【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 居、兩居、為本項(xiàng)目銷售率最高，考慮到項(xiàng)目有部分現(xiàn)房未進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)售登記，因此，實(shí)際銷售率較總體銷售率 74％高；5/18/2023 45第 45 頁(yè)個(gè)案研究n 星河城n 瑞麗江畔n 戀日花都n 西馬 .金潤(rùn)花園5/18/2023 46第 46 頁(yè)戀日花都 —— 基本資料總建面： 21萬(wàn)平方米容積率： 建筑形態(tài)：塔樓＋板塔建筑，其中建筑頂層有復(fù)式戶型，并贈(zèng)送露臺(tái)；5/18/2023 47第 47 頁(yè)戀日花都 —— 主力戶型比例、面積　 一居 二居 三居 四居銷售套數(shù) 183 358 437 28未銷售套數(shù) 25 20 21 6總套數(shù) 208 378 458 34居室比例 % % % %居室面積（平方米） 5470 110120 140160 205銷售率 % % % %n兩居與三居為項(xiàng)目的主力戶型；n戶型面積相比馬家堡區(qū)域其他樓盤較大，以舒適性兩居與三居為主，面積偏舒適性與此樓盤緊鄰三環(huán)有很大關(guān)系；n總體銷售率較高，南北向板樓產(chǎn)品幾乎 100％銷售，剩余產(chǎn)品大多以東西向大戶型為主；n通過(guò)此樓盤看出，東西向經(jīng)濟(jì)型戶型依然受到市場(chǎng)認(rèn)可，東西向舒適性戶型則銷售困難；5/18/2023 48第 48 頁(yè)戀日花都 —— 平層戶型樓 型 樓 號(hào) 戶 型 名 稱 建筑面積 套內(nèi)建筑面積純板樓 9 二 居 B3 10 B4 U型板樓 1214 一 居 E G 二 居 B 三 居 A 5/18/2023 49第 49 頁(yè)戀日花都 —— 價(jià)格趨勢(shì)n 2023年 3月之前，戀日花都一直處于平穩(wěn)銷售狀態(tài)，價(jià)格也非常平穩(wěn)，直至 2023年 3月，隨著馬家堡區(qū)域的不斷成熟以及區(qū)域價(jià)格攀升明顯的趨勢(shì)下，該樓盤將價(jià)格拉升至 6000元 /平米左右的均價(jià)；5/18/2023 50第 50 頁(yè)戀日花都 —— 月銷售套數(shù)n 150套 /月的銷售套數(shù)在馬家堡區(qū)域周邊僅落后于星河城；n 整個(gè)銷售速度在北京市屬于前列；n 戀日花都月平均銷售 15000平米，年銷售面積約 15萬(wàn)平米左右；5/18/2023 51第 51 頁(yè)戀日花都 —— 銷售速度與銷售價(jià)格交叉分析圖n 戀日花都自預(yù)售以來(lái)，初期開(kāi)盤銷售速度較快，2023年之前，價(jià)格一直非常平穩(wěn)，銷售速度所受影響不大；n 2023年 3月開(kāi)始，戀日花都后期開(kāi)盤銷售、開(kāi)始拉升價(jià)格，銷售速度也能同時(shí)跟上，表明購(gòu)房者對(duì)緊鄰南三環(huán)這片區(qū)域看好，對(duì)區(qū)域價(jià)值逐漸得到更多的認(rèn)可；尾盤期5/18/2023 52第 52 頁(yè)戀日花都 —— 銷售率銷售（套） 　 未銷售（套）一居 二居 三居 四居 　 一居 二居 三居 四居119 171 46 —— 　 25 10 3 ——64 187 391 28 　 0 10 18 6183 358 437 28 合計(jì) 25 20 21 6合計(jì)總銷售率： 94％5/18/2023 53第 53 頁(yè)戀日花都 —— 熱銷戶型研究　 一居 二居 三居 四居銷售套數(shù) 183 358 437 28未銷售套數(shù) 25 20 21 6總套數(shù) 208 378 458 34各戶型銷售率 % % % %兩居與三居為戀日花都的熱銷戶型5/18/2023 54第 54 頁(yè)個(gè)案研究n 星河城n 瑞麗江畔n 戀日花都n 西馬 .