【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 爾夫球場(chǎng)的產(chǎn)品有少量純獨(dú)棟別墅供應(yīng)。 ? 建筑風(fēng)格早期以北美、江南園林式、現(xiàn)代東方簡(jiǎn)約式風(fēng)格為主；近兩年產(chǎn)品以現(xiàn)代美式、南加州風(fēng)格為主，后這風(fēng)格在多個(gè)樓盤中有所應(yīng)用。由于區(qū)域樓盤以比市區(qū)、園區(qū)更低的價(jià)格，相近的產(chǎn)品，更好的生態(tài)環(huán)境，略差的配套設(shè)施，便利的交通條件為定位，因此區(qū)域內(nèi)除招商地產(chǎn)依云水岸為現(xiàn)代美式的創(chuàng)新型產(chǎn)品外，其他建筑風(fēng)格均為已在蘇州市區(qū)、園區(qū)驗(yàn)證為受歡迎型產(chǎn)品的復(fù)制品。更多的英、法、美式等建筑風(fēng)格尚未引入該區(qū)域。 ? 目前該板塊的別墅均價(jià) 7000元 /平米左右， 由于區(qū)域?qū)傩栽谔K州是鄉(xiāng)下地方的認(rèn)知，所以價(jià)格明顯偏低， 屬于蘇州幾大城區(qū)的價(jià)格低谷帶。 隨著區(qū)域開發(fā)建設(shè)，火車站改造，東環(huán)路延伸等，區(qū)域未來價(jià)格將 會(huì) 有快速的增長(zhǎng)。 ? 相城區(qū)別墅供應(yīng)量不大，但目前規(guī)劃改造的前景帶來的區(qū)域潛力，吸引眾多的蘇州客戶，需求樂觀，開發(fā)設(shè)計(jì)符合消費(fèi)需求的產(chǎn)品去化相當(dāng)快； 06年供應(yīng) 15萬方，銷售 11萬方。 ? 與市區(qū)相對(duì)接近的地理位置和便捷的交通，其主要的客戶來源，相城區(qū)、園區(qū)和市區(qū)的客戶三分天下。 ?啟示：用低單價(jià)、小面積、大贈(zèng)送 （幾乎以 1： 1面積贈(zèng)送地下室和頂層及露臺(tái)面積）多杠桿控制價(jià)格優(yōu)勢(shì)，以較市區(qū)園區(qū)別墅低出 80100萬的總價(jià)款，實(shí)現(xiàn)“ 用距離換配套 ” 的策略， 成功爭(zhēng)取了市區(qū)、園區(qū)的客戶，實(shí)現(xiàn)快銷、大銷。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 陽(yáng)澄湖西區(qū)別墅版塊小結(jié) 石湖、東太湖湖區(qū)位于蘇州西南部近郊位置，通過西環(huán)高架、蘇震桃高速公路直聯(lián)市區(qū)。片區(qū)山水旅游資源豐富，歷史悠久。由于政府的大力規(guī)劃發(fā)展，片區(qū)處于初始起步發(fā)展階段， 2022年別墅項(xiàng)目才相繼啟動(dòng)。緊鄰市區(qū)以及配套不斷跟進(jìn)的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目銷售情況良好，版塊發(fā)展前景看好。 東山景園 太湖帕堤歐 明珠城 石湖之韻 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 東太湖 /石湖別墅版塊 案名 風(fēng)格 均價(jià)（元 /㎡ ） 案量 主力面積（㎡） 主力總價(jià)（萬元） 銷售率 開盤日期 明珠城一期 地中海 聯(lián)排： 6000 256 210250 130 72% 太湖帕堤歐 地中海風(fēng)格 聯(lián)排： 5000 98 180 90 51％ 東山景園 中式古典 獨(dú)棟： 7000 27 280 170以上 74％ 雙拼： 6000 40 215 130140 80％ 石湖之韻 現(xiàn)代中式 獨(dú)棟： 12022 64 350 400 90% 聯(lián)排： 6500 234 220 150 88% 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 東太湖 /石湖別墅版塊代表項(xiàng)目 ?