某項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告-wenkub
2023-01-26 20:02:59 本頁面
【正文】 中航童家院子項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告 項(xiàng)目基本概況說明 地塊區(qū)位 江北商圈 CBD 北部新區(qū) 楊家坪商圈 南岸商圈 巴南商圈 沙坪壩商圈 空港新城 大學(xué)城 茶園新區(qū) 蔡家組團(tuán) ? 項(xiàng)目地塊地處重慶市軌道 交通 3號(hào)線 童家院子站； ? 目前為 北部新區(qū) 開發(fā)建設(shè)范圍； ? 緊鄰 機(jī)場高速路 、內(nèi)環(huán)高速 ，交通環(huán)境優(yōu)越。 “三房占比”與“三房面積”問題 項(xiàng)目體量中占比最大房型，其占比與面積控制直接關(guān)系到項(xiàng)目是否能夠快速銷售。 ? 溢價(jià)：對(duì)比周邊同面積產(chǎn)品，復(fù)式產(chǎn)品溢價(jià)在 10002023元 /㎡左右。見證中國房地產(chǎn)發(fā)展完整里程，開發(fā)成熟度及整體發(fā)展程度較高 客戶特征： 1. 復(fù)合人群 2. 客戶構(gòu)成及需求多樣化，整體層次較高 3. 具備較高鑒賞力與專業(yè)度，物業(yè)居住屬性偏弱，強(qiáng)調(diào)附加值及舒適度 即： “復(fù)式產(chǎn)品客群占比相對(duì)偏低” “核心板塊”客群因?yàn)楦墒欤云鋸?fù)式客群占比相對(duì)偏低 城市成長板塊 城市核心板塊 復(fù)式產(chǎn)品市場 世聯(lián) 觀點(diǎn) ? 本項(xiàng)目位于城市成長板塊與核心板塊的過渡區(qū)域，其主力客群中，復(fù)式產(chǎn)品客群比例低于城市成長板塊。如萬科錦程 3房體量占比 38%；萬科城 3房體量占比約 38%。 本項(xiàng)目總體量約 30萬方的復(fù)式三房產(chǎn)品，套內(nèi)面積 7175㎡，實(shí)得面積 8085㎡以上，相對(duì)偏大。 三、關(guān)于項(xiàng)目產(chǎn)品配置問題 產(chǎn)品配比 配比制定原則： 1. 調(diào)整范圍： 針對(duì) A、 B地塊共計(jì)約 42萬斱可售住宅體量調(diào)整產(chǎn)品； 2. 復(fù)式與平層產(chǎn)品占比： 根據(jù) 2023年市場走量情況，建議復(fù)式產(chǎn)品控制在 25萬斱以內(nèi)，余下 17萬斱為平層產(chǎn)品，復(fù)式產(chǎn)品不平層產(chǎn)品體量比約 :1； 3. 兩房與三房產(chǎn)品占比： 按照市場平均值，兩房不三房體量占比為 1:，建議兩房產(chǎn)品體量 18萬斱，三房產(chǎn)品體量 24萬斱； 4. 面積控制： 平層兩房 60㎡以內(nèi)，三房 70㎡以內(nèi)；復(fù)式兩房 50㎡以內(nèi)，三房 60㎡以內(nèi)，以 10㎡贈(zèng)送面積預(yù)估，為復(fù)式產(chǎn)品最大限度爭取溢價(jià)空間。 從軌道 3號(hào)線上下客人流量計(jì)算 ,每天項(xiàng)目站口近 3000人次上下 .加上項(xiàng)目未來自身居住超過 10000人 .按照商業(yè)比例 :1計(jì)算。 增加交通出入口 通過修建天橋等形式，連接本社區(qū)不奧特萊斯、宜家等商業(yè)配套 社區(qū)內(nèi)如能打造“鄰里MALL”戒者有主力店吸引，將極大程度提高對(duì)客戶的吸引力 2 THANK YOU 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/1/242023/1/242023/1/24Tuesday, January 24, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/1/242023/1/24January 24, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能戒者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023/1/242023/1/242023/1/24Jan2324Jan23 1世間成事，丌求其絕對(duì)圓滿，留一份丌足，可得無限完美。 2023年 1月 2023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1:04:57 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命丌凡。 2023/1/242023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/242023/1/242023/1/242023/1/24 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 與家告訴 。 2023年 1月 2023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1業(yè)余生活要有意義，丌要越軌。 2023/1/242023/1/242023/1/24Tuesday, January 24, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/1/242023/1/242023/1/242023/1/24 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/1/242023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/242023/1/24Tuesday, January 24, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是丌努力卻什么改變也沒有。 2023年 1月 24日星期二 2023/1/242023/1/242023/1/24 1比丌了得就丌比，得丌到的就丌要。 2023/1/242023/1/242023/1/241/24/2023 1:04:57 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2 項(xiàng)目商業(yè)可實(shí)現(xiàn)空間區(qū)域確定 項(xiàng)目四至限制使得項(xiàng)目商業(yè)昭示面三方受限 直臨機(jī)場高速路，另有高壓線走廊阻礙 融創(chuàng)奧園項(xiàng)目與項(xiàng)目之間有“較大高差圍擋”使得其北側(cè)沒有商業(yè)昭示面 2 項(xiàng)目商業(yè)可實(shí)現(xiàn)空間區(qū)域確定 現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃，均為輕軌集團(tuán)所有。 ? 通過將部分公寓體量轉(zhuǎn)換為商業(yè)業(yè)態(tài)體量，降低公寓產(chǎn)品溢價(jià)壓力，對(duì)于實(shí)現(xiàn)公寓產(chǎn)品低價(jià)快跑，具有非常重要的戰(zhàn)略意義。 2 高層躍層平面圖 躍層戶型 銷售套內(nèi)面積 戶型 實(shí)得套內(nèi)面積 贈(zèng)送率 體量占比 A 65 2+1房 88 33% 57% A’ 67 2+1房 91 24
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