【文章內(nèi)容簡介】 比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結(jié) 金地未未來 建筑類別：多層 高層 裝修狀況：精裝修（其中高層 TOWNHOUSE根據(jù)客戶要求或毛坯或精裝修交付） 樓層狀況： 22棟 5層多層（花園洋房）、 3棟 14層高層（高層 TOWNHOUSE）、 7棟 15層高層（空中院館） 所屬板塊：外高橋板塊 所屬商圈： 外高橋 售樓地址：張揚北路 2899弄（五洲大道口） 售樓電話： 02168971818 物業(yè)管理費： /平方米 月 容積率： 綠化率： 35% 占地面積： 96383 平方米 建筑面積： 154212 平方米 總戶數(shù)： 1611套 停車位： 1025個 交房時間： 202312 戶型配比 總套數(shù) 套數(shù)比 面積比 戶型 面積 1房 2廳 1衛(wèi) 270 17％ ％ 42 3％ ％ 2房 2廳 1衛(wèi) 759 47％ ％ 3房 2廳 1衛(wèi) 89 216 13％ ％ 3房 2廳 2衛(wèi) 108 7％ ％ 4房 2廳 2衛(wèi) 216 13％ ％ 總計 1611 100％ 100％ 項目以小戶型為主， 90平米以下套數(shù)占 80％，面積占 % 板塊對比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結(jié) 戶型配比 板塊對比 價格特征 面積特征 個案分析 特征總結(jié) 價格分析 面積 總價 單價 88 185 21023 89 200 22472 89 195 21910 88 186 21336 90 22 22222 該項目于去年 4季度完成銷售，當時售價約在 1800020230元 /㎡ 之間，而目前項目二手市場價格在 2100023000元 /㎡ 之間。 二手房價格 板塊對比 價格特征 面積特征 特征總結(jié) ?受前幾年土地 70/90政策限制，目前在售項目多以 90㎡ 以下小戶型為主。 ?從在售項目較大戶型的銷售情況來看，改善型房型也較為受市場歡迎。 區(qū)域規(guī)劃 市場需求 未來以中高檔住宅社區(qū)為主 市場將以改善型、剛性需求市場為主 本項目房型設(shè)計可以改善型需求為主要產(chǎn)品訴求點。 一、城市發(fā)展環(huán)境簡析 二、房地產(chǎn)市場趨勢研判 三、區(qū)域市場趨勢研判 六、地塊分析 七、項目定位 成交客戶分析 四、區(qū)域市場特征分析 五、客戶深入調(diào)研 ? 本次客戶調(diào)研，我們根據(jù)佑威系統(tǒng)數(shù)據(jù)作出的統(tǒng)計分析。 ? 客戶范圍針對外高橋區(qū)域公寓住宅市場的調(diào)研。 調(diào)研說明 成交客戶分析 客群描述 【 面積需求 】 【 房型去化 】 ? 90~110平米需求量最大。從大的范圍看，70~150平米需求基礎(chǔ)都較好。 ? 2房 2廳 1衛(wèi)是成交最熱點戶型。這主要是由于目前產(chǎn)品以小面積為主。 調(diào)研說明 成交客戶分析 客群描述 成交面積段020230400006000080000100000120230140000成交面積 23789 114352 38486 43307 35342 6633 4446 3374070 7190 91110 111130 131150 151170 171190 1 9 0 以上房型去化0%10%20%30%40%50%60%成交面積 4% 3% 11% 54% 7% 13% 6% 2%1 室1 廳1衛(wèi)1 室2 廳1衛(wèi)2 室1 廳1衛(wèi)2 室2 廳1衛(wèi)3 室2 廳1衛(wèi)3 室2 廳2衛(wèi)4 室2 廳2衛(wèi)其他 【 單價去化 】 ? ，但隨著去年市場整體走高，目前區(qū)域單價已經(jīng)達到了 20230以上。 