【正文】 ? 在安排規(guī)劃之前，我們先看看地塊的開(kāi)發(fā)節(jié)奏與分期示意。生活商街的早期開(kāi)發(fā)彌補(bǔ)一期生活基本配套的不足，地塊第三期開(kāi)發(fā)時(shí)同時(shí)打造商街升級(jí)版 —— 英倫休閑、文化商街，英倫國(guó)際商街的全部完成，足以填補(bǔ)社區(qū)配套不足的現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民一站式生活、休閑、文化的需求。 先期可作為畫(huà)室、展廳、表演廳、個(gè)人創(chuàng)作室等形態(tài)存在，以免租的形式吸引藝術(shù)家展示其個(gè)人著作，最終形成前述的休閑商業(yè)區(qū)形態(tài)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 STREET MALL的一般構(gòu)成 STREET MALL 休憩式商業(yè)街區(qū) 休閑商業(yè)區(qū) 生活商業(yè)區(qū) 文化商業(yè)區(qū) 通常為情境式、體驗(yàn)式的商業(yè)，業(yè)態(tài)多為休閑娛樂(lè)等有特色的主題店，包括餐飲、酒吧、咖啡、茶館、特色中餐、日韓料理、特色面包房、西點(diǎn)廳等。英文原意為“購(gòu)物的林蔭道”，被引申為“休憩式商業(yè)街區(qū)”； ? MALL是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài)，具有包容各種業(yè)態(tài)和消費(fèi)形式的特點(diǎn)，符合“開(kāi)放、多元、共享”的特點(diǎn)，消費(fèi)者對(duì)其也都具有一定了解，但是 MALL一但都是在封閉場(chǎng)所內(nèi)的經(jīng)營(yíng)，而 STREET MALL則是一種街區(qū)之內(nèi)的開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)，具備全新的吸引點(diǎn)； ? 同時(shí) STREET MALL的包容性可以使本案的住宅形態(tài)成為其中一個(gè)順理成章的組成部分，使其存在的合理性和市場(chǎng)價(jià)值得以提升。 ? 人在鐵北，生活在英倫 —— 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 對(duì)于高層建筑，莊嚴(yán)門(mén)廊立柱，簡(jiǎn)潔的外立面、素雅的色調(diào)， 氣勢(shì)上峻永有力，新古典且又沉穩(wěn)，非凡氣勢(shì)之中透顯雅致韻味。 ? 純粹的歐式花紋與立柱，英倫式的銅制雕塑，以及調(diào)動(dòng)氛圍的風(fēng)情小品，與考究的 Tudor式建筑立面、醇味欄桿等障顯建筑的精致與優(yōu)雅，體現(xiàn)獨(dú)特的居住品質(zhì)和檔次。 Tudor house, 顧名思義 ,就是 Tudor王朝時(shí)期建筑的房屋 . Tudor王朝是英國(guó)歷史上相對(duì)和平繁榮的時(shí)期。 小鎮(zhèn)的這種規(guī)劃與本案地塊條件相符。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 英倫風(fēng)情及其建筑風(fēng)格 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 英倫小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格： 靈感來(lái)自世界戲劇大師莎士比亞的故鄉(xiāng) —— 英倫小鎮(zhèn)斯特拉斯福（ Stratford），這是一個(gè)文化根源很深并與長(zhǎng)春市發(fā)源地 —— 寬城區(qū)的歷史發(fā)展較為相似的地方。我們不是為了與證大對(duì)立抗衡，我們只是做了 具有行業(yè)內(nèi)技術(shù)領(lǐng)先的、差異化特征的、具有品牌號(hào)召力的產(chǎn)品，讓市場(chǎng)和客戶(hù)能夠按照自己的需求作出選擇。同時(shí) 節(jié)能住宅更是要做足市場(chǎng)熱點(diǎn)產(chǎn)品的含金量，提升附加值和競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目既要提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，又要樹(shù)立公司和項(xiàng)目在長(zhǎng)春的品牌，因而我們選擇了環(huán)保節(jié)能、綠色住宅。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 這個(gè)項(xiàng)目到底要開(kāi)發(fā)成怎樣的樓盤(pán)，新景祥公司反反復(fù)復(fù)在思考：是異國(guó)情調(diào)還是中國(guó)古老的風(fēng)水建筑文化？還是人文社區(qū)？最終我們定位于打造名校名盤(pán)，成就現(xiàn)代人文社區(qū)，其載體就是教育。在規(guī)劃之初就將從幼兒園到小學(xué)的全程教育納入到整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃之中。建議引進(jìn)外省的名?；蛘唛L(zhǎng)春著名的幼兒園或小學(xué)，如省機(jī)關(guān)直屬?lài)?guó)際雙語(yǔ)幼兒園、樹(shù)勛小學(xué)、第一試驗(yàn)小學(xué)、東北師范附小等。稀缺的名校資源注定這種“傍”名校的開(kāi)發(fā)模式僅適用那些附近有名?；蛘呱鐓^(qū)規(guī)劃學(xué)校配套的的少數(shù)樓盤(pán)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 養(yǎng)正新校園投資，學(xué)校辦學(xué)規(guī)模為 50個(gè)教學(xué)班，2800名學(xué)生?