【正文】 特征 個(gè)案分析 特征總結(jié) 金地未未來 建筑類別：多層 高層 裝修狀況：精裝修（其中高層 TOWNHOUSE根據(jù)客戶要求或毛坯或精裝修交付） 樓層狀況： 22棟 5層多層（花園洋房）、 3棟 14層高層（高層 TOWNHOUSE）、 7棟 15層高層（空中院館） 所屬板塊：外高橋板塊 所屬商圈： 外高橋 售樓地址：張揚(yáng)北路 2899弄（五洲大道口） 售樓電話： 02168971818 物業(yè)管理費(fèi)： /平方米 從大的范圍看，70~150平米需求基礎(chǔ)都較好。 客戶來源61%8%5%4%3%3%2%1%13%上海 浙江 江蘇 安徽 其它 【 客戶來源 】 調(diào)研說明 成交客戶分析 客群描述 目錄 一、城市發(fā)展環(huán)境簡析 二、房地產(chǎn)市場趨勢研判 三、區(qū)域市場趨勢研判 五、客戶深入調(diào)研 六、地塊分析 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 七、項(xiàng)目定位 地塊分析 四、區(qū)域市場特征分析 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項(xiàng)目思路 地塊名稱 外高橋鎮(zhèn) 5街坊 P1宗 宗地面積 79328㎡ 四至 東至經(jīng)二路，南至緯九路，西至萊 陽路，北至緯八路南側(cè)公建用地 規(guī)劃用途 住宅 容積率 ≤ 地塊位于浦東東北部，緊鄰?fù)飧邩虮６悈^(qū)，與東溝楔形綠地公園相連。 五洲大道、軌道六號線串聯(lián)浦江兩岸，迅速拉近外高橋與市中心距離。 地塊條件 區(qū)域?qū)⒊蔀橹Υ蛟臁暗谒拇髧H生活社區(qū)” 房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)明顯， 2023年將迎來房產(chǎn)市場新一輪調(diào)整周期 產(chǎn)品基本以公寓住宅為主，客源需求特性為剛性居住需求與改善型居住需求共 存，且有向改善型需求演變的特征 市場總結(jié) 項(xiàng)目定位 客群定位 市場總結(jié) 項(xiàng)目定位 客群定位 總體定位 外高橋宜居社區(qū) 創(chuàng)新型中高檔住宅項(xiàng)目 交通動(dòng)線導(dǎo)入客源 金橋 高行 五角場 中環(huán)線 外環(huán)線 內(nèi)環(huán)線 外高橋 陸家嘴 張江 五角場城市副中心 金橋出口加工區(qū) 外高橋港區(qū) 張江高科技園區(qū) 小陸家嘴金融區(qū) 市場總結(jié) 項(xiàng)目定位 客群定位 客源行業(yè)特征 產(chǎn)業(yè)區(qū)域 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 主要年齡層次 陸家嘴 金融、貿(mào)易、商業(yè) 3045歲 外高橋 國際貿(mào)易、制造業(yè)、物流業(yè) 2540歲 金橋 轎車及零部件、微電子、現(xiàn)代通訊、新一代家電、機(jī)電 一體化、生物醫(yī)藥 2540歲 張江 生物醫(yī)藥、集成電路、軟件 3040歲 五角場 貿(mào)易、咨詢、服務(wù)業(yè)、教育、商業(yè) 2535歲 特征 以催生大量白領(lǐng)人群的智力型行業(yè)居多 2540歲 市場總結(jié) 項(xiàng)目定位 客群定位 客源購買力分析 稅后年收入 稅后月收入 月還款（月收入50%， 30年） 總價(jià)承受力 首付（ 3成） 客源置業(yè)次數(shù) 56萬 40005000元 20232500元 4763萬 1419萬 一次置業(yè) 1018萬 800015000元 40007500元 93194萬 2858萬 一次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔 稅后年收入 稅后月收入 月還款（月收入40%， 30年） 總價(jià)承受力 首付（ 3成） 客源特征 