【正文】 拆遷 價(jià)格： 預(yù)計(jì)均價(jià) 2500元 /㎡入市 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 典型案例 3： 東田 項(xiàng)目一、二兩期絕大部分產(chǎn)品將會(huì)保守開(kāi)發(fā)做成以符合區(qū)域內(nèi)大眾需求的 90平米以下中小戶(hù)型為主。 天朗國(guó)際 —— 公園地產(chǎn)模式 項(xiàng)目評(píng)析：項(xiàng)目今年 9月末開(kāi)始拆遷，分期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì) 5年完成。推廣口號(hào)是“為長(zhǎng)春未來(lái)造一座城。所有戶(hù)型采用正南正北，大開(kāi)間，小進(jìn)深，動(dòng)靜分區(qū)，全框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 典型案例 1：上海證大光明城 — 核心區(qū)百萬(wàn)超級(jí)大盤(pán) 開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)春證大置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：寬城區(qū)北亞泰大街以西 ,九臺(tái)路以東 ,鐵乙一路以南 ,慶豐路以北。處于配套相對(duì)較為齊全，居住氛圍較為成熟的城市次中心區(qū)域的宜居型住宅產(chǎn)品。如：樂(lè)嘉茗園等 MODEL C復(fù)合型 60萬(wàn)以上大盤(pán) 通過(guò)項(xiàng)目周邊資源及自身內(nèi)部景觀及建筑形態(tài)共同營(yíng)造品質(zhì)感． 建筑形態(tài)為多層、小高層等，社區(qū)規(guī)模大，內(nèi)部配套完善如：華大天朗國(guó)際、東田青年城、美景天城、澳城莊園。 MODEL D 經(jīng)濟(jì)型住宅 外環(huán)線項(xiàng)目發(fā)展研究 —— 借勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，挖掘環(huán)線價(jià)值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 寬城區(qū)的產(chǎn)品供給模式分析 MODEL A 北部核心區(qū)、中高檔大盤(pán) 依傍新城城市服務(wù)中心和配套優(yōu)勢(shì)。 規(guī)避同質(zhì) 提升競(jìng)爭(zhēng)力 ? 目前，區(qū)域市場(chǎng)及北部環(huán)線各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，無(wú)論檔次、價(jià)格、產(chǎn)品、配套等都基本相同，使得各項(xiàng)目的客戶(hù)存在嚴(yán)重的交叉現(xiàn)象，造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 由此可見(jiàn)，隨著城市的擴(kuò)張，環(huán)線的郊區(qū)印象正在逐漸弱化，而環(huán)線也在一定程度上成為連接居民跨區(qū)域置業(yè)的紐帶！ 外環(huán)線項(xiàng)目發(fā)展研究 —— 外環(huán)逐漸成為熱點(diǎn) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 輻射環(huán)線 跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) ? 近年長(zhǎng)春城市發(fā)展環(huán)線遞進(jìn)的特征日益明顯，這一點(diǎn)隨著環(huán)線的不斷延伸得到證明，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)文化還是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，都隨著環(huán)線外擴(kuò)而不斷產(chǎn)生新的熱點(diǎn)。 ? 北環(huán)：代表項(xiàng)目樂(lè)嘉茗園 ：位于北環(huán)城路中東首座 3300元、樂(lè)嘉茗園 2600元 /㎡，銷(xiāo)售成績(jī)良好。目前已成為長(zhǎng)春西環(huán)之代表作。 ? 西環(huán)：代表項(xiàng)目綠地長(zhǎng)春上海城 ，最初入市鎖定的目標(biāo)客群是一汽廠區(qū)，主打項(xiàng)目品牌，以項(xiàng)目的品質(zhì)、產(chǎn)品、服務(wù)等多方面在汽群體中取得了較好的口碑。 隨著新城建設(shè)和大盤(pán)進(jìn)入， 區(qū)域樓盤(pán)檔次已經(jīng)跳出中低檔怪圈 ，出現(xiàn)中高檔樓盤(pán)。 ? 2023年寬城全區(qū)房地產(chǎn)總開(kāi)發(fā)量要達(dá)到 400萬(wàn)平方米；保守統(tǒng)計(jì)鐵北區(qū)域?qū)⒂薪?100萬(wàn)㎡的商品房同時(shí)上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將白熾化，并成為長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼東南、城西之后的的熱點(diǎn)區(qū)域。 ? 本土的東田、中東等房地產(chǎn)的公司迅速崛起，使得該區(qū)域迎來(lái)了一個(gè)新的春天。 ? 隨著 2023年長(zhǎng)春市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)北部新城，寬城區(qū)迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇。 ? 2023年區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)形式將由中低檔次逐漸向中高檔次轉(zhuǎn)化，房?jī)r(jià)仍會(huì)呈上漲趨勢(shì)。 ? 新的規(guī)劃使城市不斷向外擴(kuò)張，周邊縣市人群入城經(jīng)商、定居比例將會(huì)提高。 ? 區(qū)域規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施，生態(tài)環(huán)境的改善，將為樓盤(pán)高檔定位提供外部因素支撐，改變鐵北房地產(chǎn)市場(chǎng)中低端產(chǎn)品為主的板塊形象。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 ? 區(qū)域規(guī)劃推進(jìn)北部新城房地產(chǎn)的快速發(fā)展，能夠逐漸形成長(zhǎng)春居住向北遷徙的現(xiàn)象，成為長(zhǎng)春的“第二個(gè)東南板塊”。 08年光復(fù)路市場(chǎng)向北遷移。 08年將完成重點(diǎn)初中七十二中、藝術(shù)館、圖書(shū)館、全民健身中心、中醫(yī)院、第六醫(yī)院和社會(huì)福利院等建設(shè)工程。 ? 路網(wǎng)改造： 2023年北人民大街全線貫通；年底之前，三環(huán)路以里路網(wǎng)全部配套完畢；08年 7月份完成三四環(huán)路之間的路網(wǎng)及基礎(chǔ)配套 。鐵北建設(shè)計(jì)劃總投入 100億元，城市功能建設(shè)全方位啟動(dòng)，以期實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)大鐵北、承擔(dān)長(zhǎng)春北半徑的總體目標(biāo)。南部是各項(xiàng)主要功能的綜合載體；東部是未來(lái)建設(shè)用地發(fā)展的主要拓展空間，由城市工業(yè)區(qū)、城市發(fā)展備用地和生態(tài)濕地組成；西部是鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)農(nóng)業(yè)發(fā)展的復(fù)合區(qū)。 “兩帶”：指沿著區(qū)內(nèi)串湖和伊通河兩條水系，形成寬城西部生態(tài)廊帶。 思路 —— 發(fā)展規(guī)劃與鐵北大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施 北部現(xiàn)代中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，將吸引投資、通過(guò)就業(yè)人數(shù)的增加而產(chǎn)生更多的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。 ? 區(qū)域居民整體收入水平有限，消費(fèi)能力低。 ? 農(nóng)村面積大，市區(qū)面積小 。區(qū)域之間主干路網(wǎng)尚未形成，斷頭路、破損路多。 ? 棚戶(hù)房較多、棚戶(hù)區(qū)面積較大 ：棚戶(hù)區(qū)占全市總面積的 46%。 改革開(kāi)放時(shí)期譜寫(xiě)過(guò)美好的篇章的鐵北，沒(méi)有發(fā)展成一個(gè)有規(guī)模的核心城區(qū)，成了長(zhǎng)春有名的棚戶(hù)區(qū)。五、六十年代國(guó)家投資興建一批如電機(jī)廠、機(jī)車(chē)廠、鍋爐廠、材料實(shí)驗(yàn)機(jī)廠、鍋爐儀表廠、寬城制藥廠等一批大中型企業(yè)。 西 部 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 回憶 —— 歷史之痛 鐵北板塊 鐵北經(jīng)濟(jì)較鐵南落后：占寬城區(qū)總面積超過(guò) 80%的鐵北財(cái)政收入?yún)s只占到全區(qū)財(cái)政收入的 40%。隨著鐵北大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的提出和北部新城建設(shè)的實(shí)施，區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)入起步發(fā)展階段。 由于區(qū)域市政配套建設(shè)較慢，影響了板塊房地產(chǎn)的迅速發(fā)展。近幾年房地產(chǎn)發(fā)展迅速， 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多以高端產(chǎn)品為主，成為城市發(fā)展的重要房地產(chǎn)板塊 區(qū)域?yàn)槌鞘行聟^(qū)，生態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展?jié)摿Υ?。因以舊城區(qū)為主， 目前房地產(chǎn)項(xiàng)目多為棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，區(qū)域房地產(chǎn)屬穩(wěn)步發(fā)展階段 。 