某項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(已修改)
2025-08-14 20:02 本頁(yè)面
【正文】 XX項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書第一部分 項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位為：創(chuàng)新之城，節(jié)能生活，舒適朗雅，優(yōu)越感受。 （1）創(chuàng)新之城：建造手段不同。從建筑技術(shù)與建材角度上引進(jìn)一部分新概念、新設(shè)計(jì)，達(dá)到創(chuàng)新目的，提高產(chǎn)品賣點(diǎn)。爭(zhēng)取用最低成本做出創(chuàng)新的產(chǎn)品，即符合南昌地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，又符合南昌市消費(fèi)水平，同時(shí)彌補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)，做到生態(tài)住宅≠高價(jià)格。（2）節(jié)能生活：設(shè)計(jì)理念不同。一般住宅以適用、耐久、經(jīng)濟(jì)、安全為設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)，主要是為滿足現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，開(kāi)發(fā)商主要考慮建筑立面豐富點(diǎn)、小區(qū)綠化景觀漂亮點(diǎn)，但對(duì)住宅內(nèi)涵重視不夠。而本項(xiàng)目真正地出發(fā)點(diǎn)在于考慮如何改善舒適性、聲環(huán)境、室內(nèi)空氣質(zhì)量、綠地生態(tài)效應(yīng)等等，不僅重視“以人為本”，強(qiáng)調(diào)自然環(huán)境、物理環(huán)境等的舒適性、健康性，而且更重視“人與自然和諧共存”，真正打造一個(gè)可持續(xù)發(fā)展舒適人居空間。 （3） 舒適朗雅，優(yōu)越感受：展現(xiàn)項(xiàng)目地塊價(jià)值觀，京東片區(qū)崛起指日可待。10分鐘車程，恰到好處的距離，離塵不離城的地理位置，項(xiàng)目自有的商業(yè)，辦公樓….處處與目前的CBD息息相映，北京東路作為連接項(xiàng)目跳動(dòng)脈搏，把握著第一城與市中心的互動(dòng)關(guān)系，體現(xiàn)項(xiàng)目本質(zhì)上的舒適朗雅，展現(xiàn)項(xiàng)目居住生活非同一般的優(yōu)越感受。產(chǎn)品定位：溫暖的現(xiàn)代功能主義（1）。溫暖：采用豐富多彩的建筑材料，特別是親人的材料如木、石、磚等，作為建筑立面構(gòu)成的重要部分進(jìn)行裝飾處理。（2）?，F(xiàn)代：立面采用虛實(shí)對(duì)比，強(qiáng)調(diào)運(yùn)用明快通透的現(xiàn)代表現(xiàn)手法來(lái)處理建筑之間的關(guān)系。（3）。功能主義：強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的內(nèi)在使用功能，實(shí)而不華，開(kāi)大窗時(shí)進(jìn)行遮陽(yáng)處理，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)外空間的融合，要求建筑材料、設(shè)計(jì)手法貫穿一致，做到建筑設(shè)計(jì)的完美統(tǒng)一。（注：本項(xiàng)目定位是項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的指導(dǎo)原則，是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中表達(dá)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵的關(guān)鍵。）項(xiàng)目分析1）項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：A：地塊升值前景大B：毗鄰城市東大門，地理位置優(yōu)越，交通便利C：項(xiàng)目文化底蘊(yùn)豐厚D：相對(duì)同板塊大多數(shù)樓盤而言，更具有開(kāi)發(fā)規(guī)模優(yōu)勢(shì)E：小區(qū)周邊的生活配套設(shè)施與醫(yī)療設(shè)施極盡完善，周邊教育資源豐富，文化氛圍濃厚F：優(yōu)越的休閑度假場(chǎng)所G： 項(xiàng)目地塊平整，內(nèi)部綠化好H：項(xiàng)目用地臨街長(zhǎng)，商業(yè)開(kāi)發(fā)前景大I、項(xiàng)目“創(chuàng)新”理念形成市場(chǎng)新鮮感劣勢(shì)（W）： A：項(xiàng)目所處板塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)滯后，區(qū)域不成熟。B：區(qū)域工業(yè)型特征明顯，易于形成消費(fèi)抗性。 C：地塊鄰近的安居小區(qū)將對(duì)本項(xiàng)目的形象產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。D：目前周邊街區(qū)配套等設(shè)施落后，缺乏前期規(guī)劃。E：我公司首次涉獵房地產(chǎn)項(xiàng)目，在房地產(chǎn)領(lǐng)域缺以及消費(fèi)者意識(shí)中乏品牌形象。機(jī)會(huì)（O）：A：后推出的產(chǎn)品更為先進(jìn)，可領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。B：京東做為最臨近市區(qū)板塊，開(kāi)發(fā)用地日趨緊俏。C：生活水平的提高，大大增強(qiáng)了房地產(chǎn)的消費(fèi)能力。D：城市建設(shè)步伐加快，拓寬了購(gòu)房人群。E：項(xiàng)目周邊居住形態(tài)落后，為本項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了機(jī)會(huì)。F：項(xiàng)目一半被團(tuán)購(gòu)，易于造市，同時(shí)可形成口碑。G：由于目前宏觀政策的實(shí)施，造成需求積壓。H：商業(yè)氛圍的烘托，為項(xiàng)目帶來(lái)了良好的預(yù)期。威脅（T）：A：國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，提高按揭貸款利率，在一定程度上增加了消費(fèi)者購(gòu)房后期成本。B：國(guó)家七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》及南昌出臺(tái)8項(xiàng)措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)，及契稅等提高，造成市場(chǎng)處于磨合期。C：消費(fèi)者購(gòu)房中仍有“羊群效應(yīng)”存在。此為造成房市波動(dòng)因素之一，大部分消費(fèi)者缺乏對(duì)宏觀政策的理性分析，僅僅臆斷目前形式不好而保持觀望狀態(tài)，至于消費(fèi)者何時(shí)能對(duì)政策理解度加深。直接關(guān)系到政策與市場(chǎng)的磨合期長(zhǎng)短，以及市場(chǎng)景氣度回升，需求量釋放。D：政府規(guī)劃政策，將分流部分客戶群。政府本著“東拓、南延、西進(jìn)、北擴(kuò)、中秀”原則，將南昌分三環(huán)逐層發(fā)展，上一階段趨向于紅谷灘的開(kāi)發(fā)，近期側(cè)重點(diǎn)則放在朝陽(yáng)板塊、城南板塊基礎(chǔ)生活設(shè)施配套，將分流部分客戶群。E：本項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格偏低，而土地出讓價(jià)格走高。周遍較早開(kāi)發(fā)的樓盤所拿地價(jià)相對(duì)目前土地市場(chǎng)便宜，因此在價(jià)格方面本項(xiàng)目不占優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)，直接威脅到本項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化。2）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) A：從地段分析，引領(lǐng)地段價(jià)值回歸，充分體現(xiàn)區(qū)位的優(yōu)越性。B：從品牌分析，營(yíng)造企業(yè)和項(xiàng)目的新品牌，確立項(xiàng)目全新市場(chǎng)形象。C：從產(chǎn)品分析，創(chuàng)造差異化產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品特色
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