【正文】 時(shí)間： 202278 交房時(shí)間： 202212 占地面積： ㎡ 建筑面積： ㎡共 718套住宅和 2萬(wàn)㎡商業(yè) 面積區(qū)間： 55150㎡ ；主力為 7790兩房?jī)蓮d 價(jià)格： 3300元 /㎡ 市政配套：市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 綜上，寬城區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的表現(xiàn)： 性價(jià)比高 從產(chǎn)品的去化速度情況來(lái)看，功能齊全 90平米以內(nèi)的小二房、二房成為此區(qū)域需求的主流產(chǎn)品，而面積較大的戶型在銷(xiāo)售中有一定的抗性存在。但區(qū)域外客源較少。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在銷(xiāo)售中面積大、總價(jià)偏高會(huì)遇到一定的抗性。而中、低檔客戶對(duì)于住房有著強(qiáng)烈的需求，即需求中低價(jià)格的同時(shí)，也逐漸要求樓盤(pán)具有中高端生活的品位和檔次。 ? 在產(chǎn)品規(guī)模方面可以看出，區(qū)域內(nèi)大多數(shù)樓盤(pán)規(guī)模都在 20萬(wàn)㎡以上；板塊近年土地的規(guī)模放量，對(duì)于區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，更加白熾化。 差異化：挖掘項(xiàng)目稀缺資源，前瞻性的整合 —— 需求強(qiáng)烈的優(yōu)勢(shì)配套 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)商 產(chǎn)品類(lèi)型 占地 （萬(wàn)㎡） 建面 （萬(wàn)㎡） 規(guī)劃 棟數(shù) 面積區(qū) 間（㎡） 入市時(shí)間 證大光明城 上海證大 多層、高層 64 100 一期 26棟 50135 07928 包豪斯國(guó)際 森帝房產(chǎn) 多層、小高層 11棟 55150 0778 鉆石 青年城 星火房產(chǎn) 多層、高層 42 70 一期 21棟 65140 未開(kāi)盤(pán) 樂(lè)嘉茗園 華泰房產(chǎn) 多層 21 55棟 49133 071014 華大天朗國(guó)際 大連華大 多層 52 62 一期 20棟 50110 未開(kāi)盤(pán) 中東首座 中東地產(chǎn) 多層 8 10 25棟 60110 071111 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況及目標(biāo)客戶 ? 目前區(qū)域市場(chǎng)各項(xiàng)目檔次差距不明顯，價(jià)格區(qū)間集中，買(mǎi)家交叉現(xiàn)象比較突出，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ? 在客戶方面，各項(xiàng)目多數(shù)為區(qū)域居住型買(mǎi)家：客群以周邊工廠企業(yè)職工、原地居民及少部分來(lái)長(zhǎng)打工、低收入人群、小營(yíng)業(yè)主及寬城區(qū)的教師、白領(lǐng)和公務(wù)員為主。 差異化：強(qiáng)勢(shì)概念與產(chǎn)品創(chuàng)新是關(guān)鍵，戶型方面小二房、小三房是主力 項(xiàng)目名稱 面積區(qū)間 主力面積 主力房型 主力銷(xiāo)售率 目前均價(jià) 入市時(shí)間 現(xiàn)銷(xiāo)售 主 力 客 群 證大光明城 50135 7585 2室 2廳 98% 3450 07928 97% 大部分還是區(qū)域內(nèi)的中高檔收入者：公務(wù)員、老師、白領(lǐng)等。 鉆石 東田 天朗國(guó)際 50110 6080 2室 2廳 —— 2500 未開(kāi)盤(pán) —— 未售，但就其現(xiàn)有資源來(lái)看，主流客群主要面向區(qū)域周邊的在住居民。 ? 但從規(guī)模上看，團(tuán)山地塊依托伊通河稀缺資源以及絕對(duì)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)將會(huì)對(duì)區(qū)域板塊產(chǎn)生重大深遠(yuǎn)的影響，目前為拆遷階段。 