某項目產(chǎn)品規(guī)劃建議報告(編輯修改稿)
2025-01-25 20:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 18個百分點。 三房占比問題 ——一般典型項目產(chǎn)品配比一覽 1 萬科錦程高層項目產(chǎn)品配比，兩房產(chǎn)品是絕對的主力 17 18 12 13 16 15 14 8 7 5 6 售房部 10 11 3 2 4 1 23 22 21 20 19 高層 洋房 萬科高層項目作為現(xiàn)金流產(chǎn)品的代表，其 2房產(chǎn)品配比往往高于 3房產(chǎn)品。如萬科錦程 3房體量占比 38%；萬科城 3房體量占比約 38%。 13 14 15 16 7 9 11 12 8 6 5 4 1 2 3 幼兒園 平層戶型 躍層戶型 別墅產(chǎn)品 幼兒園 別墅 平層產(chǎn)品樓棟與復(fù)式產(chǎn)品樓棟比為： 3： 2 三房占比問題 ——一般典型項目產(chǎn)品配比一覽 協(xié)信星都會 1/3樓棟為復(fù)式產(chǎn)品 1 高層躍層平面圖 躍層戶型 銷售套內(nèi)面積 戶型 實得套內(nèi)面積 贈送率 體量占比 A 65 2+1房 88 33% 57% A’ 67 2+1房 91 24% B 51 2房 60 17% 43% C 49 2房 58 18% 復(fù)式三房占比問題 ——一般典型項目產(chǎn)品配比一覽 1 協(xié)信星都會復(fù)式樓棟體量： 43%平層 2房， 57%復(fù)式 2+1房 世聯(lián) 觀點 ? 而本項目復(fù)式三房套數(shù)占比嚴(yán)重超出市場平均水平。 ? 調(diào)整整體三房的占比比例，參考區(qū)域市場 3房與 2房的成交數(shù)據(jù)看：比例基本在 :1，三房占比約 45%。 二、關(guān)于三房比例與面積問題 世聯(lián)將此問題分化為兩個問題來論證與探尋 : 三房比例問題 三房面積問題 三房面積問題 ——復(fù)式產(chǎn)品市場主流成交面積 復(fù)式產(chǎn)品市場主流面積段為套內(nèi) 50㎡及以下，主力總價在 70萬以內(nèi)。 本項目總體量約 30萬方的復(fù)式三房產(chǎn)品，套內(nèi)面積 7175㎡，實得面積 8085㎡以上，相對偏大。 套內(nèi)面積區(qū)間/總價區(qū)間 20 2030 3040 4050 5060 6070 7080 8090 90100 100120 120140 140160 總計 40 15 854 353 296 246 163 58 6 1991 4050 379 116 96 26 10 7 14 648 5060 31 61 17 1 5 24 3 1 143 6070 38 6 36 17 4 17 13 131 7080 2 2 8090 3 2 3 8 總計 15 854 353 675 393 358 107 56 31 44 23 14 2923 市場主流 本項目 2023年重慶主城區(qū)主力復(fù)式產(chǎn)品成交情況 2 三房面積問題 ——典型項目分析 (復(fù)式 ) 典型項目分析之復(fù)式 ——協(xié)信星都會 項目名 協(xié)信星都會 物業(yè)形態(tài) 別墅、洋房、高層 占地面積 建筑面積 71萬斱 綠化率 % 容積率 2 戶數(shù) 6000 裝修情況 清水 開發(fā)商 協(xié)信（控股）集團 物業(yè)管理 協(xié)信天驕物業(yè) 協(xié)信星都會地處照母山板塊核心區(qū)域，由洋房地塊、高層別墅地塊組成，聯(lián)合協(xié)信星光天地，打造 78萬斱 協(xié)信大社區(qū) 。 2 高層躍層平面圖 躍層戶型 銷售套內(nèi)面積 戶型 實得套內(nèi)面積 贈送率 體量占比 A 65 2+1房 88 33% 57% A’ 67 2+1房 91 24% B 51 2房 60 17% 43% C 49 2房 58 18% 三房面積問題 ——典型項目分析 (復(fù)式 ) 典型項目分析之復(fù)式 ——協(xié)信星都會 2 A戶型 2層 B戶型 1層 B戶型2層 A戶型 1層 偶數(shù)層為 A戶型，奇數(shù)層為 B戶型 三房面積問題 ——典型項目分析 (復(fù)式 ) 典型項目分析之復(fù)式 ——協(xié)信星都會 2 ?戶型躍層設(shè)計，贈送面積大 ?主臥面積大，約 ㎡，居住舒適度高 ?產(chǎn)品設(shè)計丌合理，次臥私密性較差，客廳狹長 套內(nèi) 65㎡ 實得 88㎡ 套內(nèi) 67㎡ 實得 91㎡ 三房面積問題 ——典型項目分析 (復(fù)式 ) 典型項目分析之復(fù)式 ——協(xié)信星都會 2 套內(nèi) 51㎡ 實得 60㎡ 套內(nèi) 49㎡ 實得 58㎡ ?戶型設(shè)計緊湊，浪費空間少 ?陽臺面積大，戶型可變性強 ?產(chǎn)品設(shè)計丌合理，主臥私密性較差 三房面積問題 ——典型項目分析 (復(fù)式 ) 典型項目分析之復(fù)式 ——協(xié)信星都會 2 7萬方集中商業(yè)及住宅底商 一期 二期 三期 三期規(guī)劃 3萬方商業(yè) 基礎(chǔ)資料 位置 南岸彈子石 CBD騰龍大道（朝天門大橋南橋頭） 所屬板 塊 彈子石 CBD板塊 項目組成 由 22幢高層住宅、以及 10萬㎡商業(yè)組成，整個小區(qū)規(guī)劃分為 3個組團，商業(yè)部分沿小區(qū)主出入口布局排布， 項目自身配套 幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場 占地 128000㎡ 體量 537000㎡ 容積率 建筑形態(tài) 高層 總規(guī)劃戶數(shù) 4932 內(nèi)部配套 愛情廣場、商業(yè) 藍(lán)光 COCO一期產(chǎn)品為全平層三房，套內(nèi)面積 4061㎡ 戶型 3室 1廳帶生活陽臺 （一期產(chǎn)品） 套內(nèi)面積 40㎡ 52㎡ 61㎡ 所占比例 45% 18% 37% 三房面積問題 ——典型項目分析 (平層 ) 典型項目分析之復(fù)式 ——藍(lán)光 COCO時代 2 戶型 3室 1廳帶生活陽臺 套內(nèi)面積 40㎡ 52㎡ 61㎡ 所占比例 45%
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