【正文】 源、冾金、建材、輕紡等 特色產(chǎn)業(yè)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 城市化進程加速，市場擴容現(xiàn)象明顯 ? 城市化水平平均增速 %，在 2022年增速超過 3%，城市化率為 %。基于地塊獨有的核心優(yōu)勢，如何去雕琢我們的“和氏璧”，這將成為我們研究地塊價值最大化的根本命題。 ? 項目距離中心公園較近，西側(cè)地塊有部分的景觀資源。也是長春市繼市實驗、十一高、市二實驗之后的第四所現(xiàn)代化省級示范性重點高中。 ?地塊處于北部新城核心 —— 區(qū)政府辦公中心附近，未來的發(fā)展將會成為區(qū)域內(nèi)的重點。同時地塊內(nèi)尚有未拆遷建筑和廠房。給居民出行帶來便利 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 地塊理解 配套條件 目前生活購物、休閑娛樂等配套 設(shè)施匱乏，配套環(huán)境總體較差。 地塊西面為空地和舊水塔等，未來將規(guī)劃體育中心、社會停車場。 西南為中心公園，但與證大光明城相比不占優(yōu)勢，目前項目附近日常生活商業(yè)配套匱乏。服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 NEW VISUAL ANGLE 服務(wù)創(chuàng)造價值 長春吳中項目 — 市場定位思路及產(chǎn)品建議報告 — 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 項目認(rèn)知與理解 宏觀環(huán)境綜合審視 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 項目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議 項目開發(fā)主題初探 項目總體規(guī)劃建議 本案總體思路 (Contents) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 項目宗地分析 [特征及經(jīng)濟指標(biāo) ] [項目背景信息 ] 本案地處項目位于長春市寬城區(qū)亞泰大街以西，北三環(huán)以南，九臺路以東，養(yǎng)正高中以北。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 地塊外部環(huán)境 [四至 ] 北 南 西 東 項目宗地 地塊南面是養(yǎng)正高級中學(xué)，是地塊附近較有優(yōu)勢的配套，為區(qū)域居民子女入學(xué)提供便利，同時也提升了地段的自然價值。具有遠(yuǎn)景配套優(yōu)勢。 經(jīng)濟指標(biāo) 項目規(guī)模中等偏大，三塊土地分割相對較為均勻，利于項目的分期操作及組團規(guī)劃。 交通條件 交通道路系統(tǒng)較為完善，有幾路公交線路直達鐵南和市區(qū)，居民出行較便利。 ?現(xiàn)項目周邊存在較多空地，尚未正式開發(fā)，預(yù)計整個片區(qū)在未來三年內(nèi)會有巨大變化。 長春市十二中的前身是長春第一所官辦學(xué)校 —— 養(yǎng)正書院，至今已有 123年的歷史，有“長春第一?！钡拿雷u；四中建于 1907年，今年剛好是建校 100周年。 ? 開發(fā)商為知名上市公司，曾在蘇州成功開發(fā)多個樓盤，具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗和先進的開發(fā)理念。 讓我們結(jié)合項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢，來看看我們所要面臨的市場環(huán)境，從而確定項目利潤與品牌價值最大化的策略。表明自 2022年起，城市化發(fā)展加速，城市化進程加快以滿足城市的發(fā)展需求，從而將帶動城市整體房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； 長春市城市化進程2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年? 城市化進程處于快速發(fā)展階段，這與城市工業(yè)基礎(chǔ)雄厚有著密切聯(lián)系 ? 戶均人口數(shù)呈縮小趨勢，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，核心家庭正逐漸成為主要的家庭構(gòu)成。 ?大力發(fā)展汽車、食品、光電信息和生物與醫(yī)藥 四個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)； ?結(jié)合長春城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，構(gòu)建主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、社會事業(yè)、生態(tài)環(huán)境和縣域經(jīng)濟五大項目支撐體系； ?加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，進一步提升城市功能。 隨市場需求的擴容，現(xiàn)在的供應(yīng)仍然難于滿足市場需求。