【 總價去化 】 ? 總價在 100~200萬最為集中。隨著總價提高，需求者數(shù)量逐漸減少。 調(diào)研說明 成交客戶分析 客群描述 單價分析0%10%20%30%40%成交面積 4% 15% 36% 19% 16% 7% 3% 0%1 . 2 萬以下萬萬萬 萬2 . 5 萬以上總價分析0%10%20%30%40%成交面積 0% 25% 36% 19% 11% 5% 3% 1%75100100125萬125150萬150175175200萬200225萬225250萬2 5 0 萬以上 ? 上海客戶占比約 6成，其次是江浙客戶，合計占比達到 13%。 ? 上?？蛻糁?,浦東地區(qū)最大最多，而楊浦、虹口、寶山北部三區(qū)由于交通便利從而成為區(qū)域外區(qū)客戶導(dǎo)入的主要區(qū)域。 客戶來源61%8%5%4%3%3%2%1%13%上海 浙江 江蘇 安徽 其它 【 客戶來源 】 調(diào)研說明 成交客戶分析 客群描述 目錄 一、城市發(fā)展環(huán)境簡析 二、房地產(chǎn)市場趨勢研判 三、區(qū)域市場趨勢研判 五、客戶深入調(diào)研 六、地塊分析 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 七、項目定位 地塊分析 四、區(qū)域市場特征分析 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路 地塊名稱 外高橋鎮(zhèn) 5街坊 P1宗 宗地面積 79328㎡ 四至 東至經(jīng)二路，南至緯九路，西至萊 陽路，北至緯八路南側(cè)公建用地 規(guī)劃用途 住宅 容積率 ≤ 地塊位于浦東東北部，緊鄰?fù)飧邩虮６悈^(qū)，與東溝楔形綠地公園相連。東至經(jīng)二路，南至緯九路，西至萊陽路，北至緯八路南側(cè)公建用地。地塊隸屬高行板塊，南部毗鄰金橋板塊。 整個地塊較為平整，大部分為空地，僅有少量建筑需要動拆遷。地塊西側(cè)是張揚北路綠化帶，目前已經(jīng)基本成形。地塊南面是蓮心河，從現(xiàn)場情況看，該河道基本無污染，無異味。 在建浦東綠肺深蘭綠地，構(gòu)建外環(huán)線內(nèi)最大生態(tài)綠地。 面積相當于 2個世紀公園，重現(xiàn)世紀公園聯(lián)動效應(yīng)。 五洲大道、軌道六號線串聯(lián)浦江兩岸，迅速拉近外高橋與市中心距離。 新式商業(yè)街，彌補生活配套不足 在建新源愷商業(yè)街，并將建設(shè)開放式公園、社區(qū)配套服務(wù)等多種商業(yè)形態(tài)。 教育環(huán)境提前優(yōu)化 證大試驗中學(xué)、外高橋中學(xué)、金蘋果中學(xué)、世紀星雙語幼兒園、金蘋果雙語幼兒園、東溝幼兒園等一批師資力量雄厚的學(xué)校已坐落，師資力量日趨強大。 品牌發(fā)展商紛紛進駐，區(qū)域價值逐漸凸現(xiàn) 綠地、仁恒等紛紛進駐，不僅在產(chǎn)品規(guī)劃上實現(xiàn)了高度的融合與互補，也不斷提升著區(qū)域的整體層次。繼高橋、張江等本地客戶后，大批崇尚生活品味的浦江對岸客戶也跨江而至，供需兩旺將成為外高橋樓市近一兩年內(nèi)的主旋律。 板塊潛力凸顯區(qū)域價值 外高橋更甚于三林、楊浦的便捷交通、舒適環(huán)境等，“多贏”魅力已非常明顯?？梢灶A(yù)見，未來的外高橋極有可能重現(xiàn)今日楊浦、三林的輝煌，且有過之而無不及。 