【正文】 2023/3/272023/3/27March 27, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 27日星期一 2023/3/272023/3/272023/3/27 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/3/272023/3/272023/3/27Mar2327Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/3/272023/3/27Monday, March 27, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/3/272023/3/27March 27, 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023年 3月 27日星期一 2023/3/272023/3/272023/3/27 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023/3/272023/3/272023/3/27Monday, March 27, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 6:40:11 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/3/272023/3/272023/3/272023/3/27 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 3月 2023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/3/272023/3/272023/3/272023/3/273/27/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023/3/272023/3/272023/3/27Mar2327Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/272023/3/27Monday, March 27, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 戶型面積 戶型 占項(xiàng)目套數(shù)比 占項(xiàng)目面積比 功能 目標(biāo)客戶 150平米 三房 10% 7% 現(xiàn)金流產(chǎn)品 300500萬(wàn)高層入門(mén)級(jí)財(cái)富客戶 160180平米 平層官邸 45% 40% 200240平米 平層別墅 33% （高層： 28% 洋房： 5%） 37% 明星產(chǎn)品 500600萬(wàn)左右主流及財(cái)富客戶 220280平米 平層別墅 6% （ 250： 3% 270： 3%） 6% 360440平米 空中別墅 6% （高層： 3% 洋房： 3%） 10% 標(biāo)桿產(chǎn)品 800萬(wàn)左右 主流級(jí)財(cái)富客戶 項(xiàng)目各類(lèi)戶型配比 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品定位 高層空中別墅 高層平層官邸 公共空間景觀化、入戶花園、玄關(guān)、客廳 270度轉(zhuǎn)角露臺(tái)、景觀餐廳、空中庭園、主臥寬景陽(yáng)臺(tái)、次臥凸窗、雙露臺(tái) 客廳奢享化、主臥奢享化、增加起居室、園廳、中西廚、寬廳 利用低密度的物業(yè)形態(tài)，做出別墅化感受，利用贈(zèng)送的地下空間、露臺(tái)打造情趣化生活氛圍 體現(xiàn)低密度產(chǎn)品的別墅化與情趣化 多方位與自然景色的接觸 增強(qiáng)情、景、私的空間 低密度物業(yè) 產(chǎn)品定位 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品策略 園林景觀最大化 社區(qū)感 在項(xiàng)目現(xiàn)有條件下，將園林景觀最大化，營(yíng)造生態(tài)、自然、綠色的宜居環(huán)境； ?打造立體化園林景觀，營(yíng)造具有多層次感的綠色空間； ?建筑內(nèi)外景觀的搭配處理，將社區(qū)景觀園林極致化； ?在盡量保證產(chǎn)品正南正北向排布的前提下，確保社區(qū)整體形象感的協(xié)調(diào)性； ?在地塊條件有限的前提下，最大化的實(shí)現(xiàn)高層與低密度物業(yè)的協(xié)調(diào)，確保低密度物業(yè)的相對(duì)私密性 容積率拆分原則 在確保做滿容積率的前提下，最大化的保證低密度物業(yè)的量 ?低密度物業(yè)是項(xiàng)目的標(biāo)桿物業(yè)，樹(shù)立高端形象，并降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)； ?高層產(chǎn)品是項(xiàng)目的主戰(zhàn)場(chǎng)，肩負(fù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的重任 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 御景峰 恩馬文景園 愛(ài)丁堡國(guó)際公寓 背山觀海，坐擁強(qiáng)勢(shì)景觀資源 位于城市核心區(qū)邊緣，快速直達(dá)市南市北區(qū) 項(xiàng)目自身園林景觀出色，貝爾高林設(shè)計(jì) 嶗山 CBD核心區(qū)域，城市價(jià)值較高 片區(qū)環(huán)境宜居 高品質(zhì)精裝，產(chǎn)品力水平較高 嶗山東部片區(qū)宜居的大環(huán)境 科技股規(guī)劃展示良好的居住和投資前景 舶來(lái)風(fēng)格建筑和園林打造高端社區(qū)意向，豪宅平臺(tái)水平的極致精裝修 山海價(jià)值 城市價(jià)值 宜居產(chǎn)品價(jià)值 山海資源 2023年 2023年 海景價(jià)值日益提升，入門(mén)級(jí)財(cái)富階層置業(yè)路徑 產(chǎn)品價(jià)值 2023年 2023年 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 豪宅客戶擬合定位：主流財(cái)富階層為領(lǐng)袖客戶，入門(mén)財(cái)富階層為核心客戶 置業(yè)關(guān)鍵點(diǎn)分析 項(xiàng)目本體素描 本項(xiàng)目客戶 匹配度 匹配度分析 ?