2025萬 1600020230元 64008000元 141200萬 4260萬 二次置業(yè)為主，一次置業(yè)為輔 2530萬 2023025000元 800010000元 200267萬 6080萬 二次置業(yè)為主 3050萬 2500041000元 1000016400元 267437萬 80131萬 二次置業(yè)為主 5080萬 4100067000元 1640026800元 437－ 677萬 131200萬 二次置業(yè)為主 80萬以上 67000元以上 26800元以上 677萬以上 200萬以上 二次置業(yè)以上 目標(biāo)客源 市場總結(jié) 項(xiàng)目定位 客群定位 客源屬性分析 產(chǎn)業(yè)區(qū)域 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 主要年 齡層次 普通職工平均 收入 中級管理 人員收入 高級管理 人員收入 陸家嘴 金融、貿(mào)易、商業(yè) 3045歲 610萬 2025萬 50萬以上 外高橋 國際貿(mào)易、制造業(yè)、物流業(yè) 2540歲 58萬 1218萬 30萬以上 金橋 轎車及零部件、微電子、現(xiàn)代通訊、新一代家電、機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥 2540歲 56萬 1216萬 30萬以上 張江 生物醫(yī)藥、集成電路、軟件 3040歲 1218萬 30萬以上 五角場 貿(mào)易、咨詢、服務(wù)業(yè)、教育、 商業(yè) 2535歲 58萬 1220萬 30萬以上 特征 以催生大量白領(lǐng)人群的智力 型行業(yè)居多 2540歲 一次置業(yè) 一次置業(yè)居多，部分二次置業(yè)者 二次置業(yè)為主 市場總結(jié) 項(xiàng)目定位 客群定位 目標(biāo)客源圈定 核心客戶： ? 浦東金橋、外高橋產(chǎn)業(yè)區(qū)自住 客源 重點(diǎn)客戶 ： ? 高行本地改善性客源 ? 浦東其它區(qū)域自住 客源 ? 楊浦、虹口、閘北區(qū)域自住客源 游離客戶： ? 其它區(qū)域自住客源 ? 外來首次臵業(yè)客源 ? 純投資客源 市場總結(jié) 項(xiàng)目定位 客群定位 第二部分 產(chǎn)品篇 一、策略前思考 二、概念定性 三、策略系統(tǒng)落地 四、價(jià)值構(gòu)造 外高橋核心化 + 國際社區(qū) + 中高端需求 極化 /高端定位 策略前思考 [資源豪宅 ]黃浦江 /佘山的資源型產(chǎn) 黃浦江：時(shí)間沉淀的文脈，空間堆砌 的繁華，唯一性的價(jià)值高地 佘山： 不可復(fù)制山景，在城市回歸 自然權(quán)利，排他性低密豪宅 [類型豪宅 ]趙巷或其他板塊的城市聯(lián)排 城市聯(lián)排：別墅，終極居住夢想的落實(shí) 城市，顯貴于人心態(tài)的滿足 城市豪宅，價(jià)值獨(dú)城 社區(qū)形態(tài)創(chuàng)造 =〉 生活方式營造 戶型空間創(chuàng)新 =〉 空間體驗(yàn)升級 支持系統(tǒng)創(chuàng)新 =〉 配套設(shè)施創(chuàng)新 站在城市的高度，創(chuàng)造第三種豪宅 策略前思考 一、策略前思考 二、概念定性 三、策略系統(tǒng)落地 四、價(jià)值構(gòu)造 I. 豪宅必定依賴于便利指數(shù)、人文指數(shù)或自然指數(shù)中任何一項(xiàng)大的地段； II. 頂級豪宅依賴于自然指數(shù)，城市豪宅偏重于便利指數(shù)和人文指數(shù)，即前者坐落于近郊，后者集中在城市的經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域； III. 