區(qū)域板塊房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)較緩慢 。 下面通過(guò)市場(chǎng)板塊的橫向?qū)Ρ绕饰霭鍓K特征，從營(yíng)銷(xiāo)全城的角度去關(guān)注區(qū)域板塊之爭(zhēng)，探悉板塊脈搏，從而發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)、掘出項(xiàng)目?jī)r(jià)值之魂！ 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 專(zhuān)題研究： 寬城區(qū)地產(chǎn)格局與發(fā)展歷程 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分布示意 綠園區(qū)、汽車(chē)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)部分 寬城區(qū)、部分二道區(qū) 二道區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū) 南關(guān)區(qū)部分、高新區(qū)部分、凈月開(kāi)發(fā)區(qū) 朝陽(yáng)區(qū)、南關(guān)區(qū) 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 對(duì)比 —— 戰(zhàn)略全局之上 中 部 Text in here 北 部 東 部 南 部 城市中心地段 ， 都市核心的中央生活區(qū)，擁有豐富的商業(yè)資源，基礎(chǔ)設(shè)施完備，配套齊全，其市場(chǎng)一直備受關(guān)注， 房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升 。從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的層面來(lái)看，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更多的集中于中小戶(hù)型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、創(chuàng)新與規(guī)劃！ 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì) 潛在供應(yīng)呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，但現(xiàn)供應(yīng)仍然難于滿(mǎn)足市場(chǎng)需求 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈雙心兩翼發(fā)展趨勢(shì)，近幾年城市郊區(qū)化進(jìn)程加快； 隨著土地、建安等開(kāi)發(fā)成本的提高，城市化進(jìn)程加快，人均生活水平不斷提高，消費(fèi)群體購(gòu)買(mǎi)力加強(qiáng)，房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。 小面積戶(hù)型、總房款少、購(gòu)置門(mén)檻低、投資回報(bào)度高等優(yōu)勢(shì)，面為眾多投資購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)，并迎合了很大一部分目標(biāo)客群，比如家庭人口很少，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱、首次置業(yè)的中青年消費(fèi)者，市場(chǎng)需求較為旺盛。 6090㎡的中小戶(hù)型將會(huì)成為特定人群的主流需求，特別是相同面積可做成三房的戶(hù)型會(huì)成為 2023年購(gòu)房者的首選。新建商品住房?jī)r(jià)格將有小幅上揚(yáng)的空間 。 市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)趨于理性，大眾需求成為主流方向。 由于屬于品質(zhì)提升和需求拉動(dòng)的自然上漲，仍在房地產(chǎn)市場(chǎng)理性的上漲區(qū)間范疇內(nèi)。 套數(shù)（套） 面積（萬(wàn)㎡） 總額（億元） 成交價(jià)格（元 /㎡） 住宅 住宅 住宅 住宅 2023年 26024 — — — 2224 — 2023年 20233 — — — 2231 — 2023 32390 29591 2671 2023（ 1～ 11月） 54218 46797 同比增長(zhǎng)率（ %） — — 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 長(zhǎng)春市商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上漲，屬需求的理性自然上漲 ? 長(zhǎng)春市的商品房銷(xiāo)售價(jià)格自 2023年起迅速提升。因此， 從 2023年度可售面積來(lái)看， 2023年的房地產(chǎn)供應(yīng)相對(duì)較低，存在開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的現(xiàn)象。