項(xiàng)目 團(tuán)山地塊 金茂地塊 春鐵新城 位置 北環(huán)路以南，伊通河以西，東榮大路以北 北十條 東至亞泰大街，西至九臺(tái)路，南至鞍三路 開(kāi)發(fā)商 萬(wàn)德房地產(chǎn) 金茂地產(chǎn) 長(zhǎng)春鐵路房地 產(chǎn) 占地 ㎡，一期 88萬(wàn)㎡ 10萬(wàn)㎡ ㎡ 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 綜上，本案核心價(jià)值元素如下： 市場(chǎng)面 ?市場(chǎng)供求關(guān)系良好； ?市場(chǎng)擴(kuò)容現(xiàn)象明顯； ?區(qū)域認(rèn)知度開(kāi)始轉(zhuǎn)變，未來(lái)前景看好 競(jìng)爭(zhēng)面 ?市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈； ?市場(chǎng)同期入市量較大； ?證大光明城對(duì)本項(xiàng)目形成的客群爭(zhēng)奪與價(jià)格壓制； ?促進(jìn)大眾需求的快速釋放，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更多的集中于精致中小戶型產(chǎn)品創(chuàng)新、項(xiàng)目配套整合以及生活理念的塑造； 基地面 ?規(guī)模優(yōu)勢(shì)，具有發(fā)展多元化物業(yè)的先天條件； ?品牌優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目提供靈魂和主線； ?先天基地的優(yōu)勢(shì)，有塑造中高端物業(yè)的潛質(zhì)。 同時(shí)，我們也應(yīng)該正視，我們的項(xiàng)目處于鐵北北端這個(gè)到目前為止正在喚醒市民注意的區(qū)域，與生活直接相關(guān)的配套還極度匱乏；市場(chǎng)的供應(yīng)向整個(gè)城市集中放量，同時(shí)區(qū)域的規(guī)模開(kāi)發(fā)才剛剛開(kāi)始。 40萬(wàn)㎡純粹英倫國(guó)際生活街區(qū) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 強(qiáng)勢(shì)概念與產(chǎn)品創(chuàng)新、利用稀缺資源是本案戰(zhàn)略突破的關(guān)鍵 英倫風(fēng)情國(guó)際街區(qū) 是我們擺脫同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、魅力化 產(chǎn)品品質(zhì)的主題規(guī)劃理念、以及營(yíng)造的獨(dú)特生活方式。建設(shè)能耗小的健康、舒適、節(jié)能住宅，不僅體現(xiàn)在全面引導(dǎo)長(zhǎng)春居住理念、在將來(lái)滿足人們對(duì)舒適居住的需求，更是吳中集團(tuán)對(duì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展、改善居住生態(tài)環(huán)境的高度社會(huì)責(zé)任感和強(qiáng)烈的品牌意識(shí)。 領(lǐng)先節(jié)能之二：同層后排水系統(tǒng)。 領(lǐng)先節(jié)能之四：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱技術(shù)。 對(duì)洗浴、洗衣等生活用水和雨水回收處理形成中水，用于景觀用水、澆灌綠地、洗車(chē)等； 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 另一方面，長(zhǎng)春市政府正積極探索設(shè)立建筑節(jié)能改造專(zhuān)項(xiàng)基金，為節(jié)能技術(shù)開(kāi)發(fā)、宣傳、示范、推廣等工作而從政府經(jīng)常性預(yù)算中設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)， 以提供財(cái)稅政策支持，并允許某些建筑節(jié)能產(chǎn)品，減征增值稅。提出盡早出臺(tái)長(zhǎng)春市建筑節(jié)能條例 ，切實(shí)加大現(xiàn)有政策法規(guī)的執(zhí)行和查處力度。 產(chǎn)品研發(fā)上體現(xiàn)節(jié)能省地的設(shè)計(jì)思想 ：板式小進(jìn)深方正戶型，多層住宅的保證客廳主臥均為南向，南北自然通風(fēng)，無(wú)通風(fēng)死角；小高層房型平面合理緊湊，采用中空浮法玻璃窗等，這些舉措 即節(jié)能、提高性價(jià)比，又符合長(zhǎng)春市民置業(yè)選擇的特征和潮流。