【正文】 2023/1/232023/1/23January 23, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 1月 23日星期一 2023/1/232023/1/232023/1/23 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1:50:40 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 1月 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/1/232023/1/232023/1/23Jan2323Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 市場(chǎng)比較法定價(jià)： 24857元 /平方米 二手房推導(dǎo)定價(jià) ： 2415026450元 /平方米 據(jù)此推斷本項(xiàng)目目前階段公寓售價(jià)約為 24000—— 26000元 /平方米 由于區(qū)域缺乏疊加產(chǎn)品，參考一般區(qū)域疊加類產(chǎn)品高于公寓類產(chǎn)品約 25%，則 3000033000元 /㎡ 之間。 戶型設(shè)計(jì)的領(lǐng)先性和創(chuàng)造性 如中信紅樹灣的空中庭院。 ? 同時(shí)陽(yáng)臺(tái)封閉，也可增加實(shí)際使用面積。 戶型價(jià)值創(chuàng)造 可拆卸飄窗 可拆除 ? 窗未落地，不計(jì)入建筑 ? 面積，但室內(nèi)空間卻有 ? 所擴(kuò)大，窗臺(tái)可以小 ? 坐，可以擺放陳設(shè)，也 ? 可以通過焦距調(diào)整成為 ? 梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，具有 ? 很大的使用價(jià)值 ? 凸窗窗臺(tái)客戶可根據(jù)需 ? 要拆卸，增加房間的進(jìn) ? 深，增加使用面積（ 5平 ? 米以上）。小區(qū)內(nèi)采取人車分流，并有天然景觀河道“洋涇港”穿越而過。 片區(qū)、地段指數(shù) 價(jià)格指數(shù) I. 城市頂級(jí)豪宅的價(jià)格體系可以脫離城市價(jià)格體系； II. 城市高端豪宅的價(jià)格在城市平均價(jià)格的 4倍或以上； III. 城市主流豪宅的價(jià)格在城市平均價(jià)格的 23倍。 板塊潛力凸顯區(qū)域價(jià)值 外高橋更甚于三林、楊浦的便捷交通、舒適環(huán)境等，“多贏”魅力已非常明顯。 新式商業(yè)街，彌補(bǔ)生活配套不足 在建新源愷商業(yè)街，并將建設(shè)開放式公園、社區(qū)配套服務(wù)等多種商業(yè)形態(tài)。地塊南面是蓮心河，從現(xiàn)場(chǎng)情況看，該河道基本無(wú)污染，無(wú)異味。東至經(jīng)二路，南至緯九路，西至萊陽(yáng)路，北至緯八路南側(cè)公建用地。隨著總價(jià)提高，需求者數(shù)量逐漸減少。 ? 2房 2廳 1衛(wèi)是成交最熱點(diǎn)戶型。 一、城市發(fā)展環(huán)境簡(jiǎn)析 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判 三、區(qū)域市場(chǎng)趨勢(shì)研判 六、地塊分析 七、項(xiàng)目定位 成交客戶分析 四、區(qū)域市場(chǎng)特征分析 五、客戶深入調(diào)研 ? 本次客戶調(diào)研，我們根據(jù)佑威系統(tǒng)數(shù)據(jù)作出的統(tǒng)計(jì)分析。月 容積率： 綠化率： 35% 占地面積： 96383 平方米 建筑面積： 154212 平方米 總戶數(shù)： 1611套 停車位： 1025個(gè) 交房時(shí)間： 202312 戶型配比 總套數(shù) 套數(shù)比 面積比 戶型 面積 1房 2廳 1衛(wèi) 270 17％ ％ 42 3％ ％ 2房 2廳 1衛(wèi) 759 47％ ％ 3房 2廳 1衛(wèi) 89 216 13％ ％ 3房 2廳 2衛(wèi) 108 7％ ％ 4房 2廳 2衛(wèi) 216 13％ ％ 總計(jì) 1611 100％ 100％ 項(xiàng)目以小戶型為主， 90平米以下套數(shù)占 80％，面積占 % 板塊對(duì)比 價(jià)格特征 面積特征 個(gè)案分析 特征總結(jié) 戶型配比 板塊對(duì)比 價(jià)格特征 面積特征 個(gè)案分析 特征總結(jié) 價(jià)格分析 面積 總價(jià) 單價(jià) 88 185 21023 89 200 22472 89 195 21910 88 186 21336 90 22 22222 該項(xiàng)目于去年 4季度完成銷售，當(dāng)時(shí)售價(jià)約在 1800020230元 /㎡ 之間，而目前項(xiàng)目二手市場(chǎng)價(jià)格在 2100023000元 /㎡ 之間。 