，F(xiàn)代人對(duì)子女教育的渴望更是超越古人。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 “教育”主題定位的闡述與可行性論證： 古孟母，擇鄰處。 長(zhǎng)春政府期望打造一批代表不同類(lèi)型的節(jié)能示范建筑和小區(qū)，使其在本地區(qū)起到建筑技術(shù)的帶頭作用。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 論證三：迎合需求、借東風(fēng)創(chuàng)造全方位示范工程 根據(jù)我司對(duì)長(zhǎng)春市場(chǎng)消費(fèi)理念與需求的調(diào)研，人們對(duì)舒適型住宅需求的日益提高。 論證二：響應(yīng)政策 率先大張旗鼓吹響新節(jié)能住宅革命的號(hào)角 民建長(zhǎng)春市委員會(huì)在 07年 12月的政協(xié)會(huì)議上提交了題為《關(guān)于加快推進(jìn)我市城市建筑節(jié)能工作的建議》，建議提出了從法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、政策、技術(shù)、宣傳等方面采取建筑節(jié)能的綜合配套措施。領(lǐng)先節(jié)能之五：中水循環(huán)利用系統(tǒng)。 領(lǐng)先節(jié)能之三：景觀水生態(tài)處理系統(tǒng)。 可選擇節(jié)能系統(tǒng)如下： 領(lǐng)先節(jié)能之一：置換式新風(fēng)系統(tǒng)。 節(jié)能環(huán)保 是目前長(zhǎng)春市場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)創(chuàng)新的一把利劍！ “一站式”教育 是整合本項(xiàng)目?jī)?nèi)外稀缺資源、符合并強(qiáng)烈吸引區(qū)域客 群、具有市場(chǎng)感召力的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)！ 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 “節(jié)能環(huán)?！敝黝}定位的闡述與可行性論證 論證一：引領(lǐng)長(zhǎng)春市場(chǎng)的節(jié)能系統(tǒng) 打造現(xiàn)代綠色健康住宅 隨著人們生活水平的不斷提高，居住理念也在悄然發(fā)生改變，自然、健康、節(jié)能的住宅已越來(lái)越被人們所接受和喜愛(ài)。我們可能有理由讓人們的目光往北、但又有什么理由讓我們的地塊對(duì)本區(qū)域或者鄰近區(qū)域有一定的感召力？如何才能激發(fā)潛在客群的強(qiáng)烈購(gòu)買(mǎi)欲望和置業(yè)激情？ 我們要做的不僅是 08年區(qū)域需求的的正常消化，我們更要考慮 4年周期內(nèi)的絕對(duì)突圍！ 引子 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 本案絕對(duì)突圍之舉 — 總體定位 打造以中高檔宜居生活為主，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等商業(yè)功能為一體，具有 “一站式”教育 、 節(jié)能環(huán)保 的大型 英倫風(fēng)情國(guó)際街區(qū)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 強(qiáng)勢(shì)概念與產(chǎn)品創(chuàng)新、利用稀缺資源是本案戰(zhàn)略突破的關(guān)鍵 以魅力化產(chǎn)品品質(zhì)超越現(xiàn)有障礙點(diǎn)，以主題 開(kāi)發(fā)理念塑造獨(dú)特生活方式，最終打破市場(chǎng)壁壘 由此看來(lái)，本項(xiàng)目欲成就功業(yè)，必須挖掘市場(chǎng) 空白和市場(chǎng)需求興奮點(diǎn)，以“品牌＋差異化”策略 搶占先機(jī)，贏得市場(chǎng) …… 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題初探 項(xiàng)目認(rèn)知與理解 宏觀環(huán)境綜合審視 項(xiàng)目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 本案總體思路 (Contents) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 新一輪的長(zhǎng)春城市規(guī)劃，給這個(gè)城市帶來(lái)了前所未有的的歷史機(jī)遇；借著“鐵北大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和北部新城建設(shè)”的東風(fēng)，鐵北的春天到來(lái)了，我們的項(xiàng)目展現(xiàn)出了別樣的勃勃生機(jī)。 差異化：受大盤(pán)威脅和品牌需要，提高產(chǎn)品附加值和競(jìng)爭(zhēng)力，以規(guī)避劣勢(shì)。 中東首座 60110 6890 2室 1廳 100% 3300 071111 95% 客群以項(xiàng)目周邊居民為主 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 項(xiàng)目周邊潛在競(jìng)爭(zhēng)情況 ? 以上各項(xiàng)目同在北部新城，但開(kāi)發(fā)或者按照開(kāi)發(fā)順序都是靠近鐵南，對(duì)本項(xiàng)目直接影響相對(duì)不大。