【文章內容簡介】 在感和體量感 園林： 瑞士風格的圍合式園林景觀設計也是上實 〃 海上海的獨特亮點之一 整體規(guī)劃呈現明顯的資源導向特征，高品質建筑和園林為打造高端社區(qū)提供支撐 上實海上海 27 本報告是嚴格保密的。 戶型 面積 配比 總價 銷售進度 客戶特征 兩室 178平 約 20% 約 460萬 售罄 高收入并且有一定財富積累的的大型企業(yè)高管、職業(yè)經理人為主，升級居住條件，認可嶗山的大環(huán)境、認可上實品牌、關注產品力 三室 230平 約 60% 約 600萬 售罄 貿易物流企業(yè)老板為主，外地客戶較多，大多有別墅置業(yè)經歷，對海資源敏感，其中的本地客戶大多在市南市北有房子 四室 320平 約 20% 約 830萬 售罄 貿易、物流、能源、房地產企業(yè)老板，有別墅置業(yè)經歷，資源導向特征明顯 復式 450－ 1000 少量 1000－ 2500萬 售罄 城市頂級財富階層，私人會所 +資產處置 面積偏大、總價偏高，總價在 460－ 800萬的主力產品面向本地高端改善客戶和外地客戶， 450平米以上復式作為標桿產品面向城市頂級財富階層 上實海上海 28 本報告是嚴格保密的。 ? 戶型點評： ? 戶型方正，南北通透，空間尺度舒適 ? 電梯直接入戶，配置獨立工人電梯，青島市場首創(chuàng)設計實現市場領先 ? 后臺操作空間完善，獨立工人房，主仆分區(qū)到位 ? 戶型公攤偏大 在滿足實用性、舒適度基礎上，實現了豪宅的分區(qū)及電梯入戶、主仆分道等要求 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2室 2廳 2衛(wèi) 1廚 上實海上海 29 本報告是嚴格保密的。 風格：提供兩種風格供客戶選擇：新古典風格 / 美式現代風格。 標準： 5000元 /平方米標準 品牌：主衛(wèi)五金（德國當代） 浴缸（卡德維） 面盆 /座廁（德國唯寶） 門鎖（德國金凱登） 櫥柜（德國西曼諦克） 電器（意大利庫西尼 ） 德系品牌為主的高品質精裝是產品的主要發(fā)力點，在銷售期內領先市場 上實海上海 30 本報告是嚴格保密的。 位于麥島金岸東側 ,改善需求為主 ,多次置業(yè) 規(guī)模 占地面積 7萬平方米，容積率 ,共 336套 產品類型 高層、訂制化別墅 戶型配比 140平方米 560平方米，主力戶型 220平方米 價格 均價 4萬元 /平方米 ,高層豪宅 800萬以上 客戶情況 購置目的：自用為主，改善需求為主 客戶來源：青島本地客戶 :外地客戶 4： 4（外地客戶各處都有，其中有東北、山西、河南、廣東、香港等地以生意人為主） 客戶年齡特征： 4055歲之間為主，部分富二代。 客戶置業(yè)特征：多次置業(yè) 客戶職業(yè)特征：貿易、物流私營業(yè)主，主要為生意人，還有部分金融行業(yè)企業(yè)高管 銷售狀況 項目現階段未開盤，開始預約交定金，前期只預定 300名客戶，（客戶名額小于開盤套數），交定的金額為： 150萬、 200萬、 400萬、 600萬 ,視戶型大小確定定金額度。目前預定時間 7天； 已預定出 60套 ，已交定金 2億元； 已定制出別墅一套，總價 7500萬元 點評 自然資源優(yōu)勢明顯，海景、山景資源突出；產品品質特點明顯，產品細節(jié)體現出高貴、專屬性。 海信天璽 31 本報告是嚴格保密的。 位于嶗山區(qū)，依托城市價值、山海資源打造豪宅體系 山海資源：一線海景、背靠浮山 旅游配套：臨近極地海洋世界 城市資源 ：接壤市南市中心，交通便利 醫(yī)療：市立醫(yī)院、青醫(yī)附院東部院區(qū) 教育：雙語幼兒園，周邊分布著大蘋果雙語幼兒園、燕兒島路小學青大附中、青島大學、海洋大學 其他：銀海國際游艇俱樂部、奧帆基地、海信廣場、陽光百貨、海景花園大店、香格里拉大酒店、 SPR白宮會館 海信天璽 32 本報告是嚴格保密的。 選用兼具現代時尚及古典美感的 ARTC DECO立面風格，建筑形象按照三段式構圖，強調對稱，創(chuàng)造渾厚內斂、扎實穩(wěn)重的形象，采用卡拉麥麗金石材。 Artdeco干掛石材建筑立面 +寫意園林 +殿堂級大堂打造豪宅氣質 寫意園林 日本造園設計株式會社設計。戲水池為主題，采用“透景”筆法打造，主題宏大突出、細節(jié)精致典雅的圍合式中央公園景觀。 殿堂級外大堂：專屬管家恭迎入戶，隨時待命服務，周邊特設會客廳。 