某項目產(chǎn)品規(guī)劃建議報告(已修改)
2025-01-15 20:02 本頁面
【正文】 深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司重慶直轄地區(qū) SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY CO.,LTD, CHONGQING MUNICIPALITY 中航童家院子項目產(chǎn)品規(guī)劃建議報告 項目基本概況說明 地塊區(qū)位 江北商圈 CBD 北部新區(qū) 楊家坪商圈 南岸商圈 巴南商圈 沙坪壩商圈 空港新城 大學城 茶園新區(qū) 蔡家組團 ? 項目地塊地處重慶市軌道 交通 3號線 童家院子站； ? 目前為 北部新區(qū) 開發(fā)建設(shè)范圍； ? 緊鄰 機場高速路 、內(nèi)環(huán)高速 ，交通環(huán)境優(yōu)越。 重慶承南接北區(qū)域，住投價值優(yōu)秀 項目周邊情況及車行到達線路 路線 1 路線 2 路線 3 奧園大社區(qū) 融創(chuàng)金貿(mào)時代 融創(chuàng)御錦 童家院子 地塊 融創(chuàng)御苑 融創(chuàng)竣爵堡 CBD 中航翡翠城 童家院子項目 城市功能 核心區(qū) 城市功能核心區(qū)“擴容第一盤” 60m 2棟 80m 4棟 100m 3棟 輕軌集團物業(yè) C地塊 B地塊 3棟 4棟 3棟 4棟 主要經(jīng)濟指標 ? 輕軌上蓋、陽光二 /三小，產(chǎn)品豐富； ? 以經(jīng)濟型中等居家和投資型產(chǎn)品為主； 總計容面積 830000㎡ 容積率 4 建筑面積 46萬斱 綠化率 30% 住宅 464100㎡ 建筑密度 35% 商業(yè) 355500㎡ 土地性質(zhì) 商業(yè)兼容二類居住用地 配套 10400㎡ 物業(yè)類型 上蓋綜合開發(fā)物 業(yè) 限高 頭排建筑絕對高度丌得大亍 80米，高度控制分區(qū)二內(nèi)建筑絕對高度丌得大亍 60米，高度控制分區(qū)三內(nèi)建筑絕對高度丌得大亍40米 童家院子施工交通示意圖 A地塊 B地塊 C地塊 A地塊 施工通道 B地塊 施工通道 C地塊 施工通道 地塊現(xiàn)狀 A地塊緊靠融創(chuàng)御錦，有高差 c地塊 輕軌兩旁 輕軌兩旁 B地塊地勢平坦 B地塊地勢平坦 輕軌出站廣場 外圍有高差 有高壓線環(huán)繞 輕軌出站廣場 目前唯一車行入口 融創(chuàng)項目 A C B ? 東面：融創(chuàng)紫楓郡，已入住項目 ? 南面：機場高速路與通往民心佳苑的市政公路立體交叉形成，同時有高壓線環(huán)繞。 ? 西面：融創(chuàng)御苑，高層 +疊拼在售項目，目前唯一的車行入口，遠處為火風山山地城市公園 ? 北面：融創(chuàng)御錦，已入住項目 融創(chuàng)竣爵堡 融創(chuàng)竣爵堡 民心佳苑 民心佳苑 融創(chuàng)御錦 組團 形態(tài) 產(chǎn)品類型 戶型 套內(nèi)面積 層高 （ m） 層數(shù) 單棟面積 （㎡） 棟數(shù) 套數(shù) 面積 （㎡） 片區(qū)總面積 （㎡） A區(qū) 住宅 100m平層 1T12 2房、 3房 4663 33 29909 3 1188 89727 221826 住宅 130m復(fù)式 2房、 3房 5775 23 33025 4 1472 132099 西 B區(qū) 住宅 130m平層 1T12 2房、 3房 5878 46 44788 1 552 44788 144788 辦公 +酒店 80000 沿街商業(yè) 20230 東 B區(qū) 公寓 60m 1房、 2房、 3房 1840 11 11515 2 638 23029 342215 80m 1房、 2房、 3房 1840 15 15702 4 1740 62807 100m 1房、 2房、 3房 1840 19 19889 3 1653 59666 住宅 130m復(fù)式 2房、 3房 5775 23 33025 3 1104 99074 住宅 100m復(fù)式 2房、 3房 5775 17 24410 4 1088 97638 C區(qū) 公寓 40m 1房、 2房、 3房 1840 8 8374 10 2320 83742 102584 50m 1房、 2房、 3房 1840 9 9421 2 522 18842 配套 17973 總建筑面積 829387 （可售總面積： 666625㎡） 目前產(chǎn)品配比情況 —形態(tài) ? 復(fù)式體量約 33萬方，總占比 %，可售占比 %； ? 商業(yè)體量 2萬方，總占比 % 目前產(chǎn)品配比情況 —房型 ? 三房總體量占比 64% ? 復(fù)式三房戶型套內(nèi)面積比平層三房大 10㎡左右 行標簽 套內(nèi)面積（㎡） 總套數(shù) 套數(shù)占比 總體量（㎡） 體量占比 公寓一房 18 3081 26% 73298 11% 復(fù)式兩房 D戶型 916 27% 67803 25% 平層兩房 b 396 24133 公寓兩房 1896 72522 復(fù)式三房 A戶型 458 47% 44863 64% 復(fù)式三房 B戶型 1374 131200 復(fù)式三房 C戶型 916 84946 平層三房 a 396 32495 平層三房 b 396 33099 公寓三房 1896 102267 總計 —— 11725 100% 666625 100% 項目規(guī)劃目前問題聚焦 項目目前經(jīng)過多輪的設(shè)計論證： 我方認為需要在此基礎(chǔ)上從市場角度來驗證項目整體可實現(xiàn)銷售度和項目價值問題?？傮w而言聚焦到項目規(guī)劃的 3個方面： 復(fù)式產(chǎn)品總體量占比問題 項目體量中占比最大形態(tài)，
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