【正文】 他們已經(jīng)以關(guān)于本區(qū)域的生活，借區(qū)域大開發(fā)的東風(fēng)改善居住條件或者。 寬城區(qū)以及市中心中小私營業(yè)主 25歲 35歲，外地人，這部分人接受教育一般，主要分布在亞泰大街商圈、光復(fù)路商圈、黑水路站前商圈，依靠一己之力在長春打拼，做農(nóng)貿(mào)果品蔬菜生意、跑物流等，經(jīng)過相當(dāng)年限的積累有了一定的積蓄，希望舉家在長春定居，或者因為考慮孩子上學(xué)對配套會有一定選擇，支付能力較強。受過良好教育，對產(chǎn)品品質(zhì)和配套有較高要求，因為方便工作、子女就學(xué)、改善居住條件或者用作婚房等原因在此置業(yè)，按不同的購房動機其支付能力較強或中等。 —— 他們是當(dāng)代社會中最為活躍、最有前途和發(fā)展?jié)摿Φ碾A層；他們擁有一定的社會物質(zhì)財富和相對優(yōu)勢的稀缺資源（知識、權(quán)力、技能、信息等）；在現(xiàn)代經(jīng)濟活動中，他們常常領(lǐng)引著消費、意識潮流、公眾價值趨向、起著時代先鋒的作用；他們是對消費趨勢導(dǎo)向起著絕對影響力的群體； —— 他們普遍受過良好的教育，有較高文化品位，職業(yè)包括：公務(wù)員、教師、醫(yī)生、小私營業(yè)主、企事業(yè)中高層、技術(shù)藍領(lǐng)等等，他們追求理想的居住模式，都會有心理的優(yōu)越感。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 他們是 對區(qū)域有濃厚的區(qū)域情懷、看好北部發(fā)展 前景或者由于工作原因北遷的新中產(chǎn)階級 —— 他們是中國新生的社會階級。 同時，通過分析我們發(fā)現(xiàn)，價格因素和品質(zhì)因素將是本案的強項，因此我們可以把營銷重點放在價格取向型和品質(zhì)取向型的細分市場上。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 第一期 2022年開發(fā) ， 以多層為主 ， 共計 6萬方 第二期 2022年開發(fā) ， 以多層為主 ， 小高層為輔 第一期開發(fā)的示范性英倫 國際商街 — 生活商業(yè)街 第三期開發(fā)的英倫國 際商街 — 情景式、休 閑商業(yè)和文化商業(yè)街 第三期 2022 年開發(fā) ， 多層花園洋房開發(fā)為主 第四期 2022年左右開發(fā) ， 中高層開發(fā)為主 ， 小高層為輔 北環(huán)路開放式商業(yè)根據(jù)公建比例大小可考慮保留與否 三期 一期 四期 二期 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 項目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議 項目認知與理解 宏觀環(huán)境綜合審視 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 項目開發(fā)主題初探 項目總體規(guī)劃建議 本案總體思路 (Contents) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 依托本案的核心價值元素， 誰將成為我們的核心目標(biāo)客戶？ 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 項目客群定位推導(dǎo) 目標(biāo)客戶類別鎖定： 不同的客戶會有不同的利益要求，我們將目前市場有需求的大型客戶分為五類： A、地段取向型：例如， “ 我只選擇住習(xí)慣的鐵北板塊 ； B、價格取向型：例如， “ 我的預(yù)算就是 30萬以內(nèi) ； C、品質(zhì)取向型：例如， “ 我要求建筑品質(zhì)要好 ”“ 我要住在離學(xué)校近的小區(qū) ” D、時間取向型：例如， 我要在 2022年內(nèi)進住 ； E、服務(wù)取向型：例如， 我要求購買前、購買中、購買后的良好服務(wù) 細分方案是建立客戶買樓時只考慮一個利益要素的前提下進行的，事實上，客戶會追求不同的利益組合。 ? 位于一期地塊的生活商街有：超市、干洗店、快餐店、美容美發(fā)店、藥店、煙酒專賣店等，充分保障一期園區(qū)居民的生活居住氛圍。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 本項目商業(yè)規(guī)劃安排 ? 地塊臨街面較多，分別為九臺路、北外環(huán)、北亞泰大街、鐵北支路和二十一路，建議除了沿主干街道建開放式街區(qū)外，垂直于九臺路的二十一路和垂直于亞泰大街的鐵北支路營造開放式風(fēng)情商業(yè)街 —— 生活商街和休閑、文化商街。 社區(qū)自發(fā)形成的生活配套，比如社區(qū)超市、服飾、美容美發(fā)、書店、煙酒店、干洗店、藥店等等生活服務(wù)型商業(yè)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 STREET MALL內(nèi)涵及外延 ?STREET MALL是一種流行于歐美的全新商業(yè)業(yè)態(tài)，是一種融合傳統(tǒng)門市、大型商業(yè)街、 MALL等多種業(yè)態(tài)優(yōu)勢，全新整合而產(chǎn)生的一種復(fù)合型商業(yè)形態(tài)； ? STREET MALL是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務(wù)等功能于一體，通過設(shè)置各類專賣店、文化廣場、旅游觀光、休閑餐飲以覆蓋各個層次不同類型的顧客，為消費者提供包羅萬象的一站式購物消費、一站式休閑娛樂； ? STREET MALL具有 “ 開放式街區(qū)、多元化業(yè)態(tài)、共享式經(jīng)營 ” 的特點，它是一種全新的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，是一個建立在居住社區(qū)基礎(chǔ)上的集成式業(yè)態(tài)； ? STREET MALL涵納居住空間、商業(yè)空間、休閑景觀等多重空間，并以針對性的景觀規(guī)劃體系使各個部分構(gòu)建圍合成一個整體，能夠最大限度的激發(fā)消費能量。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 拉開北城教育地產(chǎn) 英倫街區(qū)的序幕 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 ? 除了給區(qū)域居民帶來良好的就學(xué)配套環(huán)境外、滿足人們對稀缺資源的渴望，項目在地塊規(guī)劃上的商業(yè)配套優(yōu)勢 —— 英倫國際商街也是消費者選擇的另一個重要原因 ?? 教育地產(chǎn)： 利用名校效應(yīng)，實現(xiàn)地塊價值和客源最大化 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 結(jié)合區(qū)位和地塊特征，本項目商業(yè)整體規(guī)劃定位： —— STREET MALL—— ? STREET MALL 是一個全新的概念創(chuàng)造。 ? 2022年擁有悠久歷史的 Tudor建筑風(fēng)格與長春城市發(fā)源地傳奇相遇，這是建筑的交融，更是一次文化的交融。這一時期的房屋多以厚重的橡木為結(jié)構(gòu)配合磚墻或石灰墻 .露在外面的木框多涂著黑漆 ,形成獨特的浪漫外觀 . 后人承襲這一建筑特色 ,在現(xiàn)代建筑的外墻加上 Tudor式的裝飾，演繹成了近現(xiàn)代 Tudor house風(fēng)格。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 ? 斯特拉斯福的建筑風(fēng)格則是被譽為最富貴族氣息的 Tudor（譯為都繹） 。 斯特拉斯福小鎮(zhèn)風(fēng)格獨特： 斯特拉特福德的每個街區(qū)中間都有很大的步行商業(yè)空間，貫穿整個中心鎮(zhèn)區(qū)，街區(qū)廣場有 Stratford 標(biāo)志性的現(xiàn)代塑像： 象征著高貴典雅、不銹鋼的兩只天鵝。 而國際街區(qū)的提出，無論是結(jié)合生活配套規(guī)劃所作的規(guī)劃主張，還是闡釋流行國際的建筑形式的特征，實際更是為了迎合市場消費心理和需求特征，以及提升本樓盤復(fù)合型的樓盤氣質(zhì)和性價比，同時也是本項目整合和推廣的需要。 定位之后的思考： 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 最后說明的一點，對于在證大光明城、周邊地塊和本項目之間權(quán)衡的購房者而言，我們不期望一網(wǎng)打盡。科技節(jié)能是行業(yè)的開發(fā)趨勢，是開發(fā)商樹立行業(yè)標(biāo)桿的需要和品牌宣揚的需要 。 只有教育才對項目市場有絕對的感召力！ 關(guān)于節(jié)能住宅，我們認為： 證大光明城已經(jīng)先入為主、景觀優(yōu)勢明顯且存在規(guī)模效應(yīng)，位置上更是截流本項目客源。對開發(fā)商來說，意味著開發(fā)商必須把樓盤的名校含金量辦得成色十足，方能真正打響“教育地產(chǎn)”的牌子。 引入“名企 +名校”的開發(fā)模式 重拳突擊 與名校強強聯(lián)手，共同推動國際全程教育體系，即是開發(fā)商品牌的需要，也是市場銷售需要。 整合我們的資源： 針對不同的購買人群，對教育配套會有階梯式的需求。 挖掘我們的優(yōu)勢： 第一所官辦學(xué)校 ——養(yǎng)正書院 百年歷史名校、“長春第一?！泵雷u 長春第四所現(xiàn)代化省級示范性重點高中 毗鄰百年名校、借勢“長春第一?！? 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 “名企 +名?！钡哪Ｊ剑雌髽I(yè)配套與名校的優(yōu)質(zhì)教育資源、先進教育理念相結(jié)合，以“托管”、“聯(lián)姻”等方式建立新的名校，實現(xiàn)名校資源最大化。 