雙層安防大堂：安防電動門，結合外大堂，充分保證業(yè)主居住的安全私密 ArtDeco干掛石材立面 殿堂級大堂 海信天璽 33 本報告是嚴格保密的。 以 136平米兩室及 217平米三居為主力，符合青島豪宅客戶居住需求，頂層大平層及復式戶型擴充豪宅客戶群，滿足更多客戶需求 戶型 面積區(qū)間 套數配比 總價 客戶描述 兩居 130140平米 34% 600萬 高端客戶自住為主 三居 221230平米 59% 1000萬 外地客戶占據 60%，青島人占據 40%，頂級財富階層 客戶多為成功人士，有一些知名演藝人士，年齡在 4050歲； 置業(yè)目的為改善自住、資產處置 對單價和總價不是很敏感，主要看重產品。 認可天璽的地段、海景景觀、視野 大平層 /復式 300418平米 3% 1300－ 2023萬 別墅 429620平米 4% 2023－ 3000萬 海信天璽 34 本報告是嚴格保密的。 優(yōu)點 缺點 ?戶型南北通透 ?主臥套間設計體現豪宅居住感 ?社交、居住軟性分隔 ?放大主臥及客廳面積，提升居住感 ?添加綜合活動區(qū)，滿足豪宅客戶的多樣需求 ?層高 ，頂層 3套大平層為 ?產品附贈率相對較少 ?面向室外及景觀面的空間不足，資源價值展示不充分 HUF定制別墅： 青島市場首創(chuàng)訂制化別墅概念，與德國賀府（ HUF）公司合作研發(fā)建設五棟 HUF別墅，是海信頂級產品品質的代表之作，具備強市場影響力。 世界級定制別墅作為標桿產品影響力突出，高層戶型設計體現豪宅居住感，但對海景資源價值的展示不足 高層產品： 海信天璽 35 本報告是嚴格保密的。 大師設計 +頂級品牌 +科技智能居住系統(tǒng) 設計師： 香港高文安 裝修風格： 大都會風格和現代風格 裝修標準： 6000－ 8000元 科技智能： 窗式新風系統(tǒng)、外窗保溫系統(tǒng)、水源熱泵系統(tǒng) 選用品牌： 德國維寶潔具、德國當代水龍頭、德國美諾廚電、嘉格納廚電 海信天璽 36 本報告是嚴格保密的。 小結 規(guī)劃建筑 —— 參照項目除依托山海資源外，社區(qū)感的打造尤為重要，建筑單體、景觀規(guī)劃設計均由世界知名景觀設計院設計 戶型 —— 直接參照項目主力戶型區(qū)間為 160— 180平米舒適型三居，間接參照項目主力戶型區(qū)間為 220平米舒適型四居 客戶 —— 參照項目客戶大部分為自主性客戶，改善型為主，以貿易、物流私營業(yè)主為主，大部分為生意人，還有部分金融行業(yè)企業(yè)高管 精裝 —— 參照項目均為精裝修，精裝標準 2023— 5000元，均由世界知名室內設計師設計，均采用德系的衛(wèi)浴器具 37 本報告是嚴格保密的。 Part 3 青島高端客戶分析 38 本報告是嚴格保密的。 私企打工者、普通公務員、企業(yè)基層管理人員等 普通工人等 支付力 高 低 ?頂級財富階層： 目標物業(yè)總價 1000萬以上； 從業(yè)特征： 大型金融、能源、外貿、物流、房地產企業(yè)主； 置業(yè)目的： 本地客戶自住、外地客戶資產沉淀； 代表客戶：東海路 9號、銀都花園 ?主流財富階層： 目標物業(yè)總價控制 600800萬； 從業(yè)特征： 中小型金融、能源、外貿、物流、房地產企業(yè)主； 置業(yè)目的： 自住、養(yǎng)老； 代表客戶：海信天璽、魯商中心、上實海上海 ?入門級財富階層： 目標物業(yè)總價控制 300500萬； 從業(yè)特征： 金領、 職業(yè)經理人； 置業(yè)目的： 自住，為子女置業(yè)； 代表客戶：御景峰、恩馬文景園、愛丁堡國際公寓 頂級財富階層 主流財富階層 入門級財富 階層 私企業(yè)主、金領、國企高層、政府權力部門高官 政府基層干部、大學教師、大型鋼企中層 外貿、物流、金融、 房地產業(yè)業(yè)主和高管 通過客戶訪談和項目調研，青島高端客戶按照財富層次可分為頂級財富階層、主流財富階層和入門級財富客戶三個層次 高端客戶類型 39 本報告是嚴格保密的。 【 頂級財富階層 】 占有城市資源、海資源為主要置業(yè)特征，置業(yè)目的為私人會所、城市會客、身份標定、資產沉淀 置業(yè)目的 置業(yè)偏好 產品訴求 來源地 職業(yè)特征 會客功能的 “ 私人會所 ” 為其置業(yè)的主要目的，兼顧資產保值增值 稀缺的頂級海資源為其首選，城市或其他稀缺資源也會影響其置業(yè)選擇 擁有多次的置業(yè)經驗，對產品本身品質及