臺(tái)地特征，挖掘居山的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)和最大化利用海景資源。 城市資源： 五分鐘車程內(nèi)購(gòu)物中心、超市、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂健身、旅游勝地一應(yīng)俱全 人文資源： 毗鄰中國(guó)海洋大學(xué)、青島大學(xué)師范學(xué)院、青大國(guó)際學(xué)術(shù)交流中心、青大藝術(shù)學(xué)院等高等學(xué)府，既賦予項(xiàng)目人文色彩，更帶給項(xiàng)目部分潛在客戶。 海景資源： 屬于三線海景，由于南部已建建筑物的阻擋，僅在地塊高處可以看到海，海景的價(jià)值略低。停車位與總戶數(shù)比例大概為 1:1 客戶情況： 客戶以青島市內(nèi)的私營(yíng)企業(yè)主、金融系統(tǒng)職員、公務(wù)員、教師構(gòu)成項(xiàng)目占主要比例客群 ,成交新客戶以地緣性客戶為主，居住在金帝山莊和通過(guò)英派斯健身來(lái)訪的客戶誠(chéng)意度非常高 成交客戶以改善性自住需求為主，占 90%以上 成交客戶普遍能夠接受開盤價(jià)位，大戶型客戶為價(jià)格不敏感型選擇中高樓層，平層 186平米西戶客戶量不足，兩居室客戶集中在低樓層，有實(shí)力的客戶傾向位置景觀更好的樓座，選擇東戶居多。 御景峰位于香港東路與青大三路交匯處，占據(jù)絕對(duì)資源優(yōu)勢(shì)，北依浮山、南觀黃海 規(guī)模 總占地 ，總建筑面積為 ,綠地率 %，容 積 率 ,共 11棟住宅 產(chǎn)品類型 多層花園洋房、小高層、高層住宅 戶型配比 花園洋房面積在 150平米 — 240平米