【文章內(nèi)容簡介】 間 810m，進(jìn)深 20m以上； 業(yè)態(tài)布局：地上臨街為小轎車銷售及汽車相關(guān)業(yè)態(tài)，半地下室商鋪以大型貨車銷售為主；北側(cè)和西側(cè)商鋪由 2層組成，第一層為大型貨車銷售，第二層為小轎車汽車銷售及相關(guān)附屬產(chǎn)品。 銷售情況 售價：一層 5800元 /平米起，二層及臨街 6000元 /平米起； 經(jīng)了解，項目商業(yè)銷售不好，購買主要障礙： 價格抗性，單價過高；面積大，總價過高。 已成交客戶多為汽車銷售及服務(wù)為主的客戶。 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 競爭樓盤分析 桃溪園歡樂谷 項目簡介 項目位于都勻經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)桃溪園 15號，由天源地產(chǎn)開發(fā)；商業(yè) 主題定位：餐飲一條街 。 商鋪屬性 商業(yè)體量： ；臨街商鋪面積： 60㎡ /間，可打通；開間 46m、層高 、進(jìn)深 812m。每間商鋪皆有煙道，水電煤氣齊備。 商鋪經(jīng)營方式 以租帶售，現(xiàn)招商，形成餐飲業(yè)態(tài)商業(yè)氛圍。目前招商率達(dá) 80%。 售價：臨街商鋪 9800元 /平方米，不臨街 6800元 /平方米。 租價： 25元 /平方米 月。 商鋪業(yè)態(tài) 餐飲一條街：餐飲類（家富富僑、重慶北渡魚、御魚軒、各地名吃店）、休閑娛樂類（酒吧、KTV、咖啡屋、時尚飲品店） 租售情況 銷售情況不好，銷售 1年有余，目前銷售率 23%，購買障礙： 價格過高，與投資回報不成正比。 出租情況：出租情況很好，目前出租率達(dá) 80%，沿河岸及小區(qū)內(nèi)部商業(yè)全部招商完成。 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 競爭樓盤分析 港灣麗都 項目簡介 項目位于都勻經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)龍山大道邊，與桃溪園隔河相望；商業(yè) 主題定位：汽車時代 。 商鋪屬性 商業(yè)體量： 5000㎡；臨街商鋪面積： 3050㎡ /間，可打通；開間 、層高 、進(jìn)深 8m。無煙道、煤氣。 商鋪經(jīng)營方式 以租帶售，現(xiàn)招商，臨街形成汽車銷售服務(wù)業(yè)態(tài)，商業(yè)中心形成家電超市。目前臨街招商完成。 售價：臨街商鋪 12800元 /平方米，不臨街 6000元 /平方米起。 租價：臨街 40元 /平方米 月。 商鋪業(yè)態(tài) 汽車銷售服務(wù) +家電 已入住商家：奇瑞汽車、獵豹汽車、一汽大眾、福田等經(jīng)營代理公司 租售情況 銷售情況不好， 08年入市，目前銷售率 27%，購買障礙： 價格過高，與投資回報不成正比。 出租情況：出租情況很好，臨街招商完畢。 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 Part III ｜市場環(huán)境 ?商業(yè)市場環(huán)境特征 ?商業(yè)價格格局 ?本案商業(yè)競爭樓盤 ?市場環(huán)境屬性界定 ?市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示 ?項目市場環(huán)境 SWOT分析 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 市場環(huán)境屬性界定 ?市場供應(yīng)屬性： 區(qū)域集中供應(yīng)，租金水平過低 城市向北發(fā)展，商業(yè)供應(yīng)集中在開發(fā)區(qū)，供應(yīng)過剩，租金水平增長過慢，商鋪售價高企。 市場供大于求 都勻商鋪市場嚴(yán)重供大于求，商鋪空置率高升。 ?租售屬 性： 業(yè)態(tài)定位清晰 現(xiàn)售商鋪業(yè)態(tài)定位清晰，商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理。 區(qū)域商鋪銷售疲軟 區(qū)域內(nèi)商鋪銷售疲軟，價格高企為主要購買障礙。 ?業(yè)態(tài)定位屬性： 商鋪產(chǎn)品競爭激烈 都勻市場商業(yè)現(xiàn)象：樓盤基本有商業(yè)，商業(yè)必底墑，臨街必街鋪；市場商鋪競爭激烈。 新商鋪出租良好 商業(yè)定位準(zhǔn)確的商鋪，出租良好，市場認(rèn)可度高。 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 Part III ｜市場環(huán)境 ?商業(yè)市場環(huán)境特征 ?商業(yè)價格格局 ?本案商業(yè)競爭樓盤 ?市場環(huán)境屬性界定 ?市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示 ?項目市場環(huán)境 SWOT分析 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示 價格高是影響區(qū)域商鋪銷售去花的主要購買障礙 業(yè)態(tài)定位是影響出租率的主要因素 租金水平是影響價格的主要因素 市場供求關(guān)系：供大于求 市場供應(yīng)格局：集中于開發(fā)區(qū) 市場競爭焦點：商鋪 核心問題 啟示 解決方向：業(yè)態(tài)定位、價格定位、營銷定位 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 Part III ｜市場環(huán)境 ?