【正文】 市場發(fā)展與走勢分析1隨著南城規(guī)劃發(fā)展的進一步向前推進，區(qū)域房地產市場一直呈現上升趨勢；星河城由起初4000元 /平米的起價至當前 6500元 /平米以上的售價就是最好見證；2從數據來看，目前此板塊主要以中低檔房產供應為主，講究實用性，強調得房率；3 區(qū)域內開發(fā)的住宅產品多數都是大盤項目，開發(fā)規(guī)模均在 20萬平米以上。僅有星河城項目的景觀設計較為突出，其售價也是周邊項目中最高的。n 潛在供應項目包括嘉業(yè)大廈二期、天創(chuàng)公館等。n 此外在同等規(guī)劃條件下，能夠獲得比住宅產品更高的經濟效益。 若面向區(qū)域舒適型購買力：二居總價承受在 70萬元，三居的總價承受在 8590萬元；同時對應的產品形態(tài)均為純板樓。n為便于規(guī)劃排布，部分位置可設計5060平米的一居，以控制總價在 3035萬元為基本原則。n原則上不建議開發(fā)四居產品。 n 提供完善的商務及商業(yè)配套，包括特色商業(yè)空間，提供企業(yè)需要的商務休閑、產品展示等功能；5/18/2023 119第 119 頁三角地（寫字公寓）價格定位n 南城目前高檔寫字公寓租金為 /平米 .日；n 假定預期投資回報率為 10％，即靜態(tài)計算 10年可收回投資；n 則單位面積合理售價可以達到： 360日 10年＝ 7200元5/18/2023 120第 120 頁馬家堡三期整體價格定位n 按容積率 ， 住宅及商務公寓地上總建筑面積 米，銷售均價 6200元 /平米估算，本項目住宅及商務公寓部分預期實現銷售收入 233,244萬元（暫未計商業(yè)部分）。n 根據市場比較法，我們將所得比較價格進行算術平均，我們得到本項目的初步定價： 塔樓： （ + + 5805） /3＝ 5845元 /平米 板樓： （ 6475++6380） /3＝ /平米n 由上我們建議本項目各類產品的價格區(qū)間為： 塔樓 58006000元 /平米 板樓 65006800元 /平米 板塔結合產品則介于塔樓和板樓產品之間，建議均價 塔板結合 62006300元 /平米由此東區(qū)預期整體銷售均價62006400元 /平米5/18/2023 106第 106 頁綱 要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產市場整體研究 —— 尋找區(qū)域的市場機會點三、區(qū)域典型住宅個案研究 —— 分析區(qū)域產品銷售現狀四、南城寫字公寓市場研究 —— 寫字公寓的市場可行性五、本案東區(qū)產品定位和價格預期六、本案西區(qū)（三角地）產品定位和價格預期5/18/2023 107第 107 頁西區(qū)（三角地）地塊鄰近規(guī)劃中的地鐵 4號線是西區(qū)地塊的明顯優(yōu)勢5/18/2023 108第 108 頁西區(qū)（三角地） SWOT分析S 優(yōu)勢 W 劣 勢l 交通優(yōu)勢：臨近南三環(huán)，同時出行相對較為便捷；l 區(qū)位優(yōu)勢：南三環(huán)與馬家堡西路交匯處，具備良好的昭示性l 外部環(huán)境劣勢：目前周邊環(huán)境狀況欠佳，較為雜亂；l 內部環(huán)境劣勢：用地內缺乏基本的生活配套設施、綠化等，居住環(huán)境臟、亂、差；l 成本劣勢：大量拆遷成本，增加開發(fā)難度O 機遇 T 威 脅 l 馬 草河治理l 馬 家堡路、 馬 家堡中路建 設l 4號 線 建 設l 周邊大盤住宅項目潛在競爭；l 客戶對南城的認同；5/18/2023 109第 109 頁市場潛在機會 —— 借勢的可能 方向寫字樓 VS住宅 寫字公寓l 辦 公物 業(yè) 中，寫字公寓 產 品的自身 優(yōu)勢 ——70 年 產權 、 8成 30年按揭；l 區(qū)域的寫字公寓 產 品供 應較 少， 鄰 近本 項目的 僅 有 “時 代 風 帆 ”一個 項 目；寫字樓價值住宅價值寫字公寓價值5/18/2023 110第 110 頁定位為寫字公寓，可以使威脅向機會轉化！