【正文】 源、冾金、建材、輕紡等 特色產(chǎn)業(yè)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 城市化進(jìn)程加速，市場(chǎng)擴(kuò)容現(xiàn)象明顯 ? 城市化水平平均增速 %，在 2022年增速超過(guò) 3%，城市化率為 %?；诘貕K獨(dú)有的核心優(yōu)勢(shì)，如何去雕琢我們的“和氏璧”，這將成為我們研究地塊價(jià)值最大化的根本命題。 ? 項(xiàng)目距離中心公園較近，西側(cè)地塊有部分的景觀資源。也是長(zhǎng)春市繼市實(shí)驗(yàn)、十一高、市二實(shí)驗(yàn)之后的第四所現(xiàn)代化省級(jí)示范性重點(diǎn)高中。 ?地塊處于北部新城核心 —— 區(qū)政府辦公中心附近，未來(lái)的發(fā)展將會(huì)成為區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)。同時(shí)地塊內(nèi)尚有未拆遷建筑和廠房。給居民出行帶來(lái)便利 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 地塊理解 配套條件 目前生活購(gòu)物、休閑娛樂(lè)等配套 設(shè)施匱乏，配套環(huán)境總體較差。 地塊西面為空地和舊水塔等，未來(lái)將規(guī)劃體育中心、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)。 西南為中心公園，但與證大光明城相比不占優(yōu)勢(shì)，目前項(xiàng)目附近日常生活商業(yè)配套匱乏。服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 NEW VISUAL ANGLE 服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 長(zhǎng)春吳中項(xiàng)目 — 市場(chǎng)定位思路及產(chǎn)品建議報(bào)告 — 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 項(xiàng)目認(rèn)知與理解 宏觀環(huán)境綜合審視 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 項(xiàng)目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題初探 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 本案總體思路 (Contents) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 項(xiàng)目宗地分析 [特征及經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ] [項(xiàng)目背景信息 ] 本案地處項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市寬城區(qū)亞泰大街以西，北三環(huán)以南，九臺(tái)路以東，養(yǎng)正高中以北。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 地塊外部環(huán)境 [四至 ] 北 南 西 東 項(xiàng)目宗地 地塊南面是養(yǎng)正高級(jí)中學(xué)，是地塊附近較有優(yōu)勢(shì)的配套，為區(qū)域居民子女入學(xué)提供便利，同時(shí)也提升了地段的自然價(jià)值。具有遠(yuǎn)景配套優(yōu)勢(shì)。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目規(guī)模中等偏大，三塊土地分割相對(duì)較為均勻，利于項(xiàng)目的分期操作及組團(tuán)規(guī)劃。 交通條件 交通道路系統(tǒng)較為完善，有幾路公交線(xiàn)路直達(dá)鐵南和市區(qū)，居民出行較便利。 ?現(xiàn)項(xiàng)目周邊存在較多空地，尚未正式開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)整個(gè)片區(qū)在未來(lái)三年內(nèi)會(huì)有巨大變化。 長(zhǎng)春市十二中的前身是長(zhǎng)春第一所官辦學(xué)校 —— 養(yǎng)正書(shū)院，至今已有 123年的歷史，有“長(zhǎng)春第一?！钡拿雷u(yù)；四中建于 1907年，今年剛好是建校 100周年。 ? 開(kāi)發(fā)商為知名上市公司，曾在蘇州成功開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤(pán)，具有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念。 讓我們結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)，來(lái)看看我們所要面臨的市場(chǎng)環(huán)境，從而確定項(xiàng)目利潤(rùn)與品牌價(jià)值最大化的策略。表明自 2022年起，城市化發(fā)展加速，城市化進(jìn)程加快以滿(mǎn)足城市的發(fā)展需求，從而將帶動(dòng)城市整體房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； 長(zhǎng)春市城市化進(jìn)程2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年? 