【正文】 6號線洲海路，翔殷路隧道 開盤時間 20233 容 積 率 綠 化 率 47% 物 業(yè) 費 /平方米 （ 2）從歷年的價格走勢來看 ,整個板塊的價格走向符合整體上漲規(guī)律 ,并沒有出現(xiàn)突然的井噴上漲態(tài)勢 ,這也就表明了 區(qū)域的價格態(tài)勢較為理性和健康。 一、城市發(fā)展環(huán)境簡析 二、房地產(chǎn)市場趨勢研判 三、區(qū)域市場趨勢研判 五、客戶深入調(diào)研 六、地塊分析 七、項目定位 四、區(qū)域市場特征分析 板塊對比 價格特征 面積特征 市場個案 同環(huán)線區(qū)域板塊對比 板塊對比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結(jié) 區(qū)域 板塊 代表樓盤 板塊均價 浦東 外高橋板塊 仁恒家園 綠地崴廉公寓 1800022023 張江板塊 陽光花城 胡姬花園二期 1700025000 金橋板塊 濱江 45 / 三林板塊 萬科新里程尚東國際 2023025000 楊浦 新江灣城板塊 上海夢想 新江灣城 1號作品 2800032023 五角場板塊 創(chuàng)智坊 30000 虹口 涼城板塊 榮鎮(zhèn)新苑 2500030000 閘北 大寧板塊 寶華現(xiàn)代城 大華陽城貴都 35000 寶山 大華板塊 大華鉑金華府 大華梧桐城邦二期 2023025000 普陀 萬里板塊 大華藍郡中鷹黑森林（裝）達安 〃 春之聲 2400028000 長征板塊 金沙雅苑 象源麗都 25000 閔行 春申板塊 春申景城二期玫瑰 99 江南新苑 22023 徐匯 華涇板塊 徐匯臻園 32023 統(tǒng)計時間： 2023年 2月（均不含裝修價格） 外高橋板塊位于中外環(huán)板塊低價區(qū)間，相鄰的金橋板塊、江灣板塊、五角場板塊均位于高價區(qū)間，具有較大的上升空間。 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域土地 區(qū)域成交 趨勢總結(jié) 0 6 0 9 年浦東新區(qū)公寓供求量價070000014000002100000280000004000800012023160002023024000供應(yīng)量 2598949. 27 1420233. 88 1709862. 62 1314819. 46成交量 2451015 2267665 1040246 1989109成交均價 9729 12922 16664 215642023 年 2023 年 2023 年 2023 年0 6 0 9 年外高橋板塊公寓供求量價02023004000006000008000000400080001202316000供應(yīng)量 7 2 2 5 8 5 . 8 7 2 5 6 9 5 4 . 5 7 3 7 8 1 2 2 . 4 4 1 8 9 4 7 8 . 0 2成交量 269351 339886 193210 285819成交均價 7183 8944 13023 137572023 年 2023 年 2023 年 2023 年?從供應(yīng)量看： 浦東以及外高橋地區(qū)住宅整體呈現(xiàn)供應(yīng)逐步減少的態(tài)勢 ,這也與區(qū)域土地供應(yīng)減少有關(guān) ? 從成交量看： 09年的成交量基本回到了 07年的整體水平 ,但受制于供應(yīng)量的減少 ,導(dǎo)致成交量供應(yīng)有限。 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域土地 區(qū)域成交 趨勢總結(jié) 商業(yè)商務(wù)區(qū) 體育園林區(qū) 國際居住區(qū) 森蘭居住區(qū)作為中外環(huán)僅存的大型生態(tài)居住社區(qū)凈地，有望晉升成為繼古北、碧云、聯(lián)洋之后的 上海第四大高尚國際社區(qū) 。此外， 140萬平方米的體育公園為森蘭商業(yè)區(qū)帶來了活力與動感。 