【正文】 南至緯九路，西至萊陽路，北至緯八路南側公建用地。 新式商業(yè)街，彌補生活配套不足 在建新源愷商業(yè)街，并將建設開放式公園、社區(qū)配套服務等多種商業(yè)形態(tài)。 片區(qū)、地段指數(shù) 價格指數(shù) I. 城市頂級豪宅的價格體系可以脫離城市價格體系； II. 城市高端豪宅的價格在城市平均價格的 4倍或以上； III. 城市主流豪宅的價格在城市平均價格的 23倍。 戶型價值創(chuàng)造 可拆卸飄窗 可拆除 ? 窗未落地，不計入建筑 ? 面積，但室內(nèi)空間卻有 ? 所擴大，窗臺可以小 ? 坐，可以擺放陳設，也 ? 可以通過焦距調(diào)整成為 ? 梳妝臺或寫字臺，具有 ? 很大的使用價值 ? 凸窗窗臺客戶可根據(jù)需 ? 要拆卸，增加房間的進 ? 深，增加使用面積（ 5平 ? 米以上）。 戶型設計的領先性和創(chuàng)造性 如中信紅樹灣的空中庭院。 2023/1/232023/1/232023/1/23Jan2323Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1:50:40 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/232023/1/23January 23, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 2023年 1月 23日星期一 2023/1/232023/1/232023/1/23 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1行動出成果，工作出財富。 市場比較法定價： 24857元 /平方米 二手房推導定價 ： 2415026450元 /平方米 據(jù)此推斷本項目目前階段公寓售價約為 24000—— 26000元 /平方米 由于區(qū)域缺乏疊加產(chǎn)品，參考一般區(qū)域疊加類產(chǎn)品高于公寓類產(chǎn)品約 25%，則 3000033000元 /㎡ 之間。 ? 同時陽臺封閉，也可增加實際使用面積。小區(qū)內(nèi)采取人車分流，并有天然景觀河道“洋涇港”穿越而過。 板塊潛力凸顯區(qū)域價值 外高橋更甚于三林、楊浦的便捷交通、舒適環(huán)境等，“多贏”魅力已非常明顯。地塊南面是蓮心河，從現(xiàn)場情況看，該河道基本無污染，無異味。隨著總價提高，需求者數(shù)量逐漸減少。 一、城市發(fā)展環(huán)境簡析 二、房地產(chǎn)市場趨勢研判 三、區(qū)域市場趨勢研判 六、地塊分析 七、項目定位 成交客戶分析 四、區(qū)域市場特征分析 五、客戶深入調(diào)研 ? 本次客戶調(diào)研，我們根據(jù)佑威系統(tǒng)數(shù)據(jù)作出的統(tǒng)計分析。 板塊對比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結 0 9 年外高橋板塊價格走勢119771327415984180840400080001202316000202300 9 年1 季度 0 9 年2 季度 0 9 年3 季度 0 9 年4 季度外高橋板塊歷年價格走勢718389441302313757040008000120231600006年 07年 08年 09年 分析： （ 1）區(qū)域板塊 90㎡ 以下為主力成交戶型； （ 2）房型 110150 ㎡ 舒適性戶型成交穩(wěn)定。森蘭居住區(qū)規(guī)劃建筑面積約 100萬平方米，以低密度公寓和別墅為主，擁有生態(tài)濕地和水景，以及國際學校、餐飲、醫(yī)療等配套資源，體育運動場館的配套標準也是難以一見的頂級標準。 土地市場 政策面 二級市場 趨勢研判 上海商品住宅成交均價（元/ 平米）89251074011987166306000800010000120231400016000180002 0 0 6 四季度 2 0 0 7 四季度 2 0 0 8 四季度 2 0 0 9 四季度上海商品住宅供求關系（平方米）040000008000000120230001600000020230000預售面積 成交面積 13,947,984 17,509,349 7,444,143 14,672,032 供求比 2023 2023 2023 2023商品住宅近年走勢 供需平衡線 土地市場 政策面 二級市場 趨勢研判 ? 上海近年總體商品住宅供需結構，呈現(xiàn)“波浪形”結構，松一年緊一年，且受政策影響顯著 ? 價格在 07年后漲幅顯著，短期價格升幅積累一定泡沫。 2023年全年繼續(xù)保持 08年的經(jīng)濟政策，但對房地產(chǎn)卻轉方向，從國四條到國11條， 2023年房地產(chǎn)業(yè)再次進入宏觀調(diào)控周期。 中心城區(qū)概念不斷擴大，項目所處地段成為次中心板塊，區(qū)域形象提升，也能吸引多種層次客戶關注。 由此可見，居民對居住的改善需求基礎較強，房地產(chǎn)市場長期發(fā)展空間仍然廣闊。 作為長三角龍頭城市、兩大國際中心建設城市，必然吸引各類人才流入，從而為房地產(chǎn)市場發(fā)展奠定堅實需求基礎。 08年上海人均可支配收入 26690元，次于深圳。 