城市的擴(kuò)張、城市土地稀缺、快速公路聯(lián)結(jié)、政府快速的區(qū)域景觀建設(shè)及招商政策，使該區(qū)域短短一年時(shí)間即由荒僻的鄉(xiāng)郊地塊發(fā)展為城南的居住熱土。區(qū)域 別墅亦為典型的居住版塊，由于低價(jià)優(yōu)勢(shì)（與車程僅 510分鐘的市區(qū)二手別墅有 30004000元 /平的差價(jià)），也吸引了大量投資客。 ?區(qū)域建筑形式以聯(lián)別為主，建筑風(fēng)格為近年流行的南加州風(fēng)格、傳統(tǒng)中式風(fēng)格、現(xiàn)代中式風(fēng)格，項(xiàng)目普遍面積控制得比較合理，主力面積段在 200250平米之間。其中， 190210平米功能舒適的房型更為熱銷。 ?由于片區(qū)配套仍然非常不完善，同樣是一個(gè)以低價(jià)換距離的版塊定位，相對(duì)市區(qū)聯(lián)排均價(jià)水平偏低， 06年聯(lián)別售價(jià)在 6500元 /平米左右 ，預(yù)計(jì) 07年聯(lián)別售價(jià)在 70007500元 /平左右。銷售和預(yù)定情況都空前良好。隨著版塊規(guī)劃的實(shí)施以及周邊大型項(xiàng)目的入市，版塊活力將不斷釋放，價(jià)格上漲空間較大。版塊別墅項(xiàng)目月均去化量在 1517套左右，版塊 06年銷量在 12萬方左右 。 ?該版塊的別墅客戶以蘇州本地自住型客戶為主，以蘇州以及吳江的小私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、政府官員為主。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 東太湖 /石湖別墅版塊代表項(xiàng)目 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 大蘇州八大湖區(qū)別墅市場(chǎng)分析 版塊 湖區(qū)定性 交通狀況 發(fā)展?fàn)顩r 資源 06年供應(yīng)比 例 06年銷售比例 吸納率 同里湖 旅游度假型 便利 一般 湖景 /人文歷史 /旅游 % % 淀山湖 度假型 便利 一般 湖景 /人文歷史 /大觀園 /旅游 /高爾夫 % % 澄湖 度假型 不便利 差 湖景 /人文歷史 /旅游 /高爾夫 % % 獨(dú)墅湖 居住型 非常便利 一般 湖景 /政府規(guī)劃 /高爾夫 /近城市 未上市 太湖 旅游度假型 便利 好 山水 /旅游 /人文歷史 /高爾夫 /游艇會(huì) /政府規(guī)劃 /多種季節(jié)水果食品 % % 陽(yáng)澄湖東 度假居住型 便利 一般 湖景 /大閘蟹 /高爾夫 % % 陽(yáng)澄湖西 居住型 非常便利 好 湖景 /近城市 /高爾夫 /政府規(guī)劃 % % 石湖東太湖 居住型 非常便利 好 山水 /人文歷史 /政府規(guī)劃 /近城市 % % 類型 項(xiàng)目 太湖 陽(yáng)澄湖東 淀山湖 同里湖 商服類 主題餐廳（如湖景餐廳、水上餐廳、養(yǎng)生餐廳等） √ √ √ √ 茶樓、茶座 √ √ √ √ 西餐廳 √ √ √ √ 酒吧、舞廳 √ √ √ √ 超市 √ √ √ √ 咖啡館 √ √ √ √ 當(dāng)?shù)靥厣嬍车? √ √ √ √ 土特產(chǎn)商店 √ √ √ √ 藝術(shù)品商店 √ ○ √ √ 健身房 √ √ √ √ SPA、浴場(chǎng)、桑拿 √ √ √ √ 婚禮外景地 √ √ √ √ 紀(jì)念品商店 √ √ √ √ 特色小吃 √ √ √ √ 特色集市 √ √ ○ ○ 手工業(yè)商戶 √ √ √ √ 商務(wù)中心 √ √ √ √ 旅游集散地 √ ○ √ √ 影視廳、戲院 √ ○ √ √ 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 大蘇州四大度假湖區(qū)配套狀況 項(xiàng)目 太湖 