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需現(xiàn)狀 —— 供需兩旺 ? 2023年前 11個(gè)月，長(zhǎng)春商品房市場(chǎng)供求比為 1：， 商品住宅供求比為 1： ，尚有些供不應(yīng)求； ? 2023年新開(kāi)工 ㎡，同比增長(zhǎng) %；其中住宅 ㎡，同比增長(zhǎng) %。 國(guó)家對(duì)土地的宏觀調(diào)控開(kāi)始有所顯現(xiàn)。 隨市場(chǎng)需求的擴(kuò)容，現(xiàn)在的供應(yīng)仍然難于滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。預(yù)計(jì)在 2023年，長(zhǎng)春市商品房的上市量將達(dá)到 600～ 800萬(wàn)㎡。 ?大力發(fā)展汽車(chē)、食品、光電信息和生物與醫(yī)藥 四個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)； ?結(jié)合長(zhǎng)春城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，構(gòu)建主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)事業(yè)、生態(tài)環(huán)境和縣域經(jīng)濟(jì)五大項(xiàng)目支撐體系； ?加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，進(jìn)一步提升城市功能。 主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)為“雙心三翼、多組團(tuán)”：“雙心”分別指人民廣場(chǎng)一帶主中心和人民大街南端的南部副中心，“三翼”分別指西南、東南和東北三個(gè)主要城市發(fā)展方向，多組團(tuán)是指城市的空間拓展采取組團(tuán)的布局模式； 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 大力發(fā)展工業(yè)的戰(zhàn)略引擎 政策扶持 長(zhǎng)春政策 吉林省政策 中央政策 振興老東北工業(yè)基地 ?加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國(guó)有企業(yè)改革改組改造； ?著力振興裝備制造業(yè)，促進(jìn)資源枯竭型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型； ?全面推進(jìn)工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，提升和優(yōu)化第二產(chǎn)業(yè)； ?大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，調(diào)整中增加勞動(dòng)力就業(yè)。表明自 2023年起，城市化發(fā)展加速，城市化進(jìn)程加快以滿(mǎn)足城市的發(fā)展需求，從而將帶動(dòng)城市整體房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； 長(zhǎng)春市城市化進(jìn)程2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年? 城市化進(jìn)程處于快速發(fā)展階段，這與城市工業(yè)基礎(chǔ)雄厚有著密切聯(lián)系 ? 戶(hù)均人口數(shù)呈縮小趨勢(shì)，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，核心家庭正逐漸成為主要的家庭構(gòu)成。 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 倍訊易 服 / 務(wù) / 創(chuàng) / 造 / 價(jià) / 值 投資對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)明顯，消費(fèi)能力有待提高 自 2023年開(kāi)始， 固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng) ， 2023年固定資產(chǎn)投資 占GDP比重 65％，對(duì)拉動(dòng)城市的發(fā)展起到了明顯的作用，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)初顯領(lǐng)航之勢(shì)； 長(zhǎng)春歷年固定資產(chǎn)投資情況2859 5 0 . 413506504603 2 0 . 53 8 9 . 61 2 . 42 1 . 64 6 . 142184 1 . 3 2020040060080010001200140016002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年05101520253035404550固定資產(chǎn)投資（億元） 增幅長(zhǎng)春市歷年人均消費(fèi)情況69007905890098301135812720614767257539831088818 . 81 3 . 51 2 . 61 0 . 51 2 . 8123000600090001202