城市化進(jìn)程處于快速發(fā)展階段，這與城市工業(yè)基礎(chǔ)雄厚有著密切聯(lián)系 ? 戶(hù)均人口數(shù)呈縮小趨勢(shì)，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，核心家庭正逐漸成為主要的家庭構(gòu)成。 ?大力發(fā)展汽車(chē)、食品、光電信息和生物與醫(yī)藥 四個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)； ?結(jié)合長(zhǎng)春城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，構(gòu)建主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)事業(yè)、生態(tài)環(huán)境和縣域經(jīng)濟(jì)五大項(xiàng)目支撐體系； ?加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，進(jìn)一步提升城市功能。 隨市場(chǎng)需求的擴(kuò)容，現(xiàn)在的供應(yīng)仍然難于滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需現(xiàn)狀 —— 供需兩旺 ? 2022年前 11個(gè)月，長(zhǎng)春商品房市場(chǎng)供求比為 1：， 商品住宅供求比為 1： ，尚有些供不應(yīng)求； ? 2022年新開(kāi)工 ㎡，同比增長(zhǎng) %；其中住宅 ㎡，同比增長(zhǎng) %。 套數(shù)（套） 面積（萬(wàn)㎡） 總額（億元） 成交價(jià)格（元 /㎡ ） 住宅 住宅 住宅 住宅 2022年 26024 — — — 2224 — 2022年 20223 — — — 2231 — 2022 32390 29591 2671 2022（ 1～ 11月） 54218 46797 同比增長(zhǎng)率（ %） — — 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 長(zhǎng)春市商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上漲，屬需求的理性自然上漲 ? 長(zhǎng)春市的商品房銷(xiāo)售價(jià)格自 2022年起迅速提升。 市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)趨于理性，大眾需求成為主流方向。 6090㎡ 的中小戶(hù)型將會(huì)成為特定人群的主流需求，特別是相同面積可做成三房的戶(hù)型會(huì)成為 2022年購(gòu)房者的首選。從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的層面來(lái)看，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更多的集中于中小戶(hù)型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、創(chuàng)新與規(guī)劃！ 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì) 潛在供應(yīng)呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，但現(xiàn)供應(yīng)仍然難于滿(mǎn)足市場(chǎng)需求 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈雙心兩翼發(fā)展趨勢(shì)，近幾年城市郊區(qū)化進(jìn)程加快； 隨著土地、建安等開(kāi)發(fā)成本的提高，城市化進(jìn)程加快，人均生活水平不斷提高，消費(fèi)群體購(gòu)買(mǎi)力加強(qiáng)，房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。 區(qū)域板塊房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)較緩慢 。近幾年房地產(chǎn)發(fā)展迅速， 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多以高端產(chǎn)品為主，成為城市發(fā)展的重要房地產(chǎn)板塊 區(qū)域?yàn)槌鞘行聟^(qū)，生態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展?jié)摿Υ?。隨著鐵北大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的提出和北部新城建設(shè)的實(shí)施，區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)入起步發(fā)展階段。五、六十年代國(guó)家投資興建一批如電機(jī)廠、機(jī)車(chē)廠、鍋爐廠、材料實(shí)驗(yàn)機(jī)廠、鍋爐儀表廠、寬城制藥廠等一批大中型企業(yè)。 ? 棚戶(hù)房較多、棚戶(hù)區(qū)面積較大 ：棚戶(hù)區(qū)占全市總面積的 46%。 ? 