4大規(guī)劃 2大發(fā)展 升級區(qū)域價值 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路 本案 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路 周邊配套： 中小學(xué)：高行中學(xué)、金蘋果學(xué)校、福山外國語小學(xué) （外地人及本地人都可就近免試入學(xué)） 綜合商場：聯(lián)華超市、農(nóng)工商、易初蓮花、家樂福 幼稚園：東溝、小博士 銀行：農(nóng)業(yè)銀行 郵局：高東郵電局 醫(yī)院：市七醫(yī)院、長海醫(yī)院 其他：文化藝術(shù)中心、體育公園、 sunpark綠地 五洲大道站 外高橋保稅區(qū)站 洲海路站 世紀大道站 陸家嘴站 張江高科站 6號線 2號線 本案 交通狀況： 6號線五洲大道站、東周線， 610 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路 S strength 優(yōu)勢 開發(fā)商品牌 新鎮(zhèn)中心，未來景觀、配套區(qū)域最佳 風格調(diào)性跳脫 產(chǎn)品力極具競爭力 W weakness 劣勢 項目體量與大盤有差距 周邊面貌與生態(tài)環(huán)境不足 目前配套匱乏 O opportunity 機會 市場轉(zhuǎn)暖，需求放大 新市鎮(zhèn)規(guī)劃前景與人口導(dǎo)入 區(qū)域輻射范圍大 軌道線即將開通 T threat 威脅 區(qū)位認可度不足 生態(tài)環(huán)境存在誤解 區(qū)域面貌改善緩慢 區(qū)域未來供應(yīng)量大 同質(zhì)競爭激烈 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路 從地塊環(huán)境條件 /地塊指標：看項目定位思路 ? 區(qū)位條件： 森藍國際生活區(qū)規(guī)劃 ,今后發(fā)展?jié)摿薮? ? 地塊條件： 地塊平整，利于總體規(guī)劃 ? 交通條件： 軌道交通大大改善出行，高速道路通達性好 ? 地塊指標： 產(chǎn)品選擇豐富 ,有利于打造高尚產(chǎn)品 ? 周邊配套： 未來配套逐步完善 通過借勢與包裝，項目具備打造中高端住宅物業(yè)的條件 地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路 目錄 一、城市發(fā)展環(huán)境簡析 二、房地產(chǎn)市場趨勢研判 三、區(qū)域市場趨勢研判 五、客戶深入調(diào)研 六、地塊分析 七、項目定位 四、區(qū)域市場特征分析 市場總結(jié) 項目定位 客群定位 區(qū)域規(guī)劃 房地產(chǎn) 發(fā)展趨勢 區(qū)域市場 特征 項目地塊條件及周邊環(huán)境較好，而低密度住宅社區(qū)（中高端住宅產(chǎn)品）是目前 市場所空白。 地塊條件 區(qū)域?qū)⒊蔀橹Υ蛟臁暗谒拇髧H生活社區(qū)” 房地產(chǎn)市場周期波動明顯， 2023年將迎來房產(chǎn)市場新一輪調(diào)整周期 產(chǎn)品基本以公寓住宅為主，客源需求特性為剛性居住需求與改善型居住需求共 存，且有向改善型需求演變的特征 市場總結(jié) 項目定位 客群定位 市場總結(jié) 項目定位 客群定位 總體定位 外高橋宜居社區(qū) 創(chuàng)新型中高檔住宅項目 交通動線導(dǎo)入客源 金橋 高行 五角場 中環(huán)線 外環(huán)線 內(nèi)環(huán)線 外高橋 陸家嘴 張江 五角場城市副中心 金橋出口加工區(qū) 外高橋港區(qū) 張江高科技園區(qū) 小陸家嘴金融區(qū) 市場總結(jié) 項目定位 客群定位 客源行業(yè)特征 產(chǎn)業(yè)區(qū)域 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 主要年齡層次 陸家嘴 金融、貿(mào)易、商業(yè) 3045歲 外高橋 國際貿(mào)易、制造業(yè)、物流業(yè) 2540歲 金橋 轎車及零部件、微電子、現(xiàn)代通訊、新一代家電、機電 一體化、生物醫(yī)藥 2540歲 張江 生物醫(yī)藥、集成電路、軟件 3040歲