【正文】 ?近三年土地出讓量相對較大，而土地出讓宗數基本保持平穩(wěn)，單塊出讓土地面積加大，城市地產開發(fā)呈明顯的郊區(qū)化趨勢； 未來幾年將有近 1400萬的土地開始陸續(xù)開發(fā)建設 ?202 2023年未開發(fā)土地約： 240萬㎡、 480萬㎡； 2023年全年土地出讓 473萬㎡； 2023年長春棚改土地為 200萬㎡ 。 2023年計劃供應土地 850萬㎡；截止至 12月 14日，土地出讓僅為 473萬㎡。截止 2023年 11月，累計可售商品房 。 長春歷年施、竣工及成交面積35850757672619228125438350002004006008002023年 2023年 2023年 2023年施工面積（萬平米） 竣工面積（萬平米） 成交面積（萬平米）? 商品住宅銷售面積由2023年的 311萬㎡，爆增至2023年前 11月的 486萬，住宅銷售增幅高達 %，房地交易量的漲幅之大，可見 市場的需求迅速擴容，和市場的旺盛需求。房地產秩序的規(guī)范、外埠開發(fā)商的介入、市場整體開發(fā)水平的提高、中高端產品的大量出現，以及土地、建安等開發(fā)成本的提高，加上城市化進程加快、人均生活水平的提高，都使房價一路看漲。 2373214621112224 223126712907307931423101 30993047309930762921259526622023230026002900320035002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 7 年1 月 2 0 0 7 年2 月 2 0 0 7 年3 月 2 0 0 7 年4 月 2 0 0 7 年5 月 2 0 0 7 年6 月 2 0 0 7 年7 月 2 0 0 7 年8 月 2 0 0 7 年9 月 2 0 0 7 年1 0 月 2 0 0 7 年1 1 月服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 專題研究： 需求結構發(fā)生轉變，大眾需求逐漸凸現 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 ? 數據顯示，長春市新建商品房供應和銷售中： 90㎡以下中小戶型供應和銷售量逐月增加，大戶型供應和銷售量逐月減少。 ? 同時，低價位住房比重在減少，高價位住房比重在加大，說明批準預售商品住房的 平均價格重心在上移。 商品房供應和交易均以大眾需求為主流 長春市商品房供應結構2 2 . 5 0 % 1 7 . 4 0 % 18% 2 2 . 7 0 %5 1 . 8 0 %5 7 . 6 0 % 5 4 . 9 0 %5 0 . 8 0 %2 5 . 7 0 % 2 5 . 0 0 % 2 7 . 2 0 % 2 6 . 4 0 %0%20%40%60%80%2023年 2 0 0 7 年3 月 2 0 0 7 年4 月 2 0 0 7 年5 月9 0 ㎡以下 9 0 ～1 4 4 ㎡ 1 4 4 ㎡以上服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 市場實際表現： 07年戶型面積需求有明顯回歸跡象 居民住房消費理念有了積極變化，很多人已經不再盲目貪大。 2023年 111月長春市成交登記的 90平方米以下的中小戶型占商品住房成交總量的 %，比去年全年提高近。 國家 90/70（ 90平米以下占 70%）政策在地方政府的進一步落實將有效調整市場供應結構，同時也將促進大眾需求的快速釋放。 市場擴容現象明顯 區(qū)域板塊已初步形成，由項目競爭轉變?yōu)榘鍓K競爭，競爭進一步加劇； 城市規(guī)模的擴大和城市化進程進一步加大，增加居民對住房要求 房產快速發(fā)展階段 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 審視全城，把握城市房產市場的大勢；立足板塊、方可從容謀略一域。但因中心城區(qū) 可開發(fā)用地較小 ，項目規(guī)模相對較小，而且開發(fā)多以高端項目及商務項目為主。 擁有伊通河的良好資源優(yōu)勢，隨著龍嘉國際機場的通航，使得該區(qū)位優(yōu)勢凸顯。 隨著市政府的南遷及凈月生態(tài)城的建設，南部板塊依托極好的 資源優(yōu)勢 ，云集數家 國家一線的房地產開發(fā)商 同時打造 高端地產項目 ，強勢樹立城市居住價格標桿。