農(nóng)村面積大，市區(qū)面積小 。 思路 —— 發(fā)展規(guī)劃與鐵北大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施 北部現(xiàn)代中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，將吸引投資、通過(guò)就業(yè)人數(shù)的增加而產(chǎn)生更多的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。南部是各項(xiàng)主要功能的綜合載體；東部是未來(lái)建設(shè)用地發(fā)展的主要拓展空間，由城市工業(yè)區(qū)、城市發(fā)展備用地和生態(tài)濕地組成；西部是鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)農(nóng)業(yè)發(fā)展的復(fù)合區(qū)。 ? 路網(wǎng)改造： 2022年北人民大街全線(xiàn)貫通；年底之前，三環(huán)路以里路網(wǎng)全部配套完畢；08年 7月份完成三四環(huán)路之間的路網(wǎng)及基礎(chǔ)配套 。 08年光復(fù)路市場(chǎng)向北遷移。 ? 區(qū)域規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施，生態(tài)環(huán)境的改善，將為樓盤(pán)高檔定位提供外部因素支撐，改變鐵北房地產(chǎn)市場(chǎng)中低端產(chǎn)品為主的板塊形象。 ? 2022年區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)形式將由中低檔次逐漸向中高檔次轉(zhuǎn)化，房?jī)r(jià)仍會(huì)呈上漲趨勢(shì)。 ? 本土的東田、中東等房地產(chǎn)的公司迅速崛起，使得該區(qū)域迎來(lái)了一個(gè)新的春天。 隨著新城建設(shè)和大盤(pán)進(jìn)入， 區(qū)域樓盤(pán)檔次已經(jīng)跳出中低檔怪圈 ，出現(xiàn)中高檔樓盤(pán)。目前已成為長(zhǎng)春西環(huán)之代表作。 由此可見(jiàn)，隨著城市的擴(kuò)張，環(huán)線(xiàn)的郊區(qū)印象正在逐漸弱化，而環(huán)線(xiàn)也在一定程度上成為連接居民跨區(qū)域置業(yè)的紐帶！ 外環(huán)線(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展研究 —— 外環(huán)逐漸成為熱點(diǎn) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 輻射環(huán)線(xiàn) 跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) ? 近年長(zhǎng)春城市發(fā)展環(huán)線(xiàn)遞進(jìn)的特征日益明顯，這一點(diǎn)隨著環(huán)線(xiàn)的不斷延伸得到證明，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)文化還是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，都隨著環(huán)線(xiàn)外擴(kuò)而不斷產(chǎn)生新的熱點(diǎn)。 外環(huán)線(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展研究 —— 借勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，挖掘環(huán)線(xiàn)價(jià)值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 寬城區(qū)的產(chǎn)品供給模式分析 MODEL A 北部核心區(qū)、中高檔大盤(pán) 依傍新城城市服務(wù)中心和配套優(yōu)勢(shì)。如：樂(lè)嘉茗園等 MODEL C復(fù)合型 60萬(wàn)以上大盤(pán) 通過(guò)項(xiàng)目周邊資源及自身內(nèi)部景觀及建筑形態(tài)共同營(yíng)造品質(zhì)感． 建筑形態(tài)為多層、小高層等，社區(qū)規(guī)模大，內(nèi)部配套完善如：華大天朗國(guó)際、東田青年城、美景天城、澳城莊園。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 典型案例 1：上海證大光明城 — 核心區(qū)百萬(wàn)超級(jí)大盤(pán) 開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春證大置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：寬城區(qū)北亞泰大街以西 ,九臺(tái)路以東 ,鐵乙一路以南 ,慶豐路以北。推廣口號(hào)是“為長(zhǎng)春未來(lái)造一座城。項(xiàng)目一、二兩期絕大部分產(chǎn)品將會(huì)保守開(kāi)發(fā)做成以符合區(qū)域內(nèi)大眾需求的 90平米以下中小戶(hù)型為主。產(chǎn)品形式有多層、高層、小高層組成，預(yù)計(jì) 4—5年全部開(kāi)發(fā)完畢。 