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 長春市房地產(chǎn)市場供需現(xiàn)狀 —— 供需兩旺 ? 2022年前 11個月，長春商品房市場供求比為 1：， 商品住宅供求比為 1： ，尚有些供不應(yīng)求； ? 2022年新開工 ㎡，同比增長 %；其中住宅 ㎡，同比增長 %。 套數(shù)（套） 面積（萬㎡） 總額（億元） 成交價格（元 /㎡ ） 住宅 住宅 住宅 住宅 2022年 26024 — — — 2224 — 2022年 20223 — — — 2231 — 2022 32390 29591 2671 2022（ 1～ 11月） 54218 46797 同比增長率（ %） — — 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 長春市商品房價格穩(wěn)步上漲，屬需求的理性自然上漲 ? 長春市的商品房銷售價格自 2022年起迅速提升。 市場消費結(jié)構(gòu)趨于理性，大眾需求成為主流方向。 6090㎡ 的中小戶型將會成為特定人群的主流需求，特別是相同面積可做成三房的戶型會成為 2022年購房者的首選。從項目運營的層面來看，未來的市場競爭將更多的集中于中小戶型產(chǎn)品的設(shè)計、創(chuàng)新與規(guī)劃！ 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 房地產(chǎn)市場趨勢 潛在供應(yīng)呈爆發(fā)式增長，但現(xiàn)供應(yīng)仍然難于滿足市場需求 長春市房地產(chǎn)市場呈雙心兩翼發(fā)展趨勢，近幾年城市郊區(qū)化進程加快； 隨著土地、建安等開發(fā)成本的提高，城市化進程加快，人均生活水平不斷提高，消費群體購買力加強，房價將繼續(xù)保持平穩(wěn)上升態(tài)勢。 區(qū)域板塊房地產(chǎn)發(fā)展相對較緩慢 。近幾年房地產(chǎn)發(fā)展迅速， 開發(fā)產(chǎn)品多以高端產(chǎn)品為主，成為城市發(fā)展的重要房地產(chǎn)板塊 區(qū)域為城市新區(qū)，生態(tài)優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿Υ?。隨著鐵北大開發(fā)戰(zhàn)略的提出和北部新城建設(shè)的實施，區(qū)域房地產(chǎn)進入起步發(fā)展階段。五、六十年代國家投資興建一批如電機廠、機車廠、鍋爐廠、材料實驗機廠、鍋爐儀表廠、寬城制藥廠等一批大中型企業(yè)。 ? 棚戶房較多、棚戶區(qū)面積較大 ：棚戶區(qū)占全市總面積的 46%。 ? 農(nóng)村面積大，市區(qū)面積小 。 思路 —— 發(fā)展規(guī)劃與鐵北大開發(fā)戰(zhàn)略實施 北部現(xiàn)代中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，將吸引投資、通過就業(yè)人數(shù)的增加而產(chǎn)生更多的房地產(chǎn)市場需求，促進區(qū)域房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。南部是各項主要功能的綜合載體；東部是未來建設(shè)用地發(fā)展的主要拓展空間，由城市工業(yè)區(qū)、城市發(fā)展備用地和生態(tài)濕地組成；西部是鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)農(nóng)業(yè)發(fā)展的復(fù)合區(qū)。 ? 路網(wǎng)改造： 2022年北人民大街全線貫通；年底之前，三環(huán)路以里路網(wǎng)全部配套完畢；08年 7月份完成三四環(huán)路之間的路網(wǎng)及基礎(chǔ)配套 。 08年光復(fù)路市場向北遷移。 ? 區(qū)域規(guī)劃的實施，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施，生態(tài)環(huán)境的改善，將為樓盤高檔定位提供外部因素支撐，改變鐵北房地產(chǎn)市場中低端產(chǎn)品為主的板塊形象。 ? 2022年區(qū)域內(nèi)的開發(fā)形式將由中低檔次逐漸向中高檔次轉(zhuǎn)化，房價仍會呈上漲趨勢。 ? 本土的東田、中東等房地產(chǎn)的公司迅速崛起，使得該區(qū)域迎來了一個新的春天。 隨著新城建設(shè)和大盤進入， 區(qū)域樓盤檔次已經(jīng)跳出中低檔怪圈 ，出現(xiàn)中高檔樓盤。目前已成為長春西環(huán)之代表作。 由此可見，隨著城市的擴張，環(huán)線的郊區(qū)印象正在逐漸弱化，而環(huán)線也在一定程度上成為連接居民跨區(qū)域置業(yè)的紐帶！ 外環(huán)線項目發(fā)展研究 —— 外環(huán)逐漸成為熱點 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 輻射環(huán)線 跳出區(qū)域競爭 ? 近年長春城市發(fā)展環(huán)線遞進的特征日益明顯，這一點隨著環(huán)線的不斷延伸得到證明，無論是經(jīng)濟文化還是房產(chǎn)開發(fā)，都隨著環(huán)線外擴而不斷產(chǎn)生新的熱點。 外環(huán)線項目發(fā)展研究 —— 借勢區(qū)位優(yōu)勢，挖掘環(huán)線價值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 寬城區(qū)的產(chǎn)品供給模式分析 MODEL A 北部核心區(qū)、中高檔大盤 依傍新城城市服務(wù)中心和配套優(yōu)勢。