并要求相關(guān)機(jī)關(guān)單位積極推進(jìn)建筑節(jié)能示范小區(qū)，那么借助東風(fēng)，建設(shè)吳中集團(tuán)及項(xiàng)目品牌形象工程，力爭(zhēng)“全國(guó)優(yōu)秀示范小區(qū)試點(diǎn)工程”、“全國(guó)建筑節(jié)能示范小區(qū)”、“國(guó)家健康住宅試點(diǎn)項(xiàng)目”等行業(yè)榮譽(yù)。孟母三遷為了孩子教育。事實(shí)證明，教育房地產(chǎn)從廣東的碧桂園到桃源居、從長(zhǎng)春的萬(wàn)科到中海無(wú)不是以此牽住市場(chǎng)鼻子，取得大盤(pán)開(kāi)發(fā)的成功。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 養(yǎng)正新校園投資，學(xué)校辦學(xué)規(guī)模為 50個(gè)教學(xué)班，2800名學(xué)生。稀缺的名校資源注定這種“傍”名校的開(kāi)發(fā)模式僅適用那些附近有名?；蛘呱鐓^(qū)規(guī)劃學(xué)校配套的的少數(shù)樓盤(pán)。建議引進(jìn)外省的名?；蛘唛L(zhǎng)春著名的幼兒園或小學(xué)，如省機(jī)關(guān)直屬國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、樹(shù)勛小學(xué)、第一試驗(yàn)小學(xué)、東北師范附小等。在規(guī)劃之初就將從幼兒園到小學(xué)的全程教育納入到整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃之中。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 這個(gè)項(xiàng)目到底要開(kāi)發(fā)成怎樣的樓盤(pán)，新景祥公司反反復(fù)復(fù)在思考：是異國(guó)情調(diào)還是中國(guó)古老的風(fēng)水建筑文化？還是人文社區(qū)？最終我們定位于打造名校名盤(pán)，成就現(xiàn)代人文社區(qū)，其載體就是教育。本項(xiàng)目既要提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，又要樹(shù)立公司和項(xiàng)目在長(zhǎng)春的品牌，因而我們選擇了環(huán)保節(jié)能、綠色住宅。同時(shí) 節(jié)能住宅更是要做足市場(chǎng)熱點(diǎn)產(chǎn)品的含金量，提升附加值和競(jìng)爭(zhēng)力。我們不是為了與證大對(duì)立抗衡，我們只是做了 具有行業(yè)內(nèi)技術(shù)領(lǐng)先的、差異化特征的、具有品牌號(hào)召力的產(chǎn)品，讓市場(chǎng)和客戶能夠按照自己的需求作出選擇。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 英倫風(fēng)情 英倫風(fēng)情及其建筑風(fēng)格 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 英倫小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格： 靈感來(lái)自世界戲劇大師莎士比亞的故鄉(xiāng) ——英倫小鎮(zhèn)斯特拉斯福（ Stratford），這是一個(gè)文化根源很深并與長(zhǎng)春市發(fā)源地 ——寬城區(qū)的歷史發(fā)展較為相似的地方。 小鎮(zhèn)的這種規(guī)劃與本案地塊條件相符。 Tudor house, 顧名思義 ,就是 Tudor王朝時(shí)期建筑的房屋 . Tudor王朝是英國(guó)歷史上相對(duì)和平繁榮的時(shí)期。 ? 純粹的歐式花紋與立柱，英倫式的銅制雕塑，以及調(diào)動(dòng)氛圍的風(fēng)情小品，與考究的 Tudor式建筑立面、醇味欄桿等障顯建筑的精致與優(yōu)雅，體現(xiàn)獨(dú)特的居住品質(zhì)和檔次。 ? 人在鐵北，生活在英倫 —— 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 對(duì)于高層建筑，莊嚴(yán)門(mén)廊立柱，簡(jiǎn)潔的外立面、素雅的色調(diào)， 氣勢(shì)上峻永有力，新古典且又沉穩(wěn)，非凡氣勢(shì)之中透顯雅致韻味。