金潤(rùn)家園5/18/2023 55第 55 頁(yè)西馬 .金潤(rùn)家園 —— 基本資料n 地理位置： 豐臺(tái)區(qū)馬家堡路 14路總站東50米 ；n 總建筑面積： 65萬(wàn)平米n 容積率： 5/18/2023 56第 56 頁(yè)西馬 .金潤(rùn)家園 —— 戶型價(jià)格及其價(jià)格趨勢(shì)統(tǒng)計(jì)時(shí)間起點(diǎn)： 2023414n 2023年 3月以前，西馬 .金潤(rùn)花園一直在 4500元 /平米左右銷售， 2023年 3月以后，西馬 .金潤(rùn)花園一直也如其他區(qū)域內(nèi)樓盤一樣，在此期間將價(jià)格拉升，直至 5500元 /平米左右，但是因?yàn)槔齼r(jià)格幅度過(guò)大，未能將 5500元 /平米的銷售價(jià)格保持，隨即將銷售價(jià)格回落至 5000元 /平米左右的市場(chǎng)價(jià)格；5/18/2023 57第 57 頁(yè)西馬 .金潤(rùn)家園 —— 價(jià)格走勢(shì)與銷售套數(shù)交叉分析n 西馬 .金潤(rùn)花園的銷售價(jià)格在2023年平穩(wěn)銷售期間，銷售套數(shù)與銷售價(jià)格成正比；n 而當(dāng)此樓盤銷售價(jià)格在今年 23月份拉升的同時(shí)，銷售遇到阻力，銷售速度明顯放慢；在馬家堡小區(qū)域周邊開(kāi)發(fā)不成熟的情況下，將價(jià)格陡升會(huì)帶來(lái)很大的銷售阻力；非理性的價(jià)格期望也會(huì)遭遇到較大的市場(chǎng)阻力；5/18/2023 58第 58 頁(yè)典型個(gè)案研究小結(jié)n 二居和三居的銷售率最高，普遍達(dá)到 95%左右，且銷售速度最快；n 有效控制總價(jià)的一居戶型銷售情況也很好；n 從各項(xiàng)目四居的銷售情況來(lái)看，銷售情況不一，銷售率普遍不高。n 在南城價(jià)格較東西北部區(qū)域占優(yōu)勢(shì)的前提下，戶型設(shè)計(jì)較為突出的項(xiàng)目不多，但該區(qū)域項(xiàng)目的使用率普遍較高，板樓產(chǎn)品普遍達(dá)到 85%90%。n 多數(shù)項(xiàng)目園林景觀建設(shè)缺乏特色，價(jià)格是其主打優(yōu)勢(shì)。僅有星河城項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)較為突出，其售價(jià)也是周邊項(xiàng)目中最高的。內(nèi)部園林景觀可作為差異點(diǎn)兩居和三居是區(qū)域主力需求戶型該區(qū)域客群注重實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性5/18/2023 59第 59 頁(yè)綱 要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究 —— 尋找區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究 —— 分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場(chǎng)研究 —— 寫字公寓的市場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期5/18/2023 60第 60 頁(yè)北京商住公寓發(fā)展歷程n 老式商住公寓，早期居住公寓內(nèi)辦公，匯園公寓、羅馬花園等n 新式商住公寓，辦公與居住功能區(qū)分，天創(chuàng)世緣、長(zhǎng)遠(yuǎn)天地n 寫字公寓，與寫字樓相似，只能辦公，住邦 202第三置業(yè)目前商務(wù)區(qū)及周邊，多數(shù)公寓商住比例在 1030%，本案所在的 CBC商圈未來(lái)也會(huì)形成這種居面；5/18/2023 61第 61 頁(yè)北京寫字公寓市場(chǎng)特征1 