l 周邊大盤住宅潛在競爭：遠洋自然、星河城等l 南城住宅產品價格，與東西北部地區(qū)相比，相對較低，較難最大化地塊價值l 客戶對南城住宅的認同度不高l 開發(fā)商務公寓項目可以有效規(guī)避來自住宅產品的直面競爭；l 同區(qū)域寫字公寓的售價要比住宅高 約 5001000元 /平米；l 寫字公寓的客 戶對南城的區(qū)位不敏感1235/18/2023 111第 111 頁SWOT可以得以優(yōu)化S 優(yōu)勢 W 劣 勢l 交通優(yōu)勢：臨近南三環(huán)，同時出行相對較為便捷；l 區(qū)位優(yōu)勢：南三環(huán)與馬家堡西路交匯處，具備良好的昭示性l 外部環(huán)境劣勢：目前周邊環(huán)境狀況欠佳，較為雜亂；l 內部環(huán)境劣勢：用地內缺乏基本的生活配套設施、綠化等，居住環(huán)境臟、亂、差；l 成本劣勢：大量拆遷成本，增加開發(fā)難度O 機遇 T 威 脅 l 馬 草河治理l 馬 家堡路、 馬 家堡中路建 設l 4號 線 建 設l 周邊大盤住宅項目潛在競爭；l 客戶對南城的認同；5/18/2023 112第 112 頁SWOT分析結論通過 SWOT分析可見，定位為商住公寓的營銷市場形象，能夠充分利用項目優(yōu)勢，有效規(guī)避項目劣勢！5/18/2023 113第 113 頁本案（西區(qū)三角地）市場定位n南三環(huán)、城鐵立體交通、升級商務公寓客觀條件 產品打造先天優(yōu)勢本案產品訴求點5/18/2023 114第 114 頁建議提高容積率寫字公寓產品具有辦公物業(yè)的特性可以提高西區(qū)地塊容積率至 5/18/2023 115第 115 頁寫字公寓目標客群定位目標客群 客群特征主力客群：自住型客戶；目標客戶層次提升；注重企業(yè)形象，對辦公環(huán)境的檔次有較高要求；期望辦公場所具備一定突出形象；中小型企業(yè)；主要從事貿易和科技類；擴展客群：投資型客戶；n 核心區(qū)域：南三環(huán)沿線、木樨園商圈n 輻射區(qū)域：長安街沿線以南，南四環(huán)以北。 n主力戶型為舒適型三居。5/18/2023 94第 94 頁戶型設計建議純板樓一梯四戶板塔一梯四戶板塔樓型示意圖n主力戶型為經濟型二居和三居。5/18/2023 81第 81 頁5/18/2023 82第 82 頁存在大量拆遷安置問題5/18/2023 83第 83 頁存在大量拆遷安置問題區(qū)域產品涵蓋多種住宅產品差異化優(yōu)勢難以體現5/18/2023 84第 84 頁存在大量拆遷安置問題 區(qū)域產品涵蓋多種住宅產品 差異化優(yōu)勢較難體現集中開發(fā)南城 “經濟型 ”、 “實用型 ”住宅產品體現項目的高性價比5/18/2023 85第 85 頁本案（東區(qū)）市場定位n緊鄰南三環(huán)、稀有水景、高性價比的品質住宅社區(qū)客觀條件 產品打造先天優(yōu)勢本案產品訴求點5/18/2023 86第 86 頁主力客群初步研判以南城區(qū)域客戶為主力客群經營小業(yè)主（服裝、建材等）南城原住民升級南城拆遷居民三環(huán)沿線工作的年輕白領5/18/2023 87第 87 頁東區(qū)產品定位產品形態(tài)建議戶型設計建議價格預期5/18/2023 88第 88 頁產品布局建議 — 首選方案n 首選方案 ： p 板塔結合為主力，純板樓次之，輔以少量塔樓以消化容積率。5/18/2023 74第 74 頁寫字公寓市場對本案的啟示n 南城具備較強的寫字公寓的市場需求 。5/18/2023 68第 68 頁時代風帆n 戶型面積： 70平米、 134平米、140平米、 211平米不等；n 其西南向和南向的戶型銷售最好。n 在南城價格較東西北部區(qū)域占優(yōu)勢的前提下，戶型設計較為突出的項目不多，但該區(qū)域項目的使用率普遍較高，板樓產品普遍達到 85%90%。5/18/2023 19第 19 頁在售項目 塔樓價格物業(yè)類型 建筑價格 建筑類型東麗溫泉家園 4880元 /平方米 均 塔樓未來 66(未來明珠二期)5100元 /平方米 均 塔樓首座綠洲 5700元 /平方米 均 塔樓彩虹城 5200元 /平方米 均 塔樓西馬金潤家園 4988元 /平方米 均塔 4600元 /平米 塔樓星河城 塔 6500元 /平方米 板塔結合瑞麗江畔 5200元 /平方米 均 塔 4500元 /平方米 塔樓塔樓價位集中于 4500－－ 6000元 /平米之間，只有星河城三期塔樓達到了均價6500元 /平米，其建筑形式為塔板結合的塔樓部分。 現有住宅建筑密度較大，多為塔樓167。 服裝，建材產業(yè)聚集167。n 價格優(yōu)勢帶來升值空間 房地產開發(fā)相對滯后，加上土地資源豐富，房價相對較低。5/18/2023 11第 11 頁區(qū)域整體優(yōu)勢n 馬家堡板塊 位于南三環(huán)、四環(huán)之間，西起草橋、東到洋橋，因馬家堡西 路的通車而迅速崛起，現已成為南城的黃金居住地段。n 本項目地處豐臺區(qū)馬家堡西路東側，西距規(guī)劃中的地鐵 4號線（北宮門－馬家堡）約 1公里，北側距離南三環(huán)輔路約200米。原則上不建議開發(fā)四居產品。為便于規(guī)劃排布，部分位置可設計 5060平米的一居，以控制總價在 3035萬元