英文原意為 “ 購(gòu)物的林蔭道 ” ，被引申為“ 休憩式商業(yè)街區(qū) ” ； ? MALL是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài)，具有包容各種業(yè)態(tài)和消費(fèi)形式的特點(diǎn)，符合 “ 開(kāi)放、多元、共享 ” 的特點(diǎn)，消費(fèi)者對(duì)其也都具有一定了解，但是 MALL一但都是在封閉場(chǎng)所內(nèi)的經(jīng)營(yíng)，而 STREET MALL則是一種街區(qū)之內(nèi)的開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)，具備全新的吸引點(diǎn)； ? 同時(shí) STREET MALL的包容性可以使本案的住宅形態(tài)成為其中一個(gè)順理成章的組成部分，使其存在的合理性和市場(chǎng)價(jià)值得以提升。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 本案的 STREET MALLSTREET MALL將英倫 風(fēng)情與建筑新商業(yè)模式融為一體，使整個(gè) 項(xiàng)目的商業(yè)構(gòu)成和諧統(tǒng)一的新商業(yè)業(yè)態(tài)的 英倫國(guó)際商街 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 STREET MALL的一般構(gòu)成 STREET MALL 休憩式商業(yè)街區(qū) 休閑商業(yè)區(qū) 生活商業(yè)區(qū) 文化商業(yè)區(qū) 通常為情境式、體驗(yàn)式的商業(yè)，業(yè)態(tài)多為休閑娛樂(lè)等有特色的主題店，包括餐飲、酒吧、咖啡、茶館、特色中餐、日韓料理、特色面包房、西點(diǎn)廳等。 先期可作為畫(huà)室、展廳、表演廳、個(gè)人創(chuàng)作室等形態(tài)存在，以免租的形式吸引藝術(shù)家展示其個(gè)人著作，最終形成前述的休閑商業(yè)區(qū)形態(tài)。生活商街的早期開(kāi)發(fā)彌補(bǔ)一期生活基本配套的不足，地塊第三期開(kāi)發(fā)時(shí)同時(shí)打造商街升級(jí)版 —— 英倫休閑、文化商街，英倫國(guó)際商街的全部完成，足以填補(bǔ)社區(qū)配套不足的現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民一站式生活、休閑、文化的需求。 ? 在安排規(guī)劃之前，我們先看看地塊的開(kāi)發(fā)節(jié)奏與分期示意。例如，地段 ── 價(jià)格取向型、地段 ── 質(zhì)量取向型、地段 ── 時(shí)間取向型、地段 ── 服務(wù)取向型等多種演化類(lèi)型 。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 在這個(gè)城市里有這樣一群人： ? 年齡集中在 2840歲之間； ? 是現(xiàn)代社會(huì)中堅(jiān)或者新中堅(jiān)力量，他們代表時(shí)代發(fā)展的主流； ? 事業(yè)處于上升和打拼期；財(cái)富亦隨著工作的拼搏呈上升趨勢(shì)； ? 大都受過(guò)良好的教育，并且以知識(shí)和智慧謀生； ? 是文化資本的受益者，或者渴望子女受益于文化資本； ? 已經(jīng)占有了一定的社會(huì)財(cái)富，并且社會(huì)壓力巨大，多以技術(shù)型、腦力型勞動(dòng)為主，繁忙的工作導(dǎo)致精力透支、身心疲累； ? 具有較高的文化品位，追求時(shí)尚消費(fèi)潮流。他們正逐步從社會(huì)大眾中脫穎而出，形成全新的、獨(dú)立的、具有強(qiáng)烈自我特征的生活方式和消費(fèi)習(xí)慣。 北尚階層 —— 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 目標(biāo)客群來(lái)源分析 寬城及相鄰區(qū)域企事業(yè)人員 寬城及相鄰區(qū)域工作生活的企事業(yè)中層管理人員及職工（包括產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)階層）、普通公務(wù)員、從事教育行業(yè)的普通教職員工、醫(yī)生等，年齡在 25－ 45歲，收入相對(duì)穩(wěn)定。 以從事教育事業(yè)的教職員工為例，項(xiàng)目周邊已由或者近期遷入的養(yǎng)正中學(xué)、育紅小學(xué)、七十二中、吉林工程技術(shù)師范學(xué)院、吉林職業(yè)師范等帶來(lái)大量的教職員工，都將是項(xiàng)目潛在的客戶群體。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 棚戶區(qū)改造及動(dòng)遷的周邊居民 因區(qū)域內(nèi)拆遷或者即將拆遷的居民會(huì)考慮重新置業(yè)，選擇相對(duì)好的區(qū)位安