商業(yè)市場環(huán)境特征 ?商業(yè)價格格局 ?本案商業(yè)競爭樓盤 ?市場環(huán)境屬性界定 ?市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示 ?項目市場環(huán)境 SWOT分析 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 市場環(huán)境 SWOT分析 S 優(yōu)勢 品質(zhì)優(yōu)勢：項目為品質(zhì)生活社區(qū)商業(yè)； 規(guī)模優(yōu)勢：臨街商鋪長達(dá) 500米； 建筑風(fēng)格優(yōu)勢：西班牙風(fēng)情社區(qū)； 定價優(yōu)勢：本案商業(yè)未入市； T 威脅 市場供應(yīng)大，商鋪為競爭焦點； 區(qū)域內(nèi)其他項目不確定供應(yīng)； O 機遇 區(qū)域地段發(fā)展機遇：專業(yè)汽車商貿(mào)城 帶動區(qū)域商業(yè)發(fā)展；本案規(guī)模，可以靈 活占領(lǐng)市場補缺者的位置，達(dá)到利潤最 大化。 W 劣勢 項目地段租金水平較低； 地段商業(yè)業(yè)態(tài)差、商業(yè)業(yè)態(tài)需培養(yǎng)； 建筑結(jié)構(gòu)限制業(yè)態(tài)選擇，客戶范圍縮?。? 商業(yè)市場認(rèn)知度為零，需從零開始； 區(qū)域地段認(rèn)可度低，區(qū)域商圈形象需重塑； SWOT 分析 ?分析出發(fā)點：本項目在市場中的 SWOT 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 Part IV ｜商業(yè)定位 ?功能定位 ?商業(yè)定位 ?業(yè)態(tài)定位 ?價格定位 ?營銷定位 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 類 型 商業(yè)規(guī)模 入住商戶 商圈輻射人口 鄰里型 7000平米以下 10—— 20戶 社區(qū)型 20—— 100戶 — 5萬人 區(qū)域型 — 3萬 40—— 150戶 510萬人 大區(qū)域型 （地域型） 3—— 7萬平米 100—— 200戶 1030萬人 中心型 10萬平米以上 250—— 700 上百萬人，大型城市可達(dá)上千萬人不等 本案為城市節(jié)點商業(yè)而非城市中心商業(yè)，傳統(tǒng)零售業(yè)不符合本案案所處地段，必須尋求其他模式的商業(yè)形態(tài)作為本案商業(yè)操作方向，如集散式商業(yè)或借鑒其它城市更為成熟的商業(yè)模式。 輻射人口為第一、第二層級，為鄰里、社區(qū)型商業(yè) 城市功能定位思考 ?項目地段鄰里商業(yè)基本飽和 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 業(yè)態(tài)類型 影響因素 建議 情景商業(yè)街區(qū) ?龍山大道不具備人氣聚集功能，地段人氣不足以支撐情景商業(yè)街區(qū) ?情景商業(yè)街區(qū)在都勻還處于市場空白期。 ?項目本身血統(tǒng)，具備打造風(fēng)情街區(qū)調(diào)性和基礎(chǔ) 情景商業(yè)街對環(huán)境和氛圍要求高，在環(huán)境和氛圍的營造上需要著重考慮。 由于情景街區(qū)在都勻還未被認(rèn)知，需要大量的廣告支撐和概念導(dǎo)入。 業(yè)態(tài)培養(yǎng)周期長、資金回籠速度慢，運營風(fēng)險較高，不建議選擇； 社區(qū)商業(yè) ?社區(qū)商業(yè)需要周邊，有一定的居住人口，但要求相對較低； ?周邊的社區(qū)商業(yè)檔次較低，難以滿足本案業(yè)主的需求，因此需要相應(yīng)的解決商業(yè)與住宅檔次的不匹配； ?社區(qū)商業(yè)的形成都是自發(fā)的，如缺乏管理很容易影響整體的商業(yè)品質(zhì)； ?社區(qū)商業(yè)商鋪利于銷售，應(yīng)該著重考慮后續(xù)的招商統(tǒng)一問題，使其便于后期管理，即利于銷售同時又不損害社區(qū)形象； ?本案商鋪作為社區(qū)商業(yè)，建筑結(jié)構(gòu)影響業(yè)態(tài)選擇，將區(qū)隔部分客戶。 ?區(qū)域人口數(shù)量及消費能力支撐不夠，營銷商鋪利潤最大化。 ?建議選擇，但同時注意后續(xù)經(jīng)營管理； 專業(yè)市場 ?周邊以汽配、五金、機電市場為主 ?運輸條件便利，具備先天優(yōu)勢； ?本案處于兩個汽車商貿(mào)商業(yè)鏈中間，南側(cè)汽車商貿(mào)專業(yè)市場 ——黔南汽車商貿(mào)城。 ?政府規(guī)劃扶持汽車商貿(mào)專業(yè)市場。 ?先天條件符合，后續(xù)發(fā)展?jié)摿妱拧? ?能合理解決建筑結(jié)構(gòu)問題（無煙道、地下部分）。 ?市場需求導(dǎo)向，合理疏導(dǎo)，商業(yè)業(yè)態(tài)形成周期短。 ?建議選擇，但注意業(yè)態(tài)經(jīng)營與項目品質(zhì)之間的平衡、項目社區(qū)商業(yè)配套與專業(yè)市場之間的配比。 商業(yè)類型選擇 合富輝煌