超前沿的國際規(guī)劃 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域土地 區(qū)域成交 趨勢總結(jié) 森蘭 〃 外高橋規(guī)劃 森蘭 〃 外高橋項目南至趙家溝，北至航津路，東至楊高北路，西至張楊北路，總占地面積 ，分為商業(yè)區(qū)和居住區(qū)兩大組團。 一、城市發(fā)展環(huán)境簡析 二、房地產(chǎn)市場趨勢研判 三、區(qū)域市場趨勢研判 五、客戶深入調(diào)研 六、地塊分析 七、項目定位 四、區(qū)域市場特征分析 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域土地市場 區(qū)域成交 區(qū)域發(fā)展趨勢 ? 浦東四大新市鎮(zhèn)之一 ? 浦東唯一外環(huán)內(nèi)的新市鎮(zhèn) ? 規(guī)劃規(guī)模 ? RTKL規(guī)劃設(shè)計 ? 城市綠舟，浦東的國際生態(tài)港 ? 創(chuàng)意性城市副中心 ? 宜居宜業(yè)的復(fù)合型城市 ? 生態(tài)型國際化社區(qū) 高橋鎮(zhèn)整體規(guī)劃 整個新市鎮(zhèn)區(qū)域?qū)?gòu)建“一心、兩軸、八片”的格局。 “ 泡沫化”特征促使中央改變政策，要求穩(wěn)定房價， 其中保證商品房供給， 可能是2023年供求關(guān)系再度轉(zhuǎn)換，形成供大于求 土地市場 政策面 二級市場 趨勢研判 ?降低存貸款金融利率 ?減免稅費、降低房貸首付 ?個人住房貸款利率優(yōu)惠下浮 30％ ?最低首付款比例調(diào)整為 20％ ?加大保障性住房建設(shè)力度 ?進一步鼓勵普通商品住房消費 ?支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化 ?下調(diào)資本金比例 ?逐步控制二套房貸優(yōu)惠利率 ?營業(yè)稅征免時限由 2年恢復(fù)到 5年 ?增加普通商品房供給 ?抑制投機 ?上調(diào)存款準備金率 ?二套放貸首付 4成 ?增加普通住宅用地供給 ?實行差別化稅收信貸政策 ?解決中低收入群體住房 降低利率 刺激消費 先行寬松 逐步從緊 增大供應(yīng) 抑制投機 政策轉(zhuǎn)向顯著，但主要針對“泡沫”“投機”的關(guān)注與打壓 增加供給，為了滿足普通自住者的需求 08年 09年 2023年 一級市場 二級市場 政策面 現(xiàn)狀 趨勢 可能增加商品房供應(yīng) 09年供不應(yīng)求局面 可能在 2023年逆轉(zhuǎn) 投資需求退潮 房價適度理性回歸 土地供應(yīng)放量 地王現(xiàn)象頻出 周期波動顯著 價格升幅較大 增加普通房供應(yīng) 抑制投資需求 土地市場 政策面 二級市場 趨勢研判 不論從一級市場放量、二級市場周期波動、還是政策面轉(zhuǎn)向看， 2023步入調(diào)整的趨勢不可避免。 ? 2023年第四季度： 由于第四季度考慮到回籠資金因素，市場會出現(xiàn)“促銷現(xiàn)象”，呈現(xiàn) “量升價降” 的態(tài)勢。（ 1）若樓市在二季度只是出現(xiàn)“規(guī)律性回暖”，那么在加息背景下，市場將呈現(xiàn) “量平價升”的態(tài)勢 。 ? 2023年第二季度： 政策效應(yīng)的消化以及按照市場傳統(tǒng)規(guī)律第二季度市場放量，成交相應(yīng)回暖，但價格因第一季度政策調(diào)控影響，價格繼續(xù)持平 ， “量升價平” 。 土地市場 政策面 二級市場 趨勢研判 地方政策主要是抑制房價過快增長 契稅 首套房 上海政策 買方市場 賣方市場 二套房 改善型 投機性 抑制需求 營業(yè)稅 所得稅 2到 5年 2到 5年 加倍調(diào)節(jié) 分析： 從投資投機到自住，房地產(chǎn)需求將全面受到抑制，市場成交將會大幅下降，上海的調(diào)控力度必定成為全國的表率（歷史上“上海感冒、全國吃藥”），對 2023年的上海房地產(chǎn)市場不能過于樂觀。 