從區(qū)域投資情況看，長春市資本正逐步向西部轉移，從潛在競爭力看，區(qū)域毗鄰一汽及新建的汽車產業(yè)開發(fā)園區(qū)， 居住人口容量大，潛在購買力強，板塊內主要以中高檔樓盤為主。 原屬老工業(yè)區(qū)，土地資源豐富，早期因基礎設施落后，經濟發(fā)展緩慢，開發(fā)以中端及以下項目為主。但因受區(qū)域環(huán)境的影響，其區(qū)域優(yōu)勢低于西部板塊及其它板塊 。 寬城是長春的老城區(qū)、工業(yè)相對集中的區(qū)域。 但由于在長春的規(guī)劃和建設歷史上，溝通南北的干道少，作為中軸線的人民大街到火車站便中斷，鐵路線成為制約城市空間發(fā)展的緊箍咒，造成長春延續(xù)至今的南北二元分割的格局。 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 鐵北生態(tài)環(huán)境惡劣，經濟發(fā)展水平低下，具體體現在： ? 環(huán)境質量差、污染嚴重 ：長春市區(qū)各監(jiān)測點空氣質量平均值已符合國家二級標準，而鐵北 2個監(jiān)測點監(jiān)測數據都顯示空氣質量不達標；目前長春每天都有 55萬噸左右的污水分別排入流經市區(qū)的 8條河流之中，這 8條河最終都匯集或流經鐵北。 ? 城市基礎設施落后，城市道路等級低 。鐵北區(qū)域有街路 222條，完好的僅 8條。 寬城區(qū)城市面積僅占全區(qū)總面積的 %，其他都是農村或城鄉(xiāng)結合部。 困惑 —— 生態(tài)環(huán)境惡劣，經濟發(fā)展水平低下 歷史原因、區(qū)域環(huán)境條件惡劣、經濟水平落后等造成長春市民對區(qū)域認可度不高！ 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 總體思路 ： 打造長春北部現代中心區(qū) 城市定位： 生產發(fā)展、生活舒適、生態(tài)良好、城市功能完善、人居與投資適宜的新城 功能定位： 北部門戶，重要工業(yè)區(qū)之一，商品貨物集散、交通樞紐、居住中心區(qū)之一。 “一軸、兩帶、三區(qū)”的空間結構體系： “一軸”：指以人民大街為主線，沿線布置省級行政辦公中心、市級商貿 中心、區(qū)級綜合服務中心。 “三區(qū)”：將寬城區(qū)分割成三個發(fā)展區(qū)。 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 2023年，在長春市委、市政府提出“ 改造大鐵北、建設北部新城 ”和省政府的棚戶區(qū)改造雙重利好指引下，長春北城迎來了再次騰飛的契機。 ? 城市基礎設施項目 ：建設人民大街南北貫通、鐵南提升、火車站交通換乘中心、熱電一廠搬遷、監(jiān)獄搬遷等對北城開發(fā)及城市未來發(fā)展具有重大影響的基礎設施建設項目。 ? 重點配套建設 ：新行政辦公樓已投入使用， 2023年年底完成區(qū)行政辦公樓二期工程，實現長江路開發(fā)區(qū)、建委、工商、稅務、公安和法院等北移。 ? 重點打造環(huán)鐵商貿區(qū)： 08年啟動鐵南提升工程 —— 以鐵南帶鐵北、以鐵北促鐵南，南北聯動、協(xié)調發(fā)展。 希望 —— 區(qū)域建設加速發(fā)展 未來前景看好 區(qū)域城市基礎設施及重點配套的建設加速了北城核心區(qū)功能優(yōu)勢的形成，有利于城市核心區(qū)居住氛圍的形成。 ? 隨著規(guī)劃實施：長春站北站的開通、汽車客運站的北遷、北人民大街開通、光復路老商圈的北遷以及規(guī)劃建設環(huán)鐵商貿園區(qū)將會帶動一批購房人群北移，給項目區(qū)域發(fā)展帶來前所未有的機會。 ? 寬城區(qū)政府的北遷、中心公園的建成將改觀鐵北地區(qū)生態(tài)人文環(huán)境，吸引和帶來更多的市民在此生活和居住，因而帶來大量的住房需求。 影響 — 區(qū)域規(guī)劃將對區(qū)域房產形成利好，未來將形成開發(fā)熱點 新一輪城市規(guī)劃建設及鐵北大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，將會帶動一輪新的購房置業(yè)投資熱潮，并形成區(qū)域開發(fā)熱點； 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 ? 受區(qū)域市場環(huán)境及規(guī)劃影響，未來幾年區(qū)域內房地產投資和商品房市場供應量將持續(xù)走高。 ? 區(qū)域需求市場將由區(qū)域內客戶逐漸轉向長春市其他城區(qū)，甚至吸引大批外地來長打工的置業(yè)人群。 ? 證大、華大、吳中等全國性的開發(fā)企業(yè)的進駐和開發(fā)，為寬城區(qū)注入了新的活力。 趨勢 —— 寬城區(qū) 房地產已步入快速發(fā)展階段 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 ? 2023年，在鐵北大開發(fā)戰(zhàn)略提出伊始，證大光明城、青年城、天朗國際超級大盤先后進入和布局區(qū)域市場，鐵北開始出現證大光明城和包豪斯國際社區(qū)為代表的中高檔樓盤，到 2023年末均價達到 3450元 /平方米。 喜憂參半 —— 大盤進入，房價出現上升拐點，同期上市量集中 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 區(qū)域外客戶對區(qū)域的認可度正開始轉變階段 居住便利性 ?政府行政辦公區(qū)的規(guī)劃和搬遷 ?行政事業(yè)單位的建成及投入使用 ?站前商圈北拓，打造環(huán)鐵商貿園及大型商圈 ?08年光復路商圈北遷 ?中心公園、文體中心的打造 ?人民大街的北拓、地鐵一號線的規(guī)劃建設與實施 無集中的大型商圈 無集中的政商、文體中心 無客流較大的運輸樞紐交通站 寬城區(qū)以前是經濟落后、交通配套落后的的老城區(qū)， 居民購房大多為原地居民。 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 2023，環(huán)線居住掃描 ? 南環(huán)：代表項目中海城、弗朗明哥 雖還未上市，但其綜合性高端品質已引起了市場的廣泛關注。后期在知名度完全打開的情況下，客源由一汽廠區(qū)轉而擴大到整個長春市。 ? 東環(huán)：代表項目東方之珠： 項目屬長春市中高端居住產品，集別墅、多層、小高層于一身，采用現代中式風格，景觀與工程建設一同進行，成為了長春市東環(huán)線上中高端產品的一大亮點。華大天朗國際浮出水面，受到了市場的普遍關注。 城市向北發(fā)展，把握南客北遷機會的同時，挖掘環(huán)線價值，借北外環(huán)橫向延伸的可能輻射區(qū)域，使目標客群最大程度上跨區(qū)域購房成為可能。 本案要立足區(qū)域，利用競爭對手沒有做足的方面，走差異化的路線，形成本案獨有的亮點，做出具有特色的差異化產品和居住文化，有效規(guī)避同質化競爭，擴大影響，樹立品牌。如：證大光明城。地段相對較偏，配套相對齊全，居住氛圍較差的經濟型住宅產品。 MODEL B 宜居型住宅 如：包豪斯、中東首座等。 開盤時間： 2023928 占地面積： 65萬平方米；建筑面積： 95萬平方米 面積區(qū)間： 50136㎡， 主力戶型 7585 ㎡，占一期 50%以上 價格： 3500元 /㎡ 項目評析： 項目分三期開發(fā)，一期用地面積 米，總建筑面積 ，位于亞泰大街偏僻位置，共規(guī)劃 23棟多層和 3棟高層。證大以城市營造商的自身定位，預計 57年完成，推廣主題是北部新城核心區(qū)、超百萬平米希望之城?！? 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 證大品牌形象的塑造使其成為目前區(qū)域客戶理想大盤 ，核心區(qū)第一超級大盤 ，締造北城居住核心 緊靠區(qū)政府和中心公園 緊鄰大型商業(yè)中心 區(qū)內超級會所、大賣場和文化 娛樂中心等，締造生活核心 中心公園 +主題公園 “雙景觀”公園模式 6. 實力 =品牌 +品質 品牌上市公司打造、戶型合理、新現代主義風格的社區(qū) 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 典型案例 2： 華大 前期開發(fā)以多層產品為主，后期準備做少量小高層產品；一期戶型以 6070平米的面積區(qū)間為主。該項目在區(qū)域地塊打造兩個公園，推行公園地產模式。 青年城 —— 體育地產 +商業(yè)地產 開發(fā)商：長春市星火房地產開發(fā)有限公司 項目位置：寬城區(qū)青年路以西，基隆街以 東，新月路以北，北環(huán)城路以南 開盤時間：預計在 2023年 45月開盤 占地面積： 52萬㎡ 建筑面積： 60萬㎡ 面積區(qū)間： 50140㎡； 主力面積： 80左右二房兩廳；