【文章內(nèi)容簡介】 其他項目形成合力。 國泰百貨 百貨 2023年 匯通時尚購物中心 （已簽華聯(lián)、金逸影院） 購物中心 2023年底 未來 23年區(qū)域市場變化對本案的影響 50余萬平方米的 商業(yè)、文化娛樂用地 250萬平方米 商業(yè)用地 從長期看，通州新城、金盞及東壩板塊的商業(yè)規(guī)模化發(fā)展將進一步降低上述區(qū)域消費外流的可能 中長期區(qū)域市場變化對本案的影響 項目發(fā)展方向及定位論證分析 ? 項目 SWOT分析 、通州人群到本案道路交通壓力較大 ，地鐵 6號線對東向人流的導(dǎo)入作用有限 Strengths 優(yōu)勢 Weaknesses 劣勢 S4. 除東壩及通州板塊，其余區(qū)域交通通達性較好 ， 5公里半徑區(qū)域住宅成熟度高 S2. 臨主路（主干道），項目展示性較好 S1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢 ，但短期內(nèi)支撐有限，不能改變區(qū)域以住宅功能為主的根本屬性 W3. 區(qū)域人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整體消費能力一般 ，計劃開業(yè)時間先于本案 ，通州新城、東壩及金盞大規(guī)模商業(yè)規(guī)劃的實現(xiàn)將進一步弱化上述板塊消費外流的可能性 23年后仍無法真正滿足一站式消費需求 ，未來 23年內(nèi)仍無大型集中商業(yè)入市 ，無一站式消費場所出現(xiàn) Threats 威脅 Opportunities 機會 ，于本案開業(yè)節(jié)點進入調(diào)整期，擁有豐富運營經(jīng)驗 ，眾多項目開業(yè)扎堆 ? 項目 SWOT分析 ，品牌總量不足，同質(zhì)化嚴(yán)重 ，口味單一，類型匱乏，品牌傳統(tǒng) ，以歌廳、洗浴為主，普遍缺乏品質(zhì) 本案發(fā)展必須立足于城市東部區(qū)域（東四環(huán)外） 西至朝青板塊，東至通州新城，北至東壩金盞、南至雙橋 初判項目發(fā)展方向 本案應(yīng)以區(qū)域根本屬性為出發(fā)點，重點關(guān)注生活需求 整體檔次需與區(qū)域消費力相適應(yīng)，以大眾化檔次為主 初判項目發(fā)展方向 ，但短期內(nèi)支撐有限，不能改變區(qū)域以住宅功能為主的根本屬性 ， 5公里輻射半徑區(qū)域區(qū)域住宅成熟度高 W3. 區(qū)域人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整體消費能力一般 本案應(yīng)盡早入市 憑借體量優(yōu)勢，迅速樹立起在區(qū)域中的影響力，在品牌資源爭奪中占得先機 同時為后續(xù)發(fā)展贏得調(diào)整的時間和空間 ，無一站式消費場所出現(xiàn) S2. 臨主路（主干道），項目展示性較好 S1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢 T2. 整個區(qū)域商業(yè)升級趨勢明顯，眾多項目開業(yè)扎堆 項目具體發(fā)展策略 — 應(yīng)對總體市場競格局變化 項目具體發(fā)展策略 — 應(yīng)對總體市場競格局變化 足點 本案發(fā)展初期需尊重非核心商圈商業(yè)發(fā)展規(guī)律 注重目的性商業(yè)模式的重要意義，待商業(yè)氛圍成熟后再尋求調(diào)整 項目具體發(fā)展策略 — 應(yīng)對不同板塊競爭的策略 與周邊同類項目化競爭為協(xié)同合作，提升商圈整體競爭力 借助華聯(lián)先期入市對區(qū)域商業(yè)氛圍的預(yù)熱，有利于本案招商 S1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢 T7. 個體競爭將在 23年內(nèi)升級為商圈競爭 項目具體發(fā)展策略 — 應(yīng)對不同板塊競爭的策略 ，于本案開業(yè)節(jié)點進入調(diào)整期，體量大并擁有豐富運營經(jīng)驗 考慮到朝陽大悅城未來調(diào)整，本案應(yīng)避免與其直接競爭，采取檔次的差異化為應(yīng)對策略 以朝陽大悅城運作經(jīng)驗教訓(xùn)為戒，合理進行業(yè)態(tài)規(guī)劃，營造出濃郁的生活氛圍 W3. 區(qū)域人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整體消費能力一般 項目具體發(fā)展策略 — 應(yīng)對不同板塊競爭的策略 本案必須注重產(chǎn)品設(shè)計及業(yè)態(tài)亮點的打造，同時盡可能與政府協(xié)調(diào)打通區(qū)域間交通脈絡(luò)，以提升未來朝青、東壩、金盞和通州區(qū)域人群的到達可能性。 