外環(huán)線 中環(huán)線 內(nèi)環(huán)線 中心城區(qū) 項目位臵 居住需求 強烈 土地資源稀缺 城市地位 城市經(jīng)濟 居民收入 行業(yè)發(fā)展 城市總結 宏觀市場對項目影響 房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展空間廣闊，為項目的操作奠定了良好的行業(yè)發(fā)展基礎。 （ 2）地價突增，也為未來房價提供堅實的支撐基礎，同時進一步增加房價泡沫。（ 1）若樓市在二季度只是出現(xiàn)“規(guī)律性回暖”，那么在加息背景下，市場將呈現(xiàn) “量平價升”的態(tài)勢 。 超前沿的國際規(guī)劃 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域土地 區(qū)域成交 趨勢總結 森蘭 〃 外高橋規(guī)劃 森蘭 〃 外高橋項目南至趙家溝，北至航津路，東至楊高北路，西至張楊北路，總占地面積 ，分為商業(yè)區(qū)和居住區(qū)兩大組團。 一、城市發(fā)展環(huán)境簡析 二、房地產(chǎn)市場趨勢研判 三、區(qū)域市場趨勢研判 五、客戶深入調(diào)研 六、地塊分析 七、項目定位 四、區(qū)域市場特征分析 板塊對比 價格特征 面積特征 市場個案 同環(huán)線區(qū)域板塊對比 板塊對比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結 區(qū)域 板塊 代表樓盤 板塊均價 浦東 外高橋板塊 仁恒家園 綠地崴廉公寓 1800022023 張江板塊 陽光花城 胡姬花園二期 1700025000 金橋板塊 濱江 45 / 三林板塊 萬科新里程尚東國際 2023025000 楊浦 新江灣城板塊 上海夢想 新江灣城 1號作品 2800032023 五角場板塊 創(chuàng)智坊 30000 虹口 涼城板塊 榮鎮(zhèn)新苑 2500030000 閘北 大寧板塊 寶華現(xiàn)代城 大華陽城貴都 35000 寶山 大華板塊 大華鉑金華府 大華梧桐城邦二期 2023025000 普陀 萬里板塊 大華藍郡中鷹黑森林（裝）達安 〃 春之聲 2400028000 長征板塊 金沙雅苑 象源麗都 25000 閔行 春申板塊 春申景城二期玫瑰 99 江南新苑 22023 徐匯 華涇板塊 徐匯臻園 32023 統(tǒng)計時間： 2023年 2月（均不含裝修價格） 外高橋板塊位于中外環(huán)板塊低價區(qū)間，相鄰的金橋板塊、江灣板塊、五角場板塊均位于高價區(qū)間，具有較大的上升空間。 二手房價格 板塊對比 價格特征 面積特征 特征總結 ?受前幾年土地 70/90政策限制，目前在售項目多以 90㎡ 以下小戶型為主。這主要是由于目前產(chǎn)品以小面積為主。地塊隸屬高行板塊，南部毗鄰金橋板塊。 教育環(huán)境提前優(yōu)化 證大試驗中學、外高橋中學、金蘋果中學、世紀星雙語幼兒園、金蘋果雙語幼兒園、東溝幼兒園等一批師資力量雄厚的學校已坐落，師資力量日趨強大。 城市及階段指數(shù) I. 城市中高密度豪宅多出現(xiàn)在一二線及輻射外圍型城市； II. 出現(xiàn)的時機在于高速發(fā)展及成熟階段 。 ? 利用落地凸窗的特性，設臵步入式陽臺。 戶型：可能的特別功能區(qū)（與普通住宅） 藏書房；藝術品收藏室； 臺球室、茶室、音響或影像廳等 私家泳池 戶型：可能的差別（與普通住宅 ） 大門廳； 雙客廳；超大主客廳； 雙餐廳； 雙廚房； 私密會客廳； 超大主臥室； 男女主人獨立衣帽間及浴室； 超大主浴室；獨立化妝間； 四套以上客房及浴室；蒸汽房； 超大露臺； 傭人房； 常見的產(chǎn)品特色 更多的個性 ,引導和體驗富有后的生活方式 : 常見的特別的設備設臵 配套 : 頂端會所、五星級酒店 高爾夫、網(wǎng)球場 頂端商業(yè)配套 室內(nèi)外恒溫游泳池 ； 產(chǎn)品細節(jié)： 私家車道、豪華大堂、車道遮陽、生態(tài)車庫等 全玻璃圍墻； 陽光 SPA水療池； 主人電梯； 智能系統(tǒng)： 中央背景音樂系統(tǒng)； 全方位遠程遙控系統(tǒng)； 中央吸塵系統(tǒng)； 中央空氣凈化系統(tǒng)； 周界防范系統(tǒng)； 藝術品安全監(jiān)控系統(tǒng) 常見的產(chǎn)品特色 更多的個性 ,引導和體驗富有后的生活方式 : 價值測算 成交均價11029 1126614142203702207505000100001500020230250000 9 年1 季度 0 9 年2 季度 0 9 年3 季度 0 9 年4 季度 1 0 年1 季度成交均價14256157941768520486050001000015000202302500009年1 季度 09年2 季度 09年3 季度 09年4 季度中冶尚城 金地未未來 根據(jù)中冶尚城與金地未未來的價格走勢推斷，如目前金地未未來仍有公寓住宅在售，則推導售價約為 24030元 /㎡ 。 2023/1/232023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/1/232023/1/232023/1/23Jan2323Jan23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1:50:40 PM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/23 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend