【正文】 3150002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年891011121314人均可支配收入（元） 人均消費性支出（元） 可支配收入增幅（% ）城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入持續(xù)快速增長 ， 07年同比增幅為 12％，處于同類城市上游行列，但絕對值仍較低； 由于歷史原因 城市經(jīng)濟一度缺乏活力，城市居民消費能力有限，但隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的復蘇，城市居民消費能力和消費意識正在逐年提高。 讓我們結合項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢，來看看我們所要面臨的市場環(huán)境，從而確定項目利潤與品牌價值最大化的策略。 5. 區(qū)域內(nèi)土地儲備數(shù)量加大 ,競爭壓力較大，潛在競爭對手不斷增多 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 定位的核心問題點 如何利用項目現(xiàn)有的區(qū)位條件，營造項目的優(yōu)勢？ 如何彌補地塊及周邊生活配套嚴重不足給居民生活帶來的不便？ 如何整合自身配套并打造差異化產(chǎn)品，發(fā)揮項目的競爭優(yōu)勢？ 北部新城中心區(qū)域，目前區(qū)位整體環(huán)境與形象較差 地塊周邊生活、商業(yè)配套匱乏，市政配套待建 項目南靠養(yǎng)正高中、地塊內(nèi)有生活、教育的公建規(guī)劃 項目周邊潛在競爭較多，產(chǎn)品如何定位可使項目在市場中取得先機？ 項目南側、東側、北部為大盤或待開發(fā)地塊 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 ? 項目的地塊猶如一塊璞玉，品牌、區(qū)政府所在地及區(qū)域未來配套發(fā)展前景、地塊內(nèi)配套規(guī)劃及毗鄰養(yǎng)正中學是地塊的核心資源所在，讓我們備感驚喜和珍愛。 ? 開發(fā)商為知名上市公司，曾在蘇州成功開發(fā)多個樓盤，具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗和先進的開發(fā)理念。 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 項目優(yōu)劣勢研判 優(yōu)勢（ Strength ） 劣勢（ Weakness ） ? 地塊所在區(qū)位處于寬城區(qū)城市服務中心，與寬城區(qū)政府斜角相望，有較好的發(fā)展前景； ? 項目南側緊鄰養(yǎng)正高級中學，為居民高中入學提供方便； ? 地塊周邊未來的配套發(fā)展環(huán)境較好：東側為規(guī)劃醫(yī)院（醫(yī)大三院）、七十二中，西側為規(guī)劃中的寬城區(qū)體育中心、社會停車場等，給項目帶來較大升值和發(fā)展空間。 長春市十二中的前身是長春第一所官辦學校 —— 養(yǎng)正書院，至今已有 123年的歷史，有“長春第一?！钡拿雷u；四中建于 1907年，今年剛好是建校 100周年。這是一個是由原長春市十二中和長春市四中組建而成的省級重點高中。 ?現(xiàn)項目周邊存在較多空地，尚未正式開發(fā)，預計整個片區(qū)在未來三年內(nèi)會有巨大變化。 ?地塊開發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場歡迎 ?產(chǎn)品在結合客群特點上進行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價值 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 地塊價值解析之一： 寬城城市服務中心的建設將極大提升區(qū)域土地價值 寬城區(qū)政府辦公中心 極大提升區(qū)域土地價值 經(jīng)濟帶動和發(fā)展前景 ?寬城城市服務中心區(qū)將帶動區(qū)域經(jīng)濟快速增長，為區(qū)域房產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供足夠動力。 交通條件 交通道路系統(tǒng)較為完善，有幾路公交線路直達鐵南和市區(qū)，居民出行較便利。 地塊條件 地塊形狀分割后不完全規(guī)整，增大項目整體規(guī)劃的難度。 經(jīng)濟指標 項目規(guī)模中等偏大，三塊土地分割相對較為均勻，利于項目的分期操作及組團規(guī)劃。 地塊北面吉林糧油公司，臨街面為三環(huán)路，交通道路設施較好，幾路公交車在此有站點。具有遠景配套優(yōu)勢。道路系統(tǒng)完善 ，東側為棚戶改造區(qū)域，目前配套較差、居住氛圍不足。 