、通州人群到本案道路交通壓力較大 ，通州新城、東壩及金盞大體量商業(yè)規(guī)劃的實現(xiàn)將進一步弱化板塊消費外流的可能性 提升其對本區(qū)內(nèi)人群的吸附能力 ，地鐵 6號線對東向人流的導(dǎo)入作用有限 ，于本案開業(yè)節(jié)點進入調(diào)整期，擁有豐富運營經(jīng)驗 項目具體發(fā)展策略 — 應(yīng)對不同板塊競爭的策略 23年后仍無法真正滿足一站式消費需求 S4. 除東壩及通州板塊，其余區(qū)域交通通達性較好 S1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢 充分利用大體量優(yōu)勢，真正滿足周邊居民的一站式消費需求引導(dǎo)消費模式升級 項目具體發(fā)展策略 — 業(yè)態(tài)方向 ，其他餐飲類型匱乏，品牌傳統(tǒng) ，以歌廳、洗浴為主，普遍缺乏品質(zhì) ，品牌總量不足，同質(zhì)化嚴(yán)重 高街品牌 +快速時尚品牌基本款 +休閑運動服飾 做足兒童相關(guān)零售 大面積生活零售主力店 其他生活配套型零售 家庭聚會正餐、時尚正餐 休閑簡餐、快餐 打造多元化餐飲組合，豐富選擇性 檔次相對朝陽大悅城較低 親子型及社交型休閑娛樂，提升參與性和互動性 引入高知名度連鎖品牌，提升品質(zhì) ? 項目商業(yè)總體定位結(jié)論 京東最具親和力的生活港灣 這里，倡導(dǎo)最休閑的消費方式 這里，陳列的是一種生活 精致休閑生活、溫馨家庭生活的締造者 細心鄰里服務(wù)、愉悅社交場所的提供者 以常營、定福莊及雙橋板塊為核心輻射區(qū)域，通州新興住宅區(qū)、朝青板塊及規(guī)劃中的商務(wù)板塊為外圍輻射區(qū)域 金盞商務(wù)區(qū) 東壩板塊 通州新城 通州新興住宅區(qū) 常營、定福莊 及雙橋板塊 朝青板塊 ? 項目市場定位結(jié)論 現(xiàn)階段以輻射區(qū)內(nèi)的家庭住戶為主要目標(biāo)客群 未來隨著區(qū)域商務(wù)氛圍的成熟，可兼顧商務(wù)需求 三口之家 年輕夫婦 商務(wù)人群 ? 項目目標(biāo)客群初步定位結(jié)論 如何體現(xiàn)生活感和親和力？ 業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)布局 運營推廣 規(guī)劃設(shè)計 生活的瑣碎由我們?yōu)槟? 上海百聯(lián)西郊購物中心 臺灣統(tǒng)一夢時代購物中心 孩子是家庭的天使，這里是孩子成長的加油站！ 北京金源燕莎購物中心 這里的生活處處充滿歡笑聲 正大廣場 思泳杰 麥吉柯魔術(shù) 皇家攝影 湯姆熊 英孚教育 湯尼英蓋美發(fā)培訓(xùn)學(xué)校 好樂迪 Salon GK美甲 菠丹妮 貝印 美蝶天堂 紐悅伊人 史云遜護 發(fā)中心 俊奧形象設(shè)計 湯尼英蓋 御美會 紫穎美胸美體專業(yè)連鎖機構(gòu) 星美正大電影城 大眾書局 新都市舞工廠 威爾士健身中心 歡樂童趣館 健康瘦身館 Salon Esprit DAIWO SUSHI 艾維庭 LAVINNE 如何體現(xiàn)生活感和親和力？ 業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)布局 運營推廣 規(guī)劃設(shè)計 花朵的芬芳、咖啡的濃郁撲面而來， 如同走進老友家般親切 挪威 OSLOCITY 望京嘉茂一層 美味與歡笑在這里自然融合，生活竟能如此美妙 香港新生活廣場 Central World Plaza 如何體現(xiàn)生活感和親和力？ 業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)布局 運營推廣 規(guī)劃設(shè)計 一眼望去，讓你不自覺地走進大家的生活空間 建筑風(fēng)格建議 新古典主意的建筑風(fēng)格，保持簡潔的同時又突出了品質(zhì)。 建議： 方案一的設(shè)計突出了高端品質(zhì)，但是與項目的主題定位不相符。建筑外立面設(shè)計應(yīng)圍繞著“親和力、溫馨”體現(xiàn)本項目的主題。 水平與垂直線條組成的網(wǎng)絡(luò)，使建筑外立面具有圖案的效果。本方案的展示性強。 建議： 方案二的設(shè)計突出了建筑的展示性。但是在 300米的沿街展示面上會使建筑顯得整體性不強、零亂，應(yīng)注意整體的節(jié)奏，保持項目的協(xié)調(diào)性。 建筑風(fēng)格建議 垂直的線條使建筑呈現(xiàn)挺拔高聳。 建議： 方案三的設(shè)計在材質(zhì)上采用了大面積的玻璃幕墻，使建筑的親和力弱?！凹彝?、舒適”感差。應(yīng)著重注意色彩的處理，建議采用暖色為主色調(diào)。材質(zhì)上注意虛實的結(jié)合，不建議采用大面積的玻璃幕墻。 建筑風(fēng)格建議 1