陽(yáng)澄湖東 淀山湖 同里湖 休閑類 閱覽室 √ ○ √ ○ 游藝室、棋牌室 √ √ √ √ 桌球室 √ √ √ √ 室內(nèi)外游泳池 √ √ √ √ 網(wǎng)球場(chǎng) √ √ √ √ 船艇娛樂 √ √ √ √ 景觀游道 √ √ √ √ 跑馬場(chǎng) √ √ √ ○ 燒烤、野營(yíng) √ √ √ ○ 登山道 √ ○ ○ ○ 木球場(chǎng) √ ○ ○ ○ 大型滑草場(chǎng) √ ○ ○ ○ 山地自行車騎行區(qū) √ ○ ○ ○ 攀巖區(qū) √ ○ ○ ○ 垂釣區(qū) √ √ √ ○ 水上游樂場(chǎng) √ ○ √ ○ 高爾夫球場(chǎng) √ √ √ ○ 室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館（乒乓球、羽毛球、保齡球等） √ √ √ √ 沙灘 √ √ √ ○ 主題廣場(chǎng) √ √ √ √ 射擊場(chǎng)、射箭場(chǎng)、彩彈射擊場(chǎng) √ √ √ ○ 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 大蘇州四大度假湖區(qū)配套狀況 類型 項(xiàng)目 太湖 陽(yáng)澄湖東 淀山湖 同里湖 住宿類 三星級(jí)以上酒店或者同等級(jí)的度假村 √ √ √ √ 經(jīng)濟(jì)型酒店 √ √ √ √ 家庭旅館、民居客棧 √ √ √ √ 露營(yíng)地 √ ○ √ ○ 度假木屋 √ ○ √ ○ 療養(yǎng)院 √ √ √ ○ 蒙古包 √ ○ √ ○ 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 大蘇州四大度假湖區(qū)配套狀況 ?對(duì)八大湖區(qū)中四大度假湖區(qū)的配套設(shè)施狀況進(jìn)行比較后 ， 我們發(fā)現(xiàn) ， 配套設(shè)施最為全面的是太湖 ， 最弱的是本案所在的同里湖區(qū) 。 而在住宿 、 商服 、 休閑類配套中可以看到 ， 同里湖區(qū)最為缺少的是休閑運(yùn)動(dòng)類配套設(shè)施 ， 而該類設(shè)施的多樣化 ， 可供人們消磨的時(shí)間是支持一個(gè)片區(qū)成為 5+2長(zhǎng)期型度假居所最為關(guān)鍵的配套；在住宿類配套中 ， 本案所在的 同里湖片區(qū) ， 明顯地客房檔次不高 、 客房總量不夠 ， 住宿形式不夠多樣化 。 ?在度假型版塊中太湖地區(qū)無論單價(jià) 、 總價(jià) 、 戶型面積 ， 還是銷售速度都是最大 、 最高 、 最好的 ， 而其對(duì)應(yīng)的支持條件是湖區(qū)品牌知名度最高 ， 資源最豐富 ， 配套設(shè)施最齊全和最高檔 。 相反 ， 澄湖和同里湖是各方面表現(xiàn)最弱的 。 價(jià)格 、 銷售速度與區(qū)域配套之間的正比關(guān)系非常明顯 。 本案是開發(fā)周期較長(zhǎng)的大盤 ， 若欲利用周期期長(zhǎng)來拉升價(jià)格 ， 獲取利潤(rùn) ， 則必須通過自身 、 政府等的努力 ， 改善周邊的配套環(huán)境 ， 并通過大規(guī)模的推廣 ， 提高湖區(qū) 、 景區(qū)的知名度 ， 方能達(dá)成遠(yuǎn)期目標(biāo) 。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 大蘇州八大湖區(qū)別墅市場(chǎng)分析 ?整體來看 ， 居住型湖區(qū)版塊的項(xiàng)目去化率明顯高過度假型湖區(qū)版塊 。 而 居住型湖區(qū)版塊的啟動(dòng)均晚于最臨近的度假湖區(qū) ， 在兼具景觀與近市區(qū)優(yōu)勢(shì)的同時(shí) ，并未與最臨近的度假型版塊在價(jià)格上拉開差距 ， 使居住型湖區(qū)版塊成為臨近度假湖區(qū)版塊的營(yíng)銷攔截者 。 本案需要借鑒的是 ， 之于蘇州市區(qū)客戶 ， 東太湖 /小石湖區(qū)域即為本案的銷售攔截者 。 