如：樂嘉茗園等 MODEL C復(fù)合型 60萬以上大盤 通過項目周邊資源及自身內(nèi)部景觀及建筑形態(tài)共同營造品質(zhì)感． 建筑形態(tài)為多層、小高層等，社區(qū)規(guī)模大，內(nèi)部配套完善如：華大天朗國際、東田青年城、美景天城、澳城莊園。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 典型案例 1：上海證大光明城 — 核心區(qū)百萬超級大盤 開發(fā)商：長春證大置業(yè)有限公司 項目位置：寬城區(qū)北亞泰大街以西 ,九臺路以東 ,鐵乙一路以南 ,慶豐路以北。推廣口號是“為長春未來造一座城。項目一、二兩期絕大部分產(chǎn)品將會保守開發(fā)做成以符合區(qū)域內(nèi)大眾需求的 90平米以下中小戶型為主。產(chǎn)品形式有多層、高層、小高層組成，預(yù)計 4—5年全部開發(fā)完畢。 區(qū)域內(nèi)群體 從購房群體來看，區(qū)域內(nèi)以公務(wù)員、產(chǎn)業(yè)工人、小營業(yè)主和座地戶較多，周邊低收入人群和外來打工人事。 目標(biāo)客戶群體 價格情況 主流產(chǎn)品 分析： 區(qū)域高端供應(yīng)和需求相對很少，中檔價位精品住宅是需求主力。 ? 從項目景觀資源看，證大光明城占據(jù)了緊鄰鐵北中心公園的景觀優(yōu)勢，華大另辟捷徑在項目用地范圍內(nèi)建設(shè)了公園，但是由于區(qū)域現(xiàn)階段生活相關(guān)配套比較匱乏及經(jīng)濟、環(huán)境較差的整體現(xiàn)狀，制約了區(qū)域地塊的開發(fā)檔次。 ? 通過區(qū)域內(nèi)主力戶型及其去化速度可以看出，鐵北各項目的主流供應(yīng)面積在 75— 90㎡ （ 2房 2廳）左右，此類面積消化速度較快；但同樣這也說明區(qū)域市場同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。 包豪斯國際 55150 7790 2室 2廳 100% 3450 0778 100 以站前商圈附近個體戶為主，其他區(qū)域客戶也有一些，但所占比例不多。青年城 65140 —— —— —— 未開盤 —— 面對客群以客車廠和車輪廠員工為主，年齡趨于年輕化， 30歲左右為主 樂嘉茗園 49133 6070 2室 1廳 100% 2600 071014 98% 大多數(shù)為區(qū)域內(nèi)換房族，也有來自外地打工客戶和其余區(qū)域的低收入人群。 差異化：受大盤威脅和品牌需要，提高產(chǎn)品附加值和競爭力，以規(guī)避劣勢。我們可能有理由讓人們的目光往北、但又有什么理由讓我們的地塊對本區(qū)域或者鄰近區(qū)域有一定的感召力？如何才能激發(fā)潛在客群的強烈購買欲望和置業(yè)激情？ 我們要做的不僅是 08年區(qū)域需求的的正常消化，我們更要考慮 4年周期內(nèi)的絕對突圍！ 引子 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 本案絕對突圍之舉 —總體定位 打造以中高檔宜居生活為主，集購物、休閑、娛樂等商業(yè)功能為一體，具有 “一站式”教育 、 節(jié)能環(huán)保 的大型 英倫風(fēng)情國際街區(qū)。 可選擇節(jié)能系統(tǒng)如下： 領(lǐng)先節(jié)能之一：置換式新風(fēng)系統(tǒng)。領(lǐng)先節(jié)能之五：中水循環(huán)利用系統(tǒng)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 論證三：迎合需求、借東風(fēng)創(chuàng)造全方位示范工程 根據(jù)我司對長春市場消費理念與需求的調(diào)研，人們對舒適型住宅需求的日益提高。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 “教育”主題定位的闡述與可行性論證： 古孟母，擇鄰處。 另外，根據(jù)我們對區(qū)域市場的調(diào)研和了解，教育性社區(qū)將會直接觸 動區(qū)域內(nèi)外居民：即減弱對本區(qū)域配套匱乏的擔(dān)憂現(xiàn)狀，也實現(xiàn)對 良好教育配套渴望的置業(yè)需求，直接刺激置業(yè)消費。 整合我們的資源： 針對不同的購買人群，對教育配套會有階梯式的需求。對開發(fā)商來說，意味著開發(fā)商必須把樓盤的名校含金量辦得成色十足，方能真正打響“教育地產(chǎn)”的牌子。科技節(jié)能是行業(yè)的開發(fā)趨勢，是開發(fā)商樹立行業(yè)標(biāo)桿的需要和品牌宣揚的需要 。 而國際街區(qū)的提出，無論是結(jié)合生活配套規(guī)劃所作的規(guī)劃主張，還是闡釋流行國際的建筑形式的特征，實際更是為了迎合市場消費心理和需求特征，以及提升本樓盤復(fù)合型的樓盤氣質(zhì)和性價比，同時也是本項目整合和推廣的需要。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 ? 斯特拉斯福的建筑風(fēng)格則是被譽為最富貴族氣息的 Tudor（譯為都繹） 。 ? 2022年擁有悠久歷史的 Tudor建筑風(fēng)格與長春城市發(fā)源地傳奇相遇，這是建筑的交融，更是一次文化的交融。 服