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 地塊外部環(huán)境 [四至 ] 北 南 西 東 項目宗地 地塊南面是養(yǎng)正高級中學，是地塊附近較有優(yōu)勢的配套，為區(qū)域居民子女入學提供便利，同時也提升了地段的自然價值。地塊規(guī)模較大，呈不規(guī)則形。服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 NEW VISUAL ANGLE 服務創(chuàng)造價值 長春吳中項目 — 市場定位思路及產(chǎn)品建議報告 — 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 項目認知與理解 宏觀環(huán)境綜合審視 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 項目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議 項目開發(fā)主題初探 項目總體規(guī)劃建議 本案總體思路 (Contents) 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 項目宗地分析 [特征及經(jīng)濟指標 ] [項目背景信息 ] 本案地處項目位于長春市寬城區(qū)亞泰大街以西，北三環(huán)以南，九臺路以東，養(yǎng)正高中以北。 [項目基本經(jīng)濟指標 ] 項目規(guī)劃用地： 22公頃 整體分布：住宅 +公建 容積率：地塊一： 2； 地塊二、地塊三： 。 西南為中心公園，但與證大光明城相比不占優(yōu)勢，目前項目附近日常生活商業(yè)配套匱乏。 地塊東側為北亞泰大街，為城市南北交通大動脈。 地塊西面為空地和舊水塔等，未來將規(guī)劃體育中心、社會停車場。西南為區(qū)政府所在地，對區(qū)域經(jīng)濟及地段價值帶動作用大。給居民出行帶來便利 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 地塊理解 配套條件 目前生活購物、休閑娛樂等配套 設施匱乏，配套環(huán)境總體較差。 區(qū)位條件 目前是長春棚戶區(qū)面積最大、經(jīng)濟落后的老城區(qū)，也是北部新城規(guī)劃中城市服務中心的核心區(qū)域，是未來的北部新城重點發(fā)展區(qū)域。同時地塊內(nèi)尚有未拆遷建筑和廠房。 環(huán)境條件 目前為北外環(huán)，生活環(huán)境與自然條件較差，地塊南側為養(yǎng)正高級中學、東南方向規(guī)劃有重點初中，地塊內(nèi)有小學、幼兒園公建規(guī)劃用地，具有改善教育配套不足的先天條件。 ?地塊處于北部新城核心 —— 區(qū)政府辦公中心附近，未來的發(fā)展將會成為區(qū)域內(nèi)的重點。 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 地塊價值解析之二：養(yǎng)正中學 養(yǎng)正中學 “長春第一?！? 本項目地塊南側是有百年歷史、號稱“長春第一?！钡酿B(yǎng)正高級中學。也是長春市繼市實驗、十一高、市二實驗之后的第四所現(xiàn)代化省級示范性重點高中。在“建設北部新城”的熱潮中，是長春市委、市政府全力打造的鐵北重點高中和省級示范性高中。 ? 項目距離中心公園較近，西側地塊有部分的景觀資源。 1. 本案所處地段是以前的偏僻地區(qū)，綜合環(huán)境較差，客戶認可度較差； 2. 項目周邊目前生活、商業(yè)等配套匱乏，不能滿足基本生活需要；居住氛圍不足，生活條件很不成熟； 3. 地塊所處區(qū)域歷年開發(fā)項目檔次普遍較低，房價同比一直不高，給項目提升帶來不利因素； 4. 區(qū)域居民消費水平較低，居住混雜，目前缺少中高端人群?；诘貕K獨有的核心優(yōu)勢，如何去雕琢我們的“和氏璧”，這將成為我們研究地塊價值最大化的根本命題。 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 宏觀環(huán)境綜合審視 項目認知與理解 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 項目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議 項目開發(fā)主題初探 項目總體規(guī)劃建議 本案總體思路 (Contents) 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 經(jīng)濟總量不高 /人均 GDP突破 3000美元，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段 長春 GDP總量在省會城市中處于中間水平，但GDP在 0 07年的快速增長表現(xiàn)出經(jīng)濟上漲的良好勢頭，同時將帶動城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展； 人均 GDP超過 3000美元，根據(jù)國際衡量標準，城市房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)消費需求特征以數(shù)量為主，數(shù)量與質量并存； 長春歷年 G D P 發(fā)展1003193420731 6 7 5 . 