本案必須充分考量入市時(shí)與其的價(jià)差關(guān)系 ，方能分流其蘇州客戶；或者因本案開發(fā)周期較長(zhǎng) ， 在該區(qū)域兩年后較少別墅供應(yīng)時(shí) ， 本案才能進(jìn)入旺銷期 。 ?度假型湖區(qū)產(chǎn)品均以低密度的獨(dú)棟別墅為主，突出產(chǎn)品的舒適性以提供不同于都市住宅的居住體驗(yàn)； ?居住型別墅則以聯(lián)排別墅這種較為經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)品形式為主打，在居住舒適度和物業(yè)易得性之間取求平衡點(diǎn)。 產(chǎn)品類別細(xì)分市場(chǎng)分析 —— 大蘇州八大湖區(qū)別墅市場(chǎng)建筑類型分析 湖區(qū) 產(chǎn)品類 型 主力面積 (方 ) 06年銷量 (萬方 ) 客戶來源 同里湖版塊 大獨(dú)棟 400 約 上海、臺(tái)灣、吳 江 聯(lián)排 180、 250 約 臺(tái)灣、上海、吳 江 淀山湖版塊 大獨(dú)棟 350 約 上海、臺(tái)灣 小獨(dú)棟 250 約 臺(tái)灣、上海、本 區(qū) 雙拼 200 約 臺(tái)灣、上海、本 區(qū) 聯(lián)排 180 約 本區(qū)、上海、臺(tái) 灣 澄湖 大獨(dú)棟 300+ 約 臺(tái)灣、上海 小獨(dú)棟 250 約 臺(tái)灣、蘇州、本 區(qū) 太湖版塊 大獨(dú)棟 600+ 約 上海、蘇州 小獨(dú)棟 300400 約 上海、蘇州 聯(lián)排 250300 約 蘇州、上海 陽(yáng)澄湖東版塊 大獨(dú)棟 370+ 約 昆山、上海 小獨(dú)棟 290左右 約 昆山、上海 雙拼 220 約 昆山、上海 聯(lián)排 180 約 昆山、上海 陽(yáng)澄湖西版塊 小獨(dú)棟 300340 約 本區(qū)、蘇州 雙拼 270290 約 本區(qū)、蘇州 聯(lián)排 220250 約 蘇州、本區(qū) 疊加 180200 約 本區(qū)、蘇州 石湖東太湖版塊 大獨(dú)棟 400+ 約 蘇州、本區(qū) 小獨(dú)棟 280 約 蘇州、本區(qū) 雙拼 215 約 蘇州、本區(qū) 聯(lián)排 220250 約 本區(qū)、蘇州 疊加 180210 約 蘇州、本區(qū) 整體去化最好的面積段在 200220平 ,總價(jià)在 150180萬的產(chǎn)品。在 07年新規(guī)劃項(xiàng)目中，聯(lián)別出現(xiàn)更小面積趨勢(shì)，160200平的聯(lián)別，將成為市場(chǎng)新的銷售殺手。低總價(jià)別墅，將成為非投資型別墅的主旋律。 度假型湖區(qū)當(dāng)中的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品在度假區(qū)中以 250300平的銷量最好。值得注意的是，這已是獨(dú)棟別墅供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，戶型最小的面積段。 在同里湖區(qū)，出現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、品質(zhì)相近的兩種不同建筑形式產(chǎn)品，或在同一社區(qū)內(nèi)的兩鐘不同建筑形式產(chǎn)品，聯(lián)別因總價(jià)較低而明顯銷售速度快于獨(dú)幢產(chǎn)品。 因此可以得出結(jié)論，如果 在保證舒適度的前提下，如能提供接近小聯(lián)別面積段的小獨(dú)幢產(chǎn)品，無論在居住型湖區(qū)還是度假型湖區(qū)，必將備受市場(chǎng)歡迎 。但若功能與動(dòng)線不合理，單純的小面積并不能支撐銷售。 基于前述建筑形式與戶型面積段的分析， 本案的主力戶型面積段建議為 200250平的小獨(dú)幢產(chǎn)品，僅沿湖線可考慮布置 300350平的常規(guī)面積段獨(dú)幢產(chǎn)品