u開(kāi)發(fā)成本比寫字樓低，銀行購(gòu)房按揭優(yōu)越，土地使用年限長(zhǎng)，導(dǎo)致北京寫字公寓市場(chǎng)長(zhǎng)期火熱；2 u寫字公寓在建筑設(shè)計(jì)上脫離了住宅形態(tài)，更適合辦公，避免了傳統(tǒng)商住公寓的缺陷；3 u銷售價(jià)格比寫字樓低，比公寓高，針對(duì)購(gòu)買力比個(gè)人強(qiáng)的企業(yè)，銷售業(yè)績(jī)普遍很好；4 有一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，主要是政府控制和銀行按揭控制風(fēng)險(xiǎn)；5/18/2023 62第 62 頁(yè)北京寫字公寓市場(chǎng)的客群1 2 3小型成長(zhǎng)企業(yè)：廣告、貿(mào)易、律師、制造、 IT、咨詢等行業(yè)及外地企業(yè)辦事處；制造和貿(mào)易業(yè)不需要良好形象的辦公和商業(yè)環(huán)境，本案所在地處于制造和貿(mào)易業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域；國(guó)家政策不限制廣告、律師類公司在住宅小區(qū)內(nèi)辦公，因此這類公司比較多；5/18/2023 63第 63 頁(yè)CBC帶來(lái)更多的寫字公寓消費(fèi)客群n 北京的 “ 第五商圈 ”CBC （全稱 Clothing Business Center）服裝商業(yè)核心區(qū)，地標(biāo)性建筑 46萬(wàn)平方米的百榮世貿(mào)、木樨園世紀(jì)商貿(mào)中心將于 2023年 5月開(kāi)市；n 本案緊鄰極具發(fā)展?jié)摿Φ腃BC（服裝商業(yè)核心區(qū)），而 CBC將給區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多的寫字公寓消費(fèi)客群；CBC服裝商業(yè)核心區(qū)本案5/18/2023 64第 64 頁(yè)調(diào)研樣本n 時(shí)代風(fēng)帆n 遠(yuǎn)中 .悅麒會(huì)館n 甲方乙方n 嘉業(yè)大廈n 南曦大廈n 雙城公寓n 時(shí)代芳群5/18/2023 65第 65 頁(yè)南城企業(yè)行業(yè)分類南城行業(yè)需求：n制造設(shè)備n服務(wù)、咨詢、科技n貿(mào)易n裝飾、工程5/18/2023 66第 66 頁(yè)企業(yè)辦公面積需求150200平米的企業(yè)面積需求最為旺盛5/18/2023 67第 67 頁(yè)個(gè)案研究一： 時(shí)代風(fēng)帆n 地理位置：馬家堡西路n 占地面積： n 建筑面積： 10萬(wàn)平米n 開(kāi)盤時(shí)間： 2023年 3月 8日n 入住時(shí)間： 2023年 3月 15日n 裝修狀況：毛坯n 均價(jià)： 7100元 /平米n 最低價(jià) 7010元 /平米左右，最高價(jià) 8010元 /平米。5/18/2023 68第 68 頁(yè)時(shí)代風(fēng)帆n 戶型面積： 70平米、 134平米、140平米、 211平米不等；n 其西南向和南向的戶型銷售最好。5/18/2023 69第 69 頁(yè)個(gè)案研究二： 遠(yuǎn)中悅麒會(huì)館n 地理位置：南三環(huán)趙公口橋n 占地面積： 2440平方米n 建筑面積： 3萬(wàn)平米n 入住時(shí)間： 2023年 11月 01日n 裝修狀況：精裝修n 均價(jià)： 6300元 /平米整個(gè)項(xiàng)目?jī)H一棟塔樓5/18/2023 70第 70 頁(yè)遠(yuǎn)中悅麒會(huì)館n 以中小戶型為主；n 戶型面積控制在110平米以內(nèi)；n 并非 純 寫字公寓；5/18/2023 71第 71 頁(yè)個(gè)案研究三： 甲方乙方n 地理位置：二環(huán)玉蜒橋東 300米 n 占地面積： 10870平米n 建筑面積： 80800平米n 開(kāi)盤時(shí)間： 2023年 7月 1日 n 入住時(shí)間