頂級(jí)財(cái)富階層 ?擁有海資源為其置業(yè)必要條件 ?面積空間尺度要求大，產(chǎn)品力要求豪 區(qū)位： 項(xiàng)目位于嶗山區(qū)東部邊緣，區(qū)域未來(lái)規(guī)劃為科技谷，項(xiàng)目未來(lái)增值潛力巨大 資源： 擁有山體公園，南部臨午山風(fēng)景區(qū)，西臨青島頂級(jí)城市高爾夫 定位： 整體定位高端，將呈現(xiàn)區(qū)域頂級(jí)社區(qū)和打造區(qū)域頂級(jí)產(chǎn)品 不具備海資源，無(wú)法匹配頂級(jí)客戶核心需求 ?主流財(cái)富階層 ?偏好海資源占有 ?受其非頂級(jí)財(cái)富能力所限，選擇中小豪宅戶型產(chǎn)品 ?強(qiáng)調(diào)圈層感和尊貴感 不具備海資源，但項(xiàng)目高端定位和區(qū)域富貴屬性，滿足該類(lèi)客戶部分需求 入門(mén)財(cái)富階層 ?以個(gè)性偏好的稀缺資源來(lái)進(jìn)行置業(yè)，跳出海資源占有條框 ?關(guān)注物業(yè)的居住休閑舒適度 ?看重物業(yè)所屬區(qū)域未來(lái)增值潛力 內(nèi)部擁有山體公園，外部緊鄰高爾夫，且項(xiàng)目定位高端，區(qū)域未來(lái)具增值潛力 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【 入門(mén)財(cái)富階層寫(xiě)真 】 劉女士， 29歲，投資公司副總 ?購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品： 180平米； ?家庭人口：一家三口，小孩兩歲 ?購(gòu)買(mǎi)量級(jí)： 總價(jià) 300500萬(wàn)； ?置業(yè)背景：目前一家人住在市南區(qū)一個(gè)中等偏上的社區(qū)里 主要關(guān)注要素： ?主要是環(huán)境好 ,不一定非得有特別好的海景 ,但最好是可以看到海的房子，交通方便 ,不吵鬧 ,不擁擠就好，關(guān)鍵得住著舒服； ?產(chǎn)品力 —— 外立面、裝修要上檔次，需要德國(guó)進(jìn)口衛(wèi)浴，有品質(zhì)感；大客廳、大餐廳、有保姆間，社交空間的需求； ?便利性 —— 商場(chǎng)、教育配套離得比較近，生活起來(lái)很方便； ?私密性 —— 小區(qū)的物業(yè)管理一定要很好，要有很好的私密性，不能像住在大街上那么張揚(yáng)。 【 入門(mén)財(cái)富階層寫(xiě)真 】 陳先生， 29歲，證券公司操盤(pán)手 ?購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品： 180平米； ?家庭人口：未婚 ?購(gòu)買(mǎi)量級(jí)： 總價(jià) 300500萬(wàn)； ?置業(yè)背景：目前一人住在市南區(qū)一個(gè)中等偏上的社區(qū)里，約 140多平米的高層 主要關(guān)注要素： ?主要是環(huán)境好 ,不一定非得有特別好的海景 ,交通方便 ,不吵鬧 ,不擁擠就好，關(guān)鍵得住著舒服； ?產(chǎn)品力 —— 外立面、裝修要上檔次，有品質(zhì)感； ?便利性 —— 商場(chǎng)、教育配套離得比較近，生活起來(lái)很方便； ?私密性 —— 小區(qū)的物業(yè)管理一定要很好，要有很好的私密性，不能像住在大街上那么張揚(yáng)。對(duì)于裝修風(fēng)格沒(méi)有特別明確的要求，但對(duì)于裝修品質(zhì)要求較高； ?消費(fèi) —— 生活消費(fèi)上并不是很高調(diào)，屬于低調(diào)內(nèi)斂一點(diǎn)都不張揚(yáng)，但會(huì)追求一些奢侈品牌； ?對(duì)海資源要求 —— 對(duì)于海景資源沒(méi)有特俗要求，只要求自己住得舒服 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。對(duì)于自己目前的住所很滿意，生活便利，交通方便，配套齊全，因此不考慮更換第一住所，再置業(yè)主要用于投資。 【 主流財(cái)富階層寫(xiě)真 】 萬(wàn)女士， 30多歲，職業(yè)經(jīng)理人 ?購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品： 200平米左右 ?購(gòu)買(mǎi)量級(jí)： 總價(jià) 400萬(wàn)左右 ?置業(yè)背景：客戶在青島屬于典型金領(lǐng)階層，收入較高，對(duì)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、投資有自己的看法。對(duì)于目前市場(chǎng)情況有一定的認(rèn)識(shí)。對(duì)于區(qū)域還會(huì)多少考慮到風(fēng)水的問(wèn)題； ?產(chǎn)品 —— 戶型及功能空間沒(méi)有特殊要求， 喜歡復(fù)式， 相對(duì)傳統(tǒng)的要求南北通透、結(jié)構(gòu)方正即可，對(duì)于高層和洋房產(chǎn)品更喜歡高層，喜歡高層的視野開(kāi)闊，住起來(lái)會(huì)覺(jué)得敞亮。老家在河北，現(xiàn)打算定居青島，資金充足。 【 主流財(cái)富階層寫(xiě)真 】 師先生， 29歲，證券公司老總 ?購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品： 200平米左右 ?購(gòu)買(mǎi)量級(jí)： 總價(jià) 800萬(wàn)左右 ?置業(yè)背景：客戶屬于典型財(cái)富新貴，白手起家，從事金融行業(yè)。 【 頂級(jí)財(cái)富階層寫(xiě)真 】 王先生， 46歲，某貿(mào)易公司老板 ?購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品： 500多平米 ?購(gòu)買(mǎi)量級(jí)： 3500萬(wàn)左右 ； ?置業(yè)背景：挺多房子，基本上都是愛(ài)人的秘書(shū)在打理，國(guó)外、北京、上海、青島都有自己的房子；一旦喜歡就會(huì)買(mǎi)，決策非?？欤? 主要關(guān)注要素： ?“ 生意部分業(yè)務(wù)在青島，現(xiàn)在生意做的還不錯(cuò)，常常會(huì)有國(guó)內(nèi)外的客戶來(lái)青島拜訪，基本每次都安排到酒店去了，我們?cè)趪?guó)外常常去企業(yè)會(huì)所，這樣比較助于企業(yè)形象的建立 ” ?資源與核心地段 —— 有足夠的強(qiáng)勢(shì)、稀缺的資源