區(qū)域內(nèi)群體 從購(gòu)房群體來(lái)看，區(qū)域內(nèi)以公務(wù)員、產(chǎn)業(yè)工人、小營(yíng)業(yè)主和座地戶(hù)較多，周邊低收入人群和外來(lái)打工人事。 目標(biāo)客戶(hù)群體 價(jià)格情況 主流產(chǎn)品 分析： 區(qū)域高端供應(yīng)和需求相對(duì)很少，中檔價(jià)位精品住宅是需求主力。 ? 從項(xiàng)目景觀資源看，證大光明城占據(jù)了緊鄰鐵北中心公園的景觀優(yōu)勢(shì)，華大另辟捷徑在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建設(shè)了公園，但是由于區(qū)域現(xiàn)階段生活相關(guān)配套比較匱乏及經(jīng)濟(jì)、環(huán)境較差的整體現(xiàn)狀，制約了區(qū)域地塊的開(kāi)發(fā)檔次。 ? 通過(guò)區(qū)域內(nèi)主力戶(hù)型及其去化速度可以看出，鐵北各項(xiàng)目的主流供應(yīng)面積在 75— 90㎡ （ 2房 2廳）左右，此類(lèi)面積消化速度較快；但同樣這也說(shuō)明區(qū)域市場(chǎng)同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。 包豪斯國(guó)際 55150 7790 2室 2廳 100% 3450 0778 100 以站前商圈附近個(gè)體戶(hù)為主，其他區(qū)域客戶(hù)也有一些，但所占比例不多。青年城 65140 —— —— —— 未開(kāi)盤(pán) —— 面對(duì)客群以客車(chē)廠和車(chē)輪廠員工為主，年齡趨于年輕化， 30歲左右為主 樂(lè)嘉茗園 49133 6070 2室 1廳 100% 2600 071014 98% 大多數(shù)為區(qū)域內(nèi)換房族，也有來(lái)自外地打工客戶(hù)和其余區(qū)域的低收入人群。 差異化：受大盤(pán)威脅和品牌需要，提高產(chǎn)品附加值和競(jìng)爭(zhēng)力，以規(guī)避劣勢(shì)。我們可能有理由讓人們的目光往北、但又有什么理由讓我們的地塊對(duì)本區(qū)域或者鄰近區(qū)域有一定的感召力？如何才能激發(fā)潛在客群的強(qiáng)烈購(gòu)買(mǎi)欲望和置業(yè)激情？ 我們要做的不僅是 08年區(qū)域需求的的正常消化，我們更要考慮 4年周期內(nèi)的絕對(duì)突圍！ 引子 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 本案絕對(duì)突圍之舉 —總體定位 打造以中高檔宜居生活為主，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等商業(yè)功能為一體，具有 “一站式”教育 、 節(jié)能環(huán)保 的大型 英倫風(fēng)情國(guó)際街區(qū)。 可選擇節(jié)能系統(tǒng)如下： 領(lǐng)先節(jié)能之一：置換式新風(fēng)系統(tǒng)。領(lǐng)先節(jié)能之五：中水循環(huán)利用系統(tǒng)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 論證三：迎合需求、借東風(fēng)創(chuàng)造全方位示范工程 根據(jù)我司對(duì)長(zhǎng)春市場(chǎng)消費(fèi)理念與需求的調(diào)研，人們對(duì)舒適型住宅需求的日益提高。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 “教育”主題定位的闡述與可行性論證： 古孟母，擇鄰處。 另外，根據(jù)我們對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研和了解，教育性社區(qū)將會(huì)直接觸 動(dòng)區(qū)域內(nèi)外居民：即減弱對(duì)本區(qū)域配套匱乏的擔(dān)憂(yōu)現(xiàn)狀，也實(shí)現(xiàn)對(duì) 良好教育配套渴望的置業(yè)需求，直接刺激置業(yè)消費(fèi)。 整合我們的資源： 針對(duì)不同的購(gòu)買(mǎi)人群，對(duì)教育配套會(huì)有階梯式的需求。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，意味著開(kāi)發(fā)商必須把樓盤(pán)的名校含金量辦得成色十足，方能真正打響“教育地產(chǎn)”的牌子?？萍脊?jié)能是行業(yè)的開(kāi)發(fā)趨勢(shì)，是開(kāi)發(fā)商樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿的需要和品牌宣揚(yáng)的需要 。 而國(guó)際街區(qū)的提出，無(wú)論是結(jié)合生活配套規(guī)劃所作的規(guī)劃主張，還是闡釋流行國(guó)際的建筑形式的特征，實(shí)際更是為了迎合市場(chǎng)消費(fèi)心理和需求特征，以及提升本樓盤(pán)復(fù)合型的樓盤(pán)氣質(zhì)和性?xún)r(jià)比，同時(shí)也是本項(xiàng)目整合和推廣的需要。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ? 斯特拉斯福的建筑風(fēng)格則是被譽(yù)為最富貴族氣息的 Tudor（譯為都繹） 。 ? 2022年擁有悠久歷史的 Tudor建筑風(fēng)格與長(zhǎng)春城市發(fā)源地傳奇相遇，這是建筑的交融，更是一次文化的交融。 服