城市住宅價(jià)格由高至低的排序通常是：城市核心區(qū)域（便利指數(shù)＋人文指數(shù)） → 新開發(fā)城區(qū)（潛在便利指數(shù)） → 旅游風(fēng)景區(qū)（人文指數(shù)＋自然指數(shù)） → 工業(yè)區(qū) → 郊區(qū)（自然指數(shù)），在動(dòng)態(tài)市場中低價(jià)區(qū)的價(jià)格向臨近的高價(jià)區(qū)流動(dòng)，一旦逼近即遭遇瓶頸。 策略方向二 跳出 / 創(chuàng)造跳躍定價(jià) [策略切入 ]以多種物業(yè)形態(tài)組合，實(shí)現(xiàn)土地的最大溢值 容積率的概念拆分 物業(yè)類型 容積率 用地面積 建筑面積 比例 密度 疊加別墅 18000 14400 12% 28% 11層小高層 40000 64000 52% 25% 18層高層 20328 44722 36% 22% 公共配套 1000 1000 1% 合計(jì) 79328 124122 100% 25% 戶型配比 90100（緊湊房型） 15% 100125（小三房、大二房） 25% 125145（主力三房） 30% 150200（復(fù)式、疊加別墅） 30% 小計(jì) 100% ? 占地 ，總建筑面積 平方米，容積率； ? 由 21幢多層花園洋房、 6＋ 1電梯房， 8幢小高層，疊加別墅 5幢，聯(lián)排別墅 4幢，雙拼別墅 2幢等組成，共計(jì) 975套； ? 建筑面積比例多層：小高層：疊加：聯(lián)排：別墅約 50： 25：15： 8： 2 案例參考 金地格林春岸 陽光房 兩層挑高對翻陽臺和精致陽光房，保證每一個(gè)房間的自然采光、通風(fēng)；戶型方正合理，功能齊備，拒絕異型和浪費(fèi)； 贈(zèng)送空間 讓渡價(jià)值，把最大的價(jià)值留給消費(fèi)者，空中花園及陽光房的戶型，在銷售時(shí)均只視作原面積的 1/2，給住戶帶來經(jīng)濟(jì)； 挑高花園 奇偶陽臺帶來 6米挑高景觀露臺設(shè)計(jì)手法，把更多的清風(fēng)陽光引入室內(nèi)，極大提升居住的舒適感，為業(yè)主帶來生活品質(zhì)的飛躍。 園與林 細(xì)節(jié) 品質(zhì) 華麗 精致 親密 奢華 一、策略前思考 二、概念定性 三、策略系統(tǒng)落地 四、價(jià)值構(gòu)造 ? 依靠高品質(zhì)、出位的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值 ? 憑借高檔、高科技含量的建材、設(shè)備設(shè)施創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值 ? 通過高配臵的社區(qū)配套設(shè)施提升項(xiàng)目價(jià)值 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的三種方式 豪華會(huì)所 現(xiàn)代氣息，簡潔明了的線條 氣派大堂 棕櫚泉規(guī)劃 依靠高品質(zhì)、出位的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值 歐洲居住標(biāo)準(zhǔn)，新風(fēng)系統(tǒng)、 LOWE玻璃、外墻保溫、地板熱輻射采暖等科技住宅八大子系統(tǒng) 整體規(guī)劃 外部看板 裸體樣板間 憑借高檔、高科技含量的建材、設(shè)備設(shè)施創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值 通過高配臵的社區(qū)配套設(shè)施提升項(xiàng)目價(jià)值 ? 精裝修 ? 風(fēng)情商業(yè) ? 五星級酒店會(huì)所 ? 星級酒店式公寓 常見的特別的戶型設(shè)臵 設(shè)計(jì)者標(biāo)簽 多是大師或品牌設(shè)計(jì)院作品。 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1:50:40 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/23 楊柳散和風(fēng)，青山