青年城 65140 —— —— —— 未開(kāi)盤(pán) —— 面對(duì)客群以客車(chē)廠和車(chē)輪廠員工為主，年齡趨于年輕化， 30歲左右為主 樂(lè)嘉茗園 49133 6070 2室 1廳 100% 2600 071014 98% 大多數(shù)為區(qū)域內(nèi)換房族，也有來(lái)自外地打工客戶(hù)和其余區(qū)域的低收入人群。禮都 75133 100 2室 2廳 100% 3350 058 97% 寬城區(qū)光復(fù)路、黑水路小營(yíng)業(yè)主和少量區(qū)域內(nèi)的教師、公務(wù)員為主要購(gòu)房客群 美景天城 43117 90 2室 2廳 —— 2600 未開(kāi)盤(pán) —— 未開(kāi)盤(pán)，但已經(jīng)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，主要面對(duì)客群為區(qū)域內(nèi)原住居民。 包豪斯國(guó)際 55150 7790 2室 2廳 100% 3450 0778 100 以站前商圈附近個(gè)體戶(hù)為主，其他區(qū)域客戶(hù)也有一些，但所占比例不多。結(jié)合實(shí)際銷(xiāo)售來(lái)看，客戶(hù)多數(shù)選擇離單位就近的區(qū)域選擇購(gòu)房，跨區(qū)域購(gòu)房依然不明顯。 ? 通過(guò)區(qū)域內(nèi)主力戶(hù)型及其去化速度可以看出，鐵北各項(xiàng)目的主流供應(yīng)面積在 75— 90㎡（ 2房 2廳）左右，此類(lèi)面積消化速度較快；但同樣這也說(shuō)明區(qū)域市場(chǎng)同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。禮都 天元房產(chǎn) 多層、小高層 13 26 兩期共 19棟 75133 058 美景天城 澳星海 多層 42 60 103棟 43117 未開(kāi)盤(pán) 東田 ? 從項(xiàng)目景觀資源看，證大光明城占據(jù)了緊鄰鐵北中心公園的景觀優(yōu)勢(shì)，華大另辟捷徑在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建設(shè)了公園，但是由于區(qū)域現(xiàn)階段生活相關(guān)配套比較匱乏及經(jīng)濟(jì)、環(huán)境較差的整體現(xiàn)狀，制約了區(qū)域地塊的開(kāi)發(fā)檔次。 ： 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 專(zhuān)題研究： 項(xiàng)目如何尋找競(jìng)爭(zhēng)中的差異化 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)參考對(duì)象的鎖定 根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域、位置、規(guī)模，尋找區(qū)域周邊的有參照和可比的項(xiàng)目，據(jù)此將區(qū)域內(nèi)以下樓盤(pán)做為本次市場(chǎng)定位參考分析中的主要對(duì)象： 中高端：上海證大光明城 東田青年城 中 端：華大天朗國(guó)際 包豪斯國(guó)際 鉆石禮都 中東首座 低 端：美景天城、樂(lè)嘉茗園 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本情況比較 ? 開(kāi)發(fā)商品牌方面， 2023年以來(lái)證大、森帝、華大等外埠開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)入，改變了區(qū)域主要以本土開(kāi)發(fā)商為主的現(xiàn)狀，對(duì)拉升區(qū)域市場(chǎng)的整體開(kāi)發(fā)水平起到很大帶動(dòng)作用。 目標(biāo)客戶(hù)群體 價(jià)格情況 主流產(chǎn)品 分析： 區(qū)域高端供應(yīng)和需求相對(duì)很少，中檔價(jià)位精品住宅是需求主力。 呈兩個(gè)區(qū)間 價(jià)格范圍呈現(xiàn)兩個(gè)區(qū)間： 24003000元的中低檔樓盤(pán)， 33003500元的中檔偏高樓盤(pán)。 區(qū)域內(nèi)群體 從購(gòu)房群體來(lái)看，區(qū)域內(nèi)以公務(wù)員、產(chǎn)業(yè)工人、小營(yíng)業(yè)主和座地戶(hù)較多，周邊低收入人群和外來(lái)打工人事。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 典型案例 4： 包豪斯國(guó)際社區(qū) —— 中檔宜居型住宅 項(xiàng)目評(píng)析：項(xiàng)目位置和基本配套條件較好，2023年 7月上市，在證大之前率先打破鐵北房?jī)r(jià)的 3000元 /㎡大關(guān)，做了寬城房?jī)r(jià)第一個(gè)吃蟹者，并獲得巨大成功，住宅在短短 5個(gè)月的時(shí)間內(nèi)便已銷(xiāo)售一空，目前只剩余少量商業(yè)。產(chǎn)品形式有多層、高層、小高層組成，預(yù)計(jì) 4— 5年全部開(kāi)發(fā)完畢。 開(kāi)發(fā)商：大連華大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置：小南街以東、北環(huán)城路以南、 長(zhǎng)哈鐵路以西 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：預(yù)計(jì) 08年 45月開(kāi)盤(pán) 占地面積： 52萬(wàn)㎡ 建筑面積： 60萬(wàn)㎡ 面積區(qū)間： 50110㎡ 工程進(jìn)度：部分地塊