板塊對(duì)比 價(jià)格特征 面積特征 個(gè)案分析 特征總結(jié) 0 9 年外高橋板塊價(jià)格走勢(shì)119771327415984180840400080001202316000202300 9 年1 季度 0 9 年2 季度 0 9 年3 季度 0 9 年4 季度外高橋板塊歷年價(jià)格走勢(shì)718389441302313757040008000120231600006年 07年 08年 09年 分析： （ 1）區(qū)域板塊 90㎡ 以下為主力成交戶型； （ 2）房型 110150 ㎡ 舒適性戶型成交穩(wěn)定。 ?成交價(jià)格看： 從 06年至今，住宅成交價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲的態(tài)勢(shì)，成交價(jià)年均漲幅為 24%， 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域土地 區(qū)域成交 趨勢(shì)總結(jié) 區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)研判 區(qū)域規(guī)劃 一級(jí)市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng) 總體規(guī)劃：森藍(lán)板塊的定位規(guī)劃指明了區(qū)域今后的發(fā)展目標(biāo) ,為今后市場(chǎng)產(chǎn)品提供了明確的規(guī)劃設(shè)計(jì)方向 目前土地供應(yīng)量有限，住宅用地的逐步減少 今后市場(chǎng)供應(yīng)有限 ,勢(shì)必會(huì)造成成交價(jià)格水漲船高。森蘭居住區(qū)規(guī)劃建筑面積約 100萬(wàn)平方米，以低密度公寓和別墅為主，擁有生態(tài)濕地和水景，以及國(guó)際學(xué)校、餐飲、醫(yī)療等配套資源，體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館的配套標(biāo)準(zhǔn)也是難以一見的頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)?！耙恍摹笔侵感率墟?zhèn)的中心，即洲海路、張楊北路交叉口附近及張楊北路東側(cè)楔形綠地內(nèi)的公共中心，包括行政辦公、商務(wù)商業(yè)活動(dòng)、文化娛樂、社會(huì)教育等多種功能；“兩軸”中的洲海路軸線定位為商務(wù)發(fā)展軸線，是新市鎮(zhèn)未來的產(chǎn)業(yè)脊梁，而定位為生活軸線的張楊北路，穿越和連接了自南向北幾個(gè)居住區(qū)以及新市鎮(zhèn)公共中心；“八片”則包括高橋集鎮(zhèn) C區(qū)、原外高橋經(jīng)濟(jì)園區(qū)、新市鎮(zhèn)中心居住片區(qū)以及東溝楔形綠地等。 土地市場(chǎng) 政策面 二級(jí)市場(chǎng) 趨勢(shì)研判 上海商品住宅成交均價(jià)（元/ 平米）89251074011987166306000800010000120231400016000180002 0 0 6 四季度 2 0 0 7 四季度 2 0 0 8 四季度 2 0 0 9 四季度上海商品住宅供求關(guān)系（平方米）040000008000000120230001600000020230000預(yù)售面積 成交面積 13,947,984 17,509,349 7,444,143 14,672,032 供求比 2023 2023 2023 2023商品住宅近年走勢(shì) 供需平衡線 土地市場(chǎng) 政策面 二級(jí)市場(chǎng) 趨勢(shì)研判 ? 上海近年總體商品住宅供需結(jié)構(gòu)，呈現(xiàn)“波浪形”結(jié)構(gòu)，松一年緊一年，且受政策影響顯著 ? 價(jià)格在 07年后漲幅顯著，短期價(jià)格升幅積累一定泡沫。 ? 2023年第三季度： 如果宏觀經(jīng)濟(jì)上升快速，可能會(huì)加息。 2023年全年繼續(xù)保持 08年的經(jīng)濟(jì)政策，但對(duì)房地產(chǎn)卻轉(zhuǎn)方向，從國(guó)四條到國(guó)11條， 2023年房地產(chǎn)業(yè)再次進(jìn)入宏觀調(diào)控周期。 （ 1）供應(yīng)增加有助于改變市場(chǎng)供求失衡，回歸理性發(fā)展。 中心城區(qū)概念不斷擴(kuò)大，項(xiàng)目所處地段成為次中心板塊，區(qū)域形象提升，也能吸引多種層次客戶關(guān)注。 城市地位 城市經(jīng)濟(jì) 居民收入 城市總結(jié) 行業(yè)發(fā)展 城市發(fā)展格局 ? 隨著城市不斷發(fā)展，上海中心城區(qū)概念不斷外延，外環(huán)線以內(nèi)將逐步成為大中心城區(qū)。 由此可見，居民對(duì)居住的改善需求基礎(chǔ)較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展空間仍然廣闊。