另外，根據(jù)我們對區(qū)域市場的調(diào)研和了解，教育性社區(qū)將會直接觸 動區(qū)域內(nèi)外居民：即減弱對本區(qū)域配套匱乏的擔(dān)憂現(xiàn)狀，也實現(xiàn)對 良好教育配套渴望的置業(yè)需求，直接刺激置業(yè)消費?，F(xiàn)代人對子女教育的渴望更是超越古人。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 “教育”主題定位的闡述與可行性論證： 古孟母，擇鄰處。 長春政府期望打造一批代表不同類型的節(jié)能示范建筑和小區(qū)，使其在本地區(qū)起到建筑技術(shù)的帶頭作用。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 論證三：迎合需求、借東風(fēng)創(chuàng)造全方位示范工程 根據(jù)我司對長春市場消費理念與需求的調(diào)研，人們對舒適型住宅需求的日益提高。 論證二：響應(yīng)政策 率先大張旗鼓吹響新節(jié)能住宅革命的號角 民建長春市委員會在 07年 12月的政協(xié)會議上提交了題為 《 關(guān)于加快推進我市城市建筑節(jié)能工作的建議 》 ，建議提出了從法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、政策、技術(shù)、宣傳等方面采取建筑節(jié)能的綜合配套措施。領(lǐng)先節(jié)能之五：中水循環(huán)利用系統(tǒng)。 領(lǐng)先節(jié)能之三：景觀水生態(tài)處理系統(tǒng)。 可選擇節(jié)能系統(tǒng)如下： 領(lǐng)先節(jié)能之一：置換式新風(fēng)系統(tǒng)。 節(jié)能環(huán)保 是目前長春市場產(chǎn)品品質(zhì)創(chuàng)新的一把利劍！ “一站式”教育 是整合本項目內(nèi)外稀缺資源、符合并強烈吸引區(qū)域客 群、具有市場感召力的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)！ 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 “節(jié)能環(huán)?！敝黝}定位的闡述與可行性論證 論證一：引領(lǐng)長春市場的節(jié)能系統(tǒng) 打造現(xiàn)代綠色健康住宅 隨著人們生活水平的不斷提高，居住理念也在悄然發(fā)生改變，自然、健康、節(jié)能的住宅已越來越被人們所接受和喜愛。我們可能有理由讓人們的目光往北、但又有什么理由讓我們的地塊對本區(qū)域或者鄰近區(qū)域有一定的感召力？如何才能激發(fā)潛在客群的強烈購買欲望和置業(yè)激情？ 我們要做的不僅是 08年區(qū)域需求的的正常消化，我們更要考慮 4年周期內(nèi)的絕對突圍！ 引子 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 本案絕對突圍之舉 —總體定位 打造以中高檔宜居生活為主，集購物、休閑、娛樂等商業(yè)功能為一體，具有 “一站式”教育 、 節(jié)能環(huán)保 的大型 英倫風(fēng)情國際街區(qū)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 強勢概念與產(chǎn)品創(chuàng)新、利用稀缺資源是本案戰(zhàn)略突破的關(guān)鍵 以魅力化產(chǎn)品品質(zhì)超越現(xiàn)有障礙點，以主題 開發(fā)理念塑造獨特生活方式，最終打破市場壁壘 由此看來，本項目欲成就功業(yè)，必須挖掘市場 空白和市場需求興奮點，以“品牌＋差異化”策略 搶占先機，贏得市場 …… 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 項目開發(fā)主題初探 項目認知與理解 宏觀環(huán)境綜合審視 項目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 項目總體規(guī)劃建議 本案總體思路 (Contents) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 新一輪的長春城市規(guī)劃，給這個城市帶來了前所未有的的歷史機遇；借著 “ 鐵北大開發(fā)戰(zhàn)略和北部新城建設(shè) ” 的東風(fēng)，鐵北的春天到來了，我們的項目展現(xiàn)出了別樣的勃勃生機。 差異化：受大盤威脅和品牌需要，提高產(chǎn)品附加值和競爭力，以規(guī)避劣勢。 中東首座 60110 6890 2室 1廳 100% 3300 071111 95% 客群以項目周邊居民為主 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 項目周邊潛在競爭情況 ? 以上各項目同在北部新城，但開發(fā)或者按照開發(fā)順序都是靠近鐵南，對本項目直接影響相對不大。青年城 65