0 11 5 3 5 . 9115013381 6 . 5 01 4 . 6 01 7 . 6 01 4 . 5 01 7 . 31 3 . 5 09 . 2 050010001500202325002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年6 . 0 09 . 0 01 2 . 0 01 5 . 0 01 8 . 0 02 1 . 0 0G D P （億元） 增長率（% ）長春市歷年人均 G D P 發(fā)展143002367727461227202128516300187051 2 . 7 0 1 2 . 7 01 3 . 2 01 3 . 9 01 2 . 51 2 . 6 01 2 . 0 010000150002023025000300002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年1 1 . 0 01 1 . 5 01 2 . 0 01 2 . 5 01 3 . 0 01 3 . 5 01 4 . 0 01 4 . 5 01 5 . 0 0G D P （元） 增長率（% ）長春歷年三產(chǎn)結構比例構成9 . 2 0 %5 0 . 4 0 %1 2 . 8 0 % 9 . 3 0 %1 0 . 7 0 %1 1 . 8 0 % 1 1 . 0 0 %4 8 . 3 0 %4 5 . 4 0 % 4 7 . 1 0 % 4 6 . 8 0 %4 8 . 9 0 %4 1 . 8 0 %4 1 . 1 0 % 4 0 . 7 0 % 4 2 . 5 0 %4 0 . 4 0 %4 1 . 8 0 %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高（ %），工業(yè)化進程迅速，產(chǎn)業(yè)結構持續(xù)良性調(diào)整。 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 城市化進程加速，市場擴容現(xiàn)象明顯 ? 城市化水平平均增速 %，在 2023年增速超過 3%，城市化率為 %。 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 城市發(fā)展方向及規(guī)劃 [城市定位 ]全國重要的汽車工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工基地和科教文貿(mào)城市； [城市發(fā)展方向 ]長春市“南拓東展，北優(yōu)西控”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略， 重點發(fā)展東北和西南產(chǎn)業(yè)新區(qū) ，打造東南生態(tài)住區(qū)， 建設南部和北部新城中心城區(qū) 。 ?發(fā)展壯大汽車、石化、農(nóng)產(chǎn)品三大 支柱產(chǎn)業(yè)； ?加快發(fā)展中西藥、電子信息、生物、材料等 優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) ； ?培育發(fā)展能源、冾金、建材、輕紡等 特色產(chǎn)業(yè)。 隨著工業(yè)的快速發(fā)展，為城市提供更多就業(yè)機會，增加城市的吸納力，從而對市場的消費需求具有積極的促進作用 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 良好的宏觀環(huán)境，為房地產(chǎn)市場迎來持續(xù)發(fā)展的契機 ?GDP及人均 GDP ?產(chǎn)業(yè)結構 ?人均可支配收入 ?總人口 ?非農(nóng)業(yè)人口 ?城市化率 ?市區(qū)人口 城市化進程加快，對房地產(chǎn)市場需求具有積極的促進作用 工業(yè)的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)市場奠定良好的發(fā)展基礎 經(jīng)濟上升良好勢頭，帶動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 項目認知與理解 宏觀環(huán)境綜合審視 項目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議 項目開發(fā)主題初探 項目總體規(guī)劃建議 本案總體思路 (Contents) 服 / 務 / 創(chuàng) / 造 / 價 / 值 土地供應達到 1400萬方，房地產(chǎn)開發(fā)有明顯郊區(qū)化趨勢 ?按平均容積第 ，在未來 35年內(nèi)，將陸續(xù)有 2100萬㎡的商品房上市。 2023年前 11個月的商品住宅成交量達551萬㎡，預計年底成交量可突破 600萬平方米 ， 按此銷售面積計算，需要 間。