2023年上半年繼續(xù)保持緊縮政策，年底經(jīng)濟危機影響下出臺一系列的救市政策。 （ 2）地價突增，也為未來房價提供堅實的支撐基礎(chǔ)，同時進一步增加房價泡沫。這一方面是市場火熱導(dǎo)致對土地需求增加，同時，政府也加快了推地速度 ? 成交價格： 09年，是地王頻出的年份，成交土地的樓面價格也大幅飆升。 從宏觀市場總體看，項目面臨市場機遇以及市場選擇機會較多。這對本項目定位也有借鑒依據(jù)。 外環(huán)線 中環(huán)線 內(nèi)環(huán)線 中心城區(qū) 項目位臵 居住需求 強烈 土地資源稀缺 城市地位 城市經(jīng)濟 居民收入 行業(yè)發(fā)展 城市總結(jié) 宏觀市場對項目影響 房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展空間廣闊，為項目的操作奠定了良好的行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。 城市中心范圍逐步擴大。 城市地位 城市經(jīng)濟 居民收入 行業(yè)發(fā)展 住房面積 城市總結(jié) 城市經(jīng)濟 城市發(fā)展 VS 房地產(chǎn)市場 城市地位 居民收入 居住現(xiàn)狀 行業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)市場長期發(fā)展空間大。 ? 而從城市人居居住面積看， 08年實現(xiàn)人均居住面積 ， 較全國平均水平居住面積28平米有較大差距。 08年上海人均可支配收入 26690元，次于深圳。 上海與其它一線城市G D P 總量（億元）13698104887806 82150202340006000800010000120231400016000上海 北京 深圳 廣州上海與其它一線城市常住人口（萬人）18881695129610180400800120016002023上海 北京 深圳 廣州從城市綜合實力看上海，是無可爭議的內(nèi)地 “ 第一城市 ” 城市地位 城市經(jīng)濟 居民收入 行業(yè)發(fā)展 【 城市人口 】 主要一線城市人口及經(jīng)濟總量對比 城市總結(jié) 主要一線城市 GDP、人均收入對比 ? 08年上海實現(xiàn)人均 GDP73124元，在一線城市中處于中等。 城市地位 城市經(jīng)濟 居民收入 行業(yè)發(fā)展 城市總結(jié) 【 城市 GDP】 ? 08年上海實現(xiàn) GDP14901億元，在內(nèi)地一線城市中名列第一。 浦東高行項目 市場定位及產(chǎn)品建議報告 Shanghai 第一部分 市場篇 一、城市發(fā)展環(huán)境簡析 二、房地產(chǎn)市場趨勢研判 三、區(qū)域市場趨勢研判 五、客戶深入調(diào)研 六、地塊分析 七、項目定位 四、區(qū)域市場特征分析 城市地位 城市經(jīng)濟 居民收入 行業(yè)發(fā)展 城市總結(jié) 上海 —— 長三角經(jīng)濟圈龍頭城市 2023年提出“國際金融中心”、“國際航運中心”兩大建設(shè)目標 GDP（萬億） 占全國比重 經(jīng)濟增長率 長三角 20% 11% 珠三角 % % 京津冀 % % ? 到 2023年，基本建成與我國經(jīng)濟實力以及人民幣國際地位相適應(yīng)的國際金融中心 ? 到 2023年，基本建成航運資源高度集聚、航運服務(wù)功能健全、航運市場環(huán)境優(yōu)良、現(xiàn)代物流服務(wù)高效，具有全球航運資源配臵能力的國際航運中心 ? 2023年，長三角實現(xiàn) 占全國比重20%，明顯領(lǐng)先于其它經(jīng)濟圈。 作為長三角龍頭城市、兩大國際中心建設(shè)城市，必然吸引各類人才流入，從而為房地產(chǎn)市場發(fā)展奠定堅實需求基礎(chǔ)。 ? 08年常住人口 1888萬人，也是內(nèi)地人口規(guī)模最大城