低于經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳、以及省會(huì)廣州。 作為長(zhǎng)三角龍頭城市、兩大國(guó)際中心建設(shè)城市，必然吸引各類人才流入，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)需求基礎(chǔ)。 城市地位 城市經(jīng)濟(jì) 居民收入 行業(yè)發(fā)展 城市總結(jié) 【 城市 GDP】 ? 08年上海實(shí)現(xiàn) GDP14901億元，在內(nèi)地一線城市中名列第一。 08年上海人均可支配收入 26690元，次于深圳。 城市地位 城市經(jīng)濟(jì) 居民收入 行業(yè)發(fā)展 住房面積 城市總結(jié) 城市經(jīng)濟(jì) 城市發(fā)展 VS 房地產(chǎn)市場(chǎng) 城市地位 居民收入 居住現(xiàn)狀 行業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展空間大。 外環(huán)線 中環(huán)線 內(nèi)環(huán)線 中心城區(qū) 項(xiàng)目位臵 居住需求 強(qiáng)烈 土地資源稀缺 城市地位 城市經(jīng)濟(jì) 居民收入 行業(yè)發(fā)展 城市總結(jié) 宏觀市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目影響 房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展空間廣闊，為項(xiàng)目的操作奠定了良好的行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。 從宏觀市場(chǎng)總體看，項(xiàng)目面臨市場(chǎng)機(jī)遇以及市場(chǎng)選擇機(jī)會(huì)較多。 （ 2）地價(jià)突增，也為未來房?jī)r(jià)提供堅(jiān)實(shí)的支撐基礎(chǔ)，同時(shí)進(jìn)一步增加房?jī)r(jià)泡沫。 土地市場(chǎng) 政策面 二級(jí)市場(chǎng) 趨勢(shì)研判 地方政策主要是抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng) 契稅 首套房 上海政策 買方市場(chǎng) 賣方市場(chǎng) 二套房 改善型 投機(jī)性 抑制需求 營(yíng)業(yè)稅 所得稅 2到 5年 2到 5年 加倍調(diào)節(jié) 分析： 從投資投機(jī)到自住，房地產(chǎn)需求將全面受到抑制，市場(chǎng)成交將會(huì)大幅下降，上海的調(diào)控力度必定成為全國(guó)的表率（歷史上“上海感冒、全國(guó)吃藥”），對(duì) 2023年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)不能過于樂觀。（ 1）若樓市在二季度只是出現(xiàn)“規(guī)律性回暖”，那么在加息背景下，市場(chǎng)將呈現(xiàn) “量平價(jià)升”的態(tài)勢(shì) 。 “ 泡沫化”特征促使中央改變政策，要求穩(wěn)定房?jī)r(jià)， 其中保證商品房供給， 可能是2023年供求關(guān)系再度轉(zhuǎn)換，形成供大于求 土地市場(chǎng) 政策面 二級(jí)市場(chǎng) 趨勢(shì)研判 ?降低存貸款金融利率 ?減免稅費(fèi)、降低房貸首付 ?個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠下浮 30％ ?最低首付款比例調(diào)整為 20％ ?加大保障性住房建設(shè)力度 ?進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi) ?支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化 ?下調(diào)資本金比例 ?逐步控制二套房貸優(yōu)惠利率 ?營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年 ?增加普通商品房供給 ?抑制投機(jī) ?上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ?二套放貸首付 4成 ?增加普通住宅用地供給 ?實(shí)行差別化稅收信貸政策 ?解決中低收入群體住房 降低利率 刺激消費(fèi) 先行寬松 逐步從緊 增大供應(yīng) 抑制投機(jī) 政策轉(zhuǎn)向顯著，但主要針對(duì)“泡沫”“投機(jī)”的關(guān)注與打壓 增加供給，為了滿足普通自住者的需求 08年 09年 2023年 一級(jí)市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng)